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    房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理

    2024-02-08 14:04:28吳劍峰
    今日財富 2024年5期
    關(guān)鍵詞:稅務(wù)機關(guān)籌劃稅務(wù)

    吳劍峰

    房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的經(jīng)濟(jì)效益,必須做好稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃的實踐過程中,需遵守稅法,靈活運用稅務(wù)政策,剖析稅務(wù)籌劃的潛在風(fēng)險,并采取針對性較強的措施加以解決,從而有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險,實現(xiàn)利益最大化。

    本文以A房地產(chǎn)企業(yè)為例,淺析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險,探究了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理措施,以期為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理提供借鑒。

    近年來,房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中承受的壓力日益增大。為增強市場競爭力和綜合效益,房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅務(wù)籌劃,降低自身稅務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃,要遵守稅法和相關(guān)政策,剖析自身經(jīng)營管理存在的問題,保障稅務(wù)籌劃的科學(xué)性和有效性,并加強稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理,從而有效規(guī)避風(fēng)險。

    一、A房地產(chǎn)企業(yè)概述

    A房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本為6億元,其經(jīng)營范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、酒店建設(shè)經(jīng)營、物業(yè)管理以及園林綠化。A房地產(chǎn)企業(yè)實施垂直管理,在總經(jīng)理下設(shè)置企業(yè)管理、工程管理、營銷策劃以及財務(wù)管理四大部門,現(xiàn)有400多名職工。企業(yè)主要開發(fā)高端住宅、酒店集群、度假別墅等項目。A房地產(chǎn)企業(yè)取得某市2100畝的土地使用權(quán),總投資額超過30億,將開發(fā)周期設(shè)置為3年,擬開發(fā)高端住宅、假日酒店以及高爾夫球場。該企業(yè)在2020~2022年營收達(dá)60.37億元,平均毛利為58.49%,繳納稅款共17億元。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)籌劃風(fēng)險

    (一)行業(yè)風(fēng)險

    房地產(chǎn)企業(yè)與制造業(yè)、建筑業(yè)以及服務(wù)業(yè)存在緊密聯(lián)系,其開展稅務(wù)籌劃容易受到外界各類因素的不良影響,并引發(fā)諸多風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展,稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注度不斷提高,而房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃相關(guān)機制尚未完善,對稅務(wù)風(fēng)險的抵御能力仍待增強,因此,房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中面臨的行業(yè)風(fēng)險較多。

    (二)政策風(fēng)險

    在國家經(jīng)濟(jì)體系中,房地產(chǎn)企業(yè)深受宏觀調(diào)控帶來的影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須遵守稅法并遵循相關(guān)政策開展合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃活動。同時,政府相關(guān)部門也會綜合運用各類手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行整頓和調(diào)控。各類政策會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大沖擊,并形成不可控因素。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要實時關(guān)注和準(zhǔn)確把握最新的稅務(wù)政策,避免稅務(wù)籌劃出現(xiàn)政策風(fēng)險。

    (三)操作風(fēng)險

    房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營項目的過程中,涉及較大的投資金額,其項目開發(fā)、業(yè)務(wù)運營管理以及各項操作的復(fù)雜性較強,需加強管理資金流轉(zhuǎn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)不斷對外拓展,其財務(wù)管理和稅務(wù)籌劃相關(guān)工作的難度和復(fù)雜性日益提高,極易導(dǎo)致稅務(wù)籌劃出現(xiàn)操作風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)涉及增值稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅等十余項稅種,綜合稅負(fù)較高,稅務(wù)籌劃的開展對于財務(wù)管理提出了較高要求。部分房地產(chǎn)企業(yè)未能針對稅務(wù)籌劃制定完善的會計核算相關(guān)制度,影響稅務(wù)籌劃成效,容易引發(fā)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期較長,投資金額較大,部分房地產(chǎn)企業(yè)因毛利較高,管理模式粗獷,內(nèi)部控制相對比較薄弱,對稅務(wù)執(zhí)行缺乏嚴(yán)格監(jiān)督和有效管理,在投資、設(shè)計、建設(shè)、銷售、回款等環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃風(fēng)險防范意識不足,加上業(yè)務(wù)部門缺乏對稅務(wù)法規(guī)的充分了解,極易引發(fā)稅務(wù)籌劃風(fēng)險。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險因素

