房產(chǎn)確權(quán)登記測繪中存在問題及對策研究

江山

（銅陵市不動產(chǎn)登記中心，安徽 銅陵 244000）

0 引言

房產(chǎn)確權(quán)登記是保障住房購買人權(quán)益的措施，在確權(quán)登記之前相關(guān)部門要對房產(chǎn)進行測繪。但是，從房屋交房到領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證往往需要3～5 年的時間，究其原因是房產(chǎn)測繪進度較慢，且經(jīng)常出現(xiàn)測繪面積跟實際規(guī)劃面積不一致的問題，給房產(chǎn)確權(quán)登記工作的進行帶來了阻礙。為此，本文就房產(chǎn)確權(quán)登記測繪中常見問題進行分析，并且提出相應(yīng)的解決對策，促進房產(chǎn)測繪行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 房產(chǎn)測繪中常見問題

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展繁榮，帶動了房產(chǎn)測繪行業(yè)。房產(chǎn)測繪是利用專業(yè)的測繪技術(shù)、方法或一起等對房屋的質(zhì)量、位置以及權(quán)屬等進行測量，為房產(chǎn)確權(quán)提供數(shù)據(jù)支持，具有財政、權(quán)屬和城鎮(zhèn)規(guī)劃的多項作用。雖然測繪過程中采用先進的測繪手段、技術(shù)和儀器，但是，不可避免的會出現(xiàn)各種問題，影響測繪數(shù)據(jù)的準確性。

1.1 房產(chǎn)測繪標準不統(tǒng)一

目前，我國房產(chǎn)測繪以地方標準為主，不同地區(qū)、機構(gòu)和測繪人員在測繪時采用的標準和方法存在較大的差異性。一方面，房產(chǎn)測繪中的外業(yè)測量、數(shù)據(jù)計算和繪圖等工作中采用技術(shù)、方法和標準不同，最終導(dǎo)致不同地區(qū)或者不同人員測量結(jié)果之間存在一定的差異性。另一方面，房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)處理方法、信息存儲格式以及信息化技術(shù)應(yīng)用情況等存在一定的差距，最終導(dǎo)致其信息共享性存在一定的差距。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策實施之后，雖然國家也出臺了相關(guān)標準，但是不同地區(qū)執(zhí)行起來還是有一定的差距，甚至很多地區(qū)并未嚴格執(zhí)行和落實，阻礙了房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)范化[1]。

1.2 房產(chǎn)測繪操作不規(guī)范

我國《房產(chǎn)測量規(guī)范》中雖然對房產(chǎn)測繪中的相關(guān)內(nèi)容進行了詳細說明，但是各個地區(qū)和企業(yè)在測繪時還存在一些問題，如人工測量誤差。一方面是測量人員自身測量水平和意識的限制，出現(xiàn)的人工誤差，受測繪人員主觀意識水平和測量水平的影響，呈現(xiàn)出較強的主觀性。另一方面是房產(chǎn)測繪中公共面積的分配，雖然《房產(chǎn)測量規(guī)范》中明確指出公共建筑歸所有業(yè)主共同使用，但是在分配時不同企業(yè)或者人員采用的測繪方式或者方法不同，最終得到的測繪結(jié)果不同。

1.3 信息技術(shù)應(yīng)用效率低下

在對房產(chǎn)面積進行測量時，如果能夠使用先進的信息技術(shù)，能夠有效提升測量質(zhì)量和效率。同時，還能夠?qū)崿F(xiàn)對房產(chǎn)測繪過程的控制，降低測量中的人為誤差。但是，當前房產(chǎn)測繪工作中信息技術(shù)的應(yīng)用力度較小，很多先進的技術(shù)并未真正引入和應(yīng)用，無法發(fā)揮信息幾乎是的優(yōu)勢，降低了房產(chǎn)測繪的質(zhì)量和水平。同時，還影響了測繪技術(shù)的完善和更新，導(dǎo)致測量數(shù)據(jù)不準確，進一步降低測繪質(zhì)量。

1.4 溝通交流不到位

測繪部門獨立作業(yè)，缺乏足夠的交流和溝通，導(dǎo)致信息傳輸通道受阻，無法實現(xiàn)相關(guān)數(shù)據(jù)和信息的共享。同時，對房產(chǎn)測繪中存在的問題相互推卸，無法真正提出相應(yīng)的解決方案，最終導(dǎo)致不同部門，不同人員的房產(chǎn)測繪結(jié)果呈現(xiàn)出一定的差異性，也給監(jiān)管部門的工作帶來了不必要的麻煩。

