精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

【摘要】隨著我國城市化水平不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐漸增多，規(guī)?？焖贁U大，如何完善企業(yè)的日常管理變得至關(guān)重要。本文就精細化管理的核心理念進行了分析，對房地產(chǎn)企業(yè)實行精細化管理的意義進行了剖析，根據(jù)精細化的規(guī)劃、精細化的控制、精細化的操作、精細化的核算這4個精細化管理的主要內(nèi)容，對房企管理的影響展開了深入探討，并提出一些針對性建議，旨在有效提升房企管理質(zhì)量。

【關(guān)鍵詞】精細化管理;房地產(chǎn);企業(yè)管理

精細化管理是一種現(xiàn)代化企業(yè)管理理念，起源于20世紀(jì)50年代的日本，并逐漸傳入我國，是現(xiàn)代化企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量提升、成本管控精細化的必然要求。精細化管理作為一種以最大限度減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式，將常規(guī)管理引向更加深入的管理層次。將精細化管理運用到房地產(chǎn)企業(yè)決策和運營全過程中，可以提高企業(yè)整體贏利水平，保障項目質(zhì)量，彰顯房企品質(zhì)形象。

1、房地產(chǎn)企業(yè)中實行精細化管理的意義

在新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)外部發(fā)展環(huán)境日益艱難，內(nèi)部競爭日趨激烈，房企對三種發(fā)展趨勢逐漸形成基本共識：一是從以前的“賣方市場”轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“買方市場”，二是從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮芾碇苿佟?，三是從“高容錯率”轉(zhuǎn)變?yōu)椤暗腿蒎e率”，精細化管理對房企的重要性日益凸顯。

精細化管理的理念核心就是落實管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化。企業(yè)要從兩個維度來把握好精細化管理。首先從專業(yè)角度，分為投資、營銷、設(shè)計、工程、客服、成本、財務(wù)和運營8個方面，其次從項目角度，分成立項、策劃、設(shè)計、采購、建設(shè)、銷售、交付和后評估8個階段。其本質(zhì)是讓企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃能有效貫徹到每個環(huán)節(jié)并發(fā)揮作用。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)存在戰(zhàn)略規(guī)劃過于粗放、治理體系偏宏觀、執(zhí)行過程偏重進度節(jié)點管控、核算容易抓大放小等問題，往往忽視細節(jié)管理。管理顆粒度過大導(dǎo)致項目產(chǎn)品質(zhì)量服務(wù)存在瑕疵，市場匹配和資金回流出現(xiàn)偏差，最終體現(xiàn)為投資回報率偏離預(yù)算目標(biāo)。引入精細化管理理念能彌補傳統(tǒng)管理模式的不足，通過對精細化管理的流程進行分析，加強對設(shè)計、質(zhì)量、資金等每個環(huán)節(jié)的把控，實現(xiàn)企業(yè)資源的最優(yōu)化管理，可以極大程度上降低投資風(fēng)險，提升企業(yè)整體效率和資金周轉(zhuǎn)率。

2、精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用

2.1精細化的規(guī)劃

精細化的規(guī)劃是房企管理者最容易忽視的一個問題，卻是推動企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵點。所謂精細化的規(guī)劃是指在企業(yè)制定目標(biāo)和計劃過程中，須具備依據(jù)性、實操性、合理性和可檢查性。一般來說，房企的精細化規(guī)劃包含有兩個方面：一方面是管理者根據(jù)房地產(chǎn)市場預(yù)測和企業(yè)經(jīng)營情況制定的中期目標(biāo)，這個目標(biāo)包括了房企的贏利模式、營收規(guī)模、企業(yè)文化、擴張路徑和利潤權(quán)益等;另一方面是經(jīng)營者根據(jù)企業(yè)目標(biāo)而制定的長遠計劃，亦可指企業(yè)為實現(xiàn)盈利要達到的最終目標(biāo)[1]。

