影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的成本因素分析

肖艷玲，袁魯時(shí)

（東北石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，黑龍江 大慶 163318）

影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的成本因素分析

肖艷玲，袁魯時(shí)

（東北石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，黑龍江 大慶 163318）

我國(guó)房?jī)r(jià)一路攀升，其漲幅大大超出居民可支配收入的增長(zhǎng)，成本因素作為影響房地產(chǎn)價(jià)格的最基本的因素之一起著重要作用。本文從房地產(chǎn)價(jià)格的成本構(gòu)成角度出發(fā)，從土地成本、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等方面分析了顯性成本因素，從信譽(yù)投資、腐敗成本兩方面分析了隱性成本因素，進(jìn)而提出了降低房地產(chǎn)成本的對(duì)策。

房地產(chǎn)；價(jià)格；顯性成本；隱性成本

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)一路攀升，目前我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)正常水平，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越來(lái)越明顯。在北京、上海、深圳等一線城市里，每平米萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)屢見(jiàn)不鮮，更有甚者，在黃金地段有些能達(dá)到每平米幾十萬(wàn)元。目前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度和幅度大大超出居民可支配收入的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)與居民收入比遠(yuǎn)高于國(guó)際水平。那么造成房?jī)r(jià)過(guò)高的根源在哪里？2009年兩會(huì)期間，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥指出，影響房?jī)r(jià)的重要因素之一是土地成本，但也有一部分人認(rèn)為，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重是房?jī)r(jià)居高不下的重要原因。然而，到底是哪部分成本支撐了當(dāng)前的高房?jī)r(jià)呢？

一、影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的顯性成本

1.土地成本。土地成本即土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括土地征用及拆遷費(fèi)、土地購(gòu)置費(fèi)、土地出讓金，即國(guó)家收取的款項(xiàng)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、占耕地教育附加費(fèi)、契稅等[1]。我國(guó)自實(shí)行分稅制改革以來(lái)，地方財(cái)政普遍稅收不足，土地出讓收入等已成為許多地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的重要來(lái)源。一些地方熱衷于“土地財(cái)政”，無(wú)形中推動(dòng)了地價(jià)飛漲。由于土地成本的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)不得不將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地成本約占30%，而在國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)土地成本僅占15%～20%。因此，土地成本已成為影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的最關(guān)鍵要素之一。

2.建筑安裝成本。建筑安裝成本即建筑安裝工程費(fèi)用，也稱(chēng)為房屋建筑安裝工程造價(jià)，它是指新建全部建筑物的施工及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)用在整個(gè)價(jià)格構(gòu)成中所占比例也相對(duì)較大，約占整個(gè)價(jià)格的40%左右。2003年以來(lái)建筑原材料一直持續(xù)上漲，價(jià)格普遍上漲20%～40%，建筑原材料上漲導(dǎo)致建筑安裝成本至少提高20%以上。

3.基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)是指專(zhuān)項(xiàng)用于開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供電、供水、排水、排污、排洪、通訊、公共交通、道路照明、環(huán)衛(wèi)綠化、垃圾處理、消防設(shè)施、城市天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。商品房開(kāi)發(fā)不分建筑物性質(zhì)，按相應(yīng)區(qū)域一般民用建筑工程征收標(biāo)準(zhǔn)足額征收，各地的征收標(biāo)準(zhǔn)由于各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同而不同?；A(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中一般占3%～8%。

4.財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌措建設(shè)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出、匯兌損益以及手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大，需要借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小、融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占房?jī)r(jià)構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

5.管理費(fèi)用。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、職工培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失，存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢（減盤(pán)盈）損失，以及其他管理費(fèi)用。它在整個(gè)價(jià)格構(gòu)成中所占比例比較小，一般介于2%～5%之間。

6.銷(xiāo)售費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)，專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi)，以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)等。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商普遍感到資金壓力，為使產(chǎn)品盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，收回投資并獲取利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商只有加大樓盤(pán)的廣告、宣傳費(fèi)用，如頻繁的參加各種房展會(huì)，舉行項(xiàng)目推介會(huì)，修建豪華氣派的售樓處，在各種媒體投放廣告等以提高產(chǎn)品的認(rèn)知度。目前開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售費(fèi)用一般占房地產(chǎn)價(jià)格的3.5%～5.0%[2]。

7.稅費(fèi)。我國(guó)現(xiàn)行稅收制度中涉及房地產(chǎn)方面的稅種大類(lèi)達(dá)12種之多，遍布于房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅等稅種；在房地產(chǎn)交易過(guò)程中主要有契稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種；在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；在房地產(chǎn)出租時(shí)，存在營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種。在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比例為6%左右[3]。