2 房產(chǎn)測繪與規(guī)劃面積存在差異性的原因

2.1 規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)單位違規(guī)操作

房產(chǎn)建設(shè)過程中會因為各種原因出現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計圖紙變更的情況，建設(shè)單位在圖紙變更后未及時進行備案更改或者根本未進行備案，最終導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計和測繪面積出現(xiàn)較大的差異性。如某房屋在預(yù)期規(guī)劃分戶時，其面積為100m2，但是操作過程中并未嚴格按照圖紙進行，導(dǎo)致分戶后的房屋實際面積只有80m2，使得測繪面積和規(guī)劃面積出現(xiàn)較大的差異性[2]。

2.2 房產(chǎn)測繪與規(guī)劃測繪遵循的標準不同

房產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)過程中的面積測繪按照《房地產(chǎn)工程項目面積測繪與規(guī)劃計算范本》進行，但是房屋建設(shè)完成之后，面積的測繪是按照測繪部門出具的《不動產(chǎn)測量規(guī)范》進行。兩個文件在測量方面的規(guī)范不同，導(dǎo)致房產(chǎn)測繪結(jié)果跟規(guī)劃結(jié)果出現(xiàn)差異，究其原因是兩個部門的執(zhí)行目的不同，適用范圍不同，測量方法不同。

2.3 不同部門之間缺乏協(xié)調(diào)性

房產(chǎn)測繪工作中未意識到測繪結(jié)果跟規(guī)劃出現(xiàn)差距原因是管理問題，只是單純的將測繪差距問題推給測繪公司，未真正對測繪差距產(chǎn)生的原因進行深入分析和挖掘，也未采取行之有效的技術(shù)和方法，使得問題一直存在。同時，測繪人員對相關(guān)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)不到位，特別是相關(guān)部門的規(guī)章制度，對不同部門制度的異同完全不了解，最終導(dǎo)致測繪和規(guī)劃測量獨立運行，缺乏溝通和交流。另外，測繪管理人員很多是從一線提拔上來，跟現(xiàn)場測繪人員比較熟悉，對現(xiàn)場測繪時出現(xiàn)的錯誤或者問題，他們選擇漠視或者礙于情面完全不按照指定的考核制度去執(zhí)行，導(dǎo)致其管理隨意化，對測繪完成過程和質(zhì)量莫不關(guān)心[3]。

3 房產(chǎn)測繪信息化方法

隨著測繪技術(shù)的發(fā)展，無人機在房屋測繪中的應(yīng)用不斷增加。一方面，無人機測繪的適應(yīng)性高，能夠?qū)崿F(xiàn)對任何房屋面積的測量，且測量效率較高；另一方面，無人機測繪的抗干擾能力較強，能夠滿足多種工況的數(shù)據(jù)測量，特別是狹小和惡劣環(huán)境的測量，達到較好的測量結(jié)果。另外，無人機中搭載了高清攝影設(shè)備，可獲得房屋清晰的圖像數(shù)據(jù)，進一步提高房屋測繪結(jié)果的準確性。

3.1 無人機像控點布設(shè)

房產(chǎn)測繪對測量人員的技術(shù)要求較高，需要測繪人員掌握非常專業(yè)的知識和技能。例如，在野外數(shù)據(jù)獲取時，可采用無人機像控點布設(shè)技術(shù)。像控點布設(shè)時可參照低空數(shù)字航空攝影測量的要求，確保布設(shè)點立體、均勻的分布在需要測繪的整個區(qū)域范圍內(nèi)。布控點的坐標可采用坐標轉(zhuǎn)換獲取，對應(yīng)的轉(zhuǎn)換公式如下：

式中：M——標準坐標系；P——平面坐標線的X 坐標；Q——平面坐標線的Y 坐標；m——真實坐標；k——轉(zhuǎn)換系數(shù)。

像控點布置完成之后，還要對測量當天的天氣情況進行分析，特別是風(fēng)速大小。測量過程中要確保無人機的飛行高度H、地面分辨率參數(shù)GSD、攝像頭焦距f和像元參數(shù)b 滿足：H=。如果對測繪影像分辨率要求高，測量時要適當降低無人機的飛行高度。反之，則提高無人機的飛行高度。

