基于雙循環(huán)發(fā)展格局的房地產(chǎn)金融化趨勢(shì)探析

文／杜瑞麗 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 北京 100070

引言：

在我國(guó)住房機(jī)制不斷改革完善的背景下，房地產(chǎn)金融也逐步建設(shè)完善，發(fā)展速度非?？?。從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展可以更好的改善人們生活狀態(tài)，也能為社會(huì)的發(fā)展提供支持。在建設(shè)雙循環(huán)發(fā)展格局之下，必須要堅(jiān)持黨中央的正確決策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”的發(fā)展政策，更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展之下，從傳統(tǒng)的產(chǎn)銷模式向金融深化模式不斷的改革，很多大型的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)成為綜合性金融集團(tuán)企業(yè)，比如碧桂園、綠地、平安等巨頭，是當(dāng)前房地產(chǎn)金融化改革的典型。社會(huì)不斷發(fā)展之下，土地成本不斷升高，人員工資、材料成本等都在不斷的上升，也推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的改革。以雙循環(huán)發(fā)展格局作為基礎(chǔ)，堅(jiān)決落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的決策，完善我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展體系，構(gòu)建長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略新格局，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題。

1.房地產(chǎn)金融化形成機(jī)理

房地產(chǎn)是社會(huì)發(fā)展中的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，能夠滿足人們居住的需求，同時(shí)也具備交易性、投資性，如果房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)的過程中，投資屬性占據(jù)主導(dǎo)，將會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格一路升高；如果房地產(chǎn)的居住屬性作為主導(dǎo)時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)逐步的下降，無法突出其金融性的特點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融行業(yè)的全面融合，才能達(dá)到平衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，實(shí)現(xiàn)其居住和投資屬性[1]。從居住屬性方面進(jìn)行分析，主要及時(shí)房地產(chǎn)要滿足人們居住生活的基本需求，這是最為根本性的功能，脫落了該功能也就不具備價(jià)值。人們居住水平的提升，日常生活得到滿足有著強(qiáng)烈的幸福感，對(duì)于社會(huì)的和諧建設(shè)也有重要的意義。在目前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展中，尤其是交易體系的日益建設(shè)完善，更好的滿足多級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)和要求，租賃、置換、買賣多種形式的存在，實(shí)現(xiàn)多種層面的需求。房地產(chǎn)事業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展，社會(huì)保障性住房的開發(fā)建設(shè)也是必不可少的，如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等等，符合多種層次人群的要求，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展存在直接的影響。

房地產(chǎn)的投資屬性就是從目前的市場(chǎng)角度出發(fā)，通過投資房產(chǎn)的方式進(jìn)行交易，進(jìn)而獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入。一級(jí)市場(chǎng)的土地拍賣環(huán)節(jié)，政府獲取拍賣的資金，這些資金用來改善民生以及公共設(shè)施的建設(shè)。在二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)中，首先，居民參與到市場(chǎng)化的投資中，利用低價(jià)買入、高價(jià)賣出的方式獲得一定的收益，而結(jié)合不同資產(chǎn)持有時(shí)間的長(zhǎng)短，將其分為長(zhǎng)期投資和短期投資，其中短期投資，可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展造成較大的危害。而長(zhǎng)期投資，利用租賃住房的方式能夠獲得租金收入，緩慢的回收資金。房地產(chǎn)企業(yè)利用開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等方面獲取經(jīng)濟(jì)效益，主要是從房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)開發(fā)方面出發(fā)。金融機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要部分，可以給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房主等提供充足的資金，收取利息來獲取經(jīng)濟(jì)效益。而房地產(chǎn)市場(chǎng)中必不可少的是房地產(chǎn)中介，通過提供雙方的服務(wù)來獲取經(jīng)濟(jì)利益。

