房地產金融發(fā)展現(xiàn)狀與融資渠道分析

文／周寅 首都經濟貿易大學 北京 100070

引言：

房地產企業(yè)在中國社會整體市場經濟不斷發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，是中國國家經濟的支柱型產業(yè)。在當前我國經濟政策與投資決策不斷發(fā)展變化的背景之下，房地產企業(yè)在融資環(huán)節(jié)有著一定的困難，如果不能有效解決這些困難，房地產業(yè)發(fā)展將面臨一系列問題，甚至可能會面臨現(xiàn)金流中斷的問題，這可能會直接導致房地產公司破產。因此，需要對于現(xiàn)有的融資工具和融資渠道進行分析，健全房地產金融市場，促進房地產企業(yè)的融資繼續(xù)完善，不斷創(chuàng)新。

1.我國房地產金融發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國經濟改革開放的不斷深化，全國整體的經濟和社會的可持續(xù)發(fā)展程度不斷提升，這些都為房地產經濟的發(fā)展奠定了良好的基礎。因此，綜合分析當前我國房地產行業(yè)發(fā)展的實際情況，了解未來發(fā)展趨勢，才能為今后的融資方式選擇提供支持，從而帶動我國房地產事業(yè)新的發(fā)展[1]。

1.1 房地產金融體系

1.1.1 房地產金融組織機構

（1）房地產融資機構相對單一。目前我國房地產行業(yè)的融資方式相對單一，主要由股權融資、存款、預付款、國內外貸款等組合而成。除此之外，還有一些其他方式，如利用外資、民間融資等，但通過這些方式籌集的資金比例還是很小，不是房地產市場融資的主要渠道。目前，我國目前的房地產金融主要是通過銀行提供相應的貸款，而這種融資方式相對比較單，并不能更好的滿足當前房地產企業(yè)的發(fā)展要求，對于購房者的需求也無法滿足。雖然當前在房地產市場中也出現(xiàn)了一些房地產信托和基金，但是依然是在市場處于壟斷的地位，導致整個房地產金融市場發(fā)展受到較大限制，也面臨著較多的風險。

（2）住房公積金制度管理不完善，職能定位不明確。當前我國行政管理機制不斷完善的背景之下，住房公積金管理制度不斷改進，對于我國的房地產事業(yè)以及人民生活質量水平的提升產生了重要的作用。但是部分房屋管理部門不能按要求對房屋進行統(tǒng)一管理，也不能對房屋進行登記。有些分中心往往既與地方公積金管理機構掛鉤，又與地方住房管理機構掛鉤，這就容易造成監(jiān)管不到位。另外，住房公積金管理機構作為一個獨立的非營利性機構，主要負責地方公積金的歸集、管理和貸款審批，可以說它雖然是事業(yè)單位，但也事實上從事金融業(yè)務，其職能沒有明確定位。

1.1.2 房地產金融工具

（1）融資方式單一，未形成多元化融資渠道。由于我國發(fā)布一系列的政策，使得一些中小型的房地產企業(yè)上市難度增加，無法進入到資本市場進行資本的融資，也就不能獲得一定的發(fā)展資金。此外，很多國外發(fā)展速度非?？斓姆康禺a投資信托基金在我國發(fā)展受到較大的限制，發(fā)展速度緩慢，也不能給房地產企業(yè)提供充足的資金。因為沒有相應的法律保護措施，融資成本也相對較高，所以一些企業(yè)不會優(yōu)先選擇房地產信托的方式進行融資，只有在迫不得已的情況之下才會選擇該方式進行融資。

