基于不同面積計算規(guī)范下提高房屋可售面積的研究

文／曾雙峰 廣西職業(yè)技術(shù)學(xué)院 廣西南寧 530226

引言：

房地產(chǎn)開發(fā)全周期過程中，面積是非常重要的指標(biāo)，而根據(jù)用途不同，面積又分為建筑面積、計容面積和可售面積等。通常情況下，根據(jù)用地規(guī)劃指標(biāo)，在做滿容積率的情況下，計容面積為定值，而建筑面積和可售面積則根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的不同，有一定的變化和優(yōu)化空間。在計容面積一定的情況下，建筑面積越小，建造成本越低；可售面積越大，項目效益越好。

建筑面積和計容面積，在房地產(chǎn)項目規(guī)劃報建階段，根據(jù)建筑面積測繪相關(guān)規(guī)范[1]，通過建筑施工圖進(jìn)行計算。建筑面積用于反映項目的建筑規(guī)模，計容面積則需轉(zhuǎn)化為容積率，并核實是否在用地規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定的容積率范圍內(nèi)，通常計量的最小單位為樓棟?？墒勖娣e是在房地產(chǎn)項目預(yù)售證辦理階段，根據(jù)房產(chǎn)面積測繪相關(guān)規(guī)范[2]進(jìn)行測量計算，通常計量的最小單位為戶，因此可售面積即為購房時的面積，分為套內(nèi)和公攤面積。

因為建筑面積和計容面積，與可售面積采用不同的規(guī)范，所以即使采用同一套建筑施工圖測量，最終的面積也會有差異，主要原因是兩本規(guī)范在陽臺、雨蓬等部分細(xì)部位置計算規(guī)則不一致。若某部位計容面積大于可售面積，則會導(dǎo)致可售面積損失，項目效益失損；若某部位計容面積小于可售面積，則可使可售面積增加，有利于項目效益。

圖1 為廣西5 個項目計容面積與可售面積的對比，可以發(fā)現(xiàn)，在容積率做滿的情況下，梧州、北流、容縣3個項目的可售面積比計容面積大，有利于提升項目效益；而玉林、平南2 個項目可售面積較計容面積小，項目可售面積受損。

圖1 部分項目計容面積和可售面積差異

本文以廣西部分地區(qū)為例，分析廣西建筑面積和房產(chǎn)面積測繪規(guī)范的不同，通過實際案例對兩者進(jìn)行對比，分析陽臺、門廊、配套用房、小區(qū)大門、獨立地下室、外墻保溫等部位，探索建筑設(shè)計優(yōu)化方案，達(dá)成有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最優(yōu)解。

1.陽臺

陽臺是住宅建筑非常重要的構(gòu)成部分，部分住宅小區(qū)會盡量將陽臺面積做大，以提升住宅的居住舒適性和提高面積贈送率。建筑面積相關(guān)計算規(guī)范規(guī)定，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2 面積。房產(chǎn)測繪相關(guān)細(xì)則規(guī)定：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算建筑面積。具體情況如圖2 所示，可以看出，房產(chǎn)測繪出的可售面積小于建筑面積，導(dǎo)致可售面積受損。

圖2 陽臺面計算邊線示意圖

貴港某項目單個戶型因計算規(guī)則的差異，導(dǎo)致可售面積較建筑面積減少0.53m2，一棟32 層高層住宅共計減少約68m2，若按6000 元/m2的售價估算，可售貨值減少40.8 萬元。

