房地產(chǎn)市場流動性降低形勢下市場調(diào)研與思考

文／郭琴 武漢市東西湖區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 湖北武漢 430000

引言：

房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，是推動經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎和主要支撐力量，一直受到中央、各省市區(qū)地方政府的重視。房地產(chǎn)業(yè)始終堅持“房住不炒”定位，深化多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度改革。2022 年12 月，國務(wù)院重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。受國際國內(nèi)環(huán)境影響，房地產(chǎn)市場流動性降低。在房地產(chǎn)市場下行情況下，頭部房地產(chǎn)企業(yè)暴雷讓信心不足的二、三線房地產(chǎn)市場雪上加霜。如何加強二三線城市房地產(chǎn)市場的流動性，有針對性地解決出現(xiàn)的問題？本文在武漢市東西湖區(qū)開展房地產(chǎn)市場調(diào)研，在調(diào)研的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，針對發(fā)現(xiàn)的問題提出部分解決思路。

1.房地產(chǎn)重大政策

近年來，中央多部門陸續(xù)印發(fā)了調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展政策，內(nèi)容涉及土地政策、貨幣政策、稅收政策、房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管重點、調(diào)控方向等內(nèi)容[1]。其中，2020年8 月央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線”，房地產(chǎn)企業(yè)融資受到較大影響。2022 年上半年中央提出“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”三保政策，顯示支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。2022 年下半年，中央銀行宣布降低一年期LPR，房地產(chǎn)利率較前期有了較大的降低，購房人成本降低。2023 年以來，中央、各省頻發(fā)房地產(chǎn)利好政策。2023 年《政府工作報告》中指出“堅持房住不炒的定位，建立房地產(chǎn)長效機制，因城施策促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”[2]。2023 年7 月24 日中央政治局會議中指出，“要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，實施調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善型住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”[3]。

2022 年以來，武漢市發(fā)力需求端政策，從調(diào)節(jié)限購范圍、優(yōu)化購房資格辦理、降低限購區(qū)二套房首付比例、提高公積金貸款額度、降低公積金首套貸款利率、全面推行二手房帶押過戶以及換購住房退稅、加大金融支持力度、加強房價和低價聯(lián)動等方面實施了多輪正向激勵房地產(chǎn)調(diào)控政策。因區(qū)精準施策，進一步降低購房門檻和購房成本，加快市場信心恢復(fù)，穩(wěn)定市場預(yù)期。

2.房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

雖各類利好政策刺激房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場有回暖跡象，但仍面臨諸多不確定性：市場預(yù)期不穩(wěn)，信心恢復(fù)不牢，庫存總量依然偏大，資金壓力趨緊，區(qū)域性及結(jié)構(gòu)性市場供需矛盾依然突出等問題，仍然需要高度重視并推動解決。本文以武漢市東西湖區(qū)2023 年房地產(chǎn)市場為基礎(chǔ)，對土地供應(yīng)、購房需求、區(qū)域內(nèi)房屋銷售去化、現(xiàn)場建設(shè)等調(diào)查研究。

2.1 東西湖區(qū)基本情況

東西湖區(qū)（武漢臨空港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）地處湖北省武漢市西北角，位于長江北岸，東部與江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)相連，西南濱漢水與蔡甸區(qū)相望，東北依府河與黃陂區(qū)相望，總面積495 平方千米。東西湖區(qū)現(xiàn)有吳家山、長青、慈惠、走馬嶺、新溝鎮(zhèn)、徑河、金銀湖、將軍路、辛安渡、東山、柏泉等11 個街道和常青花園社區(qū)。2010 年，東西湖區(qū)升級為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)[4]。

東西湖區(qū)屬于武漢6 個遠城區(qū)之一，也是最靠近中心城區(qū)的遠城區(qū)。在武漢市處于中部崛起戰(zhàn)略、長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略、“一帶一路”戰(zhàn)略等國家發(fā)展戰(zhàn)略交會區(qū)域，東西湖區(qū)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速。東西湖區(qū)以打造“中國網(wǎng)谷”未戰(zhàn)略目標，加快新興產(chǎn)業(yè)謀劃布局、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，構(gòu)建以電子信息、智能制造、現(xiàn)代商貿(mào)物流、視頻大健康產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系[5]。