一方面，住房剛需需求非常旺盛。在當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)體系并不完善的背景之下，并不能充分的保障居民住房的需求以及合法權(quán)益，所以租賃住房投資方面的成本相對(duì)較高，大量的居住需求會(huì)逐步進(jìn)入到房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)，這使得居民貸款額度在不斷的升高，也催生了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。另一方面，為了能夠獲取更多的投資收益，房地產(chǎn)企業(yè)、居民等主體融資需求也在不斷的升高，金融機(jī)構(gòu)的放貸規(guī)模在逐步擴(kuò)大，很多社會(huì)資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲加速的情況。房地產(chǎn)具備較高的財(cái)富價(jià)值，這就使得房地產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)化為金融產(chǎn)品，而獨(dú)立性特點(diǎn)，讓投資屬性變得更加突出。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，貨幣資金供給足夠充足的情況之下，房地產(chǎn)的開發(fā)數(shù)量逐步增多，金融演變的速度加快，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在了嚴(yán)重的套利行為，在居住屬性逐步減弱的背景之下，投資屬性逐步增強(qiáng)，催生了房地產(chǎn)的金融化轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融化轉(zhuǎn)變能夠有效地實(shí)現(xiàn)社會(huì)資金的流動(dòng)，在滿足人們居住生活需求的同時(shí)，也會(huì)給國(guó)家政府部門提供更多的公共預(yù)算財(cái)政資金，滿足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的需求。但是在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展過快的情況之下，資本積累到一定程度，將會(huì)造成過度金融化的現(xiàn)象。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的過程中，沒有了解過度金融化的特征或者趨勢(shì)，沒有及時(shí)做出改變和調(diào)整，也沒有發(fā)布相關(guān)的調(diào)整政策，將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展造成沖擊，也會(huì)給人民群眾的生活帶來很大的危害。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是社會(huì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其周邊的延伸產(chǎn)業(yè)非常多，拉動(dòng)多種實(shí)體產(chǎn)業(yè)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響非常深刻，而房地產(chǎn)也是居民財(cái)富的核心組成部分，關(guān)系到民生的問題，一旦金融和信用風(fēng)險(xiǎn)全面爆發(fā)，將會(huì)給整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來很大危害[2]。房地產(chǎn)居住屬性和投資屬性對(duì)金融化的作用機(jī)理見圖1 所示。

圖1 房地產(chǎn)二元屬性對(duì)房地產(chǎn)金融化的作用機(jī)理

2.近年來金融和房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)狀態(tài)的判斷

判斷一：政府部門加強(qiáng)房地產(chǎn)融資收縮政策的出臺(tái)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)，這使得房地產(chǎn)融資面臨著更大的壓力。

債務(wù)融資是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得資金的主要舉措，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行債務(wù)融資，主要是通過機(jī)構(gòu)融資、銀行貸款、債券發(fā)行等幾種渠道進(jìn)行。我國(guó)政府部門進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的金融政策的制定，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資難度升高。

第一，非標(biāo)融資收縮加快?！叭龡l紅線”政策和貸款集中度管理政策，這也是融資收縮的起點(diǎn)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)于資金的需求量更高。在政策發(fā)布之后，無法從大型商業(yè)機(jī)構(gòu)等獲取足夠的資金，房地產(chǎn)信托等非標(biāo)金融機(jī)構(gòu)的融資曾作為主要的獲取渠道，發(fā)展速度非?？臁：筱y保監(jiān)會(huì)逐步對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)信托公司進(jìn)行排查，并且提出了相應(yīng)的指導(dǎo)性措施。此后，非標(biāo)金融機(jī)構(gòu)給房地產(chǎn)企業(yè)的融資體量逐步的減少。

