基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制研究

文／茹磊 北京亦莊城市更新有限公司 北京 102600

引言：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、系統(tǒng)性強(qiáng)、投資大、層次性和環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，這為成本管理帶來了挑戰(zhàn)，資源的有效整合和合理投入是實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的有效手段，而“合同”是重要抓手。規(guī)劃好、簽訂好、履行好項(xiàng)目合同成為成本控制的有效方法。規(guī)劃階段嚴(yán)格按照目標(biāo)成本科目把合同歸好類、分好塊，做到合同數(shù)量全面不遺漏、合同估算金額合理不偏頗、合同界面清晰不漏不重；招采階段嚴(yán)格按照企業(yè)招采制度組織好招標(biāo)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)既充分競爭又避免惡意壓價(jià)或圍標(biāo)串標(biāo)的效果，同時(shí)對(duì)該階段尚未達(dá)到的設(shè)計(jì)條件要有充分估計(jì)留足余量；合同簽訂階段要全面梳理好各項(xiàng)合同條款，做到變更條款具體清晰可執(zhí)行、索賠條款風(fēng)險(xiǎn)可控；履行階段做到積極主動(dòng)，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差、超偏有預(yù)警、預(yù)警有措施。為此，本文將從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的預(yù)測、執(zhí)行、預(yù)警、分析、糾偏等合約規(guī)劃管理要素入手，進(jìn)行深入研究分析，以期實(shí)現(xiàn)成本控制效果和提高項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)控能力。

1.合約規(guī)劃與動(dòng)態(tài)成本控制

1.1 合約規(guī)劃

合約規(guī)劃是在項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，依據(jù)目標(biāo)成本，以合同為口徑編制的成本體系。合約規(guī)劃應(yīng)涵蓋項(xiàng)目從決策到交付使用期間應(yīng)納入項(xiàng)目開發(fā)成本的所有合同及非合同費(fèi)用。狹義的合約規(guī)劃只包括合同的規(guī)劃階段。廣義的合約規(guī)劃還應(yīng)包括合同的形成和執(zhí)行階段。合約規(guī)劃是成本目標(biāo)落地的有形和有力抓手，在尚未形成具體合同的階段，它考驗(yàn)的是成本管控人員的綜合統(tǒng)籌能力、如何找到恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和合理的功能水平的能力以及如何利用以往經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)對(duì)尚未成熟的設(shè)計(jì)技術(shù)文件的綜合優(yōu)化能力。在合同形成階段，它考驗(yàn)的是成本管控人員的招標(biāo)組織能力、合同談判能力、合同文件風(fēng)控能力和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測能力。在合同執(zhí)行階段，它考驗(yàn)的是成本管控人員的主動(dòng)性和糾偏能力。

1.2 動(dòng)態(tài)成本控制

動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)的項(xiàng)目全成本，該成本包括已發(fā)生的成本和未發(fā)生的成本。一個(gè)正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其動(dòng)態(tài)成本數(shù)（y）應(yīng)是項(xiàng)目開發(fā)周期（t）的單調(diào)線性減函數(shù)，即是說，項(xiàng)目從開始到結(jié)束（經(jīng)歷決策、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招采、施工、竣工交付等階段）其動(dòng)態(tài)成本應(yīng)是逐漸遞減的。

函數(shù)形式為：y=kt+b，其中斜率k=k1×k2×k3×…，k1，k2，k3為決策、設(shè)計(jì)、招采、施工等過程的動(dòng)態(tài)成本控制因子；b 為該函數(shù)在y 軸上的截距，是項(xiàng)目能承受的最高成本（也可作為階段性目標(biāo)成本使用）。該函數(shù)斜率k 的大小體現(xiàn)了動(dòng)態(tài)成本控制因子的水平，通常表現(xiàn)為兩個(gè)方面：（1）當(dāng)動(dòng)態(tài)成本控制效果較好時(shí)，函數(shù)會(huì)比較陡峭，即斜率的絕對(duì)值較大；（2）當(dāng)動(dòng)態(tài)成本控制效果較差時(shí)，函數(shù)會(huì)相當(dāng)平緩，甚至出現(xiàn)超目標(biāo)成本情況的非線性關(guān)系現(xiàn)象。目標(biāo)成本b 的高低由企業(yè)成本估算水平、企業(yè)成本戰(zhàn)略以及行業(yè)市場水平等因素決定。實(shí)踐中要避免目標(biāo)成本考慮不全面或丟項(xiàng)漏項(xiàng)，結(jié)果出現(xiàn)目標(biāo)成本包不住，不斷追加投資，成本曲線變?yōu)檫f增函數(shù)的情況出現(xiàn)。