3.2 房屋測量數(shù)據(jù)的處理

在獲取到房產(chǎn)的外業(yè)數(shù)據(jù)后，還要完成房屋內(nèi)部區(qū)域模型的繪制。具體實施過程中可采用Smart 3D 軟件去進行模型的創(chuàng)建，具體的流程是：采集房屋高密度點云信息a→生成不規(guī)則三角網(wǎng)b→生成白模型c→生成三維真實模型d。同時，將無人機數(shù)據(jù)采集時傳感器橫邊尺寸和鏡頭焦距導(dǎo)入軟件中，完成采集影像信息的匹配。然后，再將影像信息跟無人機像控點進行關(guān)聯(lián)，將像控點放置到影像的準確位置。房屋三維模型生成之前，還要完成對模型三精度和空間三精度的對比，確保影像的真實性[4]。

3.3 不動產(chǎn)登記區(qū)域測繪

該區(qū)域中的測繪可以采用數(shù)字線劃的方式，從而有效確保測量精度和質(zhì)量。測量過程中可利用EPS 地理信息平臺完成對不動產(chǎn)登記區(qū)域圖像的采集，得到測繪區(qū)域的數(shù)字化圖像。測繪人員需要對房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、附屬建筑、道路等信息的采集，并且利用DLG 完成對所測量圖像信息的檢查和修正。如果測量過程中如果無人機的姿態(tài)不穩(wěn)定，測繪人員無法通過DLG 修正，可通過外業(yè)補測的方法修正，完成測繪圖紙的輸出，為房產(chǎn)確權(quán)登記提供參考。

4 房產(chǎn)確權(quán)登記測繪問題的解決策略

房產(chǎn)測繪質(zhì)量的提升，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。為了更好的服務(wù)房產(chǎn)確權(quán)登記，提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量，必須要建立規(guī)范、科學(xué)的房產(chǎn)測繪制度，實現(xiàn)對測繪企業(yè)和人員行為的規(guī)范。同時，引進先進的測繪技術(shù)、設(shè)備、方法和標準等，提高房產(chǎn)測繪的精準性和準確性。針對以上問題，可以采取的解決對策如下。

4.1 推動房產(chǎn)測繪規(guī)范化

相關(guān)部門要通力合作，不斷完善房產(chǎn)測繪市場的準入制度和相關(guān)規(guī)范，提高我國房產(chǎn)測繪市場的標準化、專業(yè)化和法制化，讓所有測繪工作都有章可循，有法可依。首先，要進一步加快測管分離的步伐，對房產(chǎn)測繪行業(yè)進行有效監(jiān)管，確保所有測繪工作都按照規(guī)范進行。同時，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，實現(xiàn)房產(chǎn)測繪資源的最優(yōu)化配置。調(diào)整完成之后，房產(chǎn)測繪以企業(yè)為主，政府只是起到相應(yīng)的監(jiān)管作用。其次，要創(chuàng)建房產(chǎn)測繪誠信體系。鑒于現(xiàn)階段房產(chǎn)測繪市場的無序競爭，房產(chǎn)測繪企業(yè)和人員的能力和素質(zhì)呈現(xiàn)出較大的差異性。市場化背景下，房產(chǎn)測繪行業(yè)必須要充分發(fā)揮行業(yè)的監(jiān)管和管理作用，通過行業(yè)誠信體系實現(xiàn)對企業(yè)和個人行為的規(guī)范，引導(dǎo)他們樹立較強的責(zé)任意識和職業(yè)精神，避免惡意競爭等現(xiàn)象的發(fā)生。最后，要充分發(fā)揮房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會的作用，實現(xiàn)對房產(chǎn)測繪企業(yè)的有效監(jiān)督和調(diào)控，推出相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范和標準，實現(xiàn)對房產(chǎn)測繪的指導(dǎo)和約束。同時，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，推動房產(chǎn)測繪企業(yè)的交流和溝通，降低行業(yè)中惡意競爭行為的發(fā)生。

4.2 嚴格審核圖紙內(nèi)容和前期材料

房產(chǎn)測繪工作的進行離不開圖紙和相關(guān)資料的支持，測繪人員在房產(chǎn)面積測量時要嚴格審核房屋圖紙數(shù)據(jù)和前期收集到的數(shù)據(jù)信息等，確保所依據(jù)材料的準確性。委托人要提前將房屋施工圖紙發(fā)送給房屋規(guī)劃部門，審核完成之后將其提交給測繪單位，進行房屋實際面積的測量。規(guī)劃部門要對委托方提交圖紙的完整性進行核驗，要求提交圖紙中包括房屋的平面圖、剖面圖、立體圖、飄窗陽臺大樣以及樓梯詳圖等等，讓審核和測量人員能夠清楚了解需要測量項目以及尺寸信息。另外，還要加強對房屋總平面圖、功能區(qū)以及說明信息的審批，對這些信息展開詳細審查[5]。