2.2 東西湖區(qū)市場情況

2.2.1 市場去化壓力大

2018 年-2019 年，東西湖區(qū)土地供應(yīng)高位運行，分別供應(yīng)土地22 宗、24 宗，供應(yīng)量位居武漢市區(qū)域第一。2023 年1-10 月，東西湖區(qū)共計取得預(yù)售面積94.38 萬方，同比下降17.7%。其中住宅預(yù)售面積77.86 萬方、商業(yè)2.33 萬方、辦公類3.46 萬方、分割銷售工業(yè)項目10.72 萬方。1-10 月東西湖區(qū)共計銷售10139 套、面積108.93 萬方，位居武漢市第五名（具體情況見圖1）。其中住宅銷售7846 套、面積85.63 萬方，商業(yè)1049套、面積13.26 萬方，辦公樓690 套、6.99 萬方。截止2023 年10 月，住宅庫存量218.91 萬方，可售套數(shù)19771 套，去化周期超過20 月、位居武漢市前列；辦公樓庫存56.45 萬方、可售套數(shù)7849 套，去化周期超過77 月；庫存量每年遞增。受庫存影響，為了加快資金回流，開發(fā)企業(yè)通過以價換量、降價方式銷售房屋。東西湖區(qū)商品房成交價格從2022 年1.1 萬元/平方米下降到1 萬元/平方米，部分項目降價幅度超過2500 元/平方米。大部分商品房項目通過貝殼平臺分銷房屋，分銷提點3%～6%不等，項目利潤空間進一步壓縮。

圖1 2023 年1-10 月武漢市各區(qū)商品房銷售情況圖

2.2.2 市場供需不平衡

東西湖區(qū)房地產(chǎn)市場主要是剛性需求，面向本地就業(yè)人員及周邊城市購房人。2018 年、2019 年供應(yīng)住宅類土地中，75%左右位于徑河街。2023 年東西湖區(qū)在售商品房項目中，58.2%項目分布在徑河街，19.4%項目分布在金銀湖街，7.4%項目分布在將軍路街，2.9%項目分布在吳家山街，其它12.1%項目分布在長青街、走馬嶺街。根據(jù)2023 年10 月東西湖區(qū)政府在教育部門、衛(wèi)建部門、公安部門以及部分企業(yè)進行購房意愿需求調(diào)查的結(jié)果顯示，27.8%的購房人選擇吳家山街，29.4%的購房人選擇徑河街，35.3%的購房人選擇金銀湖街，18.5%的購房人選擇將軍路街，10%的購房人選擇常青花園社區(qū)。存量房交易頻率高的常青花園片區(qū)3 年無新項目對外銷售、無新供應(yīng)土地。在售項目分布與意愿購房項目分布不匹配，項目供給、需求失衡。

2.2.3 政策影響較大

2023 年武漢市于1 月10 日前（第39 屆）、5 月1 日～6 月15 日（第40 屆）、9 月28 日～12 月31日（第41 屆）共計舉辦3 場房交會，在此期間成交的新建商品房，市區(qū)財政提供貸款貼息、維修資金減免、稅費減免、家電包等優(yōu)惠政策。受政策影響，東西湖區(qū)新建商品房銷售走勢與房地產(chǎn)銷售周期出現(xiàn)較大出入（各月銷售見附圖2）。在房地產(chǎn)銷售周期中淡季的1 月銷售較為火爆，“金三銀四”后5 月銷售不降反升、到達全年銷售頂峰，“金九銀十”的9 月銷售達到全年最低?！罢娼鸢足y”的優(yōu)惠政策下，購房需求集中爆發(fā)后、后繼乏力。

圖2 東西湖區(qū)2023 年各月房屋成交套數(shù)圖

同時，在各類政策偏向新建商品房的情況下，存量房缺少足夠的政策支持，存量房去化周期更長、價格普遍下跌，存量房市場流動性繼續(xù)降低。根據(jù)貝殼指數(shù)，10 月武漢價格環(huán)比上月下降1.5%，同比下降7.4%。其中，東西湖區(qū)價格環(huán)比上月下降1.5%，同比下降8.8%。改善型需求因存量房市場成交周期拉長、短期內(nèi)難以籌集資金換新房而被壓抑。另受武漢市教育部門政策影響，常青花園片區(qū)教育由武漢市江漢區(qū)托管，該片區(qū)學(xué)生可以享受中心城區(qū)政策，常青花園片區(qū)房價均價1.8 萬元/平方米，遠高于其它片區(qū)房屋價格。