第二，銀行融資快速收縮。在房地產(chǎn)信托融資逐步收緊的背景之下，房地產(chǎn)貸款余額在持續(xù)的增多，銀保監(jiān)會(huì)也積極和其他部門探討，發(fā)布了相應(yīng)的抑制政策。一是三條紅線政策。央行、住建部等多個(gè)部門聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)的主管部門，根據(jù)房地產(chǎn)融資管理的實(shí)際要求，發(fā)布了“三條紅線”的政策。在“三條紅線”中明確規(guī)定融資監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，尤其是要審查開發(fā)資質(zhì)、融資成本、現(xiàn)金流和負(fù)債等方面數(shù)據(jù)，不能盲目的給房地產(chǎn)企業(yè)提供資金，能有效的控制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，也能避免一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張。而一些商業(yè)銀行對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的把控要求相對(duì)較高，所以貸款的發(fā)放難度更高，這就使得一些中小型企業(yè)獲取銀行機(jī)構(gòu)的貸款難度進(jìn)一步增加。二是貸款集中度管理。多部門發(fā)布了貸款集中管理制度，約束銀行等金融機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的比例控制，從根本上縮減房地產(chǎn)行業(yè)的資金供應(yīng)。

第三，債券融資收緊。一是債券利息不斷的提高。我國(guó)在2020 年12 月陸續(xù)發(fā)布多條帶寬規(guī)定，很多銀行發(fā)放貸款難度升高，而一些企業(yè)獲取貸款更加不容易，所以一般都會(huì)選擇發(fā)行債券的方式來獲取資金，并且這種方式占比不斷的擴(kuò)大。但是在2020 年12 月，有企業(yè)發(fā)布公告表示無法償還到期債務(wù)，高達(dá)2.9 億美元的對(duì)外債務(wù)，則就是的房地產(chǎn)債券的信譽(yù)度不斷的下降。我國(guó)的房地產(chǎn)債券收益率和同期限的國(guó)債收益率、信用差不斷的升高，這就使得房地產(chǎn)債券發(fā)行受到較大的影響，同時(shí)也給房地產(chǎn)行業(yè)的融資難造成很大的影響。二是境外債受到限制。在2016 年之前，我國(guó)的企業(yè)上市融資制度相對(duì)較為寬松，這就使得我國(guó)很多企業(yè)不斷的上市，特別是很多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到香港交易所上市。從2016 年之后，港交所加大力度對(duì)上市企業(yè)進(jìn)行排查，審查的力度不斷增強(qiáng)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)上市難度升高，通過上市的方式進(jìn)行融資無法實(shí)現(xiàn)。

第四，多種渠道融資都受到阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中，上市融資是比較常見的措施。但是在我國(guó)2018 年發(fā)布的上市融資標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)上市融資的，為了避免出現(xiàn)非法募集資金的情況，應(yīng)加大審核力度，這就使得一大批的房地產(chǎn)企業(yè)無法通過上市的方式獲取足夠的資金。比如北京證券交易所在上市的首日，就明確規(guī)定禁止房地產(chǎn)企業(yè)在北京證券交易所進(jìn)行上市。此外，上海證券交易所也發(fā)布了相關(guān)的規(guī)定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)或者投資類型的企業(yè)在科創(chuàng)板上市。在具體的操作過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用發(fā)布商業(yè)票據(jù)的方式獲得一定的資金，這使得房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型企業(yè)，自身的杠桿進(jìn)一步增大。進(jìn)入到2021 年之后，央行加大力度對(duì)于商業(yè)票據(jù)進(jìn)行審查，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)監(jiān)管，這就使得該方式獲取資金也會(huì)受到國(guó)家相關(guān)政策的限制。

