古鎮(zhèn)更新的策略
——湖南長沙某古鎮(zhèn)更新概念規(guī)劃

許菁

中信建筑設計研究總院有限公司 湖北 武漢 430000

1 背景研究

1.1 區(qū)位背景

長沙，是國際文化創(chuàng)意中心，國際旅游中心城市，這里有豐富的湘楚文化、湘水文化、紅色文化、非遺文化、美食文化、娛樂文化。

2021年，長沙十四五規(guī)劃提出打造極具湖湘文化特色的快樂長沙文旅體驗城。

本項目坐落于湘江西岸，距離長沙城區(qū)約30公里，自古得水運優(yōu)勢，商賈云集，曾是湖南四大米市之一、省內(nèi)淮鹽主要經(jīng)銷口岸之一、境內(nèi)第一繁榮集鎮(zhèn)。2016年，在長沙市委、市政府“大手筆打造中國最具魅力古鎮(zhèn)群”的戰(zhàn)略部署下，湘江古鎮(zhèn)群打造“‘記得住鄉(xiāng)愁、留得下腳步’的湖湘文化展廳、湖南旅游客廳、全國古鎮(zhèn)旅游知名目的地”。古鎮(zhèn)一期、二期、水域及周邊區(qū)域（總占地面積約2341畝）為項目紅線范圍，其中一期古鎮(zhèn)保護區(qū)占地面積874畝，為此次總體策劃暨概念規(guī)劃的重要范圍。

1.2 消費需求與偏好

長沙，屬于中南部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高的省會城市，城市居民可支配收入和消費性支出與其它中南部地區(qū)城市相比較高。2020年長沙市GDP和人均GDP均位列湖南省首位，占全省GDP總量的28.8%，首位度效應明顯。

長沙居民消費意愿及能力較強，人均消費性支出37587元，位列全省及中部省會城市首位，同比增長7.3%，消費支出的增長率遠高于收入增長率。2021年全市居民人均文化娛樂消費支出3735元,占人均消費支出比例9.9%,分別較2020年、2019年增長24%、18.6%。，堪比一線城市消費水平，是居民消費增長的主要動力和支撐。

長沙市民消費的驅動主要包含以下方面：

1）沖動的度假目的驅動

長沙居民消費心態(tài)積極，熱衷追逐時尚消費豪爽；長沙人重視和家人的相處，出行時多以家庭為單位為主。出游的目的主要以放松享受為主，與長沙市“休閑娛樂名城”的城市形象相符合。

2）理性的度假方式選擇

尋求圈層認同，有社會地位；為學習買單，有自我追求；強親子，回饋家人；健康度假，精致品質(zhì)

3）感性的度假狀態(tài)共鳴

實踐生活的藝術，首先需要讓藝術融入生活。文旅客群關注的主要話題包含健康藝術主題、禪修藝術活動、文化藝術活動、藝術收藏主題、圈層交流主題。文化消費的主要類型包括書籍雜志、文化出游、影視音樂、知識付費、文創(chuàng)藝術等。

1.3 古鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀

本項目所在地是中國歷史文化名鎮(zhèn) 、全國特色景觀旅游名鎮(zhèn)、國家4A級旅游景區(qū)。 主街內(nèi)分布著歷史古跡25處，其中有7處文物保護建筑，包括市級文保三處。

古鎮(zhèn)歷史古跡繁多,整體風貌為明清及民國時期的民居、商鋪、會館，保存較好。主街道瀕臨內(nèi)河道，長約1500米，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有傳統(tǒng)建筑1000余棟，保持原“八街、四巷、七碼頭”格局?，F(xiàn)存水系臨湘江西岸，水路貫通，水鄉(xiāng)特色顯著。

古鎮(zhèn)的核心街區(qū)建筑缺乏修繕，沿水界面缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，部分文物保護建筑已損毀。入口空間氛圍欠佳，配套服務不足，巷道空間和水系資源利用不足，沿河景觀呈片段化布局，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和連續(xù)性，水岸的可達性弱，缺乏親水設施，水上游樂項目處于半廢棄狀態(tài)，原七碼頭大多已不可見。

