三四線城市房價波動及制度分析

張恒　王雪梅　丁華軍

摘 要：隨著房地產市場快速擴張，蚌埠市房地產開發(fā)項目范圍逐漸擴大，房地產去庫存化周期變長。本文通過對近年來蚌埠龍子湖地區(qū)的房價波動現(xiàn)狀進行分析，找出波動影響因素，運用實際數(shù)據(jù)研究調控政策對房價的影響，從而評判房價制度對蚌埠市房價波動調控的效果，對現(xiàn)行房價制度的不足提供一些完善舉措。

關鍵詞：房價波動；房價調控；蚌埠市房價

0 引言

近年來，房地產業(yè)在國家政策支持下得到了迅速發(fā)展，已然成為國民經(jīng)濟的重要支柱。房地產市場帶來的經(jīng)濟效益在GDP中的占比率均在20%以上，土地出讓金在地方財政收入中占比越來越大，基本比重達到50%以上，通過出讓土地帶來收入成為地方財政收入的重要來源之一，投入在房地產業(yè)的貸款資金占金融體系資金20%左右。由此可見，房地產業(yè)是國民經(jīng)濟支柱的由來并不是空穴來風。隨著房地產價格持續(xù)增長，與之相關聯(lián)的50多個產業(yè)也深受其影響，一旦房地產業(yè)出現(xiàn)不可控制的情況，那么國民經(jīng)濟也必將受到重創(chuàng)，進而一場經(jīng)濟危機將不可避免[1]。為了防止此種現(xiàn)象發(fā)生，從房地產實行市場化以來，國家和地方政府就根據(jù)不同時期，不同情況出臺各種政策來對房地產價格加以調整和控制，在房地產業(yè)不景氣時期采取鼓勵政策，在其快速發(fā)展之時進行限制調控。由于房價波動受外界多項因素共同影響，同樣的因素在不同的國情制度下，不同的地區(qū)發(fā)展條件下，也表現(xiàn)出不同的結果。

近10年來，蚌埠市平均房價上漲70%以上，隨著蚌埠市新區(qū)建設、環(huán)境改造、交通設施完善的持續(xù)跟進，房價還在持續(xù)增長。在國家和地方政府的制度調控下，房價雖有短期下跌現(xiàn)象，但是持續(xù)時間都不長，總體仍然呈現(xiàn)持續(xù)上漲現(xiàn)象，長此以往下去，將會影響商品房“去庫存”的進度，增加了消費者購房經(jīng)濟壓力的同時，消費者的購房意向將會受此影響，因而變成觀望心態(tài)。通過三四線城市——蚌埠市近年來房價波動現(xiàn)象及相關房價調控制度進行研究，得到蚌埠市房地產業(yè)存在新建商品房庫存下降、新建商品住房價格持續(xù)增長、資本投入速度平緩增長特點，找出有關房價波動的影響因素及相關調控政策的效果及不足。

1 房價波動的影響因素分析

自改革開放以來，我國房地產實行市場化，房地產市場得到快速發(fā)展，房價波動劇烈現(xiàn)象也時常發(fā)生，造成房價波動的因素也是非常之多，比如：政府宏觀調控，市場需求，土地政策，金融市場，環(huán)境交通，醫(yī)療文化等等[2]。

1.1 政府宏觀調控

政府宏觀調控影響著房價波動。一旦國家鼓勵房地產市場發(fā)展，放寬購房條件和稅收制度，那么房價就會出現(xiàn)短時間大幅度增長。但是房價上漲過快，其潛在的房地產泡沫現(xiàn)象就會加重，更有甚者會發(fā)生房地產市場崩盤，造成經(jīng)濟危機。近年來，根據(jù)房價持續(xù)增長現(xiàn)象，政府部門開始頒布一系列的調控制度，通過政府干預，有效地控制房價不正常增長。

