城市更新背景下縣域老城區(qū)老舊小區(qū)更新策略研究
——以旌德縣徽水河沿岸項(xiàng)目為例

江美菱JIANG Mei-ling；程樹瑋CHENG Shu-wei；趙靜ZHAO Jing

（①安徽長泰建筑有限公司，旌德 242600；②旌德縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，旌德 242600）

0 引言

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023 年中國的城鎮(zhèn)化率為52.57%，新時(shí)代我國城市化建設(shè)已上升到新的階段，開始由大力建設(shè)向全面維護(hù)更新轉(zhuǎn)變，城市更新進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期。老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要組成部分，是老城區(qū)市民生活環(huán)境和質(zhì)量提升的關(guān)鍵，隨著國家大力推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，小城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)入了新的階段。

縣域小城鎮(zhèn)特別是城關(guān)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施及多層高層建筑等大多集中建設(shè)于上世紀(jì)七八十年代，隨著縣城的不斷發(fā)展，市政配套設(shè)施老化、公共服務(wù)缺項(xiàng)等問題日益突出。通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)和開展的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)市民對(duì)于老舊城區(qū)改造的意愿強(qiáng)烈，對(duì)進(jìn)行城市更新具有積極態(tài)度，急需對(duì)老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施更新和生活環(huán)境進(jìn)行改善。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)放的343 份調(diào)查問卷，收回有效問卷328 份，通過對(duì)問卷進(jìn)行分析得出老城區(qū)改造市民要求改造的原因和改造原則及目標(biāo)。

1 老城區(qū)老舊小區(qū)改造困難原因及改造目標(biāo)

1.1 老城區(qū)老舊小區(qū)更新改造困難的原因

1.1.1 建設(shè)使用年限久，城區(qū)環(huán)境質(zhì)量差

上世紀(jì)七八十年代建成的老城區(qū)一般建筑密集，除沿主要道路的沿街舊建筑通過規(guī)劃改建，呈現(xiàn)新建筑景觀外，在街區(qū)內(nèi)部的大部分建筑房屋質(zhì)量低劣，道路交通不暢，基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，缺少停車場(chǎng)、綠地、公共活動(dòng)區(qū)域等，且消防設(shè)施不足，人居環(huán)境急需得到改善，尤其嚴(yán)重的是大多數(shù)老城區(qū)采取雨污合流管道或者管涵，影響城市河道水質(zhì)，影響城市內(nèi)部防洪排澇。

1.1.2 開發(fā)新城區(qū)成本低，老城區(qū)改造難度大

在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，開發(fā)商以獲取高額利潤為目標(biāo)，追求單一的經(jīng)濟(jì)利益，而老城區(qū)拆遷量巨大，安置工作任務(wù)重，因此大多數(shù)老城區(qū)建筑密集，少有新的工程項(xiàng)目建設(shè)，仍舊維持老舊建筑空間形態(tài)，生活環(huán)境質(zhì)量惡化的趨向加重。

1.1.3 老城區(qū)改造制約因素多，涉及利益階層多

舊城積淀了悠遠(yuǎn)的歷史文化，逐步形成了由多個(gè)階層、多種群體共存的社會(huì)，每個(gè)階層都有其不同利益的價(jià)值取向，由此導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)存在不同的利益和目標(biāo)。當(dāng)前的舊城改造基本上是一個(gè)“自上而下”的過程，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的階層利益得到體現(xiàn)，而忽視了經(jīng)濟(jì)能力弱的階層及其要求。

1.2 縣域老城區(qū)老舊小區(qū)更新改造的原則

第一是需要政府統(tǒng)籌，社區(qū)參與。政府統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)并實(shí)施，社區(qū)居民全體參與，充分發(fā)揮社區(qū)街道的作用，在改造過程中充分尊重住戶的意見。第二是要一次改造，長期保持。經(jīng)過本次的老舊小區(qū)改造，提高了周邊的生活環(huán)境質(zhì)量，這是政府為百姓做的實(shí)事，需要大家共同保持，加強(qiáng)改造后的管理。第三是因地制宜的改造。不斷完善老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，針對(duì)不同小區(qū)采取適合的改造措施，保持其特有的歷史人文風(fēng)貌，共同推進(jìn)縣城產(chǎn)業(yè)鏈。

1.3 老城區(qū)老舊小區(qū)更新改造目標(biāo)

①優(yōu)化中心城區(qū)空間布局，核算中心城區(qū)土地存量，與棚戶區(qū)改造等政策性項(xiàng)目相結(jié)合，進(jìn)行中心城區(qū)逐步的拆遷改造，提升中心城區(qū)人居環(huán)境品質(zhì)，改造過程中應(yīng)注重保持中心城區(qū)原有的城市風(fēng)貌和歷史文脈。