2.當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控存在的不足

在我國房地產(chǎn)市場由規(guī)?；D(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品向高質(zhì)量方向發(fā)展。這使得一方面房地產(chǎn)企業(yè)要為社會(huì)提供更高水平和更高質(zhì)量的產(chǎn)品以滿足人們?nèi)找嬖鲩L的新需求，一方面這些新需求的增加又要不斷增加產(chǎn)品的成本，而在政府指導(dǎo)價(jià)一定的條件下，為企業(yè)的成本管控帶來了前所未有的難度。因此，成本管控措施應(yīng)隨時(shí)而變，努力克服以下當(dāng)前成本管控方面存在的不足：一是控制方法簡單。做不到成本與市場需求、功能定位、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、進(jìn)度等因素的統(tǒng)一。或者管控人員只有單純的省錢意識(shí)，不愿進(jìn)行復(fù)雜的技術(shù)經(jīng)濟(jì)反復(fù)對(duì)比分析；二是只求在規(guī)?；A(chǔ)上的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化成本。設(shè)計(jì)人員和成本管控人員只需套“公式”即可，不需要發(fā)揮太多的主觀能動(dòng)性。這種模式在高質(zhì)量發(fā)展和多樣性需求的今天應(yīng)當(dāng)有所改變；三是以成本科目“核算”為導(dǎo)向的被動(dòng)控制為主，以優(yōu)化設(shè)計(jì)為導(dǎo)向的主動(dòng)控制為輔。

3.基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的必要性與流程

3.1 必要性

項(xiàng)目開發(fā)過程在某種程度上就是細(xì)化合約、兌現(xiàn)合約的過程，項(xiàng)目最終的實(shí)施效果，取決于每一個(gè)合同的簽訂效果和履行效果。在外部環(huán)境不變的情況下，做好全過程合約規(guī)劃，項(xiàng)目的實(shí)施效果一般不會(huì)差。相反，做不好，則可能導(dǎo)致項(xiàng)目成本、質(zhì)量、進(jìn)度等失控的一系列問題出現(xiàn)。而以合約為抓手，實(shí)時(shí)監(jiān)控統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目實(shí)施過程的動(dòng)態(tài)成本，則能使管控人員和決策者及時(shí)地掌握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并提出改進(jìn)措施，為項(xiàng)目順利運(yùn)行提供必要條件。

3.2 流程

從合約規(guī)劃到動(dòng)態(tài)控制的過程是規(guī)劃合同、形成合同并統(tǒng)計(jì)分析合同執(zhí)行情況的過程。需要注意以下三點(diǎn)：一是規(guī)劃要全面。合同間既不漏項(xiàng)又不重復(fù)，合同內(nèi)要考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)余量；二是動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)核算要及時(shí)。要制定企業(yè)變更制度和優(yōu)化變更流程，使變更金額能及時(shí)地反應(yīng)出來，及時(shí)做好變更管理的審批和確認(rèn)。做好事前審批和事后確認(rèn)，確保合同嚴(yán)格執(zhí)行和動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)及時(shí)反饋；三是出現(xiàn)預(yù)警情況后，要及時(shí)分析且措施要跟得上。雖然這是一種被動(dòng)控制，但是在預(yù)警出現(xiàn)后還是要認(rèn)真地核對(duì)成本是否處于可控的狀態(tài)，同時(shí)，還需要做好月度成本回顧工作，比如在房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制中要以月為時(shí)間基準(zhǔn)，通過回顧成本對(duì)合同進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的主要目的是及時(shí)找出影響成本的因素，并提出改進(jìn)措施。如果發(fā)現(xiàn)成本出入較大，就需要分析其中存在的問題，并結(jié)合問題制定針對(duì)性的解決措施。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本控制中，成本預(yù)警是一個(gè)重要的關(guān)卡，對(duì)動(dòng)態(tài)成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而言，具有非常重要的作用[1]。