1.2 市場需求因素

房價上漲與市場需求息息相關，房地產市場需求不僅包括消費需求，更多包括投資需求以及投機需求。當房地產市場需求增大時，房地產商就會看到商機，大量資金投入到房地產業(yè)[3]，只有保持市場需求和供給需求達到平衡時，房價才能夠穩(wěn)定。然而，隨著三四線城市城市化進程加深和城鎮(zhèn)人口及就業(yè)人數(shù)的增加，住房需求也逐年增長，市場需求不斷增大，這就使得穩(wěn)定房價變得難上加難。

1.3 土地轉讓價格

土地在地方政府財政收入占比可達70%以上，土地價格不斷增長的同時也加大了房地產業(yè)的成本投入，房地產商只能通過不斷提升房價達到盈利目標。隨著人口的增長，土地成了更為稀缺資源，土地的供給也不斷減少，使得土地拍賣價格不斷上漲，甚至達到天價。

1.4 基礎設施及環(huán)境

隨著民眾對居住要求逐漸提高，人們往往希望居住環(huán)境越來越好，生活配套設施完善，交通便利，但是這些條件背后是房價的攀升。近年來蚌埠市隨著高鐵的修建和高速的完善，使得城市交通更加便捷，同時，蚌埠市政府還加強了環(huán)境改造，發(fā)展旅游景點，打造文明城市。這些情況使得蚌埠市吸納更多從一二線城市向三四線城市轉入的消費者群體，商品房價格也因附帶完善的商業(yè)配套和良好的生活環(huán)境而增長。

2 房價制度對蚌埠市房價波動的調控效果

自2010年起，我國開始在信貸，稅收，土地等方面實行嚴格的政策調控，2011年政府為了穩(wěn)定房價增長趨勢，開始實行限購、限貸等制度，希望從側面來對房地產市場進行調控，經(jīng)過政策和制度的影響之后，房價增長得到有效控制，但是房價仍然居高不下。2015年底，中央政府在經(jīng)濟會議上提出“去庫存”工作內容，各地方政府積極圍繞這一指標，出臺相應房價制度和政策，有效化解房地產庫存壓力。同年，蚌埠市政府作出幾次降息調整，調整初期，房價出現(xiàn)下降。

2016年初開始，蚌埠市政府又相應放寬政策，購買首套房比例下降，提高了住房公積金貸款額度，稅率降低，同時加大對房地產市場投資。在眾多優(yōu)惠政策鼓勵下，蚌埠房地產市場開始回暖，房價也在不斷上升。隨后全國房地產市場出現(xiàn)降溫，蚌埠房地產市場也受此影響，房價出現(xiàn)暴跌，這就造成2016年3月份和4月份房價上漲和下跌現(xiàn)象。2016年后半年，在政府多重房價制度的共同調控下，房價出現(xiàn)緩慢上升，2016年底房價市場趨于穩(wěn)定狀態(tài)。

2017年初，國務院在《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》中提到將房地產稅在地區(qū)進行探索，真正做到“房子是用來住的，不是用來炒的”。同年，國家發(fā)改委透露，2017年全面實施居住證制度，推動非戶籍人口在城市落戶，三四線城市房價連續(xù)攀升。合肥作為房價暴漲代表的二線城市，帶動了蚌埠在內的16個縣市房價持續(xù)上漲。同年10月，蚌埠市政府降低公積金貸款額度，提高首套房首付比例，這給寄托于公積金貸款的購房者“沉重一擊”；對“炒房”消費者來說，也是加大了投資成本和難度，減少了投機取巧的惡性消費，房價波動也在這一波制度調控中得到一定的緩和效果[4]。