（2）房地產金融創(chuàng)新發(fā)展遲緩，產品設計不當。當前我國的商業(yè)銀行給房地產市場注入了體量巨大的貸款，基本處于壟斷的地位，缺乏競爭環(huán)境的創(chuàng)設，使得其他的融資渠道發(fā)展緩慢，比如房地產基金、證券、債券等。我國房地產業(yè)在金融創(chuàng)新領域的發(fā)展還存在以下問題：一是我國房地產金融產品類型相對單一，主要是采取吸收外資的方式獲取資金，同質化程度較高，在房地產行業(yè)中沒有體現(xiàn)我國特色的創(chuàng)新產品；二是在房地產行業(yè)，從土地開發(fā)到最終出售需要很長一段時間，而房地產金融創(chuàng)新產品的成熟期通常不超過三年。三是房地產金融產品面臨高風險，一些資金不足的中小型房地產企業(yè)不敢貿然進入房地產金融創(chuàng)新市場。

1.2 房地產金融的風險

1.2.1 信用風險

信用風險主要是指由于借款人（企業(yè)或個人）不能或不愿意還款，導致銀行不能及時償還本金和利息的風險。房地產企業(yè)沒有一個相對穩(wěn)定的收益，而且他們的還款能力有時無法得到保障。在房地產開發(fā)的全過程中，商業(yè)銀行的貸款已經融入到了房地產開發(fā)的資金鏈條中。因此，在我國房地產市場中，各業(yè)務環(huán)節(jié)中存在著大量的信貸風險、市場風險，這些風險都是由商業(yè)銀行來承擔的。金融市場發(fā)展受到動蕩的情況之下，房地產企業(yè)的經營效率下降，出現(xiàn)資金短缺的問題，無法及時償還銀行貸款。而商業(yè)銀行往往會承擔著房地產市場以及信貸的風險，將其轉化為信貸風險，這會讓自己的利益受到損失[2]。

1.2.2 土地儲備信貸風險

我國土地資源來源相對單一，在目前進行土地出讓金使用和管理的環(huán)節(jié)，有些地方政府往往都會抬高土地的價格以獲得財政收入的增加，因為各個地區(qū)的城市開發(fā)和再開發(fā)的項目不斷的增多，這就使得房地產企業(yè)的成本相應的升高。從實際應用效果來看，因為土地儲備經營屬于政府的一種行為，并且要有大量的資金支持才能實現(xiàn)，所以房地產企業(yè)很容易就能從銀行得到大筆的貸款。但由于地價的高波動以及以商業(yè)銀行貸款為主的土地收購和開發(fā)，使得購地貸款存在較大的風險。

1.2.3 商業(yè)銀行經營管理風險

目前，我國商業(yè)銀行由于缺乏對房地產市場風險的足夠了解和防范能力，加之房地產市場的高收益，使得商業(yè)銀行在追求收益的同時，忽略了房地產市場的風險。商業(yè)銀行沒有重點關注房地產市場的發(fā)展變化，導致房地產的風險無法有效的控制，也會給商業(yè)銀行帶來巨大的經營風險。然而，部分商業(yè)銀行對房地產市場的過度放貸抱著一種盲目的樂觀態(tài)度，認為政府會對房地產行業(yè)進行一定程度的保護，所以沒有及時分析存在的潛在風險，也并未采取合理有效的應對措施，有些銀行為了能夠擴大市場份額，甚至會存在違規(guī)放貸的行為，這就導致銀行經營面臨著風險。

2.我國房地產企業(yè)目前主要的融資渠道

2.1 內部融資

內部融資是指，企業(yè)內部整合融資，或者通過收集自有資金和信貸賬戶達到所需的融資。例如，一些中國房地產企業(yè)會在樓盤還未施工完成時進行預售，以獲取資金。

這類型融資風險更小，效率更高，很多房地產企業(yè)采用這種方式。但是，在當前的金融市場環(huán)境下，大多數(shù)房地產企業(yè)公司都存在一些銷售管理困難和資金難以回攏的問題。目前企業(yè)籌集資金的難度愈發(fā)困難，是難以滿足企業(yè)發(fā)展的需要的。

2.2 銀行貸款

目前，銀行貸款仍然是我國的房地產企業(yè)最重要、占比最大的資金獲取方式，對于房地產企業(yè)來說，在其前期準備、建設，到竣工交付使用的階段，都需要銀行貸款的資金幫助。房地產的開發(fā)周期長，貸款期限也較長，對比其他手段來說，有低利率、高金額的優(yōu)勢，能夠滿足房地產企業(yè)的需求，所以一直是我國房地產企業(yè)的首要融資方式。