針對以上情況，有以下3 種解決建議方案：

（1）按“多測合一”的政策，統(tǒng)一面積計算規(guī)則；（2）普通陽臺出挑線條，欄桿立桿與封口梁重疊；（3）采用實體欄板。

2.門廊

門廊是單體樓棟非常重要的部位，是體現(xiàn)樓棟檔次非常直觀的部位之一，通常每個單位都會設(shè)置門廊，單元數(shù)量較多的情況下，門廊對項目整體可售面積的影響也將增大。門廊根據(jù)結(jié)構(gòu)形式不同，面積計算規(guī)則也不同，建筑面積相關(guān)計算規(guī)范規(guī)定：門斗應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m 及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計算1/2面積；門廊應(yīng)按其頂板的水平投影面積的1/2 計算建筑面積；有柱雨篷應(yīng)按其結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2 計算建筑面積；無柱雨篷的結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度在2.10m 及以上的，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2 計算建筑面積。房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范規(guī)定：門斗按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影計算建筑面積，門廊按柱的外圍水平投影計算建筑面積，突出墻面的無柱雨蓬不計面積。

通常住宅建筑的門廊或門斗都大于2.2 米，故本文不考慮2.2 米以下的情況。若大堂出入口采用門斗形式，如圖3 所示，則均按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍計算全面積，可售面積不增不減；若大堂出入口采用柱式門廊，如圖4 所示，建筑面積按頂板的水平投影面積的1/2 計算，可售面積按柱外圍水平投影計算全面積，可售面積大于計容面積；若大堂出入口采用無柱雨蓬，如圖5 所示，建筑面積按雨蓬結(jié)構(gòu)板水平投影的1/2 計算，而可售面積不計算，從而會導(dǎo)致可售面積減少。

圖3 門斗

圖4 柱式門廊

圖5 無柱雨篷

因此，住宅建筑不建議采用無柱雨篷作為大堂出入口，建議采用如下方案：

（1）首選柱式門廊，通?？商嵘墒勖娣e6～8 平方米，按6000 元/m2售價計算，可提升貨值3.6-4.8 萬元/單元；（2）其次選用門斗，可售面積不增不減。

3.配套用房

住宅小區(qū)除了滿足居住需求外，還需要滿足居住所需的水、電、排氣、消防等功能需求，而該部分功能需相應(yīng)的配套用房才能滿足其正常使用。因此配套用房無法取消，但可能過優(yōu)化配套用房設(shè)置，減少對可售面積的影響。

建筑面積相關(guān)計算規(guī)范規(guī)定：設(shè)在建筑物頂部的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，結(jié)構(gòu)層高在2.20m 及以上的應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m 以下的，應(yīng)計算1/2 面積。房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范規(guī)定：建在棟內(nèi)或棟外為多棟服務(wù)的設(shè)備間，以及棟外獨立的配套設(shè)施用房的建筑面積，既不參加分?jǐn)傄膊粦?yīng)被分?jǐn)偂?/p>

住宅小區(qū)涉及的配套用房較多，比如物業(yè)用房、電表間、配電間、電信間、消防控制室等，該部分配套間通常層高均在2.2 米以上，故應(yīng)計算全面積，而該部分配套間大都為多棟樓服務(wù)，因此不能分?jǐn)倿榭墒勖娣e，因此存在可售面積損失的情況。某項目將消防控制室置于地面，導(dǎo)致可售面積損失110m2，按6000 元/m2計算，項目貨值損失66 萬元。

針對該種情況，有4 點建議：

（1）配套用房設(shè)置于不計容積率的地下室，可避免可售面積損失。

（2）采用成品配電設(shè)施替代土建配電房。某項目將傳統(tǒng)土建配電房調(diào)整為歐式箱變，如圖6 所示，歐式箱變具有安全、可靠、有利于美化環(huán)境等優(yōu)點，且不計容積率，項目減少可售面積損失15m2，按6000 元/m2計算，減少貨值損失9 萬元。

圖6 箱式變電站

（3）屋頂?shù)脑O(shè)備井，如廚房排煙道出屋面部分，或地庫出地面的風(fēng)井，高層控制在2.2m以下，可不計容積率，也不計可售，間接增加了可售面積。