    (一)缺乏完善的稅務(wù)籌劃相關(guān)制度

    對房地產(chǎn)企業(yè)而言,稅務(wù)籌劃具有較強的綜合性和專業(yè)性,稅務(wù)籌劃各項工作的高效良好開展有賴于相關(guān)制度保障。但在實際中,房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的稅務(wù)籌劃相關(guān)制度,難以從制度層面為稅務(wù)籌劃提供支持和約束規(guī)范,極易引發(fā)風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖制定了稅務(wù)籌劃相關(guān)制度,但在開展稅務(wù)籌劃的過程中,未能嚴(yán)格落實相關(guān)制度和各項規(guī)定,影響稅務(wù)籌劃的開展成效,且難以規(guī)避各類潛在風(fēng)險。此外,房地產(chǎn)企業(yè)對會計核算和內(nèi)部控制關(guān)注度不足,極易引發(fā)稅務(wù)籌劃風(fēng)險。

    (二)政策變化引發(fā)風(fēng)險

    在國民經(jīng)濟(jì)體系中,房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)著重要地位。稅務(wù)部門針對房地產(chǎn)企業(yè)制定了相應(yīng)的稅務(wù)政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須遵守稅務(wù)政策開展稅務(wù)籌劃相關(guān)工作,在此過程中,稅務(wù)政策變化會在一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)制定的稅務(wù)籌劃具體方案帶來沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)在落實稅務(wù)籌劃的過程中,如果不能及時獲取最新的稅務(wù)政策內(nèi)容,仍沿用原定方案落實稅務(wù)籌劃,極易出現(xiàn)多繳稅金或者漏繳稅金的情況,情況嚴(yán)重時甚至?xí)欢悇?wù)機關(guān)判定為偷稅漏稅。

    我國自2016年實施“營改增”后,房地產(chǎn)企業(yè)開始繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在對一般計稅方法的項目實施土地增值稅清算前,要秉持前瞻性視野,加強風(fēng)險防范。在對計稅依據(jù)進(jìn)行計算時,要先實施價稅分離計算,確保正確計算稅款。此外,要加強增值稅專用發(fā)票開票與取票管理。

    (三)與稅務(wù)機關(guān)缺乏溝通交流

    房地產(chǎn)企業(yè)在落實稅務(wù)籌劃的過程中,與稅務(wù)機關(guān)缺乏有效的溝通交流,未能及時獲取準(zhǔn)確的稅務(wù)信息,導(dǎo)致繳納稅金采用的稅率與實際情況存在差異。在稅務(wù)機關(guān)出臺新政策后,房地產(chǎn)企業(yè)未能正確解讀新政策,且未能及時與稅務(wù)機關(guān)開展有效溝通,這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在落實稅務(wù)籌劃的過程中對最新稅務(wù)政策缺乏及時了解和準(zhǔn)確把握,在執(zhí)行稅務(wù)政策方面存在時間上的偏差,進(jìn)而引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對稅務(wù)政策的實時關(guān)注,未能與稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行及時溝通確認(rèn)稅務(wù)政策變化,容易導(dǎo)致納稅履行時間發(fā)生錯位。

    (四)未能妥善落實稅務(wù)籌劃方案

    房地產(chǎn)企業(yè)在實施稅務(wù)籌劃的實踐過程中,未能妥善落實稅務(wù)籌劃方案,片面追求降低納稅金額,對自身經(jīng)營實際情況、會計核算、內(nèi)部控制等工作缺乏充分關(guān)注,管理層片面追求利益最大化,在制定經(jīng)營決策時考慮不周,導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案存在諸多紕漏,影響方案可行性,難以保障稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行效果。例如,A房地產(chǎn)企業(yè)在對增值稅納稅實施納稅籌劃時,將注意力局限于增值稅納稅籌劃上,對稅務(wù)籌劃其他相關(guān)內(nèi)容缺乏重視。企業(yè)管理層將注意力局限于稅金繳納數(shù)額,對納稅抵扣項目金額缺乏重視,因此難以保障稅務(wù)籌劃的全面性。

    (五)缺乏專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員

    房地產(chǎn)企業(yè)高毛利、高利潤的特點,導(dǎo)致其內(nèi)部管理形式粗獷,在財務(wù)人員配置上較為精簡,導(dǎo)致財務(wù)人員一人多崗、身兼數(shù)職的現(xiàn)象發(fā)生。負(fù)責(zé)稅務(wù)籌劃的財務(wù)人員不能集中精力學(xué)習(xí)和研究行業(yè)稅務(wù)政策,對稅務(wù)相關(guān)政策缺乏全面了解和準(zhǔn)確把握,對稅務(wù)籌劃缺乏深刻的認(rèn)識,未能有效結(jié)合稅務(wù)籌劃與實際業(yè)務(wù),對于企業(yè)開展的各項業(yè)務(wù)工作缺乏妥善的稅務(wù)處理,可能造成逃稅、漏稅等現(xiàn)象,導(dǎo)致被稅務(wù)機關(guān)處罰,并對企業(yè)信譽造成損害,還可能多繳稅款,增加企業(yè)的額外經(jīng)營支出。