此外，商業(yè)銀行在經營的過程中，更加重視數(shù)據(jù)監(jiān)控工作。在房地產企業(yè)經營的過程中，需要使用大量的資金才能實現(xiàn)經營效果的提升，所以很多企業(yè)都會和商業(yè)銀行以及其他金融機構保持良好的合作關系，以提供足夠的資金，滿足自身經營的需要。目前很多房地產企業(yè)向國家金融機構尋求貸款時，能夠根據(jù)自己經營的需要獲取足夠的資金支持，并保證各項經營措施落實到位，實現(xiàn)房地產企業(yè)的全面發(fā)展。與此同時，和其他金融機構對比來說，商業(yè)銀行的利息較低，資金量比較大，所以是當前房地產企業(yè)獲取資金的首要選擇。

2.3 上市融資

上市企業(yè)通過發(fā)行股票的方式獲取資金，能夠為自己提供足夠的資金支持，這對于企業(yè)的長遠健康發(fā)展存在直接的影響。對于上市公司來說，能夠在短時間內通過資本市場募集足夠的資金，滿足自身經營發(fā)展的需要，對發(fā)展水平的提升產生積極的意義。從長遠發(fā)展來看，資本市場的融資有著重要的優(yōu)勢，能夠更好地保證各項融資措施落實到位，也能實現(xiàn)資產重組，保護企業(yè)經營各方的根本利益，促進我國房地產企業(yè)的發(fā)展。

對于目前我國很多房地產企業(yè)來說，都在積極的擴大規(guī)模，希望能夠通過上市的方式獲得足夠的資金，也會在市場中具備較高的競爭力，尤其是我國市場經濟體制不斷改革發(fā)展的背景之下，通過股票價格的提升，能夠獲取更高的經濟效益，也能使得房地產企業(yè)發(fā)展加速[3]。

此外，通過公開募集股票的方式，擴大在市場中的影響力，其他金融機構也能夠更好的批準貸款。與此同時，在我國私募股權基金的方式不斷應用，可以給房地產企業(yè)提供更多的融資渠道，經營發(fā)展也會更加順暢。

2.4 發(fā)行債券

債券是由需要籌資的一方，向債權人發(fā)行的一種金融契約，債券具有法律強制性。債券具有可轉讓性，債券一般有固定的利率。在發(fā)達的金融市場的國家和地區(qū)，可以交易債券，在中國典型的債券是國庫券。

公司可以通過發(fā)行債券的方式進行融資，公司需要支付利息，到期后償還本金給債權人。債券市場融資對發(fā)行方資質管理要求較為嚴格，而我國的大部分房地產公司企業(yè)發(fā)展達不到有關的要求，所以對于債券融資的適用范圍有限。使用債券融資的方式可以緩解公司的資金壓力。與股票市場相比，債券不會稀釋原始的股票數(shù)據(jù)結構，使公司更容易做出集中管理決策，從而避免企業(yè)受到外部資本的限制，也能夠保證各項經營決策有效的執(zhí)行。

3.優(yōu)化房地產企業(yè)融資的建議

3.1 完善房地產融資的法律法規(guī)

如果政府和相關機構完善法律法規(guī)，規(guī)范房地產金融市場，則可以對房地產行業(yè)的安全發(fā)展和融資提供基礎。一方面完善房地產企業(yè)、社會機構相關的財政和稅收管理的法律法規(guī)，為房地產企業(yè)的經營活動提供一個良好的外部環(huán)境條件，最大程度契合房地產市場經濟運行需求。另一方面制定完善的金融機構法律制度，規(guī)范和引導，如投資信托、房地產基金和金融機構，從而降低融資風險。完善政府支持體系，創(chuàng)造良好的環(huán)境，促進房地產融資業(yè)務。此外，對于與房地產企業(yè)融資管理相關的法律政策法規(guī)要加以分析，如對資金的來源和用途加以限制，并加強資金監(jiān)管和控制。若沒有法律依據(jù)，金融的創(chuàng)新就有可能存在法律風險。