②梳理中心城區(qū)道路系統(tǒng)，特別是結(jié)合城市建設(shè)，優(yōu)化道路系統(tǒng)，對(duì)道路網(wǎng)、道路寬度等內(nèi)容進(jìn)行微調(diào)，配套停車場(chǎng)等交通輔助設(shè)施；結(jié)合城區(qū)特點(diǎn)，與河流水系、旅游景點(diǎn)、人文歷史資源等結(jié)合暢通老城區(qū)步行體系。

③充分利用現(xiàn)有景觀資源，進(jìn)行水系岸線的整治與改造升級(jí)，提升中心城區(qū)景觀環(huán)境品質(zhì)，構(gòu)建中心城區(qū)人文歷史與自然資源相呼應(yīng)的格局，塑造中心城區(qū)空間風(fēng)貌特色。

④升級(jí)改造各類基礎(chǔ)設(shè)施，補(bǔ)充完善各級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，改善中心城區(qū)生活條件，增加中心城區(qū)現(xiàn)代生活活力。

2 旌德縣徽水河沿岸老舊小區(qū)更新改造案例

2.1 旌德縣徽水河沿岸老舊小區(qū)更新改造項(xiàng)目概況

旌德縣徽水河沿岸老舊小區(qū)更新改造項(xiàng)目總用地面積41427.4 平方米，改造范圍位于徽水河西岸，勝利路至江村大道段約1 公里范圍，橫跨和平路大橋。更新改造設(shè)施主要包括1#-40#建筑立面改造，周邊基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造提升，建筑立面改造面積約15664.9 平方米，室外環(huán)境提升面積約6924.6 平方米?；账友匕稊M改造建筑40棟?，F(xiàn)狀具體包括①沿岸改造范圍較長，建筑年代久遠(yuǎn)，外墻不同程度的空鼓脫落，影響美觀；②建筑高低不一，單層、多層、廠房種類雜亂無章；③居民亂搭亂建、占用綠地種菜、占用公共空間等現(xiàn)象嚴(yán)重；④屋面做法多樣化，平屋面、坡屋面、上人或不上人屋面都存在，且屋面大多都經(jīng)過住戶的自行改造占用。室外環(huán)境現(xiàn)狀：①居住區(qū)缺少路燈、監(jiān)控等基礎(chǔ)配套設(shè)施；②市政排水均為雨污合流，且管道管徑較窄，排水壓力較大；③公共空間缺乏，如停車場(chǎng)、廣場(chǎng)、健身區(qū)域等活動(dòng)空間；④景觀小品及亮化缺失。

2.2 老舊小區(qū)更新改造目標(biāo)

旌德縣中心城區(qū)改造項(xiàng)目地處徽水河沿岸，沿岸新建的慢城綠道將和平路大橋上下游連成一個(gè)整體，沿岸的改造以保持歷史原有的樣貌，打造出一條具有縣城特色的沿岸風(fēng)景街。改善縣城面貌，提高基礎(chǔ)配套設(shè)施，展示城市現(xiàn)代化宜居生存空間為本項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)。

2.3 旌德縣徽水河沿岸老舊小區(qū)更新改造存在的問題

2.3.1 老舊小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善

本項(xiàng)目城市更新改造范圍內(nèi)的老舊小區(qū)建設(shè)年代久，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，設(shè)計(jì)規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)比較落后，且在長時(shí)間的使用下，許多基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)了老化、破損，管線電路亂拉亂接等問題。在建設(shè)時(shí)期，幾乎是沒有考慮停車場(chǎng)、公共綠化、公共照明和環(huán)境保護(hù)等方面，不僅導(dǎo)致城市老舊小區(qū)內(nèi)缺乏完善的基礎(chǔ)設(shè)置，而且還導(dǎo)致了小區(qū)內(nèi)部私搭亂建、道路擁堵的現(xiàn)象。

2.3.2 老舊小區(qū)住戶不夠配合

此項(xiàng)目改造范圍廣，內(nèi)容多，任務(wù)重，所涉及到的小區(qū)住戶就越多，每個(gè)人對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)都有一定的認(rèn)知，因此，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際就需要更多的溝通與理解。比如，建筑的門窗統(tǒng)一改造，部分住戶就不同意拆除原始門窗來更換；住戶擅自搭建的彩鋼棚、占地種植蔬菜等都是普遍存在于老舊小區(qū)改造中的問題。這些問題不去解決，會(huì)導(dǎo)致改造無法實(shí)施。

