完善供應(yīng)鏈融資 強健房地產(chǎn)行業(yè)“筋骨”

焦風川

房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資通常是以真實業(yè)務(wù)背景為前提，以核心企業(yè)（房地產(chǎn)企業(yè)）為依托，以供應(yīng)鏈上下游供應(yīng)商（融資主體）為融資對象，由金融機構(gòu)、核心企業(yè)和融資主體等共同參與的一種新型融資模式。由于房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資涉及多方合作，在實踐過程中也會出現(xiàn)諸多問題。我們對房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資的常見問題進行分析，以期尋找到相應(yīng)的問題解決對策。

房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資的模式和運作流程

目前，房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資常用的是應(yīng)收賬款融資，是指融資主體以核心企業(yè)為依托，利用其應(yīng)收賬款進行質(zhì)押、擔?；蚧刭?，向保理商、銀行等金融機構(gòu)申請貸款，以此滿足房地產(chǎn)項目建設(shè)資金需求的一種融資模式。由于目前企業(yè)普遍面臨較大資金壓力，應(yīng)付賬款等債務(wù)不能按合同及時支付，融資主體一般會要求核心企業(yè)承擔相應(yīng)利息，金融機構(gòu)則會要求核心企業(yè)按期償還貸款，并對融資主體保留追索權(quán)。

房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資在緩解房地產(chǎn)項目建設(shè)資金壓力、降低信用風險、拓寬融資渠道等方面具有優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極創(chuàng)新，優(yōu)化供應(yīng)鏈融資策略，充分發(fā)揮其對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的推動作用。

房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資存在的問題

風險控制不足。目前，在供應(yīng)鏈融資過程中，由于融資主體一般規(guī)模較小，抗風險能力較弱，償債意愿及能力偏低，金融機構(gòu)會要求融資主體進行擔保、回購等。雖然供應(yīng)鏈融資會涉及多個融資主體，但由于金融機構(gòu)與這些融資主體之間缺乏緊密的聯(lián)系，彼此之間存在信息不對稱的問題，在這種情況下，如果不能正確評估融資主體的信用狀況，就很容易出現(xiàn)系統(tǒng)性違約風險。

信息不對稱。信息不對稱是指在一定的市場條件下，交易主體之間對某些信息的掌握情況存在差異。金融機構(gòu)可以通過收集市場信息判斷某一筆交易是否可行，但有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)、供應(yīng)商的信息掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中，因此金融機構(gòu)難以獲得真實有效的信息。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商之間的部分交易行為不能在短時間內(nèi)完成，使得供應(yīng)鏈上的融資主體缺乏足夠的信息判斷自身的信用狀況，影響了信用等級的提高。

缺乏統(tǒng)一的標準和規(guī)范。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資的發(fā)展處于初級階段，相關(guān)法律法規(guī)和標準規(guī)范還不夠完善。尤其是在供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)開展過程中，各方缺乏統(tǒng)一的標準和規(guī)范，會帶來很多不確定因素，增加融資風險。同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資涉及的參與主體較多，彼此之間存在信息不對稱等問題，這會導致房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資中的信息失真，進而影響供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的正常開展。

供應(yīng)鏈穩(wěn)定性不足。目前，供應(yīng)鏈上下游供應(yīng)商協(xié)作關(guān)系較為松散，使得房地產(chǎn)供應(yīng)鏈缺乏穩(wěn)定性，從而導致供應(yīng)鏈融資風險增加。為提高供應(yīng)鏈穩(wěn)定性，可以采取以下措施：借助信息共享與資源整合提升供應(yīng)鏈的整體穩(wěn)定性；通過加強各參與方之間的合作增強供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性；通過建立風險分擔機制來提升供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性。

