新漢街要來(lái)了

王文華

武漢的楚河漢街即將以新面貌示人。北京華聯(lián)（SKP）百貨有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京華聯(lián)）旗下的SKP開(kāi)業(yè)在即，萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園改建武漢漢街萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目復(fù)工。施工圍擋將漢街步行街一座座樓棟包裹得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，猶如待拆的巨型禮物。

“現(xiàn)在就等著閃亮登場(chǎng)的那一刻！”楚河漢街一商鋪工作人員對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。

去年12月14日，武漢萬(wàn)達(dá)東湖置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東湖置業(yè)）更名為“武漢楚河漢街文化旅游投資有限公司”。更名背后，由王健林傾注心血打造的武漢中央文化區(qū)的控股權(quán)，被中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱中國(guó)華融，該公司擬更名為中國(guó)中信金融資產(chǎn)管理股份有限公司）收入囊中。

東湖置業(yè)成立于2009年，曾是萬(wàn)達(dá)的全資子公司，因開(kāi)發(fā)武漢中央文化區(qū)而聞名。2011年，萬(wàn)達(dá)在武漢市中心投資500億元，建設(shè)當(dāng)時(shí)該集團(tuán)投資額最大的文旅項(xiàng)目——武漢中央文化區(qū)，涵蓋了楚河漢街商業(yè)步行街、漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、漢秀劇場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園、萬(wàn)達(dá)瑞華酒店等地標(biāo)項(xiàng)目。

武漢中央文化區(qū)地理位置優(yōu)越，地處武漢核心區(qū)域，介于東湖和沙湖之間，占地1.8平方公里。王健林曾表示，“北京、上海、廣州等城市，不會(huì)給這么好的土地，土地廣闊的邊遠(yuǎn)省份我不會(huì)做。”

2011年9月30日，楚河漢街開(kāi)業(yè)，從開(kāi)工到開(kāi)業(yè)僅耗時(shí)8個(gè)月，被稱為商業(yè)地產(chǎn)界的奇跡。王健林在開(kāi)業(yè)時(shí)贊嘆，武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目屬于世界級(jí)水準(zhǔn)，獨(dú)一無(wú)二、無(wú)法復(fù)制，“空前是肯定的，絕后也是很有可能的，至少萬(wàn)達(dá)以后不會(huì)再做類似項(xiàng)目了”。

2017年，萬(wàn)達(dá)在資本市場(chǎng)遭遇“股債雙殺”，資金吃緊。為渡難關(guān)，萬(wàn)達(dá)將旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目出售給融創(chuàng)，一股不留。而武漢中央文化區(qū)卻被排除在資產(chǎn)包外，僅將其中的子項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)嘉華酒店出售給了富力地產(chǎn)，足見(jiàn)王健林對(duì)武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目的偏愛(ài)。

楚河漢街步行街非常成功，但是武漢中央文化區(qū)部分項(xiàng)目發(fā)展并不順利，如萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園開(kāi)業(yè)不足兩年就關(guān)閉，漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一度陷入虧損。2021年，北京華聯(lián)以股權(quán)收購(gòu)形式接手了漢街第二街區(qū)及漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，但萬(wàn)達(dá)并未完全退出。股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，北京華聯(lián)持有所收購(gòu)資產(chǎn)項(xiàng)目公司武漢聯(lián)頤達(dá)商業(yè)管理有限公司60%的股權(quán)，萬(wàn)達(dá)持股40%。

去年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)一直面臨巨大的資金壓力。珠海萬(wàn)達(dá)商管在港股上市數(shù)次遇阻，根據(jù)對(duì)賭協(xié)議，贖回380億元的股份以及支付12%的利息成為萬(wàn)達(dá)不可承受之重。直到去年12月12日，投資方續(xù)簽再投資協(xié)議，萬(wàn)達(dá)的資金風(fēng)險(xiǎn)才得以解除。

去年6月，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)將東湖置業(yè)90%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給武漢華達(dá)玖號(hào)創(chuàng)新投資合伙企業(yè)（有限合伙），后者的股東為中國(guó)華融、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)，持股分別為86.1%、13.9%。

兩個(gè)月后，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)將其直接持有的東湖置業(yè)10%股權(quán)出售給大連金石文化旅游投資有限公司。兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)事實(shí)上已不再直接持有東湖置業(yè)股權(quán)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者表示，武漢中央文化區(qū)屬于非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)選擇出售，說(shuō)明其融資訴求非常強(qiáng)。從另一個(gè)角度來(lái)看，該項(xiàng)目出售相對(duì)容易，商業(yè)租賃等收益前景不錯(cuò)，也有助于萬(wàn)達(dá)盤活存量資產(chǎn)、改善流動(dòng)性問(wèn)題。

