房地產融資“白名單”密集披露

張宇軒

今年樓市首個重磅政策——房地產融資“白名單”，已得到六大國有銀行的密集支持。

據工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行6家國有商業(yè)大行最新披露的數據，對接的房地產融資“白名單”項目累計已超過8200個，多地多個項目貸款已經敲定。

所謂“白名單”是業(yè)內的一種俗稱。今年1月5日，住建部、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產融資協(xié)調機制的通知》 （以下簡稱《通知》），指導各地級及以上城市建立房地產融資協(xié)調機制（以下簡稱“協(xié)調機制”），根據房地產項目的開發(fā)建設等情況篩選確定支持對象向金融機構推送，經評估后根據其實際情況滿足合理融資需求或予以其他支持。這一過程中，被推送的房地產項目名單即為“白名單”。

今年春節(jié)前后，多地密集篩選推送了首批“白名單”，其中也包括一些“出險”房企。房企代表一方面對“白名單”利好政策表示期待，另一方面也對流程中的銀企對接、融資審批等關鍵環(huán)節(jié)能否順利進行表示憂慮。

此次六大行集中披露“白名單”融資進展，令不少房企心中的石頭落了地。

從“白名單”密集出爐到國有銀行密集披露

《通知》發(fā)布后不到一個月，多地密集部署首批房地產融資“白名單”申報、評審工作。

1月底、2月初，廣西南寧市住建委向當地金融機構推送了第一批107個房地產項目融資“白名單”，名單中某項目已獲得相關銀行3.3億元開發(fā)貸款；重慶市公布當地第一批房地產項目融資“白名單”，共包括314個項目，融資需求約830億元，涉及22家金融機構；陜西省西安市披露，已推送第一批54個項目名單，融資需求約179.84億元；山東省青島市通過房地產融資協(xié)調機制，梳理出第一批房地產項目“白名單”84個，融資需求約250.2億元，涉及19家融資機構；四川省成都市住建委宣布完成第一批名單審核，共包含208家項目企業(yè)、227個項目；湖北省住建廳披露，當地第一批房地產融資“白名單”經過審核已推送至各金融機構，涉及16個市州、221個房地產項目，融資需求712億元……

當時距離“建立城市房地產融資協(xié)調機制”政策出臺還不到一個月，多個城市表示首批房地產項目融資“白名單”正在申報、評審中。進入“白名單”的房企在市場利好情緒中度過了龍年春節(jié)。

春節(jié)之后，一眾國有銀行密集披露“白名單”項目審批以及貸款發(fā)放情況。

據公開信息，工商銀行截至2月8日已對接2000余個地產項目，并率先在多個城市、多個項目落地貸款投放；中國銀行截至2月12日已推進超過110個項目的審批工作，合計金額約550億元，其中已審批完成項目共75個，合計金額近400億元；建設銀行截至2月16日已對接地產項目2000多個，實現5個項目共計30億元的貸款投放，并有近百個已審批項目，待投放金額200多億元；農業(yè)銀行累計對接協(xié)調機制項目超過2700個，截至2月19日已審批完成首批清單內貸款項目近百個，已審批貸款金額超400億元，并在多地實現首筆貸款投放；郵儲銀行積極對接協(xié)調機制推送主辦行項目，截至2月15日共覆蓋10個省份，融資金額57億元，并已在多地落地項目；交通銀行截至2月13日已獲取、對接清單項目1442個，并已對其中部分項目實現貸款投放……

此外，多家股份制商業(yè)銀行亦公布了跟進“白名單”項目的最新情況，包括民生銀行、廣發(fā)銀行、浙商銀行、光大銀行、中信銀行等。

房企急盼之下，兩部門多番部署

“城市房地產融資協(xié)調機制”出臺的背景之一，是上一年度全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金情況出現一定幅度下降。

據國家統(tǒng)計局數據顯示，2023年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，比上年（2022年）下降13.6%。其中，國內貸款15595億元，下降9.9%；利用外資47億元，下降39.1%；自籌資金41989億元，下降19.1%；定金及預收款43202億元，下降11.9%；個人按揭貸款21489億元，下降9.1%。

