淺析上海風貌類舊改項目開發(fā)流程及要點

文／吳詩靜 瑞安管理（上海）有限公司 上海 200000

1.研究背景

從1992 年上海啟動首個成片舊改項目斜三基地，至2022 年7 月黃浦區(qū)建國東路67、68 街坊征收生效，上海中心城區(qū)成片二級舊歷以下房屋改造歷經(jīng)30 年的努力全面收官。根據(jù)上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委的信息，目前零星舊改、舊住房成套改造和“城中村”改造在同步推進中，預計到2025 年，上海中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造全面完成，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面啟動；到2027 年，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面完成；到2032 年，“城中村”改造項目全面完成[1]。

隨著上海中心城區(qū)舊改工作的集中推進，不斷有風貌類舊改地塊進入土地市場，以黃浦區(qū)、虹口區(qū)和楊浦區(qū)的風貌保護街坊最為集中，包括備受關注的黃浦區(qū)老城廂片區(qū)，金陵東路片區(qū)，虹口區(qū)提籃橋片區(qū)、三壽里片區(qū)等等。對于此類項目的開發(fā)，政府各部門對更新政策、產(chǎn)權制度、資金平衡、出讓方式等方面做了大量工作，制定完善操作機制；規(guī)劃設計專家們在實踐中逐步總結了規(guī)劃方法、保護要求、設計策略等，為項目設計審批提供依據(jù)。相比初期的探索階段，目前風貌類舊改更新項目已形成一套相對完整的土地出讓和規(guī)劃審批流程，但對于實操落地的開發(fā)主體而言，面對這些特殊要求，如何區(qū)別于常規(guī)項目，針對性的進行開發(fā)是本次研究的重點[2]。

2.研究方法與研究對象

經(jīng)過房地產(chǎn)市場多年的快速發(fā)展，市面上成熟開發(fā)商基本都量身打造了一套契合自身的開發(fā)流程，但風貌類舊改項目受到風貌保護等要求，往往需要經(jīng)歷更為復雜的步驟，無法直接套用；另一方面受開發(fā)過程中會遇到常規(guī)項目不會遇到的特殊技術難題，如文物的平移，立面修繕等等。故本次研究將從開發(fā)全流程梳理和各階段開發(fā)技術要點兩方面進行分析。

本次研究對象主要針對上海中心城區(qū)里弄類風貌舊改項目，對上海郊區(qū)古鎮(zhèn)類風貌區(qū)保護項目，工業(yè)遺產(chǎn)保護類項目可做一定參考。下文所指保護建筑指有法定身份的文物、優(yōu)秀歷史建筑和規(guī)劃保留歷史建筑[3]。

3.開發(fā)流程梳理

3.1 內(nèi)部開發(fā)流程

內(nèi)部開發(fā)流程指項目開發(fā)過程中公司內(nèi)開發(fā)條線各部門之間的提資和協(xié)同，與常規(guī)項目相比，風貌類舊改項目在開發(fā)流程上存在以下特征：

3.1.1 流程順序不同，并出現(xiàn)一些特殊流程

常規(guī)開發(fā)項目往往是把地塊上原有建筑全部拆除后在空地上做文章，但風貌保護街坊上一般都保存有文物和歷史建筑，不得隨意拆除。此類項目在前期階段，需要對保護建筑進行評估，確定更新保留方式，對需要拆除部分制定詳細的卸解方案，經(jīng)過審批后現(xiàn)場方可進行拆除工作。

招標和施工過程中除常規(guī)的視覺樣板，還需要增加保護建筑工藝樣板的制作，對構造方式、施工工藝、材料效果進行仔細審核，確保歷史建筑最終效果的呈現(xiàn)。

由于保護建筑往往歷史久遠缺失原始圖紙，施工前還應增加現(xiàn)場檢視流程，根據(jù)現(xiàn)場情況及時調整設計，避免大量現(xiàn)場變更，施工過程中也會出現(xiàn)更多需要結合現(xiàn)場情況進行調整的口頭指令。

3.1.2 各部門之間工作穿插更為密切，工程相關工作大量前置

風貌類舊改項目中各部門穿插協(xié)同工作明顯多于常規(guī)開發(fā)項目。

在設計階段，工程需配合對保護建筑現(xiàn)狀進行測繪，評估結構安全性，以協(xié)助判斷修復方式；如遇到需要平移的情況，共同制定平移方案，確保施工可行性；根據(jù)初步方案前置考慮施工組織方式，特別是保護建筑的結構替換加固，外立面修繕、地下室施工等，保證設計方案的可實施性。