具體到房企項目的投資開發(fā)，精準(zhǔn)的城市布局和項目策劃是精細化規(guī)劃的重要組成，也是項目效益最大化的關(guān)鍵前提。項目立項的首個課題——在什么時候拿地、在什么地方拿地？房企必須重視精細化布局?！耙怀且徊摺钡膶嵤?biāo)志著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控進入精細化時代，房企理應(yīng)在區(qū)域布局、城市深耕方面更加精準(zhǔn)，更為審慎。首先要進行戰(zhàn)略聚焦，適當(dāng)收縮投資范圍，構(gòu)筑投資壁壘，在區(qū)域深耕獲取競爭優(yōu)勢。其次要注重區(qū)域價值，要深刻研究國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，在一帶一路、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶、長三角區(qū)域一體化和粵港澳大灣區(qū)等高價值區(qū)域中尋求戰(zhàn)略機遇。第三要注意分散風(fēng)險，在具體進入城市層面，根據(jù)城市等級以及發(fā)展規(guī)劃，形成涵蓋一線、二三線和四五線三類城市的投資組合策略，以便企業(yè)能夠更好得穿越房產(chǎn)調(diào)控周期。

2.2精細化的控制

大中型房企多為跨地域經(jīng)營，全國化發(fā)展，以城市級項目為業(yè)務(wù)管理單元，對項目開發(fā)流程制定了嚴(yán)格的管理標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)制度，力求從計劃到執(zhí)行的規(guī)范與高效，同時，房地產(chǎn)行業(yè)存在大量的資金流動，對資金管理和成本費用的控制難度較大，對人員的考核也存在周期較長、要素交雜等難題。因此，精細化的控制在房企中有了用武之地。

房企在精細化運作時要有一個規(guī)范化流程，即完善計劃、審核、執(zhí)行和回顧的過程?？刂坪眠@個過程，就可以大大減少業(yè)務(wù)運作失誤風(fēng)險，杜絕大部分管理漏洞。而實現(xiàn)房企管理的精細化控制，關(guān)鍵就是要建立較為完善的精細化管理制度，落實流程參與人員的責(zé)任，嚴(yán)控過程中可能涉及到的問題。

以上海建工房產(chǎn)為例，公司通過信息化系統(tǒng)來加強精細化控制，讓“三層”（決策層、管理層、執(zhí)行層）通過信息化手段， 以信息系統(tǒng)為載體，構(gòu)建營銷客服系統(tǒng)、進度管控系統(tǒng)、全面預(yù)算系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)以及投資后評估系統(tǒng)，形成統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)平臺，打通企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)和流程，形成統(tǒng)一綜合運營管理平臺，實現(xiàn)業(yè)務(wù)財務(wù)一體化，打造出高質(zhì)高效的“數(shù)字化房企”。其中，決策層面重點關(guān)注事前預(yù)警、決策支持、督察體系、戰(zhàn)略目標(biāo)執(zhí)行，管理層重點關(guān)注營銷管控、人事控制、運營控制、組織管控、工作效率、團隊運營能力以及財務(wù)管控，執(zhí)行層重點圍繞個人為中心自助式工作，提升工作效率，加強溝通反饋。

精細化控制最終要落實到人，必須構(gòu)建完備的人員管理和考核制度，培育一批熟悉和適應(yīng)精細化控制的管理人員，保證房企精細化管理工作的有效展開。

2.3精細化的操作

精細化的操作強調(diào)的是企業(yè)在落實管理層戰(zhàn)略決策過程中的精準(zhǔn)度，在項目層面最終體現(xiàn)為后評估階段的各項指標(biāo)與立項方案之間的偏差值要做到最小化。房企單個項目的“儲、建、融、供、銷、存、回、結(jié)”全生命周期一般需要2到3年，在整個投資回收期，項目面臨的政策、市場需求、工程進度等不確定性較大，項目投資偏差的風(fēng)險也越來越大，如何控制好投資前后一致性，特別需要強調(diào)執(zhí)行操作的精細化管理。

