新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資對策

黃鋒尤

新形勢下，房地產(chǎn)融資環(huán)境越發(fā)嚴(yán)峻，企業(yè)資金來源也受到較大限制，這種變化倒逼我國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。此時，房地產(chǎn)企業(yè)則要轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，探索多元化融資方式，如此既能降低經(jīng)營風(fēng)險，又能保證自身資金鏈穩(wěn)定，以此更好滿足國內(nèi)房地產(chǎn)市場運行需求。

新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資策略重要性

一、有助于提高企業(yè)經(jīng)濟效益

當(dāng)前，處在動蕩的政策環(huán)境和市場環(huán)境中，強化房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，提高企業(yè)盈利能力，是企業(yè)展開融資的根本目標(biāo)。結(jié)合企業(yè)所處環(huán)境，制訂精細(xì)化的融資方案，利用科學(xué)的管控方式控制企業(yè)內(nèi)部資金流向，能夠更加有效地規(guī)避資金風(fēng)險，促進自己和資源的合理配置。具體來講，融資方案能夠展示企業(yè)一段時間內(nèi)的資金使用情況，幫助企業(yè)了解資金流入與流出。通過制訂融資方案，幫助企業(yè)了解融資項目的收益情況，并完成項目風(fēng)險的評估，保障企業(yè)制定的融資決策更加正確，對融資項目有所取舍。

二、有助于降低市場各類風(fēng)險

市場風(fēng)險會對房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營產(chǎn)生較大影響，合理選用融資方式和舉措，能夠規(guī)避或是降低風(fēng)險的影響力，為房地產(chǎn)企業(yè)營造更加安全穩(wěn)定的運行環(huán)境。特別是房地產(chǎn)企業(yè)受到市場供需關(guān)系影響較大，在緊縮政策下，我國房地產(chǎn)需求量逐步縮減，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)供大于求的問題。與此同時，房產(chǎn)價格與居民收入不完全匹配，導(dǎo)致供給端去化較慢，致使房地產(chǎn)資金回籠較慢，房地產(chǎn)發(fā)展與資金越發(fā)低迷。此外，房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，任何環(huán)節(jié)都需要大量資金支撐，如果未能選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式，定然會對項目建設(shè)進度產(chǎn)生嚴(yán)重影響，甚至出現(xiàn)停工情況，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)面對供需變化，以及自身的資金需求，選擇更為科學(xué)化的融資策略。

三、有助于解決企業(yè)經(jīng)營問題

作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目周期長，資金使用量大，任何環(huán)節(jié)缺少資金維持均無法保證項目建設(shè)正常推進。合理選用融資策略，可以緩解企業(yè)資金壓力，防止因資金不足或短缺而影響企業(yè)正常運營，促使企業(yè)迸發(fā)全新生機。

新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資特點

一是融資周期長。房地產(chǎn)參與的工程項目從建設(shè)到竣工，有著周期長的特點。而各個階段項目的落實都需要資金的支持。但是在較長的時間跨度里，房地產(chǎn)企業(yè)容易受到自然環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境等因素影響，出現(xiàn)資金供應(yīng)上的問題。

二是融資風(fēng)險高。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立完善的融資體系，對融資風(fēng)險的管控落實不到位。項目延期交工。由于受到自然因素或其他不可預(yù)見因素干擾，房地產(chǎn)施工進度緩慢，人工、物料、設(shè)備使用費用不斷攀升，企業(yè)投資成本過高，無法通過房產(chǎn)出售變現(xiàn)資金，只能向銀行借款展開融資，風(fēng)險大。同時，房地產(chǎn)企業(yè)受到市場與政策變化影響較大，從而加大了經(jīng)營風(fēng)險。

三是資金需求大。房地產(chǎn)項目在項目開發(fā)起始階段，需要通過支出大量資金，來獲得土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。項目建設(shè)階段也是資金需求較大的環(huán)節(jié)之一，需要企業(yè)承擔(dān)設(shè)計與施工責(zé)任，無論是建筑材料、設(shè)備設(shè)施還是人工成本的投入，都需要消耗大量資金。營銷階段，由于房地產(chǎn)企業(yè)需要做好宣傳與推廣，提高自身在市場中的知名度和影響力，所以仍舊需要投入大量資金。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，無論是哪個環(huán)節(jié)，都需要承擔(dān)較大的資金壓力，如果內(nèi)部資金不足，就需要融資解決資金需求。

新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

一、銀行貸款融資

從特定角度來講，銀行貸款屬于房地產(chǎn)企業(yè)常用的一種融資方式，銀行能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金貸款，其形式有普通住房貸款與經(jīng)濟適用房貸款兩種。同時，國家在政策方面也給予房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)傾斜。然而，雖然在國家政策支持下的銀行貸款，能夠在一定程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金消耗，提高整體資金利用率，但是由于國家為進一步加強對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款融資的方式生成諸多限制。此時，房地產(chǎn)企業(yè)就會立足自身實際需求，再選擇其他融資渠道。

二、商業(yè)信用融資

目前，房地產(chǎn)商業(yè)信用融資最常見的有預(yù)先出售融資及建設(shè)單位墊資兩種方式。

通過調(diào)查可知，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項目建設(shè)正常運營，在項目未開工或竣工前，便會采取預(yù)先銷售期房來獲取更多資金，支撐下一個項目有序開展。尤其是在群眾購房需求日益增長的發(fā)展形勢下，預(yù)先銷售期房獲取資金的模式，更是成為我國房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要手段。該手段具有操作簡單、成本費用低、獲取資金量大等優(yōu)勢，能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資需求。