總之，近年來我國(guó)發(fā)布了一系列的政策措施以及法律法規(guī)制度，使得房地產(chǎn)融資難度逐步升高，具備如下特點(diǎn)：首先，發(fā)布政策體量大，力度高。在2018 年發(fā)布《資管新規(guī)》之后，對(duì)非標(biāo)業(yè)務(wù)，比如房地產(chǎn)信托、銀行理財(cái)?shù)冗M(jìn)行了限制。2019 年加大審查力度，2020 年發(fā)布“三道紅線”、貸款集中管理制度，對(duì)于房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域進(jìn)行全面的監(jiān)督管理。與此同時(shí)，我國(guó)的各種監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)融資方式的監(jiān)管控制，及時(shí)補(bǔ)充房地產(chǎn)金融政策中的缺陷，從而杜絕了房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)的行為，也使得我國(guó)金融市場(chǎng)更加的規(guī)范。其次，合成謬誤和分解謬誤并存。在各項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策不斷落實(shí)的情況之下，產(chǎn)生的效果逐步顯現(xiàn)出來，影響時(shí)間逐步延長(zhǎng)，特別是針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策，多種政策疊加之下，極易造成合成謬誤，這使得多種政策層層加碼，各個(gè)地方之間也會(huì)發(fā)布一系列的加碼政策，還會(huì)存在分解謬誤的情況，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩變化，對(duì)我國(guó)的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響[3]。

判斷二：房地產(chǎn)開發(fā)周期決定了其需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金供應(yīng)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要大量資金的支持才能實(shí)現(xiàn)，并且需要資金的長(zhǎng)期供應(yīng)。從前期的土地競(jìng)拍到工程建設(shè)，再到最后的營(yíng)銷和交付，都需要大量的資金支持才能實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，通常為3～5 年，開發(fā)周期越長(zhǎng)，對(duì)于資金的需求量也會(huì)越大，占用的資金時(shí)間就會(huì)越長(zhǎng)。在立項(xiàng)、審批、施工、建設(shè)等環(huán)節(jié)都需要大量的資金支撐，如果不能正常的進(jìn)行融資，而一旦中間某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金中斷，造成后續(xù)環(huán)節(jié)無法實(shí)施，建設(shè)資金也無法回籠。比如在項(xiàng)目開始開發(fā)的階段，需要提前簽訂合同，并且不斷的支出土地分期款、建設(shè)環(huán)節(jié)的人機(jī)材等費(fèi)用，這樣就會(huì)有大量的資金需求。如果企業(yè)資金不足，在融資的過程中面臨較高的難度，很有可能導(dǎo)致工程無法建設(shè)完成，也會(huì)造成工程停止。由此可見，如果房地產(chǎn)融資存在問題，將會(huì)給整個(gè)行業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

3.促進(jìn)金融和房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的建議

擴(kuò)大內(nèi)需、促消費(fèi)是當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)，而住房的需求排在首位，所以必須要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要想徹底消除房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，避免存在無序擴(kuò)張、負(fù)債率過高等現(xiàn)象，防止造成嚴(yán)重的爛尾、停貸等問題，必須要構(gòu)建完善的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的金融體系[4]。

第一，以剛需為導(dǎo)向，滿足家庭的合理住房需求。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，為了能夠提振信心，滿足當(dāng)前的住房需求，盡快的加速市場(chǎng)回暖，還要進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)政策，堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”的政策措施，不能激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的短期投資，要重點(diǎn)解決人們的剛需住房需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，有序提高人們生活質(zhì)量水平。對(duì)于首套房的購(gòu)買者，要提出大力的支持，降低首付比例、首套利率。而對(duì)于多子女或者住房需求較高的家庭，應(yīng)發(fā)布相應(yīng)的政策，給予一定的政策傾斜鼓勵(lì)，改善住房條件。

第二，對(duì)停貸現(xiàn)象要合理看待，提供必要支持。對(duì)于爛尾或者無法保證交房的停貸現(xiàn)象，必須充分保障購(gòu)買者的合法權(quán)益。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的需要，進(jìn)一步優(yōu)化還款方式，如設(shè)置房主援助基金，尤其是對(duì)于一些長(zhǎng)期爛尾的樓盤，政府部門積極發(fā)布相關(guān)的政策，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入，及時(shí)交付樓盤，保證老百姓的正常生活和根本利益。