    四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理

    (一)完善稅務(wù)籌劃相關(guān)制度

    首先,房地產(chǎn)企業(yè)要考慮稅務(wù)籌劃涉及的復(fù)雜過程和各項因素,完善稅務(wù)籌劃相關(guān)制度,從制度層面保障稅務(wù)籌劃各項工作的高效良好開展,避免制度漏洞和不合理之處影響稅務(wù)籌劃的成效并引發(fā)風(fēng)險。

    其次,房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃的實際過程中,要嚴(yán)格遵循稅務(wù)籌劃各項制度,高效落實稅務(wù)籌劃相關(guān)工作,加強稅務(wù)管理,進(jìn)而增強稅務(wù)籌劃的成效,有效規(guī)避潛在風(fēng)險,提高企業(yè)的綜合效益。

    再次,房地產(chǎn)企業(yè)要制定完善的會計核算制度,并遵循新收入準(zhǔn)則的要求,從投資拿地開始,在開發(fā)建設(shè)各個環(huán)節(jié)準(zhǔn)確核算,在交付環(huán)節(jié)全面準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本,關(guān)注并減少稅會差異,避免納稅調(diào)整風(fēng)險。

    最后,房地產(chǎn)企業(yè)需加強內(nèi)部控制,尤其在工程成本管理上嚴(yán)格落實管理制度,杜絕管理漏洞導(dǎo)致虛增成本,降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險。

    (二)實時關(guān)注稅務(wù)政策

    房地產(chǎn)企業(yè)在實施稅務(wù)籌劃的實踐過程中,要實時關(guān)注稅務(wù)政策,確保稅務(wù)籌劃合法合規(guī),避免濫用以前的稅務(wù)政策而造成事實上的偷稅、漏稅。首先,房地產(chǎn)企業(yè)要及時確認(rèn)稅務(wù)政策變化內(nèi)容,并避免履行時間產(chǎn)生偏差,保障準(zhǔn)確的納稅金額。A房地產(chǎn)企業(yè)要完善自身的稅務(wù)管理系統(tǒng),確保稅務(wù)籌劃方案符合最新的稅務(wù)政策,促進(jìn)稅務(wù)籌劃預(yù)期目標(biāo)的良好實現(xiàn)。

    其次,房地產(chǎn)企業(yè)要實時關(guān)注并清晰梳理稅務(wù)政策變化情況,深入準(zhǔn)確地了解稅務(wù)政策,準(zhǔn)確把握其適用情況,對各項因素進(jìn)行綜合考慮,科學(xué)預(yù)測稅務(wù)政策變化對稅務(wù)籌劃帶來的影響,有針對性地改進(jìn)擬定的稅務(wù)籌劃原有方案。緊扣稅務(wù)政策發(fā)生變化的具體條款內(nèi)容,準(zhǔn)確把握稅務(wù)政策的最新變動,并據(jù)此優(yōu)化調(diào)整原方案。

    最后,房地產(chǎn)企業(yè)還要細(xì)化分解自身的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃,形成層級較多的短期規(guī)劃,靈活應(yīng)對稅務(wù)政策變化,有效規(guī)避政策變化引發(fā)的風(fēng)險。此外,房地產(chǎn)企業(yè)還要契合自身實際,整合相關(guān)力量,構(gòu)建政策風(fēng)險應(yīng)急響應(yīng)的工作機制,及時找準(zhǔn)稅務(wù)政策發(fā)生的變動,準(zhǔn)確把握變動條款,并借鑒相關(guān)案例和實踐經(jīng)驗,優(yōu)化調(diào)整稅務(wù)籌劃方案。

    (三)與稅務(wù)機關(guān)加強溝通交流

    房地產(chǎn)企業(yè)在落實稅務(wù)籌劃的實踐過程中,要通過多渠道與稅務(wù)機關(guān)加強溝通交流。通過與稅務(wù)機關(guān)的溝通聯(lián)系,及時獲取稅務(wù)政策的最新變動和相關(guān)可靠信息,避免在履行稅務(wù)政策時發(fā)生數(shù)據(jù)或時間方面的偏差。稅務(wù)籌劃人員需實時關(guān)注稅務(wù)政策變化,并及時就最新的稅務(wù)政策對相關(guān)業(yè)務(wù)部門和人員進(jìn)行培訓(xùn),增強企業(yè)全員的稅務(wù)籌劃意識。

    (四)制定并有效落實全面科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案

    首先,在制定稅務(wù)籌劃方案時,房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃人員要深入了解企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況,為稅務(wù)籌劃設(shè)立科學(xué)可行的目標(biāo)。稅務(wù)籌劃人員要緊扣企業(yè)發(fā)展的實際情況,制定全面科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案,并從宏觀層面與微觀層面開展分析,對影響稅務(wù)籌劃的外部因素進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。房地產(chǎn)企業(yè)在立項之初,要考察分析項目具備的可行性,全面了解項目實施耗費的實際成本,涉及的稅務(wù)項目以及獲取的經(jīng)營收益等。房地產(chǎn)企業(yè)開展項目一般涉及多個環(huán)節(jié),管理層要加強重視內(nèi)部管理相關(guān)工作,防止稅務(wù)籌劃方案出現(xiàn)漏洞。