4.基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制舉措

基于合約規(guī)劃的動(dòng)態(tài)成本控制，需要認(rèn)真地做好目標(biāo)成本管理、合約管理、設(shè)計(jì)優(yōu)化、動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)監(jiān)測、成本風(fēng)險(xiǎn)管理等工作。

4.1 做好目標(biāo)成本管理工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制過程，需要做好目標(biāo)成本管理，將目標(biāo)成本分解，并將其與企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)環(huán)節(jié)及產(chǎn)品進(jìn)行聯(lián)系，以確保動(dòng)態(tài)成本在目標(biāo)成本范圍內(nèi)運(yùn)行。要做好目標(biāo)成本管理需要注意：（1）目標(biāo)成本分解要橫向到邊、縱向到點(diǎn)。橫向決定分解的廣度及全面性，橫向分解還要注意各成本主體的責(zé)任落實(shí)效果。縱向決定分解的深度及可執(zhí)行性，理論上說縱向分解越細(xì)，對(duì)成本的控制就越詳細(xì)。（2）做好目標(biāo)成本優(yōu)化工作，優(yōu)化屬于主動(dòng)控制，在整個(gè)控制過程中起著非常重要的作用。比如在概念設(shè)計(jì)階段，需要設(shè)計(jì)人員通過對(duì)各類型產(chǎn)品的成本模塊配置，找出最優(yōu)的產(chǎn)品組合，以便為后續(xù)限額設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備。

4.2 做好合約管理工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要更好的實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，需要做好合約規(guī)劃管理及合同各階段管理。根據(jù)合約規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合約簽訂進(jìn)行有效的控制[2]。首先需要梳理好合約規(guī)劃模板。這一環(huán)節(jié)的目標(biāo)是多部門協(xié)作，實(shí)現(xiàn)采購、設(shè)計(jì)、成本的高效運(yùn)行和工作協(xié)同。其次是合約清單梳理。合約清單梳理是指對(duì)項(xiàng)目的全部合約進(jìn)行梳理，形成嚴(yán)密、合理的合約體系。最后，再進(jìn)行合約范圍梳理與合約價(jià)的確定，明確合約責(zé)任以及控制流程，確保合約管理有序進(jìn)行。

合約簽訂階段，需要對(duì)應(yīng)的負(fù)責(zé)部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況合理擬定合同條款，包括合同詳細(xì)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條款、進(jìn)度條款、支付條款和變更條款等，使其形成完整的合約方案。另外，還要從各個(gè)角度分析合同的可行性，找出其中的一些風(fēng)險(xiǎn)因素以及短板問題避免合約風(fēng)險(xiǎn)，確保合約順利執(zhí)行。

合約執(zhí)行階段，該階段容易出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更以及現(xiàn)場簽證等問題，需要專門負(fù)責(zé)的部門預(yù)先審核變更金額，嚴(yán)格統(tǒng)計(jì)分析已發(fā)生成本。對(duì)變更要及時(shí)核算并做好分析工作，確保變更在可控范圍內(nèi)。對(duì)于超過預(yù)警線但不超過規(guī)劃余量的，要及時(shí)做好成本科目間匹配調(diào)整工作；對(duì)于超過規(guī)劃余量的，要做好合約間的匹配調(diào)整工作，重大的金額還要按照企業(yè)制度進(jìn)行決策。等變更完成之后，還需要做好核實(shí)工作，并將變更金額納入項(xiàng)目成本。同時(shí)也需要做好變更的原因分析工作，然后有針對(duì)性地分析原因，形成措施或結(jié)論，避免再次出現(xiàn)同樣或類似的情況以及提出止損措施。

