地產(chǎn)科技方興未艾

章蔚君　姚耀　龐溟

在房地產(chǎn)調(diào)控政策以及“雙碳”目標(biāo)推動(dòng)下，高質(zhì)量、綠色低碳發(fā)展已成地產(chǎn)業(yè)的共同目標(biāo)。

令人振奮的是，科技創(chuàng)新的力量一直在延續(xù)并推動(dòng)著行業(yè)發(fā)展。人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器人等一系列新興技術(shù)的持續(xù)投入，已開(kāi)始帶來(lái)顯著的成果，技術(shù)創(chuàng)新的規(guī)模和影響力不斷增強(qiáng)，推動(dòng)地產(chǎn)科技解決方案廣泛應(yīng)用和落地。

仲量聯(lián)行已積累700余家國(guó)內(nèi)地產(chǎn)科技企業(yè)和項(xiàng)目數(shù)據(jù)，其中80%的科技企業(yè)主要以商業(yè)地產(chǎn)為主。

2023年，我們?cè)谌?0個(gè)國(guó)家就1000余家企業(yè)租戶、投資機(jī)構(gòu)以及開(kāi)發(fā)商，展開(kāi)關(guān)于房地產(chǎn)科技的調(diào)研，其中，在中國(guó)共收集到有效匿名問(wèn)卷82份，82%的投資者和開(kāi)發(fā)商規(guī)模在1千人以上。

從這些數(shù)據(jù)和調(diào)研結(jié)果出發(fā)，我們識(shí)別出中國(guó)房地產(chǎn)科技發(fā)展的現(xiàn)狀：

企業(yè)仍繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)科技投入，科技應(yīng)用成效有待加強(qiáng)；房地產(chǎn)科技生態(tài)創(chuàng)新力強(qiáng)，不斷涌現(xiàn)新場(chǎng)景、新賽道，只是資本態(tài)度更為理性，融資輪次逐漸由早期向中后期轉(zhuǎn)移。

全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，科技創(chuàng)新成為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的重要手段。

在企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略方面，科技重要性不斷提高，這一點(diǎn)已從企業(yè)房地產(chǎn)科技預(yù)算增幅中得到印證。

調(diào)研結(jié)果顯示，分別有92%的企業(yè)租戶和87%的投資者以及開(kāi)發(fā)商表示，企業(yè)在未來(lái)三年將進(jìn)一步增加在房地產(chǎn)科技方面的預(yù)算，且增幅高于其他類型的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)算（包括人員經(jīng)費(fèi)、開(kāi)發(fā)面積、非技術(shù)類運(yùn)營(yíng)等）。

其中，投資者和開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)科技預(yù)算顯著增加的比例，達(dá)到60%，反映這部分企業(yè)科技化轉(zhuǎn)型的決心。

預(yù)算增加的背后，體現(xiàn)了房地產(chǎn)科技的價(jià)值正得到企業(yè)認(rèn)可。

不僅是投資者和開(kāi)發(fā)商，88%的企業(yè)租戶同樣認(rèn)為，房地產(chǎn)科技將有助于提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。尤其疫情過(guò)后，企業(yè)房地產(chǎn)管理者亟需解決降本增效、風(fēng)險(xiǎn)控制、員工福祉等核心問(wèn)題，房地產(chǎn)科技的價(jià)值已由最初的差異化需求轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲x能可持續(xù)發(fā)展的引擎。

調(diào)研結(jié)果也顯示，92%的企業(yè)租戶表示.愿意為配備先進(jìn)技術(shù)的建筑支付“科技溢價(jià)”。

對(duì)于業(yè)主而言，通過(guò)加強(qiáng)科技投入，打造智能化建筑以滿足租戶日益增長(zhǎng)的科技需求，將成為吸引租戶和提高租金收益的重要手段。

超過(guò)半數(shù)的企業(yè)，將“用戶滿意度”“降本增效”作為衡量房地產(chǎn)科技應(yīng)用成效最常用的指標(biāo)。

從評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，80%的中國(guó)受訪企業(yè)認(rèn)為，他們目前部署的房地產(chǎn)科技解決方案是“成功”的，即實(shí)現(xiàn)了大部分目標(biāo)，但其中認(rèn)為“非常成功”的企業(yè)僅有20%，遠(yuǎn)低于全球的平均值35%。

究其原因，66%的中國(guó)企業(yè)表示，當(dāng)前市場(chǎng)仍然缺乏足夠成熟的房地產(chǎn)科技解決方案以滿足企業(yè)的需求。由此可見(jiàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)科技解決方案仍有很大提升空間。

從具體指標(biāo)來(lái)看，企業(yè)租戶普遍認(rèn)可房地產(chǎn)科技在提升客戶或員工參與度、滿意度以及生產(chǎn)力等方面的表現(xiàn)，“成功”比例超過(guò)70%；其次，在降本增效方面，“成功”比例也達(dá)到68%左右，但“非常成功”的占比明顯有所減少。

對(duì)于投資者和開(kāi)發(fā)商而言，科技產(chǎn)品的投資回報(bào)率（ROI）表現(xiàn)普遍較好，成功比例達(dá)到81%，在數(shù)據(jù)收集和分析以及提升空間利用效率、縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間等方面，“成功”比例也接近70%。

與企業(yè)租戶相比，在客戶或租戶滿意度方面，投資者和開(kāi)發(fā)商認(rèn)為“成功”的比例相對(duì)較少。

值得注意的是，無(wú)論企業(yè)租戶還是投資者或開(kāi)發(fā)商，普遍認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)科技在能效監(jiān)測(cè)與優(yōu)化方面尚顯不足，這恰恰是低碳運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵所在。

