房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃問(wèn)題的探討

譚晶 北京市中倫文德（昆明）律師事務(wù)所

引言

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了極大的發(fā)展空間和機(jī)遇，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的重要因素。通過(guò)科學(xué)化的籌劃方法，依法合規(guī)開(kāi)展土地增值稅稅收籌劃，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

一、土地增值稅概述

土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的特有稅種，稅負(fù)重、清算規(guī)則復(fù)雜、覆蓋周期長(zhǎng)。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和調(diào)控政策的加強(qiáng)，土地增值稅在房地產(chǎn)稅收體系中的地位越來(lái)越重要。政府通過(guò)調(diào)整土地增值稅的稅率、扣除項(xiàng)目等政策手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，以達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的必要性

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度逐漸減慢，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高收益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就需要增強(qiáng)自身的盈利能力，降低發(fā)展成本。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)科學(xué)的稅收籌劃工作來(lái)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益的增長(zhǎng)。稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理是相互促進(jìn)的關(guān)系，稅收籌劃工作是以企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算為基礎(chǔ)，只有充分了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益，才能更好地進(jìn)行資源整合，對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃[1]。

（一）合理合法降低土地增值稅

在房地產(chǎn)企業(yè)中，土地增值稅是重要的稅種，在總稅額中具有較高比重，土地增值稅具有核算復(fù)雜性高、清算時(shí)間長(zhǎng)、整體稅負(fù)比較高的特點(diǎn)[2]。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地購(gòu)置和銷售的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生土地增值稅。

營(yíng)改增政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，即房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，合理選擇計(jì)稅方法來(lái)降低稅負(fù)[3]。房地產(chǎn)企業(yè)銷售其自行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅時(shí)，可以扣除當(dāng)期向政府部門支付的土地款。因此，如果企業(yè)能夠合理運(yùn)用稅收政策和法規(guī)，例如合理選擇土地購(gòu)置方式、選擇適當(dāng)?shù)耐恋亻_(kāi)發(fā)模式等，就可以有效降低土地增值稅稅負(fù)。

（二）減輕稅負(fù)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，稅率較高，尤其是土地增值稅。通過(guò)合理扣除可扣除費(fèi)用，合理減少土地增值稅的部分支出等稅收籌劃措施，可以有效降低企業(yè)成本，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

（三）提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

土增稅直接影響企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，合理進(jìn)行土地增值稅籌劃可以減少企業(yè)的稅負(fù)，從而節(jié)約資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和推進(jìn)，優(yōu)化交易模式的同時(shí)提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，進(jìn)而提高企業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)地位。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃面臨的困境

（一）對(duì)稅收法律法規(guī)及政策缺乏深入了解

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅務(wù)法規(guī)復(fù)雜，各地區(qū)為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，出臺(tái)了系列宏觀調(diào)控政策。但是，當(dāng)前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅的征繳政策缺乏了解，沒(méi)有及時(shí)獲取政策的最新動(dòng)態(tài)，導(dǎo)致其土地增值稅稅收籌劃工作具有一定的滯后性，也尚未達(dá)到稅收籌劃工作應(yīng)該達(dá)到的目的。例如，對(duì)于土地使用權(quán)的核算方式是影響稅收籌劃的重要因素，我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定了土地使用權(quán)的核算方式，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)未對(duì)該核算方式進(jìn)行深入解讀，就會(huì)造成企業(yè)理解與政策含義之間存在偏差，從而影響企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作的效果。

（二）財(cái)務(wù)管理不規(guī)范

部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，例如，在對(duì)稅務(wù)憑證、賬簿的管理不規(guī)范，這可能會(huì)影響到稅務(wù)檢查和審計(jì)，進(jìn)而影響到企業(yè)的稅務(wù)信用評(píng)級(jí)，對(duì)土地增值稅的稅收籌劃產(chǎn)生負(fù)面影響。土地成本、開(kāi)發(fā)成本等無(wú)法準(zhǔn)確核算，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法準(zhǔn)確核算土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，這會(huì)影響到土地增值稅的計(jì)算和繳納。同時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理不規(guī)范使企業(yè)無(wú)法及時(shí)了解和掌握國(guó)家稅收法律法規(guī)及政策，從而無(wú)法根據(jù)自身情況設(shè)置制定有效的稅籌策略。

企業(yè)只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，建立健全的會(huì)計(jì)核算體系，規(guī)范稅務(wù)憑證和賬簿的管理，提高稅務(wù)籌劃的準(zhǔn)確性和效率。同時(shí)，企業(yè)還需要加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通和合作，及時(shí)了解和掌握國(guó)家稅收政策的變化，以便更好地進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。