下面以蚌埠市龍子湖地區(qū)海亮明珠和榮盛香榭蘭庭樓盤進行實例分析。

從圖1可以看出，在2015年和2016年，房價雖有不定期的上下波動，但是波動幅度相對比較平緩，而在2017年初以來，龍子湖地區(qū)房價出現(xiàn)大幅度增長，海亮明珠和榮盛香榭蘭庭房價的增長勢態(tài)與蚌埠龍子湖區(qū)域的總體趨勢一致，并且比龍子湖整體上漲更明顯。在2015年和2016年期間，蚌埠市龍子湖地區(qū)處于建設期，庫存商品房數(shù)量也比較少，所以，政府采取的“去庫存”計劃對龍子湖地區(qū)房價影響相對較少。隨著兩年時間經(jīng)濟的發(fā)展，龍子湖地區(qū)逐漸打造成更為理想的居住環(huán)境，景觀大道的建設，高鐵的開通，小型CBD商業(yè)圈的建立，政府職能部門的遷入，加上大學城文化區(qū)域的設立，都進一步促進了龍子湖地區(qū)房地產市場的發(fā)展。

2017年來，在全國房地產市場熱潮的影響以及合肥市房地產市場暴漲的勢頭下，蚌埠市房價也出現(xiàn)大幅度增長。隨著十九大的召開，更加確定了新時代房地產市場的發(fā)展，遏制投資投機性需求，滿足人民住房的剛性需求，蚌埠市在房貸政策上出臺了更為嚴格的條件，所以房價持續(xù)上漲趨勢受到控制，房價在2017年第四季度逐步穩(wěn)定下來。

3 房價制度的完善

3.1 制定更為合理的土地政策

土地是房地產業(yè)發(fā)展的基礎，而我國土地國有化限制了土地的供給數(shù)量，高額的土地出讓金，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。蚌埠市政府應該根據(jù)蚌埠不同地區(qū)人口比例，需求比例以及庫存比例，制定合理的土地供應政策[5]。

3.2 實施住房公積金制度改革，加強對住房公積金的監(jiān)管制度

目前，住房公積金并沒有全面落實到每一個社會工作者，其使用率還是較為狹窄。為使住房公積金真正地面向中低收入家庭，應該擴大住房公積金享有者范圍，將一些私營企業(yè)職工或進城務工人員等弱勢群體列入住房公積金系統(tǒng)體制中。

3.3 加大老城區(qū)舊房改造

老城區(qū)改造可以直接減少商品房消費需求，加強老城區(qū)生活配套設施的建設，可以吸納更多消費者選擇老城區(qū)定居。一旦需求減少，房地產市場就不會出現(xiàn)不可控制的局面，房價上漲也會得到有效控制，房價也會趨于穩(wěn)定。

3.4 實行租賃同權政策，改變住房消費行為

全面健全租賃市場，將傳統(tǒng)單一購房消費行為趨向多元化，引導購房需求向租賃需求轉變。扶持住宅租賃企業(yè)，擴大租賃供應市場；出臺減稅政策，對租賃實行減稅制度；允許提取相應比例公積金進行住房租賃，來鼓勵租賃住房的消費行為等。

4 總結

隨著蚌埠市區(qū)交通環(huán)境和基礎服務設施的完善，房地產市場也會得到快速發(fā)展，房價上漲是不可避免的，找出房價波動的影響因素，制定更為合理嚴格的房價制度，根據(jù)現(xiàn)實條件進行政策收緊，確保房價過熱增長得到有效控制。同時，地方政府應合理安排需求供給關系，建立完善的租賃市場，出臺有效政策完成好去庫存任務；改變居民消費行為，加強城市設施改造，建立多元化住房系統(tǒng)，才更有利于三四線城市實現(xiàn)經(jīng)濟改革，完善房價制度，促進房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]高慧.我國房地產業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展的若干問題思考[J].商業(yè)時代，2013，（32）：131-132.

[2]陳剛.房地產經(jīng)濟周期波動預測與研究[J].中國經(jīng)貿導刊，2010，（2）：91-101.

[3]陳憐漩，劉壯，王瑞瑞.供給側改革背景下三四線城市房地產去庫存的探究—以蚌埠市房地產為例[J].赤峰學院學報（自然科學版），2017，（1）：63-64.

[4]汪利娜.高房價背后的制度缺失[J].北京社會科學，2012，（2）：64-70.

[5]孟慶雪.中國房價波動及制度分析[J].江蘇科技信息，2014，（7）：4-5.