在過(guò)去十幾年里，各類新興科技的跨界融合不斷深入，專攻于房地產(chǎn)領(lǐng)域科技創(chuàng)新的企業(yè)數(shù)量和類型也出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。

根據(jù)仲量聯(lián)行房地產(chǎn)科技數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)的數(shù)量，在2010年之后開(kāi)始明顯增多，近十年內(nèi)成立的房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)量占到數(shù)據(jù)庫(kù)的75%。

其中，逾八成的企業(yè)位于長(zhǎng)三角、大灣區(qū)以及京津冀這三個(gè)城市群，并以北京、上海、深圳等地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)且科技實(shí)力雄厚的一、二線城市為首聚集。

一直以來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)投資基金是推動(dòng)房地產(chǎn)科技的重要力量。

從企業(yè)的融資記錄來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)，正逐漸由風(fēng)險(xiǎn)投資早期階段向風(fēng)險(xiǎn)投資晚期階段演進(jìn)；處于這兩個(gè)階段的企業(yè)，分別占到有融資記錄企業(yè)總量的40%和27%。

隨著新鮮血液的不斷加入，房地產(chǎn)科技領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，賽道也變得更加豐富，不斷涌現(xiàn)出新的應(yīng)用場(chǎng)景和商業(yè)模式。

從城市、建筑到空間，從設(shè)計(jì)施工、物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)到租賃營(yíng)銷，房地產(chǎn)科技已經(jīng)滲透到了房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)尺度和生命周期的各個(gè)階段。

房地產(chǎn)科技企業(yè)逐漸走向成熟，而資本市場(chǎng)的投資行為更趨于理性。

2012年之后，投資市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)科技的熱度不斷上升，近10年累計(jì)發(fā)生超過(guò)1860余起投資事件，累計(jì)交易金額超過(guò)585億美元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為62%。

2018年之后，投資事件數(shù)量有所回落，單筆投資金額仍保持上升的趨勢(shì)，直至2022年，受到疫情和全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定等因素影響，房地產(chǎn)科技投資規(guī)模明顯下降，資本市場(chǎng)開(kāi)始降溫。

2015年之后，房地產(chǎn)科技投資事件中，天使輪和A輪的占比逐步下降，由75%跌至2022年的43%；B輪和C輪事件占比穩(wěn)步上升，從3%上升到2022年的25%，反映了房地產(chǎn)科技的投資階段正由早期向中后期轉(zhuǎn)移。

在我們看來(lái)，企業(yè)在實(shí)施房地產(chǎn)科技戰(zhàn)略過(guò)程中，必須綜合考慮技術(shù)、產(chǎn)品、服務(wù)這三個(gè)維度，以更好地適應(yīng)不斷變化的技術(shù)發(fā)展、市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)需求，更加靈活地調(diào)動(dòng)資源實(shí)現(xiàn)科技戰(zhàn)略目標(biāo)。

企業(yè)需要密切關(guān)注人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、能源技術(shù)等各類技術(shù)的最新發(fā)展趨勢(shì)，并積極探索和挖掘其在具體業(yè)務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用潛力。

數(shù)據(jù)來(lái)源 ：仲量聯(lián)行中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)

在選擇和評(píng)估相關(guān)科技產(chǎn)品時(shí)，企業(yè)需從是否符合預(yù)期目標(biāo)、成本收益、穩(wěn)定性和可擴(kuò)展性等多個(gè)方面進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)。

優(yōu)質(zhì)的科技服務(wù)企業(yè)，可以在解決方案的初步篩選、驗(yàn)證部署到落地運(yùn)營(yíng)都提供專業(yè)的支持，是確保企業(yè)能夠順利地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)科技戰(zhàn)略的重要保障。

我們建議，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)，明確各個(gè)發(fā)展階段的核心科技需求和優(yōu)先級(jí)。

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，僅有20%的企業(yè)在執(zhí)行房地產(chǎn)科技戰(zhàn)略時(shí)確定了行動(dòng)的優(yōu)先級(jí)，這說(shuō)明絕大部分企業(yè)缺乏明確的目標(biāo)和計(jì)劃，這將可能導(dǎo)致執(zhí)行過(guò)程中的資源分配不合理、管理和協(xié)調(diào)難度加大等問(wèn)題，進(jìn)而影響了戰(zhàn)略實(shí)施的結(jié)果。

為了避免這些問(wèn)題，企業(yè)需要加強(qiáng)戰(zhàn)略規(guī)劃和執(zhí)行能力的建設(shè)，明確不同階段的目標(biāo)和需求，仔細(xì)評(píng)估各個(gè)行動(dòng)的優(yōu)先級(jí)，并建立有效的決策和執(zhí)行機(jī)制，以確保房地產(chǎn)科技戰(zhàn)略的順利執(zhí)行。

我們認(rèn)為，面對(duì)飛速發(fā)展的新科技和不斷涌現(xiàn)的新產(chǎn)品，企業(yè)需要建立一套全面、高效的篩選和評(píng)估機(jī)制，從繪制清晰的生態(tài)圖譜到確定評(píng)估的關(guān)鍵指標(biāo)，再到合作探索和評(píng)估優(yōu)化，包含明確關(guān)鍵步驟和策略，以確保能夠準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)科技產(chǎn)品的價(jià)值和潛力。

數(shù)據(jù)來(lái)源 ：仲量聯(lián)行中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)

（章蔚君、姚耀任職于仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部，龐溟為仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家及研究部總監(jiān)，編輯中略有改動(dòng)，經(jīng)授權(quán)刊載。）