古鎮(zhèn)內(nèi)文化資源眾多，但缺乏充分利用及開發(fā)，景點眾多但沒有形成體系，景點開發(fā)深度低，重觀光，輕體驗、人氣缺失，部分景點處于歇業(yè)狀態(tài)。業(yè)態(tài)構成單一，以零售餐飲為主，店鋪營業(yè)率低，運營不佳；住宿占比低，濱水高端住宿的開發(fā)不足；因道路施工，中心區(qū)遠離主要客流來向，交通不暢。

本項目在后疫情后游客數(shù)斷崖式下降，整體停留時間不足一天，亟待升級改造。

1.4 梳理觀念，提出策略

我們通過同 屬水鄉(xiāng)文化中極具代表性的江南六大古鎮(zhèn)，來思考其各具特色品牌標簽，確定了以下策略：1）產(chǎn)品豐富、制造爆點；2）場景打造、強勢引流；3）演繹活化、沉浸互動；4）統(tǒng)一規(guī)劃、專業(yè)運營。

古鎮(zhèn)目前仍處于1.0文化觀光階段，與成熟文旅小鎮(zhèn)尚有較大差距。我們希望通過我們的規(guī)劃，引領古鎮(zhèn)走向2.0時代，延續(xù)古街古巷的品質(zhì)升級、順應歷史文化、傳承構建生活美學的藝術價值。

2 規(guī)劃策略

2.1 規(guī)劃結構

一軸一帶串聯(lián)古鎮(zhèn)活力網(wǎng)，其中一軸為古鎮(zhèn)歷史發(fā)展軸，一帶為濱水景觀帶?；谇捌诘某鞘醒芯浚此计浒l(fā)展定位，確定了一條主線，串接三大門戶、八大特色主題，以介入實施為導向，金絲串珠、由點及面，以漸進式的開發(fā)步驟來逐步激活整個古鎮(zhèn)及周邊片區(qū)的策略。

我們確定了八大主題的開發(fā)計劃，分別為對公共服務區(qū)、文創(chuàng)會展區(qū)、濱水風情區(qū)、文化體驗區(qū)、田園生活區(qū)、歷史演繹區(qū)、原鄉(xiāng)度假區(qū)、親子研學區(qū)的重點打造。古鎮(zhèn)重生需要的是本土文化的復興，業(yè)態(tài)場景和活動的置入。我們通過對主題景區(qū)的重點打造，去鎖定不同人群的文旅消費需求，使古鎮(zhèn)換新顏。

2.2 道路交通規(guī)劃

在道路交通上，我們以“8街4巷7碼頭”為肌底，延續(xù)魚骨結構，構建步移景異的古鎮(zhèn)游覽體驗。在景區(qū)外圍設置車行環(huán)線，并補充配置了多處停車場、驛站等服務設施，使針對游客的服務能高效的覆蓋整個景區(qū)的需求。沿水域打造連續(xù)游覽步道，并使之和8街4巷串聯(lián)，增加了接駁車、騎行線路和換乘點。

2.3 古鎮(zhèn)及周邊風貌整體打造

古鎮(zhèn)整體形象定位體現(xiàn)千年古鎮(zhèn)風華 楚韻人居畫卷。古鎮(zhèn)的氛圍的營造依托于傳統(tǒng)生活場景。建筑，看似物化的軀殼，實際是文化靈魂的承載，如果單純保護古鎮(zhèn)的形態(tài)無異于孤掌難鳴，古鎮(zhèn)生命軀殼的生長需要的是活力與力量的內(nèi)在碰撞[3]。

我們要打造：活著的古鎮(zhèn)——文化歷史與居民煙火氣的碰撞；江上的古鎮(zhèn)——與水共享、船舶歷史千年的場鎮(zhèn)；閑適的古鎮(zhèn)——原真生活、生態(tài)悠閑的生活場景。我們將古鎮(zhèn)歷史風貌規(guī)劃為七片：傳統(tǒng)民居建筑風貌區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)建筑風貌區(qū)、傳統(tǒng)院落風貌區(qū)、工業(yè)遺存風貌區(qū)、休閑文化風貌區(qū)、生態(tài)田園風貌區(qū)及水上風貌區(qū)。