對保護建筑交付標準，也不能照搬常規(guī)標準，需要住宅營銷或商業(yè)運營團隊根據(jù)建筑實際條件，在前期對后續(xù)使用進行精準定位，逐一訂制。

3.2 外部審批流程

此處外部流程指項目開發(fā)過程中需要經(jīng)歷的外部審批流程，上海風貌類舊改項目審批流程遠多于常規(guī)項目，且有些流程反復較多審批時間較長，對開發(fā)周期影響較大[4]。

方案報批階段需額外提供風貌專篇，包括紅黑圖、一幢一測檔案、保留構建清單等資料，經(jīng)過專家評審和行政協(xié)助審批，方可取得方案批復文件。如果對開發(fā)地塊中的保護建筑進行了升降級、平移等處置，需要額外經(jīng)過專家評審后方可獲得處置方案批復。

施工階段除了常規(guī)的工規(guī)證審批，保護建筑的施工組織方案和平移施工方案需要分別經(jīng)過專家評審審批后方可獲得保護建筑施工許可證；對于地塊中的一般歷史建筑，施工單位在獲得拆房許可之前，需獲得卸解方案的批復；保護建筑外立面修繕前，工藝樣板需要獲得文物局或房管局的式樣確認，修繕完成后需進行落架前驗收。

驗收階段在綜合驗收之前，保護建筑需要額外獲取重點保護要求符合性驗收，方可取得竣工驗收合格證。

4.開發(fā)技術要點

4.1 投拓階段

受歷史因素影響，風貌舊改地塊常出現(xiàn)用地紅線壓到歷史建筑，需依據(jù)歷史建筑輪廓調整地塊邊界，對于有陽臺等突出物的保護建筑，可采用立體紅線方式進行管控；紅線調整還應考慮周邊道路交通分析，統(tǒng)籌考慮風貌保護要求。

需要對現(xiàn)場宗地情況和歷史建筑情況進行仔細調研，對處置方式做出初步判斷，并在測算過程中充分考慮保護建筑的修繕工期，修繕成本和各類特殊審批時間等因素，不能照搬常規(guī)項目數(shù)據(jù)。

4.2 設計階段

4.2.1 風貌保護要求

目前上海對里弄類舊改項目采用“建筑保護+肌理保護”的雙重管控模式，肌理保護側重于風貌保護規(guī)劃控制引導，保護建筑聚焦于單體歷史建筑的保護方式，具體要求已有較多研究，此處主要對風貌保護要求對項目開發(fā)的限制做一些分析。

（1）居住類開發(fā)項目

目前進入土地市場的風貌類舊改地塊，用地性質以居住功能為主。成片保護街坊內(nèi)不能建高層建筑，建筑檐口限高一般在12 至15 m，同步考慮里弄建筑原有建筑層數(shù)，對應開發(fā)層數(shù)一般不超過三層；局部保護街坊重點要重構和優(yōu)化新舊空間關系，有條件在肌理保護范圍之外布置高層住宅塔樓，形成“高低配”的開發(fā)模式。

舊改地塊大多位于中心城區(qū)，周邊為密集成熟社區(qū)，故除風貌要素外，日照要求是高層塔樓布局的主要限制因素。

與常規(guī)低密度項目相比，此類項目在建筑整體布局上需要尊重地塊原有歷史建筑的風貌和組團關系，根據(jù)原有里弄組團的空間格局、規(guī)模、朝向、建造形制等對應不同產(chǎn)品類型進行匹配，如行列式肌理較為明顯的區(qū)域，產(chǎn)品以聯(lián)排為主；而肌理較為有機、復合成都較高的區(qū)域中，則需要對應調整產(chǎn)品，因地制宜設置里弄公館等，往往戶型數(shù)量多，標準化低；里弄建筑沿街面通常為連續(xù)的街面，作為住宅開發(fā)需要匹配特殊的戶型產(chǎn)品，如東西向沿街住宅往往通過L 型平面調整朝向劣勢，以適應現(xiàn)代居住需求。里弄建筑覆蓋率高，建筑間距小，視線干擾和首層日照是普遍存在的難題；這個格局也導致地塊內(nèi)綠地空間十分有限，難以形成常規(guī)居住區(qū)中的中心景觀，設計中注意精巧結合主支弄的空間布局線性景觀。另外立面風格也較為受限，目前舊改項目的立面材料趨于同質化，但可以通過控制材料質感、拼縫方式、色系搭配等來體現(xiàn)建筑的品質感。