供應(yīng)鏈融資的優(yōu)化策略

信息共享與透明化。供應(yīng)鏈融資模式下，房地產(chǎn)企業(yè)和上下游供應(yīng)商之間的信息交流及信息共享是供應(yīng)鏈融資模式有效運行的基礎(chǔ)。在傳統(tǒng)的應(yīng)收賬款融資模式中，房地產(chǎn)企業(yè)無法獲取上下游供應(yīng)商的經(jīng)營狀況、財務(wù)數(shù)據(jù)等相關(guān)信息，且對供應(yīng)商的還款能力無法作出準確判斷。為解決這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要與上下游供應(yīng)商進行有效的信息共享，內(nèi)容包括供應(yīng)商的基本信息、經(jīng)營狀況、財務(wù)數(shù)據(jù)等，這些信息有利于金融機構(gòu)準確評估供應(yīng)商信用風險及還款能力，并為供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)提供決策依據(jù)。此外，在房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需與上下游供應(yīng)商保持密切聯(lián)系，及時了解上下游供應(yīng)商的經(jīng)營情況及財務(wù)數(shù)據(jù)，提升供應(yīng)鏈上下游供應(yīng)商之間的信息透明度。

信用體系的建設(shè)與完善。供應(yīng)鏈融資是系統(tǒng)性工程，需要多方配合。供應(yīng)鏈金融要想得到更好地發(fā)展，還需要構(gòu)建完整的信用體系。在房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資中，信用體系建設(shè)主體主要包括核心企業(yè)和供應(yīng)鏈參與企業(yè)。對核心企業(yè)，一方面可以在工商管理部門、稅務(wù)部門的幫助下，進行全方位的考察，建立企業(yè)信用檔案；另一方面可以引入評級機構(gòu)，為企業(yè)進行信用評級，并將評級結(jié)果作為融資審核依據(jù)，對出現(xiàn)過失信行為的企業(yè)進行記錄。

金融科技的應(yīng)用。在房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資過程中，金融科技的應(yīng)用有助于提高融資效率。金融機構(gòu)可利用區(qū)塊鏈技術(shù)對核心企業(yè)及供應(yīng)商的交易數(shù)據(jù)進行存儲和記錄，并通過大數(shù)據(jù)分析技術(shù)挖掘和整合信息，以此為依據(jù)制定個性化的融資方案。區(qū)塊鏈技術(shù)具有分布式賬本、不可篡改、去中心化等特點，在供應(yīng)鏈金融中運用區(qū)塊鏈技術(shù)具有以下優(yōu)勢：能夠?qū)崿F(xiàn)信息共享，提高操作效率。區(qū)塊鏈可以對多方數(shù)據(jù)進行集中記錄和存儲，簡化了各參與方之間的關(guān)系，消除了信息不對稱現(xiàn)象，以此降低操作風險。在供應(yīng)鏈融資中運用區(qū)塊鏈技術(shù)可以保證數(shù)據(jù)不被篡改和偽造，有效避免人為因素導致的信息失真。

政策與監(jiān)管環(huán)境優(yōu)化。從政策環(huán)境看，在堅持“房住不炒”的總基調(diào)下，監(jiān)管部門已開始采取措施促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。2022年4月，原銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推進供應(yīng)鏈創(chuàng)新與應(yīng)用的指導意見》，鼓勵銀行保險機構(gòu)積極開展供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)效；同年7月，原銀保監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行小微企業(yè)金融服務(wù)監(jiān)管評價辦法（試行）》，充分發(fā)揮其支持實體經(jīng)濟的重要作用。2022年8月，原銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于銀行業(yè)保險業(yè)支持高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》，鼓勵銀行保險機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)模式，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理使用應(yīng)收賬款及票據(jù)等開展供應(yīng)鏈融資。從監(jiān)管環(huán)境看，監(jiān)管部門對于供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的發(fā)展也持鼓勵態(tài)度。只有不斷優(yōu)化監(jiān)管環(huán)境，才能進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康運轉(zhuǎn)。

隨著我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)行業(yè)進入了新的發(fā)展階段。未來，我們需進一步關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的政策、市場形勢、供需關(guān)系等影響因素。同時，為應(yīng)對不斷變化的外部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當不斷創(chuàng)新供應(yīng)鏈融資方式、拓寬融資渠道、降低融資成本，以更好地發(fā)揮供應(yīng)鏈融資對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的推動作用。