2.4 綠地景觀規(guī)劃

水路交織，場所串連，景觀結構特點：“一心 兩軸 四帶 多節(jié)點”，重點打造沿河景觀帶、親水步道，激活夜景燈光秀帶和歷史演繹舞臺秀。

3 更新策略

古鎮(zhèn)更新的前提是保護式的更新，“保護”是對歷史風貌、傳統(tǒng)文化、民俗特色等相關要素整體性綜合內(nèi)容的保護，必須嚴格堅守保護規(guī)劃得原則[1]。

3.1 系統(tǒng)性的更新

設計在梳理基地后，希望植入一個更新的系統(tǒng)，沿原有主街展開，選擇“起、承、焦、展、借、聯(lián)”的節(jié)點，在保留街道空間尺度與風貌的前提下，進行有節(jié)奏的落地化再造。設計對不同要素及主體進行帶動與統(tǒng)合，有目標、有計劃、有步驟地系統(tǒng)性操作，形成有效精準性的干預，建立有機微更新系統(tǒng)。

系統(tǒng)節(jié)點起于主街一頭一尾，結合已有的入口建立門戶標志，增加入口前廣場和游客服務中心，并引入田園景觀、水系景觀，形成互相滲透的入口緩沖區(qū)，重點立起門前牌坊，留住鄉(xiāng)愁記憶；把分布在主街范圍內(nèi)的25處歷史遺跡，如臨水戲臺舊址、寧鄉(xiāng)會館、宏泰坊，進行保護性修復和功能的活化利用，形成公共核心區(qū)；沿線打造民居聚落群，展示古鎮(zhèn)新風貌；修復水岸，建立親水平臺，借水打造濱水活動區(qū)；跨河設橋，聯(lián)系河流南部的山嶺村落與自然風光。設計沿帶狀的主軸兩側布置主要功能區(qū)，包括公共服務區(qū)、文創(chuàng)會展區(qū)、濱水風情區(qū)、文化體驗區(qū)、田園生活區(qū)、歷史演繹區(qū)、原鄉(xiāng)度假區(qū)、親子研學區(qū)，形成空間與形態(tài)、功能耦合的功能序列。

圖4顯示了防孤島控制策略的原理圖,正常運行時,分別施加負電流擾動(k=-0.1)和正電流擾動(k=0.2),輸出電壓在給定的擾動步長內(nèi)均穩(wěn)定到相應電壓值,且該電壓值未觸發(fā)孤島檢測判據(jù)。孤島運行時,在給定擾動步長內(nèi)觸發(fā)孤島檢測判據(jù),為了加快檢測時間,在加大擾動電流的同時采用自動減小擾動步長的算法,以實現(xiàn)快速檢測。

3.2 針灸式微改造

針灸式刺激倡導使用小規(guī)模的精準干預，以少量重要節(jié)點——在本項目中，為臨水戲臺、寧鄉(xiāng)會館、宏泰坊等——帶動周邊更大范圍，以促進整體系統(tǒng)的改善。節(jié)點的重要作用首先體現(xiàn)在其提升產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟的能力，其次在于其建筑設計對于產(chǎn)業(yè)建設和路徑提升的承載，再次是激發(fā)使用人群及傳播受眾的精神共鳴。