（2）非居住類開發(fā)項目

商業(yè)辦公或文化為主要功能的舊改地塊，面臨的最大挑戰(zhàn)是把原有的以居住功能為主體的里弄建筑，轉化為適應現(xiàn)代商業(yè)需求的空間。里弄建筑立面較為封閉，單開間面寬只有3.6 至4.2 m，層高在3.6 至4.2 m 左右，前有天井，不符合當下商業(yè)空間需要的展示面、面寬和層高要求，在設計中需要全方位進行適應性調整。張園項目中將天井之間的隔墻打開，把2 至3 個開間合并為一個店鋪，天井作為店鋪展示或外擺空間；鴻壽坊項目中將原來2 層的3 排里弄建筑整合為一個大空間，重新設計為市集，解決了層高和空間局促的問題，見圖1。

圖1 鴻壽坊市集（項目官方宣傳照）

對于希望作為餐飲功能的商業(yè)，需要充分考慮歷史建筑的消防條件是否滿足廚房設置要求，是否有管線進入的可能性。

4.2.2 地下室開發(fā)

位于地塊中心位置的單體或占地較大的保護建筑組團，對地下室開發(fā)有很大限制，一般地下室范圍需避讓保護建筑。當采用原位修繕策略又確需增建地下室時，可對建筑進行原位托換后采用逆作法進行施工，但此種開發(fā)方式成本較高。另外可通過平移對地塊地下室進行整體開發(fā)，再將歷史建筑先臨時移位后再移動至設計位置，此過程往往需要經(jīng)歷多輪次平移，設計時應充分考慮施工組織方案可行性。

4.2.3 場地標高

受歷史因素影響，舊改地塊場地標高往往低于周邊道路，導致排水困難積水嚴重，設計時候需要抬升設計標高。對于保護歷史建筑，可借用原位托換或平移的機會，同步對標高進行調整。

4.2.4 消防

現(xiàn)行《建筑防火通用規(guī)范》《建筑設計防火規(guī)范》都是普適性規(guī)范，在風貌保護肌理要求之下有諸多難以落實之處，導致消防問題成了設計階段的核心難點之一。

對于保護建筑，根據(jù)主管部門出具的保護要求告知單，劃定重點保護部位、明確具體保護要求，作為消防設計的基礎和依據(jù)，可參照《文物和優(yōu)秀歷史建筑消防技術標準》《上海市既有建筑改造再利用消防設計指南》執(zhí)行。

里弄建筑通常為四級耐火等級多層建筑，關注其保護要求是否允許替換建筑構件，以提高其耐火等級，建筑的防火間距可參照《文物與優(yōu)秀歷史建筑消防技術標準》有關組團的概念。

風貌街坊建筑密度大，對肌理巷弄尺寸控制嚴格，難以在場地內(nèi)布置常規(guī)消防車道，常借用周邊城市道路作為消防車道，對于較窄的街巷，可考慮設置小型消防車道或消防摩托車道。地塊的消防通道開口建議兼顧車行出入口，建議結合過街樓、門樓等位置設置。

4.2.5 機電設備

立面是風貌舊改項目設計的重點之一，除了形式和材料以外，機電管線布局也需要注意隱蔽處理，特別是坡屋面上不得隨意擺放設備破壞第五立面風貌完整性。對于有高度要求的設備，如消防水箱、電梯沖頂機房等，利用坡屋頂最高處進行布置；常規(guī)項目中設置在屋面的排油煙設備、空調多聯(lián)機等，盡量在坡屋頂內(nèi)或屋面曬臺隱蔽設置，避免機電設備懸掛在外立面。