（三）缺乏專業(yè)稅收籌劃人才

土地增值稅的稅收籌劃需要具備專業(yè)的稅務(wù)知識(shí)和技能，包括對(duì)國(guó)家稅收政策、法規(guī)的理解和運(yùn)用，對(duì)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的掌握等。缺乏專業(yè)稅收籌劃人才可能導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法準(zhǔn)確分析和評(píng)估土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法制定出科學(xué)、合理的稅收籌劃方案，也無(wú)法及時(shí)應(yīng)對(duì)稅收政策的變化和調(diào)整。此外，缺乏專業(yè)稅收籌劃人才還可能使企業(yè)的稅務(wù)管理存在漏洞和風(fēng)險(xiǎn)。例如稅務(wù)憑證、賬簿的管理不規(guī)范，稅務(wù)申報(bào)和繳納不及時(shí)等，這不僅會(huì)影響到企業(yè)的稅務(wù)信用評(píng)級(jí)，還可能引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)專業(yè)稅收籌劃人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，提高企業(yè)稅務(wù)管理的專業(yè)性和規(guī)范性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的建議

（一）分階段開(kāi)展稅收籌劃

項(xiàng)目準(zhǔn)備階段：企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的整體情況進(jìn)行全面分析，包括項(xiàng)目的地理位置、市場(chǎng)需求、開(kāi)發(fā)周期、成本預(yù)算等。根據(jù)分析結(jié)果，制定初步的土地增值稅稅收籌劃方案。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段：企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注稅收政策的變化，及時(shí)調(diào)整稅收籌劃方案。同時(shí)，加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通和合作，確保稅收籌劃的合法性和有效性。

項(xiàng)目銷售階段：企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確核算土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，包括土地成本、開(kāi)發(fā)成本、銷售收入等。根據(jù)計(jì)稅基礎(chǔ)，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅額，并按時(shí)進(jìn)行申報(bào)和繳納。

項(xiàng)目清算階段：企業(yè)應(yīng)對(duì)土地增值稅進(jìn)行全面清算，包括已繳納的土地增值稅、未繳納的土地增值稅、應(yīng)退稅款等。確保土地增值稅的清算準(zhǔn)確無(wú)誤，避免因稅務(wù)問(wèn)題引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)。

在分階段進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)還需要注意以下幾點(diǎn)：保持與稅務(wù)部門的良好溝通，及時(shí)了解稅收政策的變化和調(diào)整；加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。合理利用稅收優(yōu)惠政策，降低企業(yè)的稅負(fù)。定期進(jìn)行稅務(wù)審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題。

（二）合法運(yùn)用土地增值稅清算技巧

1.確定合適的清算時(shí)機(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的清算時(shí)機(jī)。一般來(lái)說(shuō)，在滿足以下條件時(shí)，可以及時(shí)進(jìn)行清算：項(xiàng)目銷售完畢，扣除項(xiàng)目金額確定，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)未提出異議。這樣可以避免因逾期清算而產(chǎn)生的罰款和滯納金，同時(shí)也有利于企業(yè)及時(shí)享受稅收優(yōu)惠政策。此外，為減少資金占用，在依法合規(guī)的情況下，在國(guó)家規(guī)定的清算時(shí)限內(nèi)，可以適度延遲清算時(shí)點(diǎn)，或者結(jié)合各項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算合法合理調(diào)整繳納稅收先后順序，推動(dòng)企業(yè)將資金投入項(xiàng)目中，實(shí)現(xiàn)資金有效循環(huán)。

2.合理分?jǐn)偝杀?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)在清算過(guò)程中，應(yīng)合理分?jǐn)偝杀?，確保開(kāi)發(fā)成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。對(duì)于一些共同費(fèi)用，應(yīng)按照合理的方法進(jìn)行分?jǐn)?，避免因費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠矶绊懬逅憬Y(jié)果。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)成本分?jǐn)偟囊蠛鸵?guī)定，以確保清算結(jié)果的合法性與合規(guī)性。

3.調(diào)整銷售價(jià)格

房地產(chǎn)企業(yè)在清算過(guò)程中，可以適當(dāng)調(diào)整銷售價(jià)格，以降低土地增值稅的增值率。通過(guò)合理定價(jià)，企業(yè)可以控制銷售收入和增值額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。需要注意的是，在調(diào)整銷售價(jià)格的同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)考慮市場(chǎng)需求和客戶關(guān)系等因素，避免因價(jià)格調(diào)整不當(dāng)而影響銷售效果。

4.合理利用稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)在清算過(guò)程中，應(yīng)合理利用稅收優(yōu)惠政策，以降低土地增值稅的稅負(fù)。根據(jù)國(guó)家稅收政策，符合條件的納稅人可以享受一定的稅收減免或抵扣。企業(yè)應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅收優(yōu)惠政策的適用范圍和申請(qǐng)條件的要求和規(guī)定，以確保及時(shí)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。

5.強(qiáng)化內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)在清算過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，確保清算工作的順利進(jìn)行。企業(yè)應(yīng)建立健全的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算體系，規(guī)范稅務(wù)憑證和賬簿的管理，提高稅務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通和合作，及時(shí)了解和掌握稅收政策的變化和調(diào)整，以便更好地進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。