微空間：古鎮(zhèn)的特色在于其小型的建筑體量與空間尺度，小尺度的街巷空間與江南水鄉(xiāng)的水岸環(huán)境相融合，具有微空間的特征，古鎮(zhèn)空間可以理解為對微空間的第一個解讀，即“微建筑與微景觀”的客觀存在[2]。濱河建筑主要以白墻黛瓦的江南民居聚落為主，臨主街一側為居民自營商鋪，臨河一側為居民自住院落?，F(xiàn)狀建筑雖然有些參差錯落，但基本都有同向的體量，面向商業(yè)街、沿河一側是白色山墻構成的界面，形成了一定的秩序。我們的改造策略主要是在濱河區(qū)域建立一條連續(xù)的棧道，對商鋪和系列庭院形成穿插布置，虛實相間，在臨河面形成連續(xù)而有層次的空間界面以及豐富的步行體驗。面對主街與濱水區(qū)域比較分裂的現(xiàn)狀，我們通過多條垂江巷道的疏通，來加強濱水區(qū)域的可達性。通過景觀、微園布置“見縫插針”，完成新與舊的過渡；轉化消極的邊角空間為可賞可憩的體驗節(jié)點。

立體街巷：屋頂平臺串聯(lián)新老建筑，形成雙層“立體街巷”，拉長商業(yè)流線、豐富空間體驗，同時提供不同高度的視角感知傳統(tǒng)街區(qū)和水鄉(xiāng)風貌。長度方向上，低矮連續(xù)的體量結合實體與庭院的節(jié)奏變化，開合有律，形成層次豐富的連續(xù)界面。二層平臺，在街區(qū)兩端設置室外樓梯，實現(xiàn)首層與二層的串聯(lián)，同時為二層店鋪提供休閑活動場所，增加商業(yè)活力。在復原及強化街區(qū)秩序的基礎上，設計通過小尺度的空間開合變化，庭院、平臺、連廊等一系列連續(xù)而流動的立體化公共空間類型的應用，創(chuàng)造豐富而生動的空間體驗，還原傳統(tǒng)古鎮(zhèn)的慢生活場景，使更新后的水街環(huán)境能與周邊居民、游客的生活生動地互動與融合，實現(xiàn)老舊街巷的新生，煥發(fā)傳統(tǒng)街區(qū)的獨特魅力。

景觀織補：重點打造可供今人重走故人之路的那些街頭巷尾，重塑古鎮(zhèn)集會與交流的公共空間。在更新改造上注重新與舊的交融織補，以景觀織補的方式激活空間，更新整體環(huán)境與重要節(jié)點。力求以最少的改造、最輕的手法，從景觀和簡單構筑物入手，如同做一次空間和功能的織補。將古樸的景觀設施結合一些基礎的配套設施進行綜合提升，如景區(qū)內(nèi)的標識標牌、有課服務點、公共衛(wèi)生間、擺渡車站點、公共休息處等，形成一個居民與游客的聚集地，重塑公共空間留住鄉(xiāng)愁記憶。

3.3 功能置入與場景激活

古鎮(zhèn)重點功能重塑的項目包括文、食、娛、住、產(chǎn)幾個維度。

“文”包括大師工坊、江南民俗館、隕石館、皮影戲藝術館、楊泗廟、復興塔、福祿壽牌坊、中共湖南省委舊址、陶承故居、李記當鋪等。古鎮(zhèn)近年陸續(xù)接待一些藝術院校的師生到訪進行寫生與藝術活動，結合這一需求，將東側的濱水聚落打造成一個藝術寫生基地，以文化藝術活動帶動文化藝術消費，并繼續(xù)打造此條產(chǎn)業(yè)鏈條的發(fā)展方向?！笆场卑舜笸?、食府沉浸餐秀、怡華樓國風茶飲、李旺順號香干作坊、寧鄉(xiāng)會館、國潮美食集、本地特色菜、湘菜宴、素食餐廳等?！皧省卑H子主題樂園、水戰(zhàn)遺址劇場、飛躍湘江、育嬰坊手作體驗、宏泰坊國風舞秀、民俗體驗、濱水酒吧一條街、禪意生活館、烏蓬船、畫坊游船、大湖秀、水鄉(xiāng)夜景?！白　痹l(xiāng)宿集、主題客棧、臨水民宿、禪意生活館等。“產(chǎn)”包含糧倉會展中心、古鎮(zhèn)美食數(shù)字營銷平臺、特色產(chǎn)品創(chuàng)新孵化基地等。在西側靠近主入口區(qū)域，一組以糧倉為現(xiàn)狀功能的紅磚建筑群，將會議展覽功能進行植入，聚焦藝術+會展社交社群的多功能空間，包括知識付費、大師講座、互動娛樂、文化ip、興趣社群、線下聚會等新的生活方式，進行古鎮(zhèn)功能的外延發(fā)展。