再以上海建工房產(chǎn)為例，公司提出以“8618”為精細化管控目標(biāo)（即拿地后8個月內(nèi)開工、開盤首月銷售6成、18個月資金回正），嚴(yán)密監(jiān)控從拿地到回款的投資生命周期中各項精細化操作的落實情況，從而確保投資目標(biāo)的整體完成。首先是拿地的精細化，體現(xiàn)為市場前期調(diào)研的精細化，要對市場、城市、客戶、項目乃至競品了然于心;其次是設(shè)計策劃的精細化，體現(xiàn)為產(chǎn)品定位和價值挖掘的精細化，房型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，可售比最大化，產(chǎn)品賣點差異化;第三是資金管理的精細化，體現(xiàn)為從源頭把住重大資金使用的“三重一大”決策程序，建立資金精細化管理制度，最大限度歸集資金，最小程度動用外源資金，最高效率使用資金;第四是工程建設(shè)精細化，體現(xiàn)在四項控制（進度、質(zhì)量、安全及造價控制）和八項管理（現(xiàn)場、生產(chǎn)要素、技術(shù)、合同、信息、協(xié)作、風(fēng)險、驗收及后期管理），（下轉(zhuǎn)116頁）（上接114頁）優(yōu)化歸并各項流程，一切以提前蓄客銷售為目的，最大限度減少等待、缺陷、失誤導(dǎo)致的浪費;第五是營銷管理的精細化，體現(xiàn)在營銷工具、銷售渠道、案場接待、銷售激勵和簽約回款等環(huán)節(jié)的精細化管理。

精細化操作的根本是要有一套科學(xué)合理的操作標(biāo)準(zhǔn)，輔以及時暢通的監(jiān)督機制，才能確保各精細環(huán)節(jié)的有效執(zhí)行。

2.4精細化的核算

精細化的核算要求企業(yè)在日常經(jīng)營活動過程中，凡是與財務(wù)有關(guān)的行為都要記賬、核算、盤點。還要通過核算去發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中的漏洞和污點，減少企業(yè)利潤流失，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

精細化的核算是房企確保成本可控及投資收益的必要條件和主要手段，從立項階段投資精準(zhǔn)估算開始，到方案階段實行限額設(shè)計，再到工程前期招采的依法合規(guī)和集采制度，工程中嚴(yán)控變更及簽證，以及營銷階段嚴(yán)控營銷費用，到最后結(jié)算階段資金和稅務(wù)籌劃，每一環(huán)節(jié)的精打細算都非常關(guān)鍵。

建造成本是除了拍地以外最大的一塊費用，精細化管控好建設(shè)成本事關(guān)整個項目的核心利潤。作為房產(chǎn)開放商，建造成本可以通過精細化核算總承包商費用得到控制。隨著市場上精裝房逐漸流行，精裝費用成為建造成本中值得精細化核算的重要內(nèi)容。當(dāng)前，規(guī)模房企普遍采用集中采購制度來降低裝修材料和家電設(shè)備成本，以上海建工房產(chǎn)的數(shù)據(jù)為參考，采取集采制度后，墻地磚、廚衛(wèi)設(shè)施、家用電器等品類平均成本較之前降低至少10%。另外，按照實際銷售進度以及交房節(jié)點精細化控制裝修進程，也能有效減少后期維護成本。

在房企會計核算過程中，要將精細化管理滲透到企業(yè)財務(wù)運行的各個層面上，包括會計核算、賬目處理等，制定科學(xué)細致的賬戶科目，方便日后進行成本計算。依托現(xiàn)代化財務(wù)管理軟件，建立全面預(yù)算機制，對現(xiàn)金流及收益方式進行重新組合。企業(yè)需要把實際結(jié)算和事前預(yù)算的誤差控制在5%范圍內(nèi)，否則會對企業(yè)成本管控工作帶來不利的影響。

結(jié)論：

隨著我國房地行業(yè)發(fā)展進入全新階段，精細化管理理念在房地產(chǎn)企業(yè)日常管理中作用日益凸顯。房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者必須始終聚焦于優(yōu)選城市、提升產(chǎn)品品質(zhì)、加快資金周轉(zhuǎn)，做好利潤和現(xiàn)金流的平衡，才能有效防范各類風(fēng)險，以“管理制勝”來克服前進道路上的各種挑戰(zhàn)，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉軍飛.精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的應(yīng)用研究[J].現(xiàn)代營銷（經(jīng)營版），2019（03）：164.

作者簡介：

李昇輝，男，1960年10月，江蘇鹽城人，本科，高級經(jīng)濟師，經(jīng)濟管理方向。