（三）加強(qiáng)稅收籌劃的其他措施

1.規(guī)范財(cái)務(wù)管控，加強(qiáng)部門之間聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、人員流動(dòng)性較大、涉及部門較多（從項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)部門、采購(gòu)部門、成本控制部門、設(shè)計(jì)部等）等特點(diǎn)，需要各部門之間共同協(xié)作，加強(qiáng)聯(lián)系，并高度關(guān)注財(cái)務(wù)管控的規(guī)范化，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)及運(yùn)營(yíng)狀況做出稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的合理解釋。土地增值稅清算過(guò)程中起著極為重要作用的就是各項(xiàng)重要資料的保存，如項(xiàng)目前期從土地取得、權(quán)證辦理、銷售資料、成本分?jǐn)偧翱鄢Y料、相關(guān)配套移交資料等，很多企業(yè)和項(xiàng)目由于缺乏關(guān)鍵性項(xiàng)目資料，使得土地增值稅清算過(guò)程中出現(xiàn)收入確認(rèn)和成本能否扣除產(chǎn)生較大的爭(zhēng)議。

2.有效防范稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃本身可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅金的節(jié)約，但是稅收籌劃本身存在一定的操作風(fēng)險(xiǎn)、合法性風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃前必須對(duì)政策、法律法規(guī)有透徹的理解，避免因?qū)φ呃斫獠坏轿欢霈F(xiàn)的合法性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，因?yàn)橥恋卦鲋刀惛鱾€(gè)籌劃環(huán)節(jié)緊密相連，具體人員在執(zhí)行操作過(guò)程中極易引發(fā)操作性風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必針對(duì)土地增值稅等稅收籌劃有具體的籌劃方案及規(guī)范，并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到銷售各個(gè)環(huán)節(jié)均嚴(yán)格把控，并針對(duì)重點(diǎn)籌劃環(huán)節(jié)實(shí)時(shí)監(jiān)控，動(dòng)態(tài)化管理，避免操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建良好的稅收政策風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，及時(shí)糾正在土地增值稅籌劃各環(huán)節(jié)出現(xiàn)的操作違規(guī)行為。

3.加強(qiáng)稅收政策培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)層面建立稅收政策培訓(xùn)機(jī)制，組織相關(guān)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)，包括但不限于：建立定期培訓(xùn)制度，制定定期的稅收政策培訓(xùn)計(jì)劃，確保企業(yè)人員能夠及時(shí)了解和掌握最新的稅收政策動(dòng)態(tài)；邀請(qǐng)財(cái)稅專家、稅務(wù)局監(jiān)管員等授課，對(duì)土地增值稅的相關(guān)政策進(jìn)行深入解讀和案例分析。

與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門保持良好的溝通關(guān)系，及時(shí)了解稅務(wù)檢查和評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)和流程。通過(guò)與稅務(wù)部門的溝通，可以更好地理解稅收政策在實(shí)際操作中的應(yīng)用，并尋求合理的稅務(wù)籌劃建議。

4.加強(qiáng)稅收籌劃人才引進(jìn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要求的人才最好具備多方面學(xué)習(xí)背景和豐富的行業(yè)稅收籌劃實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定明確的招聘計(jì)劃，根據(jù)企業(yè)需求和業(yè)務(wù)發(fā)展，確定所需的人才類型、數(shù)量和技能要求。在招聘過(guò)程中，要注重考察應(yīng)聘者的稅收籌劃能力、政策掌握程度以及實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)等方面。此外，還應(yīng)提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬待遇，吸引優(yōu)秀人才的加入。同時(shí)，建立完善的福利體系，如提供培訓(xùn)機(jī)會(huì)、晉升空間、健康保險(xiǎn)等，提高員工的工作積極性和忠誠(chéng)度。對(duì)于新引進(jìn)的人才，要建立完善的培養(yǎng)機(jī)制，提供系統(tǒng)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)?？梢酝ㄟ^(guò)內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、導(dǎo)師制度等方式，幫助他們快速適應(yīng)企業(yè)環(huán)境和工作要求。

結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅額中占比較高，其籌劃空間相比于其他稅種來(lái)說(shuō)較大。科學(xué)的稅籌方案能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率，對(duì)土地增值稅稅籌的同時(shí)，在一定程度上降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資風(fēng)險(xiǎn)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能力。同時(shí)，合理的稅收籌劃工作也能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題，完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算方式，優(yōu)化財(cái)務(wù)管控流程，推動(dòng)建立健全財(cái)務(wù)管控制度，引導(dǎo)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控工作。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)土地增值稅清算工作提前籌劃，通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理、人員培訓(xùn)、合理運(yùn)用稅收政策等方式有效降低自身運(yùn)營(yíng)成本，在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)效益最大化。