房地產市場的“體感溫度”可想而知。因而，《通知》剛剛發(fā)布，一眾房企就將“白名單”視作重磅利好，并積極主動尋求申報。

一家曾經歷過“爆雷”的房企公關負責人向《中國經濟周刊》記者表示，“政策剛剛出臺，我們公司的項目就緊急啟動申報‘白名單工作”。

據其透露，過去一年中，該公司一直在債務重組、促進銷售和尋求“保交樓”資金等方面進行努力，這成為其彌補資金匱乏的主要方式，目前也取得一定進展。但在房地產行業(yè)整體承壓的情況下，融資困難已成為行業(yè)痛點。從該企業(yè)的財報信息上看，該公司賬上現金余額已難以完全覆蓋到期債務，如何順利融資進行周轉成為當務之急?！罢l家不缺錢呢?！鄙鲜龇科蠊P負責人說。

諸多企盼之下，兩部門也多次召開會議力推政策落地。

1月26日，住建部、國家金融監(jiān)管總局分別召開部署會議，推動城市房地產融資協(xié)調機制落地見效。住建部部長倪虹表示：“地級及以上城市人民政府要切實發(fā)揮牽頭協(xié)調作用，把這一重要機制迅速建立和運轉起來，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，強化統(tǒng)籌謀劃，細化政策措施，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產企業(yè)和金融機構精準對接，協(xié)調解決好房地產融資中存在的困難和問題。”

1月26日，國家金融監(jiān)管總局局長李云澤在會議上表示，要深入貫徹落實中央金融工作會議精神，加快推動城市房地產融資協(xié)調機制落地見效，更加精準支持房地產項目合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

會議還要求，各監(jiān)管局要積極參與協(xié)調機制，主動配合地方政府和住建部門，穩(wěn)妥有序開展相關工作，共同推動協(xié)調機制落地見效，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

如何避免房地產融資風險點

銀行集中披露“白名單”融資新進展一定程度上提振了房地產行業(yè)的整體信心。有房企代表向記者透露，銀行對“白名單”的評審較為嚴格，“有的地方推進較快，也有地方很慢”。

前述房企負責人亦表示：“按照流程，我們把名單報給住建部門，住建部門評審之后再交到銀行……最后是不是能批下來，不光要看當地住建部門評審，關鍵還要看金融機構的研判?！?/p>

不少業(yè)內觀點解讀，這是出于對金融安全的考量。

事實上，《通知》中明確要求，協(xié)調機制對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務等問題的房地產開發(fā)企業(yè)和項目，要提示金融機構審慎開展授信。要加強貸款資金封閉管理，嚴防信貸資金被挪用于購地或其他投資。

1月30日，國家金融監(jiān)管總局召開2024年工作會議時，也將“推動城市房地產融資協(xié)調機制落地”作為“積極穩(wěn)妥防控重點領域風險，強化信用風險管理，加大不良資產處置力度”任務項下的重要內容之一。

房地產領域專業(yè)律師、北京金訴律師事務所主任王玉臣向《中國經濟周刊》記者分析表示，“白名單”政策目的是穩(wěn)樓市，一方面要確保房地產企業(yè)能夠獲得合理的融資支持，另一方面也要防范金融風險發(fā)生。

王玉臣認為，從金融安全的角度來看，“白名單”融資評審可以從以下幾個角度避免融資風險點：一是嚴格篩選客觀評估，必須確保進入“白名單”的項目和企業(yè)完全符合相關標準和條件，應對企業(yè)的歷史經營情況、財務狀況，以及項目可行性和風險進行全面、客觀的評估；二是加強監(jiān)督管理，避免違規(guī)放貸、違規(guī)轉移預售房款、貸款資金挪用；三是相關部門和金融機構之間可以建立有效的信息共享機制，確保主管部門能夠準確及時掌握相關融資進展及具體使用情況，金融機構能夠及時獲取企業(yè)以及房地產項目的最新進展和財務狀況以進行及時調整；四是建立信用評價機制，對于違法違規(guī)的企業(yè)和項目要嚴格執(zhí)法，對于遵紀守法的企業(yè)要鼓勵支持；五是強化房企的規(guī)則意識，督促其真實反饋財務狀況，合法合規(guī)使用信貸資金，幫助其努力改善現金流狀況，增強與金融機構的互信；六是相關住建部門和金融監(jiān)管部門應動態(tài)監(jiān)測“白名單”融資的使用執(zhí)行情況，一旦出現問題應及時調整，及時止損。

責編：楊琳 yanglin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