同時，完善金融機構的法律法規(guī)框架，規(guī)范和管理房地產信托基金和股票市場等金融機構的投資，降低融資風險，為政府支持提供良好的條件，為房地產公司創(chuàng)造健康的融資環(huán)境。此外，有關房地產融資的法律需要更加精準。例如，限制資金的來源和用途，并明確指定不同來源的資金的百分比。

沒有相關法律依據(jù)的金融發(fā)展創(chuàng)新可能會面臨法律風險。只有構建完善的法律機制體系，實現(xiàn)房地產市場的規(guī)范化管理，融資機制更具完善性，形成完善的法律體系，才能為房地產事業(yè)的發(fā)展提供支持。

3.2 建設完善的金融市場體系

加強風險控制，才能實現(xiàn)資金利用率的提升。我國房地產企業(yè)發(fā)展中，融資時需要通過引入有效的機制和監(jiān)控措施，這是因為融資的環(huán)節(jié)必然會存在風險，且房地產融資更容易產生系統(tǒng)性風險。建立一個有效的信息資源共享和共享發(fā)展機制，避免監(jiān)管差距，降低監(jiān)管成本，提高社會監(jiān)督工作效率，加強機構之間的合作與信息共享，落實各項監(jiān)控措施，才能確保融資活動順利完成。金融市場體系分為原發(fā)性和繼發(fā)性的資本市場體系。資金的市場體系分為兩級市場。一級市場是銀行貸款和按揭貸款；二級市場主要是依靠信貸市場。完善房地產企業(yè)金融產品市場經濟體系必須立足于這兩個市場管理體系的完善與合作。金融市場體系必須共同努力，降低融資風險，拓寬增加融資渠道。

中國的房地產金融市場仍處于初期起步，還沒有形成層次豐富的市場體系，所以建立完整的金融產品市場的體系，對于我國房地產企業(yè)公司的融資來說是相當重要的，其可以為我國房地產企業(yè)提供一個良好、可持續(xù)的融資環(huán)境，使房地產公司的融資更加多樣化、高效，并且降低相應的風險。

3.3 對內部資金結構進行改善優(yōu)化

房地產公司的資產集中會進一步提高公司的內部負債率，各種高負債水平可以在短期內改善公司的業(yè)績，但對公司的資本周期有著持久的影響。除了高債務，房地產公司也增加了風險，一個錯誤可能導致整個公司資金鏈斷裂。在實際操作中，嚴重的情況還可能導致整個公司破產。因此，不僅要改變自己公司高負債的狀況，而且要根據(jù)企業(yè)市場經濟發(fā)展變化趨勢和行業(yè)特點改善和優(yōu)化其內部資本管理結構，并不斷積累資金。

房地產企業(yè)根據(jù)當前經營發(fā)展的需要，加強內部經營成本的控制，結合經營實際需要，落實各項資源分配，并保證資金支出有效控制，實現(xiàn)企業(yè)經營發(fā)展戰(zhàn)略。與此同時，房地產企業(yè)應建立完善的成本管理體系，發(fā)揮出先進信息技術的優(yōu)勢，對整個生產作業(yè)環(huán)節(jié)進行全面的成本控制，使得成本控制在合理的范圍之內，不會存在超預算的情況，進而實現(xiàn)經營效果的全面提升，為實現(xiàn)房地產企業(yè)的全面建設發(fā)展提供支持。

房地產企業(yè)應根據(jù)企業(yè)經營發(fā)展情況以及未來發(fā)展戰(zhàn)略，制定合理的資金需求計劃，整合企業(yè)內部資金，提高資金利用率，推動企業(yè)高水平發(fā)展。