另外，合約執(zhí)行階段還要做好投資偏差和進(jìn)度偏差的分析、控制工作。通過擬完工程計(jì)劃投資、已完工程實(shí)際投資和已完工程計(jì)劃投資3 個(gè)變量的計(jì)算，得到項(xiàng)目現(xiàn)階段的投資偏差和進(jìn)度偏差的價(jià)值表達(dá)形式。然后利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)控制、PDCA 循環(huán)控制等控制方法，對(duì)偏離狀態(tài)進(jìn)行糾正，使其保持住標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)。同時(shí)，成本管控人員共同配合，按照經(jīng)濟(jì)性、開源節(jié)約相結(jié)合等原則，通過組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施和合同措施，糾正從分項(xiàng)工程到單位工程乃至整個(gè)項(xiàng)目的資金使用偏差，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)成本有效控制的目標(biāo)。

4.3 做好設(shè)計(jì)優(yōu)化工作

能否保證項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和節(jié)約投資，在很大程度上取決于設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣。人們習(xí)慣把“控制”理解為實(shí)際值和目標(biāo)值的比較、對(duì)其差異的分析以及對(duì)策的確定。但這樣做往往只能發(fā)現(xiàn)差異而不能消除差異，差異發(fā)生后多數(shù)情況又不能消除。這樣的控制是被動(dòng)控制。而在設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程等科學(xué)方法對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行控制，主動(dòng)消除一些差異，使設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)，則對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本控制起著非常重要的作用。因此，要達(dá)到成本控制的滿意效果，至少需采取以下措施。

措施一：統(tǒng)籌兼顧，綜合運(yùn)用各項(xiàng)設(shè)計(jì)指標(biāo)優(yōu)化方案設(shè)計(jì)。在定位確定的情況下，方案設(shè)計(jì)要對(duì)建筑間距、層高、層數(shù)、平面形狀、房屋長度、戶型、結(jié)構(gòu)形式等單因素及多因素做充分的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以期達(dá)到技術(shù)可行可靠和經(jīng)濟(jì)合理，做到既能滿足產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和功能定位，又能實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約。比如住宅長寬比，在滿足功能和質(zhì)量的前提下，適當(dāng)加大寬度，以利降低造價(jià)。再比如做好窗墻比和戶型優(yōu)化能在很大程度上節(jié)約成本。又比如在選擇項(xiàng)目供電方案時(shí)，優(yōu)先選擇配電室放地下的方案，既能節(jié)省地上面積又能節(jié)省造價(jià)。

措施二：對(duì)于一些技術(shù)成熟或有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系的項(xiàng)目，要充分運(yùn)用好“限額設(shè)計(jì)”工具。限額設(shè)計(jì)是把經(jīng)濟(jì)目標(biāo)（成本目標(biāo)）轉(zhuǎn)化為技術(shù)目標(biāo)（設(shè)計(jì)目標(biāo)）的過程，是通過科學(xué)分解目標(biāo)并不斷優(yōu)化調(diào)整使技術(shù)目標(biāo)適應(yīng)或滿足經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的過程。限額設(shè)計(jì)過程就是動(dòng)態(tài)成本調(diào)整的過程。它的主要操作方式是工程量細(xì)分和指標(biāo)分解，橫向上用指標(biāo)控制各專業(yè)設(shè)計(jì)，縱向上用指標(biāo)控制各專業(yè)的每個(gè)階段設(shè)計(jì)，直至完成所有符合指標(biāo)要求的施工圖設(shè)計(jì)。它的主要操作流程是成本管控人員預(yù)先依據(jù)以往成熟項(xiàng)目指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系的要求，提出擬建項(xiàng)目分部或分項(xiàng)的成本目標(biāo)或技術(shù)指標(biāo)，然后要求設(shè)計(jì)人員（在滿足擬建項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、功能標(biāo)準(zhǔn)和其他設(shè)計(jì)規(guī)范要求的前提下）的設(shè)計(jì)成果滿足成本目標(biāo)。如超過指標(biāo)要求，則需進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化使其達(dá)到要求。優(yōu)化過程應(yīng)分3 種情況考慮：（1）滿足單專業(yè)，也滿足其他專業(yè)，則優(yōu)化過程結(jié)束；（2）滿足單專業(yè)，但對(duì)其他專業(yè)有影響且不滿足其他專業(yè)，此時(shí)要對(duì)各專業(yè)影響程度的成本數(shù)據(jù)作對(duì)比分析，按最經(jīng)濟(jì)原則，決定是調(diào)整優(yōu)化單專業(yè)還是全專業(yè)一起調(diào)整亦或都不調(diào)整；（3）不滿足單專業(yè)，也不滿足其他專業(yè)，則應(yīng)重新系統(tǒng)考慮設(shè)計(jì)方案或調(diào)整成本目標(biāo)指標(biāo)。