2.3.3 老舊小區(qū)改造過程中協(xié)調(diào)管理的難度較大

由于在建設(shè)期內(nèi)未考慮基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，所以老舊小區(qū)的供水、供電、消防、網(wǎng)絡(luò)等配套設(shè)施需要進(jìn)行全面的升級(jí)改造。經(jīng)過幾十年的使用，小區(qū)內(nèi)很多外露不明的管線，更加重了協(xié)調(diào)溝通的任務(wù)，一旦協(xié)調(diào)不成功很容易造成工程的停滯。

3 旌德縣徽水河沿岸老舊小區(qū)更新改造策略

3.1 基礎(chǔ)類改造項(xiàng)目應(yīng)用策略

基礎(chǔ)類老舊小區(qū)改造主要指滿足小區(qū)安全運(yùn)行和基本生活需求的內(nèi)容，包括房屋安全性能提升、基礎(chǔ)設(shè)施改造、基本公共服務(wù)等。因?yàn)殪旱驴h位于皖南山區(qū)，擁有一些徽文化底蘊(yùn)，可以根據(jù)具體項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)行多元化組合，這些基礎(chǔ)類改造技術(shù)主要有小區(qū)道路更新改造、更新排水管網(wǎng)、新建停車設(shè)施、增加游憩設(shè)施、管線入地、基礎(chǔ)照明更新等，具體可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行基礎(chǔ)改造類的配合。

3.1.1 小區(qū)道路更新改造

上世紀(jì)七八十年代修建的水泥混凝土道路，經(jīng)過幾十年的沖刷，路面早已坑洼損壞，很多石子都外露出來，再加上地下的修修補(bǔ)補(bǔ)，道路路面已破舊不堪，道路拆除重建已成必然。有些道路是水泥路面，雖然破舊但基礎(chǔ)較好，可以采用基層處理加鋪瀝青形式予以改善，即“白改黑”。有些小區(qū)道路可以應(yīng)用透水鋪裝進(jìn)行更新改造，一方面可以有效的減少路面積水，另一方面也是海綿城市技術(shù)應(yīng)用。

3.1.2 更新排水管網(wǎng)

早期的地下排水是雨污合流制，且排水管道管徑較小，遇汛期或雨水較多的季節(jié)，道路排水不通暢，部分檢查井堵塞，造成路面積水嚴(yán)重，影響了當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘３鲂?，地下排水管網(wǎng)拆除新建迫在眉睫。清理、整修、補(bǔ)建化糞池，實(shí)施雨污分流，保證路面排水通暢。針對(duì)原有的磚砌排水井，務(wù)必全面進(jìn)行改造，改造可以采用現(xiàn)澆井、預(yù)制井、模塊井或者河馬井予以更換，確保排水官網(wǎng)安全。

3.1.3 新建停車設(shè)施

中心城區(qū)的老舊小區(qū)建設(shè)集中，相鄰小區(qū)之間只有供車輛行駛的單行道或者供小型電瓶車通行的狹小巷道，也沒有專門停放各種車輛的區(qū)域，直接導(dǎo)致了很多住戶亂停亂放習(xí)慣的養(yǎng)成。此次中心城區(qū)的公共空間將會(huì)被充分利用，解決小區(qū)內(nèi)住戶停車難的問題，拆除私自占道區(qū)域，新建停車場(chǎng)，新建新能源充電樁，與城管部門配合道路兩側(cè)統(tǒng)一規(guī)范商戶經(jīng)營范圍，規(guī)劃非機(jī)動(dòng)車停車位置等。

3.1.4 增加游憩設(shè)施

規(guī)劃地塊范圍之內(nèi)的老舊小區(qū)路段，有城市綠道的帶動(dòng)，能夠有效的將居住空間與戶外游憩空間連接起來，將散步和少量游憩做為設(shè)計(jì)目標(biāo)，在綠道整個(gè)路線當(dāng)中適當(dāng)穿插小型廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、景觀小品以及配套輔助設(shè)施等，同時(shí)，配備夜間亮化燈帶增加氛圍感。

3.1.5 桿線入地

老舊小區(qū)最突出的問題之一就是雜亂無章的桿線，這是多年來居民生活氣息的展示。走進(jìn)小區(qū)映入眼簾的就是各種高高低低的電線纏繞在一起，很難分辨強(qiáng)弱管線，也辯不出線路的走向和用處，這不僅是一種嚴(yán)重的安全隱患，也降低了中心城區(qū)的整體視覺效果。所以完善老舊小區(qū)管線就要做到桿線入地，條件不具備的地方統(tǒng)一高度和線路走向，各部門安排專業(yè)人員實(shí)地整理?xiàng)U線，杜絕亂拉亂接，提高老舊小區(qū)整潔度。