2.2.4 社會投資意愿減弱

2021 年東西湖區(qū)土地市場成交住宅、商服等用地14個，截止2023 年11 月共開工項目9 個，另5 個項目計劃不投資或部分投資。2022 年、2023 年東西湖區(qū)土地市場各成交住宅、商服等用地1 個，土地成交市場大幅度預(yù)冷。受房地產(chǎn)市場流動性不足、商品房價格降低影響，在建在售樓盤中，社會投資的項目部分取得施工許可證后未施工，部分項目僅規(guī)劃建設(shè)一期、無后續(xù)建設(shè)計劃，部分項目因資金問題停工降效。在流動性承壓、債務(wù)壓力高、金融信貸支持有限的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿減弱，土地市場成交較少，項目開工節(jié)奏明顯放緩。特別是以“公寓”形式對外銷售的辦公類產(chǎn)品，在轄區(qū)解除限購后，產(chǎn)業(yè)基本無競爭力，開發(fā)企業(yè)基本上緩建、停建項目，或?qū)⒉糠謽菞澽D(zhuǎn)向保障性租賃用房項目。

2.2.5 房企發(fā)展模式隱患多

中小型民營房企整體質(zhì)量不搞，抗風(fēng)險能力較差。在房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力大、企業(yè)求生存的情況下，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)質(zhì)押、在建工程抵押方式融資貸款資金，企業(yè)公章、財務(wù)章及Ukey 等質(zhì)押在銀行、信托等金融機構(gòu)。企業(yè)在資金支付、網(wǎng)簽備案等業(yè)務(wù)處理上喪失自主性，企業(yè)健康發(fā)展存在一定隱患。項目式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金受總部資金影響，開發(fā)的土地、房屋被集團用于其它項目擔(dān)保，項目與銀行之間關(guān)系復(fù)雜，存在牽連影響及連鎖隱患。集團外債數(shù)據(jù)掌握困難，信息獲取途徑有限，在曝出金融負面信息時已經(jīng)千瘡百孔。集團無力支援地區(qū)項目建設(shè)、項目在無資金來源的情況下，存在出現(xiàn)項目停工降效、官司纏身的隱患。

3.房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展思考

當前，在復(fù)雜的內(nèi)外環(huán)境下，我國經(jīng)濟發(fā)展仍面臨較多不確定干擾因素，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整壓力仍較大。二十大報告為房地產(chǎn)市場定調(diào)，將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位不變，持續(xù)健全房市場體系和保障體系，努力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標。預(yù)計后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將保持寬松態(tài)勢，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進一步加強。金融支持有望延續(xù)，通過拓寬融資渠道、延長融資期限、擴大融資規(guī)模等方面為企業(yè)提供資金支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益”的數(shù)量擴張型發(fā)展模式將轉(zhuǎn)變?yōu)楦⒅亟Y(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提升的精細化發(fā)展模式。推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需要多方面推進房地產(chǎn)市場改革。

3.1 建立多層次土地供應(yīng)體系

了解人口結(jié)構(gòu)、消費習(xí)慣、房地產(chǎn)市場等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，掌握區(qū)域內(nèi)市場的需求和趨勢。全面清理已供未建、已批未建、已建未售項目，掌握項目開發(fā)建設(shè)中的難點，相關(guān)部門共同推進化解。盤清家底，開展儲備潛力分析，對不同的儲備項目的土地儲備潛力進行分類清理。建立儲備項目潛力數(shù)據(jù)分析庫，跟蹤變化。凈地出讓，縮短企業(yè)土地獲取周期，向市場投放產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善的“熟地”。充分利用環(huán)境優(yōu)勢，依托明確的區(qū)域發(fā)展定位和區(qū)域內(nèi)部分工，建立適應(yīng)不同消費群體的多層次、多用途房地產(chǎn)供應(yīng)體系。適當在軌道交通周邊地塊供應(yīng)人才公寓類土地，以國企、央企、地方平臺為主導(dǎo)，增加低收益、高福利性質(zhì)房屋。降低項目建筑容積率、限制建筑高度，提高住房產(chǎn)品質(zhì)量，打造多樣化產(chǎn)品，從源頭吸引購房人。