對于保護歷史建筑，如有室內(nèi)重點保護空間和特色房間，則需要對綜合管線進行梳理，利用非重點保護部分的走廊等空間、或梁板結構局部增加吊頂?shù)确绞讲贾霉芫€，控制層高。當保護建筑墻面與天花為重點保護部位，不可破壞，多采用屬于直接蒸發(fā)空調系統(tǒng)的多聯(lián)機空調，其室內(nèi)機種類繁多，體積相對較小，冷媒輸送管路相對較細，容易與建筑物原有的風格進行匹配，對原有建筑物的影響最小[5]。

4.2.6 隔振降噪

位于地鐵影響范圍內(nèi)的舊改地塊，地鐵運行時產(chǎn)生的振動經(jīng)隧道襯砌、土體傳至地面建筑，引起建筑物的振動，進而引起室內(nèi)的二次噪聲，對于更新后功能為居住用途的開發(fā)地塊，隔振降噪是必須一開始就必須考慮的核心問題之一，一方面需要保證項目開發(fā)完成后能滿足居住項目振動控制標準，另一方面隔振降噪設計難度大、施工成本高、施工周期長。

前期應對項目場地及保留建筑進行現(xiàn)場振動測試，根據(jù)分析結果對現(xiàn)狀振動水平進行評估，并綜合確定本項目振動控制標準。

設計階段根據(jù)現(xiàn)場測試結果，對項目總體設計和地下室的平面布置方案提出優(yōu)化調整建議，敏感建筑物應盡可能遠離地鐵。根據(jù)建筑結構設計方案建立仿真模型，對建筑振動水平進行預測計算，據(jù)此選擇合理的減隔振技術措施。目前常用的隔振措施包括設置隔振層、樁基減振技術、減振墊層、隔振屏障等，其中隔振層的減震效果最為明顯（約5-15dB）。

待底板施工完成后，對結構底板振動水平進行現(xiàn)場實測，據(jù)此判定是否需要進一步調整減隔振方案，并建立調整后的仿真模型對上部結構振動水平進預測。

4.3 施工階段

4.3.1 建筑修繕

舊改地塊內(nèi)保護保留建筑大多數(shù)為石庫門住宅，屋面主要為平瓦坡屋面，屋面的修繕主要是對瓦屋面進行翻鋪，參照歷史圖樣恢復原風貌特征元素，包括老虎窗、煙囪等；增設保溫層和防水卷材，新做檐溝、落水管和表面氟碳噴涂處理，提升屋面的防水保溫性能以達到當代住宅需求和現(xiàn)行屋面規(guī)范要求。

外墻面保護性修繕是根據(jù)原材料原工藝原構造，通過清洗、修補、翻做等方法使得外墻飾面恢復原有風貌，外立面主要有清水磚墻，水刷石和斬假石等墻面。

其他重點部分特色石雕裝飾，石庫門頭、門窗套以及陽臺等，按原材料原樣式保護修繕，缺失處按歷史樣式復原[6]。

4.3.2 保護性卸解

保護性卸解工作是對整體狀況較差、保留價值不是很高的歷史建筑，采用分級分類的方式保留保護其中的特色構件，并在后期保留改造中結合保留或新建結構使用作為風貌保護重點元素，主要應用于里弄建筑的石庫門門頭、山花、特色門窗、馬賽克及花磚地坪等特色構件。卸解時應先對構建進行完整影像記錄和留檔，進行詳細編號和位置標注，后根據(jù)構建大小進行精細化的分塊斜解或構建卸解，經(jīng)過臨時加固后搬運至倉庫進行儲存，待后續(xù)建設中作為設計構建用于復建或新建建筑中。卸解完成后方可進行建筑拆除工作，并應注意舊材料的回收利用。

4.3.3 保護建筑平移

建筑整體移位技術是指在保持房屋安全性、整體性和穩(wěn)定性的前提下，將其從原址移到新址，包括水平向、豎向、旋轉向。平移時綜合考慮所移動歷史建筑的數(shù)量、規(guī)模、工期、場地等條件選擇合適的平移方案，常見平移方式對比如表1：

表1 平移方式對比表

結語：

隨著上海中心城區(qū)舊改地塊越來越多的進入土地市場，參與風貌項目的地產(chǎn)開發(fā)機構越來越多，今潮八弄、張園、鴻壽坊等項目逐一開門迎客，引發(fā)廣大市民和業(yè)內(nèi)人士熱烈討論，各方在實踐中摸索前行，期待上海中心城區(qū)的風貌保護傳承積累更多更好的經(jīng)驗，助力上海城市更新。