對于建設(shè)單位墊資承包施工，是長期以來在我國建設(shè)工程施工領(lǐng)域存在的一種承包方式，是指在工程項目建設(shè)過程中，承包人利用自有資金為發(fā)包人進行工程項目建設(shè)，直至工程施工至約定條件或全部工程施工完畢后，再由發(fā)包人按照約定支付工程價款的施工承包方式。該方式要求建設(shè)承包單位有一定的資金實力，但通過該方式籌集的資金較有限，如若承包單位建設(shè)過程中出現(xiàn)資金緊張，房企又未能及時補充，則會直接影響項目的開發(fā)建設(shè)。

三、上市融資

上市融資即指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票的形式，在資本市場中獲得資金的一種融資方式，其實質(zhì)就是企業(yè)出售部分股權(quán)，以換取項目建設(shè)所需的發(fā)展資金，囊括直接上市與買殼上市兩種。立足長遠(yuǎn)角度分析，上市融資屬于房地產(chǎn)企業(yè)最理想的選擇，要求企業(yè)規(guī)范自身經(jīng)營管理，創(chuàng)建科學(xué)管理體系，為上市做好充足準(zhǔn)備。然而，上市融資方式不適用于中小型企業(yè)。另外，隨著政府組織對金融行業(yè)管控的不斷加強，我國多個房地產(chǎn)企業(yè)的上市需求均未通過，這就表明該融資方式并非主流方式。

四、債券融資

債券融資是指企業(yè)通過發(fā)債的方式進行融資，主要分為境內(nèi)債券融資和海外債券融資。我國對企業(yè)債券融資的要求較嚴(yán)，且審核材料繁多、程序復(fù)雜，大多房企發(fā)行債券存在困難，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大，該方式未被房企普遍采用。在目前政策環(huán)境下，債券融資成本分化嚴(yán)重，即大型房企發(fā)債利率較低，而部分中小房企發(fā)債利率較高。而境外發(fā)債，同樣存在融資成本分化現(xiàn)象。

五、供應(yīng)鏈融資

供應(yīng)鏈融資主要是根據(jù)供應(yīng)鏈中企業(yè)的交易關(guān)系制定基于貨權(quán)及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。目前房企主要運用有6種模式：1.供應(yīng)鏈 ABS 融資模式；2. 資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）模式；3.銀行保理；4.存貨質(zhì)押融資模式；5.商業(yè)銀行主導(dǎo)的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融模式；6.商票貼現(xiàn)。在當(dāng)前的融資監(jiān)管政策要求下，因供應(yīng)鏈融資方式豐富，且與開發(fā)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)密切，供應(yīng)鏈融資日漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道。

此外，還有商業(yè)抵押擔(dān)保債券（CMBS）、房地產(chǎn)其他非標(biāo)融資等融資渠道。不過，這兩種融資渠道同樣具有很大的局限性，不是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)主流的融資方式，也未能緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資對策

一、構(gòu)建風(fēng)險防控機制

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，投資、融資涉及大量資金。近些年，由于房地產(chǎn)企業(yè)未能根據(jù)市場發(fā)展變化進行投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著停工、破產(chǎn)、資金鏈斷裂等風(fēng)險，不利于房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營，也為社會生活帶來不利的影響。在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住發(fā)展機遇，達(dá)成企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的整體目標(biāo)，需要構(gòu)建完善的風(fēng)險防控體系。首先，需要企業(yè)加大資金管理力度，了解投資過程中資金投入和收益的比率，通過對現(xiàn)金流的嚴(yán)格把控，保障現(xiàn)金收支平衡。其次，對容易發(fā)生的風(fēng)險節(jié)點，進行及時的預(yù)警。最后，落實全面預(yù)算管理。通過科學(xué)地編制預(yù)算，合理控制企業(yè)內(nèi)部的資金流動情況，不斷提升資金利用率，保障預(yù)算執(zhí)行到位。

二、積極開發(fā)融資產(chǎn)品

目前我國有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資產(chǎn)品開發(fā)相對單一，難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資需求。為切實解決這一問題，應(yīng)參考借鑒國外先進經(jīng)驗做法，鼓勵投資型企業(yè)與金融機構(gòu)建立合作關(guān)系，借鑒國外成熟融資經(jīng)驗，開發(fā)適合國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實際需求的融資產(chǎn)品。豐富融資產(chǎn)品種類，才能更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資需求，拓寬其發(fā)展規(guī)模與發(fā)展領(lǐng)域。例如，可通過積極引入證券、保險、信托等多種融資產(chǎn)品，滿足企業(yè)資金需求。

三、優(yōu)化市場誠信體系

根據(jù)相關(guān)調(diào)查可知，部分房地產(chǎn)企業(yè)難以從金融組織獲取融資貸款，同自身誠信存在較大關(guān)系。為優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資對策，一方面，要求房地產(chǎn)企業(yè)塑造良好的形象，必須按照時間規(guī)定將貸款利息和本金歸還，才能夠保證自身信譽水平不會降低。另一方面，應(yīng)高度重視市場誠信體系建設(shè)的重要性與價值，明確提出要緊密結(jié)合社會與市場發(fā)展環(huán)境、現(xiàn)狀和趨勢，結(jié)合實際構(gòu)建完善的市場誠信體系，借助該體系嚴(yán)格約束市場行為。同時，還可通過創(chuàng)建量化評級標(biāo)準(zhǔn)，依此來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況與綜合實力，從而有針對性發(fā)放貸款。

綜上所述，政府為抑制高房價打擊炒房行為，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大生存挑戰(zhàn)，尤其是在融資方面。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)立足自身發(fā)展實際，以國家政策為導(dǎo)向，探索新的融資策略。這樣除了可以減少融資風(fēng)險和成本外，也能提高融資收益，實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。（作者單位：廣東利灝房地產(chǎn)有限公司）