3.1.6 基礎(chǔ)照明更新

地塊內(nèi)的老舊小區(qū)室外幾乎沒有路燈照明，部分照明電線老化亮度較弱，存在一定的安全隱患，完善和規(guī)范基礎(chǔ)照明建設(shè)是改造中不可或缺的一部分。在街道沿路和轉(zhuǎn)角處隔10-20 米安裝一桿路燈，路燈采用LED 節(jié)能路燈或者太陽能光伏路燈，確保能全覆蓋照明，路燈納入城管部門，與道路路燈實(shí)現(xiàn)智能同步控制。

圖1 基礎(chǔ)改造類項(xiàng)目

3.2 完善類改造項(xiàng)目應(yīng)用策略

完善類老舊小區(qū)改造是指滿足居民生活便利和改善型需求的內(nèi)容，包括建筑外立面、環(huán)境及配套設(shè)施、節(jié)能改造等。具體的完善類改造項(xiàng)目應(yīng)用策略包括外立面保溫改造、建筑外部綠化改造、第五立面綠化、太陽能利用及雨水收集改造、公共區(qū)域整治、加裝電梯等。

3.2.1 老舊小區(qū)建筑外立面改造

一些老舊小區(qū)外墻在建設(shè)時(shí)未設(shè)計(jì)外墻保溫層，對(duì)于老舊小區(qū)外墻保溫改造中也要實(shí)事求是，對(duì)于外墻較好的老舊小區(qū)，如果存在二次裝修的可能，建議采用內(nèi)保溫的方式進(jìn)行保溫改造。老舊小區(qū)建筑門窗各式各樣，有木質(zhì)、鐵制、塑鋼、鋁合等各種材質(zhì)，門窗是建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫節(jié)能較為薄弱的環(huán)節(jié)。因此改造建議采用保溫性能好的門窗材料。

3.2.2 老舊小區(qū)建筑第五立面改造

改造區(qū)域內(nèi)第五立面絕大多數(shù)平屋面的架空隔熱層早已損壞，現(xiàn)針對(duì)這類平屋面，在不影響采光、房屋結(jié)構(gòu)的前提下，將隔熱層拆除，改造為斜屋面。原為小青瓦的斜屋面隨著時(shí)間的推移，逐漸老化、漏水，在經(jīng)過實(shí)地走訪后，將小青瓦更換為琉璃瓦，對(duì)全部屋架進(jìn)行檢查修整，損壞的屋架必須更換。有條件的可以考慮升級(jí)為光伏屋頂或者綠化屋頂，一方面可以節(jié)約能源，另一方面可以增加城市綠化率。

3.2.3 老舊小區(qū)公共區(qū)域整治

清理樓道亂堆亂放、亂搭亂建占用公共空間，樓道內(nèi)乳膠漆出新，修整樓梯扶手、欄桿，修繕破損臺(tái)階踏步，將老舊小區(qū)公共區(qū)域在硬件方面進(jìn)行現(xiàn)代化改造，排除安全隱患是根本，提升公共區(qū)域人居生活環(huán)境是關(guān)鍵，同時(shí)增加公共區(qū)域的智慧化控制和感應(yīng)監(jiān)控系統(tǒng)等。

3.2.4 加裝電梯

對(duì)于部分老舊小區(qū)需要加裝電梯的問題，可以采取補(bǔ)償共享策略，加裝電梯第一受益人肯定是頂層住戶，第一權(quán)益受損的肯定是首層住戶，可以采取對(duì)首層住戶補(bǔ)償機(jī)制，推進(jìn)老舊小區(qū)加裝電梯改造，方便居民生活。

3.3 提升類改造項(xiàng)目應(yīng)用策略

提升類是指豐富社會(huì)服務(wù)供給、提升生活品質(zhì)的內(nèi)容，包括衛(wèi)生、托育、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)以及智慧化改造。完善類主要應(yīng)用策略可以包括：片區(qū)集中智慧物業(yè)管理、建筑智能化改造、完整社區(qū)建設(shè)等。