措施三：加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員的宣貫指導(dǎo)，不斷增強(qiáng)其成本意識(shí)并充分發(fā)揮其主觀能動(dòng)性。人員在設(shè)計(jì)管理中起著舉足輕重的作用，設(shè)計(jì)成果的好壞很大程度取決于設(shè)計(jì)人員的專業(yè)水平、專業(yè)間的溝通協(xié)調(diào)能力以及他們的主觀能動(dòng)性。因此，為了能充分調(diào)動(dòng)他們的主觀能動(dòng)性，要想方設(shè)法解決如何提高人員專業(yè)水平和設(shè)計(jì)工作機(jī)制問題。對(duì)于委托外部設(shè)計(jì)院開展設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，要從合約角度建立激勵(lì)和約束機(jī)制，提出具體可行的獎(jiǎng)勵(lì)和罰則。例如對(duì)錯(cuò)漏碰缺的條目數(shù)、設(shè)計(jì)變更率、成本指標(biāo)完成率、設(shè)計(jì)優(yōu)化條目數(shù)等都可以約定具體獎(jiǎng)罰規(guī)則，助力設(shè)計(jì)院提升內(nèi)控水平；對(duì)于有自身設(shè)計(jì)院的開發(fā)項(xiàng)目，要從內(nèi)控制度和薪酬角度對(duì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建立激勵(lì)和約束機(jī)制，設(shè)計(jì)成果要有內(nèi)部審查機(jī)制，審查要落實(shí)、落地、求實(shí)效，每個(gè)專業(yè)要有具體且明確的審查條目，對(duì)審查問題清單的整改要進(jìn)行二次或多次審查，對(duì)審查人員也要納入考核體系，防止流于形式。

4.4 及時(shí)認(rèn)真地做好動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)監(jiān)測工作

動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)監(jiān)測是利用各種信息統(tǒng)計(jì)工具對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中各階段（也可按時(shí)間）成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)匯總，并分析其變化和趨勢(shì)，以便及時(shí)調(diào)整成本控制策略和管理決策的過程。動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)應(yīng)按照已簽合同的實(shí)際金額（已完成本）與未簽合同的預(yù)估金額（未完成本）之合作項(xiàng)目全口徑成本統(tǒng)計(jì)。為了加快統(tǒng)計(jì)監(jiān)測效率，動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測可通過先進(jìn)的信息系統(tǒng)和技術(shù)手段（如ERP）進(jìn)行收集、處理和分析，為管控人員及時(shí)了解成本變化的原因和趨勢(shì)并采取措施提供便捷和技術(shù)支持。招采計(jì)劃要將項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、目標(biāo)成本有效銜接，及時(shí)做好實(shí)際采購金額與目標(biāo)成本的偏差統(tǒng)計(jì)分析工作。除了要及時(shí)監(jiān)測合同形成過程（即招采過程）的成本變化情況外，還要及時(shí)監(jiān)測已簽合同的變更情況。在施工階段，要結(jié)合已變更情況認(rèn)真總結(jié)分析，找出同類問題并及時(shí)修改，嚴(yán)防“先干后洽”甚至拆除重干的情況發(fā)生。對(duì)于已超過規(guī)劃余量甚至影響總成本目標(biāo)的變更，要及時(shí)按企業(yè)制度報(bào)批決策。