    其次,在落實稅務(wù)籌劃方案的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要加強全程監(jiān)督,做好項目協(xié)調(diào),有效規(guī)避風(fēng)險,提高經(jīng)營效益。房地產(chǎn)企業(yè)要契合自身經(jīng)營管理實際情況、內(nèi)控管理現(xiàn)狀,靈活有效落實稅務(wù)籌劃,及時找準(zhǔn)稅務(wù)籌劃方案存在的紕漏,在落實方案的過程中實時加以改進(jìn),增強方案的可行性,提高稅務(wù)籌劃的落實效果。同時,房地產(chǎn)企業(yè)要對稅務(wù)優(yōu)惠政策加以靈活運用。例如,A房地產(chǎn)企業(yè)為適用免繳土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策,采取了如下措施:1.合理設(shè)置住宅產(chǎn)品銷售價格。A房地產(chǎn)企業(yè)在全面了解行業(yè)發(fā)展形勢的基礎(chǔ)上,將普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)。2.對項目增值額加以控制,合理設(shè)置扣除項目的具體金額。A房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際情況,追加投資提升品質(zhì),包括不限于建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費等,有效控制增值率。3.有效籌劃核算項目。對土地增值稅清算單位提前籌劃,將住宅、地下車位、商鋪等納入一個清算單位開發(fā),據(jù)此在成本分?jǐn)倳r有效控制住宅增值稅率,適用免稅政策。

    (五)培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人才

    為避免缺乏稅務(wù)籌劃專業(yè)人才而引發(fā)稅務(wù)籌劃風(fēng)險,房地產(chǎn)企業(yè)要培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人才。首先,對現(xiàn)有的稅務(wù)籌劃人員開展培訓(xùn),引導(dǎo)其深入學(xué)習(xí)和熟練掌握稅務(wù)籌劃專業(yè)技能,并配套設(shè)置相關(guān)考核,督促其自覺學(xué)習(xí)稅務(wù)籌劃各項技能。房地產(chǎn)企業(yè)可聘請稅務(wù)籌劃領(lǐng)域的相關(guān)專家,為企業(yè)稅務(wù)籌劃人員講授實用性較強的稅務(wù)籌劃知識和技能,幫助其提高專業(yè)知識和技能水平,從而有效規(guī)避稅務(wù)籌劃各類潛在風(fēng)險。

    其次,加強稅務(wù)籌劃人員績效考核。構(gòu)建具有較強針對性的績效考核體系,科學(xué)評價稅務(wù)籌劃人員的績效,并根據(jù)績效考評結(jié)果,對之實施必要獎懲,據(jù)此激發(fā)其危機意識,督促引導(dǎo)其嚴(yán)謹(jǐn)落實稅務(wù)籌劃工作。同時,要鼓勵稅務(wù)籌劃人員深入學(xué)習(xí)并在稅務(wù)籌劃實踐中靈活運用信息技術(shù),高效收集真實準(zhǔn)確的稅務(wù)信息,利用云計算技術(shù)對數(shù)據(jù)信息加以處理,增強稅務(wù)籌劃的科學(xué)性和有效性,有效規(guī)避各類潛在風(fēng)險。

    最后,要督促引導(dǎo)稅務(wù)籌劃人員積極參與各項業(yè)務(wù)工作,使其全面深入地了解業(yè)務(wù)經(jīng)營模式,指導(dǎo)稅務(wù)籌劃人員針對各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)快速準(zhǔn)確地判斷其稅收定性,據(jù)此增強稅務(wù)籌劃的科學(xué)性,有效規(guī)避各類業(yè)務(wù)工作涉及的稅務(wù)風(fēng)險。

    結(jié)語:

    綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)籌劃風(fēng)險主要包括行業(yè)風(fēng)險、政策風(fēng)險以及操作風(fēng)險。而房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險因素主要是缺乏完善的稅務(wù)籌劃相關(guān)制度、政策變化引發(fā)風(fēng)險、與稅務(wù)機關(guān)缺乏溝通交流、未能妥善落實稅務(wù)籌劃方案、缺乏專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員等。對此,房地產(chǎn)企業(yè)要通過完善稅務(wù)籌劃相關(guān)制度、實時關(guān)注稅務(wù)政策、與稅務(wù)機關(guān)加強溝通交流、制定并有效落實全面科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案、培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人才等對策,從而加強稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理。

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