（4）風(fēng)機房等歸屬本棟樓使用的配套用房，也置于地下室，不計容積率，也不計入可售面積，間接增加可售面積，且減小公攤，提高住宅得房率。

4.小區(qū)大門

小區(qū)大門是小區(qū)形象和檔次體現(xiàn)最直觀的部位之一，部分大型小區(qū)，可能會設(shè)置多個小區(qū)大門，小區(qū)大門形式多種多樣，其面積計算規(guī)則也有不同。建筑面積相關(guān)計算規(guī)范規(guī)定：有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2 計算建筑面積。房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范規(guī)定：獨立柱、單排柱屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

若小區(qū)采用有頂蓋式的門樓，建筑面積和可售面積均按其頂蓋水平投影面積的一半計算，且不可售，會導(dǎo)致可售面積受損。若小區(qū)采用有頂蓋但鏤空式門樓，如圖7 所式，或采用裝飾柱形式大門，則建筑面積和可售面積均不計算面積，不損失可售面積。另外大門的門崗可申請作為物業(yè)用房，減少小區(qū)內(nèi)專用物業(yè)用房的面積，間接提升可售面積。

圖7 鏤空式門樓

5.獨立地下室

地下室在住宅小區(qū)中很常見，通常多棟建筑的地下室聯(lián)通，形成較大的地下空間，但部分高檔的低層住宅，也會設(shè)置獨立地下室，可作為影音娛樂或酒窖等功能使用，增加附加功能。建筑面積相關(guān)計算規(guī)范規(guī)定：地下室層高超過2.2m 時，建筑按水平投影計全面積。但地下室面積不計入容積率，因此不影響計容面積。房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范規(guī)定：獨立使用的地下室不作為共有建筑面積，但應(yīng)分?jǐn)偹跅澫嚓P(guān)的共有建筑面積。

因此別墅類住宅可設(shè)置獨立地下室，即各棟別墅的地下室不聯(lián)通，在不影響容積率的情況下，還能增加可售面積。如玉林某項目別墅采用獨立地下室，如圖8 所示，單棟增加可售面積240m2，按15000 元/m2的售價計算，單棟貨值增加360 萬元。

圖8 別墅獨立地下室

6.外墻保溫

隨著對建筑節(jié)能的需求和重視，外墻保溫越來越普及，但外墻保溫會增加建筑成本，且導(dǎo)致外墻墻厚增加，影響建筑面積計算結(jié)果。建筑面積相關(guān)計算規(guī)范規(guī)定：建筑物的外墻外保溫層，應(yīng)按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積。房產(chǎn)測繪則根據(jù)不同地方相關(guān)部門規(guī)定，有些地方可計入可售面積，可售面積不受損；有些地方則不計入可售面積，則可售面積受損。

因此建議與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門前置溝通，若外墻保溫層可計入可售面積，盡量采用內(nèi)保溫做法，若不可計入可售面積，則可采用外保溫濕貼做法。

結(jié)語：

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)下行嚴(yán)重，企業(yè)為?，F(xiàn)金流，可能會犧牲利潤，在利潤空間被壓縮的情況下，充分挖掘利潤空間則尤其重要。本文對建筑面積和可售面積計算規(guī)則差異進(jìn)行充分分析，總結(jié)如下：

（1）對于陽臺、小區(qū)大門、外墻保溫等可售面積小于或等于建筑面積的情況，可通過調(diào)整結(jié)構(gòu)輪廓邊線或結(jié)構(gòu)形式等，增大可售面積，使可售面積趨近或等于建筑面積，以減少可售面積損失。

（2）對于配套用房、獨立地下室等可利用地下空間布置的情況，可將不可計入可售面積的部分置于公共地下室，減少可售面積損失，同時可根據(jù)住宅形式，設(shè)置獨立地下室，可增加可售面積，提高貨值。

（3）對于門廊等可提升可售面積的部位，可根據(jù)計算規(guī)則，選用柱式門廊等形式，將可售面積最大化，以提高項目貨值。

本文建議的面積優(yōu)化方案，雖相較項目整體建筑面積比例較小，但影響的貨值絕對金額較大，尤其對于房價較高的城市，效果更加明顯，在當(dāng)前房地產(chǎn)行情下行，精細(xì)化管控越來越深入的情況下，具有重要意義。