第三，充分落實(shí)穩(wěn)定、安全的底線，使得房地產(chǎn)融資更加合理。在全面落實(shí)我國(guó)房地產(chǎn)政策的同時(shí)，全面執(zhí)行各項(xiàng)監(jiān)督管理制度，有效的降低房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的提升。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)銷售量逐步的下降，企業(yè)也面臨著一定的經(jīng)營(yíng)壓力，這時(shí)政府部門要調(diào)整相應(yīng)的監(jiān)管政策，適當(dāng)?shù)囊虢鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)中，有序的投放資金。金融機(jī)構(gòu)還要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額變化的監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)也要避免存在較高負(fù)債率的情況。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別，特別是分開項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目，政府部門要給予必要的政策和資金方面的支持。針對(duì)于地方區(qū)域的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是開發(fā)力度強(qiáng)、市場(chǎng)影響力大的企業(yè)，還要鼓勵(lì)社會(huì)資金參與進(jìn)來，鼓勵(lì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)和重組，使得項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行。

4.結(jié)論及建議

4.1 突出居住屬性，將房?jī)r(jià)控制在合理范圍內(nèi)

房地產(chǎn)的居住屬性是首要屬性，而住房空置率過高，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成很大的影響，探索加強(qiáng)國(guó)有企業(yè)和大型民營(yíng)企業(yè)的聯(lián)合建設(shè)，構(gòu)建專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)平臺(tái)規(guī)范化建設(shè)，有效的降低信用風(fēng)險(xiǎn)，避免存在住房空置率過高的情況。針對(duì)投資屬性方面來說，因?yàn)槿藗兊男睦眍A(yù)期和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的變化是不一致的，尤其是我國(guó)各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷發(fā)布之下，使得資金逐步進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)中，所以政府部門加強(qiáng)監(jiān)管，避免存在投機(jī)性購(gòu)房的行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。

4.2 針對(duì)實(shí)際情況發(fā)布政策，精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的背景之下，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著很大的差異，所以進(jìn)行精準(zhǔn)化的風(fēng)險(xiǎn)防控極為重要。因?yàn)楦鱾€(gè)地區(qū)以及各個(gè)城市的房?jī)r(jià)存在著很大的差異，金融化程度也不同，所以制定的政策和監(jiān)控措施也會(huì)有明顯差異。加強(qiáng)各項(xiàng)相關(guān)政策的制定實(shí)施，有效的規(guī)避過度金融化的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)稅收政策的逐步改革，同時(shí)也要發(fā)布剛需減稅、投資房加稅等政策，進(jìn)一步調(diào)控和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4.3 加大力度進(jìn)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管，構(gòu)建預(yù)警體系

在政策和措施不斷應(yīng)用之下，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展速度加快，但是監(jiān)管力度不足，所以需要全面加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，使得金融體系構(gòu)建符合房地產(chǎn)發(fā)展的需要[5]。政府監(jiān)管政策要擴(kuò)大覆蓋面，不僅覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)對(duì)于一些房地產(chǎn)中介、居民等也要進(jìn)行金融監(jiān)管。在監(jiān)管的過程中，如果發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)嚴(yán)厲懲處。

4.4 建設(shè)存量房大數(shù)據(jù)平臺(tái)，準(zhǔn)確掌握存量房數(shù)據(jù)信息

為了有效的降低住房空置率，除了要加強(qiáng)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管之外，政府部門還要及時(shí)掌握存量房的相關(guān)信息，構(gòu)建完善的信息化體系。通過信息化技術(shù)的應(yīng)用，由政府組織建設(shè)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)交易、售租房數(shù)量、價(jià)格等變化情況，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)信息互通，隨時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面監(jiān)管，為政策的制定以及房產(chǎn)稅的征收提供基礎(chǔ)，也能夠消除信用風(fēng)險(xiǎn)，為我國(guó)房地產(chǎn)的規(guī)范化監(jiān)管提供支持。