4.3 規(guī)范房產(chǎn)測繪技術(shù)標準

為了提升房產(chǎn)測繪行業(yè)的質(zhì)量和效率，必須要加快新技術(shù)、新設(shè)備等的應(yīng)用力度。特別是近些年，各種自動化和智能化設(shè)備的應(yīng)用推動了房產(chǎn)測繪技術(shù)的革新，提高了房產(chǎn)測繪的精度和準確性。目前，房產(chǎn)設(shè)計和施工工藝不斷完善，房產(chǎn)測繪技術(shù)和標準也要相應(yīng)的完善，從而確保其測繪的可操作性和正確性[6]。如在進行坡頂房屋面積的測繪時，必須要采用新的測繪技術(shù)和標準。

GPS-RTK 是房產(chǎn)測繪時常用的測量工具，能夠?qū)崿F(xiàn)對測繪信息的快速獲取、挖掘、融合、加工和共享。測繪人員還可以通過新型全站儀，實現(xiàn)測距、微數(shù)據(jù)、測角等數(shù)據(jù)的精確測量，并且將測量結(jié)果快速存儲到設(shè)備自帶的信息系統(tǒng)中。隨著科技的發(fā)展，一些更先進，更智能的測量設(shè)備會陸續(xù)應(yīng)用到房產(chǎn)測繪中，測繪企業(yè)要不斷優(yōu)化和更新測量技術(shù)設(shè)備，力求實現(xiàn)房產(chǎn)測繪的快捷性和測量結(jié)果的準確性。

4.4 嚴格執(zhí)行測量檢查制度

房產(chǎn)測繪時要嚴格控制測量的精度，從而確保測量結(jié)果跟規(guī)劃結(jié)果的一致性。測量之前，測繪人員要針對不同的測量內(nèi)容選擇合適的測量方法，最大限度的降低測量誤差，提高測量精度。同時，測量過程中還要嚴格按照國家相關(guān)規(guī)定設(shè)置測量控制網(wǎng)，將其誤差控制在0.25m 以下。房產(chǎn)面積測繪時要按照相應(yīng)的要求去進行各個環(huán)節(jié)過程的檢查，一方面實現(xiàn)對自己工作質(zhì)量的檢查，另一方面做好相關(guān)聯(lián)單位的互檢。測繪驗收時要按照國家規(guī)定的一級和二級檢查制度進行，房屋測繪驗收要指定專人進行，中途不可隨意進行人員更換。同時，對房屋測繪中面積分攤和其他需要計算的內(nèi)容，要實現(xiàn)設(shè)置科學(xué)合理的測繪方案。如果房屋測繪中發(fā)現(xiàn)問題，要安排專職質(zhì)檢人員對問題進行確認，然后提交到負責(zé)人進行二次確認。

4.5 反復(fù)檢查計算結(jié)果

房屋測繪數(shù)據(jù)在提交給客戶之前要進行反復(fù)檢查，確認信息無誤后將最終技術(shù)報告提交給上一級部門進行審核。審核通過之后，還要對測繪結(jié)果進行復(fù)審，判斷提交的結(jié)果中面積計算公式是否正確、圖紙和房屋編號是否一致、房屋所在單元的位置是否正確。房屋測繪工作關(guān)系到開發(fā)商和客戶之間的經(jīng)濟利益，必須要確保測量結(jié)果的準確性、科學(xué)性和嚴謹性。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的一部分，直接關(guān)系人們的生活需求。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動了房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展，但是由于不同地區(qū)或者企業(yè)采用測量標準或者規(guī)范不同，房產(chǎn)測量結(jié)果跟實際情況存在一定的差異性，直接影響了房產(chǎn)市場的良性發(fā)展。為此，必須要提高房產(chǎn)測繪市場化程度，推動房產(chǎn)測繪發(fā)展的規(guī)范化；采用統(tǒng)一管理模式，創(chuàng)建房產(chǎn)測繪信息管理平臺；加強測繪人員培訓(xùn)力度，提高測繪人員素質(zhì)水平；加強測繪部門溝通交流，促進信息共享。