不過(guò)，萬(wàn)達(dá)出售股權(quán)，并不意味著徹底退出武漢中央文化區(qū)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，類似項(xiàng)目出售后，仍需要萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。特別是對(duì)于華融來(lái)說(shuō)，其主要承擔(dān)資本投資的功能，但具體經(jīng)營(yíng)方面，預(yù)計(jì)不會(huì)有調(diào)整，這也是為了確保經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定。而對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)模式早已向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，不求所有權(quán)，只負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，也是常規(guī)操作。

萬(wàn)達(dá)陸續(xù)出售武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目后，漢街將發(fā)生巨大變化。

其中最受關(guān)注的是即將開(kāi)業(yè)的SKP。作為高奢商場(chǎng)的代表，SKP目前在全國(guó)僅開(kāi)業(yè)三家，分別位于北京、西安、成都。從選址上看，北京SKP位于北京CBD（中央商務(wù)區(qū)），是在原來(lái)的新光天地購(gòu)物中心基礎(chǔ)上改建而成；西安和成都的SKP則是選址當(dāng)?shù)氐暮诵纳倘θ麻_(kāi)發(fā)建設(shè)。

第一太平戴維斯高級(jí)董事黃英波對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者表示，SKP的入駐將改變武漢的商業(yè)業(yè)態(tài)格局。從重奢商業(yè)的角度，SKP將帶動(dòng)中南路、中北路商圈的發(fā)展，成為武昌的絕對(duì)核心，與位于漢口的國(guó)廣（現(xiàn)在統(tǒng)稱武商MALL）、恒隆廣場(chǎng)共同構(gòu)成武漢兩大奢侈品購(gòu)物聚集地。

武漢左麥咨詢創(chuàng)始人田澤生認(rèn)為，SKP落地漢街，復(fù)制北京SKP的改建模式，是看中漢街核心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。SKP主打重奢，開(kāi)業(yè)后可以和街區(qū)的中高端品牌形成互補(bǔ)，促進(jìn)漢街商圈全業(yè)態(tài)發(fā)展，這是很多商業(yè)地產(chǎn)想做而做不到的事情。

“很多網(wǎng)紅品牌、潮牌更愿意跟奢侈品做鄰居，即便位置稍微差一點(diǎn)，或者在商場(chǎng)的負(fù)一樓或者二樓。未來(lái)，漢街其他街區(qū)或?qū)⒊蔀檫@些品牌的追逐地，它們?cè)诖碎_(kāi)出旗艦店的概率也會(huì)更高?！秉S英波說(shuō)。

具體到漢街的三個(gè)街區(qū)變化上，除了購(gòu)物中心（原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）外，SKP將在漢街第二街區(qū)布局奢侈品門店，原本位于第二街區(qū)的品牌，部分開(kāi)始搬遷至第一街區(qū)和第三街區(qū)。

黃英波認(rèn)為，第二街區(qū)開(kāi)設(shè)奢侈品門店，將提升漢街整體品牌形象。以往，奢侈品店鋪主要開(kāi)在商場(chǎng)里面。在漢街街區(qū)開(kāi)設(shè)門店或者旗艦店，裝修成本更高，但吸引力也會(huì)更強(qiáng)。

SKP原計(jì)劃去年3月完工，但受各種因素影響，開(kāi)業(yè)時(shí)間一再拖延。去年10月，SKP亮燈，外立面施工基本完成，目前漢街第二街區(qū)的改造還在進(jìn)行中。最新消息顯示，SKP或于今年一二季度開(kāi)業(yè)。究竟有哪些高奢品牌入駐，謎底尚未揭曉。

例外的是，國(guó)內(nèi)服裝品牌雅戈?duì)栆呀?jīng)率先入駐第二街區(qū)。據(jù)雅戈?duì)栭T店工作人員介紹，該品牌在漢街擁有一棟樓的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換，得以在二街區(qū)搶占一席之地?！袄习逵邢纫?jiàn)之明，否則按照第二街區(qū)的定位和昂貴的租金，我們品牌很難進(jìn)來(lái)?！?/p>

漢街的另一個(gè)變化是，由原萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園改造的漢街新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)復(fù)工。去年11月1日，停更近一年的漢街萬(wàn)達(dá)官方社交賬號(hào)開(kāi)始更新，新漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位城市時(shí)尚社交中心，除提供購(gòu)物選擇外，商場(chǎng)內(nèi)部構(gòu)造將會(huì)有創(chuàng)新，更注重沉浸式體驗(yàn)，滿足“Z世代”的需求。消息稱該商場(chǎng)將于今年6月開(kāi)業(yè)。