3.2 打造多層次吸引力

房企開發(fā)成本中營業(yè)成本占比七成以上，其中大部門為土地購置成本，隨著地價不斷上漲，開發(fā)企業(yè)利潤空間不斷降低。在房地產(chǎn)市場流動性不足、企業(yè)利潤空間收窄的情況下，采取“一對一”精準招商模式，采取點對點招商、企業(yè)座談、走訪調(diào)研等方式“請進來、走出去”靈活開展土地招商推介。對于計劃供應(yīng)的地塊，在控制性詳細規(guī)劃編審?fù)瓿刹⒊鼍咭?guī)劃設(shè)計條件后，地塊詳細規(guī)劃指標、地紅線圖等信息可及時公布，以便意向競買企業(yè)可搶拍項目規(guī)劃設(shè)計方案，并進行投資分析。結(jié)合市場調(diào)研，合理設(shè)置地塊出讓價，留足企業(yè)利潤空間。在公建配套相對集中區(qū)域或商圈較集中區(qū)域適當降低甚至取消商住比設(shè)置，在產(chǎn)業(yè)地周邊啟動公租房、廉租房及其它配套用地。對于去化周期較長的區(qū)域，適當減少、減緩住宅用地供應(yīng)。適當降低土地招拍掛競買保證金比例，放寬土地款和相關(guān)稅費繳納時限，靈活采取化整為零、分期實施、減少配建代建等方式，推動優(yōu)質(zhì)項目上市。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保證核心業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展的同時，探索逐步拓展物業(yè)管理、城市規(guī)劃設(shè)計、待建代銷等其它領(lǐng)域業(yè)務(wù)，增加企業(yè)多元化收入及可行性發(fā)展。

3.3 優(yōu)化多方面審批

學(xué)習(xí)先進城市經(jīng)驗，提高行政審批效率，縮短辦證周期。結(jié)合誠信制度，試點對高信用企業(yè)推動“無證辦”“減證辦”“免證辦”新舉措。設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)“一門辦”“集中辦”窗口，統(tǒng)一窗口收件，后臺分件，一站式辦理，避免建設(shè)單位“重復(fù)跑”“多次跑”“反復(fù)問”。加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、相互配合，通過信息共享，破除信息數(shù)據(jù)壁壘，加強社會誠信體系建設(shè)，打破部門之間的“信息孤島”，形成數(shù)據(jù)通、系統(tǒng)通、業(yè)務(wù)通的政務(wù)服務(wù)協(xié)同聯(lián)動機制，實現(xiàn)“一網(wǎng)通辦、異地可辦、就近辦理”。結(jié)合企業(yè)訴求，提前代為地勘、場內(nèi)強弱電遷改、地災(zāi)檢測等基礎(chǔ)服務(wù)事項，在企業(yè)有需求時，摘牌后跟蹤式推進證照辦理，爭取項目早日開工。支持企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，優(yōu)化住宅陽臺進深、面積比例控制要求等，推進新型住宅涉及創(chuàng)新，支持多樣化設(shè)計，滿足個性化住房需求。建立健全周例會制度，由行政審批部門牽頭，定期召開相關(guān)部門周例會，公開確定標準化項目試點啟動“承諾制”“綠色通道”審批模式。各行政部門共同發(fā)力，創(chuàng)造良好的營商環(huán)境。

3.4 推進保租房建設(shè)

2021 年7 月2 日，中央出臺政策，推進保租房建設(shè)，并將保租房明確定義為：“主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70 平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)租賃住房租金”[6]。作為我國住房制度建設(shè)的重要一環(huán)，保租房是保障人民群眾“住有所居”的重要力量。在市場流動性不足、新供應(yīng)土地減少的情況下，“增量時代”邁向“存量時代”，發(fā)展保租房、構(gòu)建“租購并舉”格局，推進保租房將持續(xù)增長，讓更多新市民實現(xiàn)“住有所居”。培育發(fā)展一批成熟的專業(yè)化、市場性質(zhì)的住房租賃企業(yè)，通過對長租房的統(tǒng)一運營管理，在盤活現(xiàn)有存量住房的情況下，提供高品質(zhì)單間合租房、整租房，解決居民住房需求方面。2022 年、2023 年湖北省加快保障性租賃住房建設(shè)，針對住房困難的基本公共服務(wù)人員，創(chuàng)新提出允許部分籌集房源“先租后售”，持續(xù)推進租購并舉。同時，保障性租賃住房“融投管退”發(fā)展模式的雛形已經(jīng)逐漸明晰，公募REITs 落實發(fā)行，將有效提升市場主體參與保障性租賃住房發(fā)展的積極性。在保租房保持一定的發(fā)展速度情況下，政策的正向支持與鼓勵，推進保租房總體規(guī)模的進一步增加。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民支柱行業(yè)，在房地產(chǎn)市場信心不足、購房意愿不強烈、觀望氛圍濃厚、住房需求收縮延遲等問題的情況下，為切實做好房地產(chǎn)穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型、防風(fēng)險工作，加大對剛性和改善性住房需求支持力度，降低購房門檻和交易成本，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，需要因城施策，從實際出發(fā)，以需求為導(dǎo)向，以解決問題為基本出發(fā)點，在金融政策的支持下，從多層次土地供應(yīng)、優(yōu)化服務(wù)審批、營造良好的營商環(huán)境、刺激購房需求等方面出發(fā)，不斷提升與改造，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。