4 運營策略

4.1 游覽路線

我們精心策劃了多條參觀路線，適應游客的不同需求，包括尋古、夜巡、親子、研學、田園等，通過項目多個文化節(jié)點的文旅再包裝，形成特色網(wǎng)紅打卡點，為項目引流，增強項目記憶點與宣傳點。將充滿傳奇色彩的碼頭軼事、民間故事與街區(qū)相結合，衍生至街區(qū)點、線、面、區(qū)等細節(jié)之處，規(guī)劃了“茶飲生活美學館、沉浸式餐秀、江南文物館、寧鄉(xiāng)會所、宏泰坊、皮影戲藝術中心、全息天幕沉浸體驗館”等網(wǎng)紅打卡點，串聯(lián)在街區(qū)動線之中，通過極高的場景還原度與科技體驗給客戶感受最傳統(tǒng)純粹的東津民俗及國潮體驗，引發(fā)客群的主動傳播，營造身臨其境的古鎮(zhèn)碼頭繁華商貿(mào)、水軍駐守、民俗生活的場景。

通過游船碼頭，節(jié)點廣場及建筑光影秀、夜間演藝、主題夜市、街區(qū)美陳等，形成夜秀、夜市、夜宴、夜娛、夜行立體的夜經(jīng)濟行為體系，延長消費時間，提升消費粘性，給游客必須留下來的理由。

引入市場知名民宿品牌，以品牌提升產(chǎn)品價值，提高溢價能力，拉長游客停留時間，提升項目收益，形成兩天一夜、三天一夜的度假閉環(huán)。

4.2 開發(fā)時序

根據(jù)設計及產(chǎn)權等，以局部點狀的建筑織補帶動古鎮(zhèn)整個片區(qū)的發(fā)展。近期與遠 期、整體與局部相結合。

近期提升，明確目標、全新定位、提升古鎮(zhèn)核心區(qū)街巷空間形態(tài)特征、文化景點的營造，商業(yè)業(yè)態(tài)升級、整治河岸，樹立震撼性標志。

中期全面打造，總體定位要求指導下對原有總體規(guī)劃、保護規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、對現(xiàn)有的 土地使用做出調(diào)整，使之更適應新的產(chǎn)業(yè)布局、旅游發(fā)展、文化建設、生態(tài)營造的要求。

遠期制定標準，制定出水運、商貿(mào)、軍事、民俗文化為基準的古鎮(zhèn)標準，創(chuàng)造湘江古鎮(zhèn)典范，以本項目為代表的湘江古鎮(zhèn)群成為長株潭都市圈旅游最重要的組成部分, 完成“湖湘文化保護綜合利用新標桿”的目標。

4.3 運營模式

以整體產(chǎn)權開發(fā)、復合多元經(jīng)營、度假并重、資產(chǎn)全面增值為核心，觀光與休閑度假并重，門票與經(jīng)營復合，實現(xiàn)高品質(zhì)文旅型綜合類出游目的地的建設與運營。

一期收取大門票，其中，歷史演繹區(qū)自營，文化體驗區(qū)中的主力店自營，其他商鋪招商或聯(lián)營。二期開發(fā)宿集民宿及商業(yè)型可售物業(yè)，采取售后返租模式。

為保證項目順利開發(fā)運營，建議古鎮(zhèn)整體征遷。若征遷難度較大，一期可采取統(tǒng)一租賃，租賃年限建議 20年起；也可采取村集體以土地和房屋入股的模式，成立合資運營公司，進行收益分成。

5 結語

希望通過古鎮(zhèn)的更新規(guī)劃，使之成為長沙城市文化旅游新地標、湘江古鎮(zhèn)群聯(lián)動激活新引擎、中國湖湘文化保護綜合利用新標桿！