3.3.1 片區(qū)集中智慧物業(yè)管理

首先針對(duì)無物業(yè)的老舊小區(qū)由政府統(tǒng)一進(jìn)行片區(qū)集中智慧物業(yè)管理。重新設(shè)計(jì)優(yōu)化物業(yè)管理布局，針對(duì)既有物業(yè)需要對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行培訓(xùn)或者更換。對(duì)于物業(yè)管理的升級(jí)，一方面是管理路徑和方式上，優(yōu)化管理方式，拆除老舊小區(qū)占綠、毀綠的違章建筑物及構(gòu)筑物，恢復(fù)本質(zhì)區(qū)域功能，另一方面在現(xiàn)代化物業(yè)管理水平上，根據(jù)當(dāng)下一老一小管理、家庭醫(yī)生管理、智慧養(yǎng)老服務(wù)、智慧快遞服務(wù)等多方面智慧化進(jìn)行改造，老舊小區(qū)改造的同時(shí)建設(shè)智慧管理應(yīng)用設(shè)施設(shè)備。

3.3.2 老舊小區(qū)建筑智能化改造

增設(shè)智能安防系統(tǒng)，安裝高清智能監(jiān)控?cái)z像頭，覆蓋小區(qū)入口、公共區(qū)域和停車場(chǎng)等重要地點(diǎn)，以提高安全防范能力。增設(shè)智能門禁系統(tǒng)，使用智能門禁系統(tǒng)替代傳統(tǒng)門禁，可以通過手機(jī)APP 或刷卡進(jìn)行出入，提高安全性和便利性。增設(shè)智能垃圾分類系統(tǒng)，引入智能垃圾桶，通過感應(yīng)設(shè)備幫助居民實(shí)現(xiàn)垃圾分類，提高社區(qū)的垃圾處理效率。增設(shè)智能能源管理系統(tǒng)，安裝智能電表和水表，幫助居民實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)能耗情況，通過手機(jī)APP 進(jìn)行遠(yuǎn)程控制和管理。增設(shè)社區(qū)信息化管理系統(tǒng)，建立社區(qū)信息平臺(tái)，提供居民在線社區(qū)服務(wù)，包括公告發(fā)布、活動(dòng)通知、報(bào)修服務(wù)等。

3.3.3 老舊小區(qū)完整社區(qū)建設(shè)

完整社區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)全面考慮居民需求、社會(huì)互動(dòng)和可持續(xù)發(fā)展的綜合性工程。首先，通過規(guī)劃和改善基礎(chǔ)設(shè)施，提升居住環(huán)境的舒適度和便利性。這包括交通系統(tǒng)、公共交通、綠化空間、以及智能化設(shè)施等。其次，社區(qū)服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)至關(guān)重要，通過數(shù)字化手段提供信息發(fā)布、社區(qū)活動(dòng)管理、報(bào)修服務(wù)等功能，促進(jìn)居民間的交流與合作。引入智能安防系統(tǒng)、智能停車管理等技術(shù)，提高社區(qū)的整體管理水平。社區(qū)文化建設(shè)也是不可或缺的一環(huán)，通過文化中心、公園、社區(qū)活動(dòng)等方式，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，豐富居民的文化生活。可持續(xù)發(fā)展的理念貫穿整個(gè)建設(shè)過程，包括節(jié)能減排、垃圾分類、以及可再生能源的利用，為社區(qū)的長期發(fā)展提供可持續(xù)的動(dòng)力。通過這一系列的措施，完整社區(qū)建設(shè)不僅提高了居民的生活質(zhì)量，還為社區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)宜居、智能、文化豐富且可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)體系。（圖2）

圖2 縣域老舊小區(qū)更新改造流程圖

4 項(xiàng)目改造后的效果及評(píng)價(jià)

項(xiàng)目改造后的效果及評(píng)價(jià)見表1、圖3。

表1 旌德縣徽水河沿岸老舊小區(qū)更新改造策略應(yīng)用及改造效果評(píng)價(jià)

圖3 縣域老舊小區(qū)更新改造前后對(duì)比圖

5 結(jié)語

城市更新中的老舊小區(qū)改造屬于民生工程，是利用經(jīng)濟(jì)、合理的方式推動(dòng)城市的更新，使新舊街區(qū)在空間上無違和感的相結(jié)合，創(chuàng)造出一個(gè)舒適的建筑空間?？h域城鎮(zhèn)老舊小區(qū)所進(jìn)行的更深層次的改造和提升規(guī)劃設(shè)計(jì)，目的就在于改善和提高現(xiàn)有的環(huán)境效果，是提高縣域城市形象和品位，提升人民生活質(zhì)量的關(guān)鍵。本項(xiàng)目的老舊小區(qū)改造所面臨的問題及采取的應(yīng)對(duì)策略具有一定的普遍性，也具有一定的特殊性，希望能夠?yàn)轭愃频捻?xiàng)目的城市更新改造提供借鑒。