4.5 做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指其在決策和實(shí)施過程中，造成實(shí)際結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)的差異性及其發(fā)生的概率。這里主要討論“損失的不確定性”的這種風(fēng)險(xiǎn)。要充分運(yùn)用好風(fēng)險(xiǎn)管理程序和方法對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。首先用風(fēng)險(xiǎn)清單的方式，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)事件按照風(fēng)險(xiǎn)因素（技術(shù)因素和非技術(shù)因素，技術(shù)因素包括設(shè)計(jì)和施工等因素，非技術(shù)因素包括合同、經(jīng)濟(jì)等因素）逐一列舉識(shí)別。識(shí)別時(shí)要把風(fēng)險(xiǎn)因素按性質(zhì)和重要程度排隊(duì)和分類，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)描述的越具體越有利于采取有針對(duì)性的措施。這樣做，是為了能較全面地認(rèn)識(shí)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，不至于遺漏重要風(fēng)險(xiǎn)，但并不是風(fēng)險(xiǎn)管理的終點(diǎn)。其次，要對(duì)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行概率計(jì)算和風(fēng)險(xiǎn)后果評(píng)定，并利用其結(jié)果形成風(fēng)險(xiǎn)重要性評(píng)定表和風(fēng)險(xiǎn)可接受性評(píng)定表。同時(shí)也應(yīng)基于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的結(jié)果編制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警程序，通過有效預(yù)警來減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的損失。最后，為考察控制措施的實(shí)施效果、確定風(fēng)險(xiǎn)的減少程度和監(jiān)視風(fēng)險(xiǎn)的變化情況，進(jìn)而考慮是否需要調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃以及是否啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急措施等[3]。還要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的執(zhí)行及措施的有效性進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，結(jié)合數(shù)字化技術(shù)，建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)數(shù)字化管控平臺(tái)，進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控的效果。比如將大數(shù)據(jù)技術(shù)融入房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)以及成本控制的全過程，有效整理與分析工程項(xiàng)目建設(shè)周期所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息，結(jié)合數(shù)據(jù)分析做好優(yōu)化調(diào)整，及時(shí)解決其中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

結(jié)語：

任何商品物（包括勞務(wù)）的價(jià)格都由兩部分組成：一是物的物質(zhì)屬性，即物的使用價(jià)值，該部分在項(xiàng)目成本中會(huì)反映為建造標(biāo)準(zhǔn)；二是物的價(jià)格水平，即物的價(jià)值，該部分在項(xiàng)目成本中會(huì)反映為成本的市場價(jià)格水平?；诤霞s規(guī)劃的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理，也同樣反映出兩種管理：一是投資費(fèi)用管理，即綜合運(yùn)用價(jià)值工程等方法，對(duì)設(shè)計(jì)建造成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測、監(jiān)控和控制，使其具備符合項(xiàng)目定位的建造標(biāo)準(zhǔn)和合理的功能水平；二是價(jià)格管理，即綜合運(yùn)用集采、競價(jià)、議價(jià)等方式，對(duì)項(xiàng)目成本的價(jià)格水平進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測、監(jiān)控和控制，使其符合市場水平。

在房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)為加快周轉(zhuǎn)速度，習(xí)慣于模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化。管控人員可能會(huì)將項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的注意力放在第二種管理方式上，即放在價(jià)格水平的動(dòng)態(tài)監(jiān)測與控制上，而忽視建造標(biāo)準(zhǔn)。這樣可能會(huì)導(dǎo)致隨意壓價(jià)、用價(jià)格反推標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)壓設(shè)計(jì)和施工等一些不合理的成本控制手段出現(xiàn)，最終影響設(shè)計(jì)和建造標(biāo)準(zhǔn)，乃至房屋質(zhì)量。

而在高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理除了要?jiǎng)討B(tài)監(jiān)測價(jià)格水平外，還應(yīng)當(dāng)更加注重第一種管理，即從投資費(fèi)用管理的角度，運(yùn)用如價(jià)值工程、設(shè)計(jì)優(yōu)化等科學(xué)方法，完成功能與成本的匹配，最終，在滿足項(xiàng)目功能定位的要求下實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)。因此，在成本管理實(shí)踐中以上兩種管理要統(tǒng)籌兼顧，才可能實(shí)現(xiàn)最優(yōu)成本控制效果。