如果企業(yè)沒有制定完善的內部控制制度，極易造成企業(yè)面臨嚴重的財務風險，資金利用率不足，影響企業(yè)的發(fā)展，管理者需要把重點放在籌款過程中，財務管理要更新管理理念，并且加強內部控制，提高金融風險的防范水平。此外，改善企業(yè)內部控制環(huán)境、管理信息系統(tǒng)、監(jiān)控機制、風險評估和溝通機制，并建立一個完全協(xié)調的內部資源管理會計系統(tǒng)。提高內部控制的有效性，提高金融效率的關鍵作用，降低融資成本、財務費用。優(yōu)化運營和行政工作流程，落實各項教學策略和職責，重視企業(yè)文化宣傳，這些都是通過內部控制實現(xiàn)的。特別是內部審計制度的重要性，落實各項審計工作機制，明確工作的標準要求，積極組織開展溝通和交流，消除各方面因素的干擾影響。此外，還要建設符合企業(yè)經營發(fā)展需要的應急管理機制，具備足夠的應對能力，切實提升工作的效率和質量，滿足當前社會的發(fā)展需要。

房地產公司目前在開發(fā)融資方面需要建立融資風險預警系統(tǒng)，從而實現(xiàn)風險的有效控制，將其控制在萌芽階段。首先，需要了解風險識別的機制，并根據(jù)公司的融資管理方式，為涉及的融資風險建立預警機制。例如，不同的資金來源有不同的金融風險。抵押貸款的主要問題體現(xiàn)在公司財務和高成本管理風險中；外商投資貸款的限制，是在房地產行業(yè)的外國投資風險的來源；自籌資金的風險則是自籌資金的金額遠遠的不能滿足企業(yè)的需求，政策和利率風險增加了其他融資模式的融資成本[4]。

房地產金融的發(fā)展，需要在各個領域的努力，不僅是金融利益相關者的努力，而且房地產企業(yè)需要努力優(yōu)化金融體系。房地產企業(yè)在項目開發(fā)和企業(yè)經營中，構建完善的人才管理機制，合理增加資金預算，并加大力度進行金融方面的投入，建設高水平的工作團隊，制定合理的市場開發(fā)策略，不僅提高企業(yè)的融資水平，也會具備較高的抗風險能力。

3.4 建立更加多樣化的融資渠道

目前，國內房地產企業(yè)融資模式較為單一，國內現(xiàn)有的融資渠道也遠遠不能滿足房地產企業(yè)的要求。因此，提供更加豐富的融資方式，建立更加多元化的融資渠道，是解決我國房地產企業(yè)融資問題的關鍵。

除了傳統(tǒng)的銀行貸款方式，房地產企業(yè)積極進入到金融市場，而金融機構也要從我國的房地產市場出發(fā)，了解發(fā)展趨勢和經營狀況，創(chuàng)新多樣化的融資方式，給房地產企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。在我國的房地產行業(yè)新發(fā)展的背景之下，金融結構要順應新時代的發(fā)展趨勢，上市多種金融產品，給企業(yè)提供多樣化的選擇，并且為企業(yè)選擇最為合適的金融產品，提高融資的效果和質量。

結語：

中國經濟正在進入新的發(fā)展階段，房地產仍是支撐中國經濟的重要支柱之一。雖然，中國的房地產企業(yè)在新的發(fā)展過程中，將面臨許多困難，為了促進行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展，全面推動我國房地產行業(yè)的高質量發(fā)展，其中資金是關鍵的因素之一。我國房地產市場存在融資渠道相對單一、國家法律法規(guī)不夠完善、房地產金融產品市場發(fā)展不夠健全等問題。在此基礎上，需要分析房地產金融發(fā)展現(xiàn)狀以及融資渠道方面存在的問題，并制定正確的解決方案，以確保房地產貸款的安全性和有效性，并且需要積極學習發(fā)達國家先進的融資體系與模式，更新融資理念，通過多種新的融資方法和策略，為房地產企業(yè)提供充足資金支持，推動我國房地產事業(yè)的高質量發(fā)展。