向陽(yáng)
位于武漢市蔡甸區(qū)中法新城板塊的映月海棠,最近因綠城中國(guó)(3900.HK,下稱(chēng)綠城)拆分的代建主體綠城管理控股(9979.HK)終止品牌授權(quán)而廣受關(guān)注。
在建小區(qū)從被允許使用綠城品牌到撤掉品牌,時(shí)間不足一年,留下一群沖著綠城品牌買(mǎi)房的業(yè)主就地“蒙圈”。
綠城終止品牌授權(quán)需要對(duì)買(mǎi)房的業(yè)主負(fù)責(zé)嗎?支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者近日就此進(jìn)行了多方采訪。
1月25日,在映月海棠項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者看到,多個(gè)宣傳牌上原有的綠城兩字,已被摳掉但印跡仍依稀可見(jiàn),無(wú)法完全抹去綠城“來(lái)過(guò)”的痕跡。
映月海棠推廣名最初叫藍(lán)光雍錦香榭,原是去年退市的藍(lán)光發(fā)展開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。2020年6月,藍(lán)光發(fā)展旗下公司以14.34億元獲得蔡甸街鳳凰路與騰飛街交會(huì)處以西地塊,樓面價(jià)6055.77元/平方米,溢價(jià)率73.01%,創(chuàng)下蔡甸樓面價(jià)新高,至今無(wú)人打破。
拿地當(dāng)年,藍(lán)光發(fā)展成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司武漢城銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)武漢城銳)開(kāi)工建設(shè)。2021年2月,藍(lán)光雍錦香榭拿到預(yù)售許可證后開(kāi)始售賣(mài)。不過(guò),同年6月,因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題藍(lán)光發(fā)展將持有的武漢城銳全部股權(quán),以19.09億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓。此后,幾經(jīng)股權(quán)變更,武漢城銳成為深圳一家投資公司控股企業(yè),項(xiàng)目推廣名也去掉了藍(lán)光二字。
2023年1月,武漢城銳委托綠城管理控股旗下綠城建設(shè)管理集團(tuán)有限公司(下稱(chēng)綠城管理)為雍錦香榭提供代建服務(wù),綠城管理許可該項(xiàng)目按約定方式使用“綠城”等品牌,項(xiàng)目推廣名由此變更為綠城映月海棠。
正是因?yàn)樵擁?xiàng)目有了綠城品牌背書(shū),業(yè)主黃寬(化名)于去年6月在此買(mǎi)了一套住房,合同約定今年3月交房。黃寬沒(méi)想到的是,還沒(méi)迎來(lái)交房,去年底卻接到了綠城撤掉品牌的通知。
這份通知由綠城管理發(fā)出,表示武漢城銳因經(jīng)營(yíng)方針調(diào)整,在與綠城管理協(xié)商一致后,決定提前終止項(xiàng)目對(duì)綠城品牌的使用。蔡甸區(qū)住建局市場(chǎng)科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者,根本原因是品牌授權(quán)以來(lái)銷(xiāo)售量未達(dá)預(yù)期。
支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者了解到,和黃寬存在類(lèi)似經(jīng)歷的購(gòu)房者約有幾十人,都是沖著綠城品牌才買(mǎi)的房。不過(guò),從“藍(lán)光”到“綠城”,售賣(mài)近3年來(lái),映月海棠共賣(mài)出200多套房屋,目前還有300多套未售,去化率僅約40%。
“當(dāng)時(shí)也看了周邊其他項(xiàng)目,覺(jué)得綠城是大品牌就買(mǎi)了,現(xiàn)在綠城突然撤掉品牌,房子就從品牌變成了雜牌,莫名其妙就掉坑里了?!秉S寬向支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者吐槽。
以黃寬為代表的業(yè)主認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商武漢城銳和綠城在將部分房子賣(mài)出后,就撤掉綠城品牌,涉嫌虛假宣傳,業(yè)主權(quán)益受到了損害。針對(duì)這一問(wèn)題,支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者通過(guò)郵件向武漢城銳和綠城管理發(fā)送了采訪函,截至發(fā)稿前雙方均未作回復(fù)。
湖北正苑律師事務(wù)所張律師向支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者指出,公眾是基于對(duì)綠城的信任才買(mǎi)的房,造成如今的局面需要有人負(fù)責(zé)。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定,相關(guān)行為人不得對(duì)抗善意相對(duì)人,善意相對(duì)人有權(quán)就其受到的損害請(qǐng)求行為人賠償。
代建項(xiàng)目撤牌,此前在綠城已多次發(fā)生。
去年1月,綠城發(fā)表聲明稱(chēng),要求武漢綠城桃李春風(fēng)等項(xiàng)目,停止使用綠城品牌及綠城字號(hào)。該項(xiàng)目由武漢綠城建發(fā)房地產(chǎn)有限公司(下稱(chēng)綠城建發(fā))開(kāi)發(fā),自2017年起取得預(yù)售許可證開(kāi)始售賣(mài)。工商信息顯示,綠城還曾間接持有綠城建發(fā)股權(quán),但2022年將相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
同年3月,綠城還解除了位于黔南自治州的綠城春風(fēng)燕語(yǔ)代建合作及品牌授權(quán)關(guān)系。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜接受支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示,近年來(lái),綠城多次出現(xiàn)授權(quán)后又終止使用綠城品牌的情況,意味著綠城在代建項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與管理上還有待完善。這可能是由于綠城在選擇代建項(xiàng)目時(shí),授權(quán)前的盡職調(diào)查、授權(quán)后的運(yùn)營(yíng)管理等方面存在不足導(dǎo)致。綠城需要更加謹(jǐn)慎地處理與品牌授權(quán)相關(guān)的事宜,確保項(xiàng)目質(zhì)量和維護(hù)品牌形象。
代建是綠城的核心業(yè)務(wù)。早在2010年,綠城就開(kāi)始了綠城品牌和代建管理模式輸出,是最早一批開(kāi)啟“貼牌+代建”實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的房企。2020年,綠城拆分代建主體綠城管理控股(9979. HK)在港交所上市,綠城管理控股因此成為我國(guó)代建第一股。
截至去年上半年,綠城代建項(xiàng)目已覆蓋全國(guó)123個(gè)主要城市,合約項(xiàng)目總建筑面積約1.14億平方米,在建面積約4914萬(wàn)平方米。在代建市場(chǎng),綠城已連續(xù)多年保持第一,市場(chǎng)份額占比超20%。
綠城公布的數(shù)據(jù)顯示,去年上半年,綠城管理控股實(shí)現(xiàn)收入15.49億元,同比增長(zhǎng)23.1%;毛利率為52.04%,股東應(yīng)占溢利4.74億元,同比增長(zhǎng)31.3%。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因,是在房地產(chǎn)去金融化、投資端去中心化趨勢(shì)下,來(lái)自政府、國(guó)企、城投公司及金融機(jī)構(gòu)等委托方的代建機(jī)會(huì)增多。
同期,綠城累計(jì)取得合同銷(xiāo)售面積約604萬(wàn)平方米,合同銷(xiāo)售金額約1342億元。其中,以綠城品牌銷(xiāo)售的代建管理項(xiàng)目合同銷(xiāo)售面積約267萬(wàn)平方米,合同銷(xiāo)售金額約360億元。