二、影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的隱性成本

1.信譽(yù)投資。20世紀(jì)90年代以來(lái)，企業(yè)的生存環(huán)境已發(fā)生了史無(wú)前例的變化，工業(yè)時(shí)代正向信息化時(shí)代邁進(jìn)。企業(yè)在經(jīng)歷了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)之后，逐漸步入一個(gè)新的階段——信譽(yù)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。在買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，除非購(gòu)買(mǎi)者能從企業(yè)品牌中辨別出信譽(yù)價(jià)值，否則只能考慮價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，信譽(yù)的形成是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，也是一個(gè)不斷投入的過(guò)程，良好的信譽(yù)是企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期投資的結(jié)果。在信譽(yù)的積累初期，投資相對(duì)較大，幾乎沒(méi)有回報(bào)；而一旦形成良好信譽(yù)，則會(huì)獲得豐厚的補(bǔ)償。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在品牌建設(shè)等發(fā)展后勁上的長(zhǎng)期投入較難在具體項(xiàng)目的成本上體現(xiàn)出來(lái)，但品牌的作用和含金量必然會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。這就是那些善于利用信譽(yù)資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠以合理價(jià)格出售商品的原因，他們借此把自己與其他競(jìng)爭(zhēng)者截然區(qū)別開(kāi)來(lái)，同時(shí)獲得了超額利潤(rùn)。實(shí)際上這個(gè)超額利潤(rùn)應(yīng)該作為成本對(duì)信譽(yù)投資進(jìn)行補(bǔ)償。因此在“房?jī)r(jià)成本清單”中應(yīng)包括反映人性化的設(shè)計(jì)理念、優(yōu)秀的建筑物品質(zhì)和良好的后期服務(wù)等各種值得鼓勵(lì)的發(fā)展要素，這樣也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。

2.腐敗成本。公眾在思考房?jī)r(jià)高漲誘因時(shí)，大多把矛頭指向地方官員的政績(jī)觀、開(kāi)發(fā)商的利益圖謀和購(gòu)房者的被逼無(wú)奈。其實(shí)，畸高的房?jī)r(jià)中，有一個(gè)重要的成本往往被忽視，那就是腐敗成本?！案瘮〕杀咎Ц叻?jī)r(jià)”、“有公章之處，就有滋生灰色成本的可能[4]”。官商勾結(jié)已成為房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則，是這個(gè)行業(yè)贏取暴利的基礎(chǔ)，他們以各種各樣的形式聯(lián)合起來(lái)化解中央政府的地產(chǎn)調(diào)控政策。例如對(duì)于土地出讓環(huán)節(jié)，2003年以前，全國(guó)城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標(biāo)、拍賣(mài)等方式出讓的僅占5%，其余是協(xié)議出讓。而一塊地定價(jià)多少，有些時(shí)候就是領(lǐng)導(dǎo)手中的一支筆。有些開(kāi)發(fā)商看好原本是農(nóng)業(yè)或工業(yè)用地的某塊地皮，通過(guò)行賄來(lái)打通相關(guān)部門(mén)的官員，讓政府收回土地，將其性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,從最初批準(zhǔn)立項(xiàng)到最終開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,涉及的部門(mén)少則一二十個(gè)，多則百十來(lái)個(gè)。而僅從目前查辦的案件來(lái)看，腐敗幾乎滲透到了立項(xiàng)、貸款、工程招標(biāo)、用途變更、容積率調(diào)整、監(jiān)理驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)[5]。從審批到驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商行賄費(fèi)用往往要重復(fù)支出，因?yàn)槊總€(gè)部門(mén)里，審批時(shí)是一個(gè)人，驗(yàn)收時(shí)是另一個(gè)人，疏通關(guān)系的原則是“一個(gè)都不能少”。一位大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)理坦言：“如果權(quán)力都在陽(yáng)光下運(yùn)行，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本能降低15%左右”。否則，這些灰色成本無(wú)疑都會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)嫁給房?jī)r(jià)讓消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)。

三、降低我國(guó)房地產(chǎn)成本的對(duì)策

目前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲而且居高不下，其中一個(gè)最基本的因素就是成本，成本的提高從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。因此，降低我國(guó)房地產(chǎn)成本是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基本舉措。

1.加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制，降低工程造價(jià)。一是加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的靈魂，是控制建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，要綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素，有效利用土地面積，節(jié)約建筑材料，并且在選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)，必須進(jìn)行多個(gè)方案比選，充分發(fā)揮價(jià)值工程的作用，分析產(chǎn)品的功能和成本之間的關(guān)系，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，降低工程造價(jià)。二是控制建筑安裝工程成本。鼓勵(lì)施工企業(yè)盡量采用新工藝、新材料和新方法，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，縮短工期，從技術(shù)上減少建筑安裝成本；嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，強(qiáng)化變更程序；加強(qiáng)竣工結(jié)算的審核；組織精干高效的項(xiàng)目管理班子，充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性；嚴(yán)格控制管理費(fèi)的支出?？傊?，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、實(shí)行成本控制機(jī)制等手段來(lái)降低建筑安裝成本。

2.完善土地出讓制度。土地成本是構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分。對(duì)于采用“招、拍、掛”出讓土地的方式，出價(jià)最高者可以得到土地使用權(quán)，這無(wú)疑是抬高地價(jià)從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商必然會(huì)把土地的高成本轉(zhuǎn)嫁到高房?jī)r(jià)上。因此，政府在考慮價(jià)格因素的同時(shí)，綜合考慮其他方面的因素，對(duì)土地規(guī)劃方案的質(zhì)量、土地使用方向、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、企業(yè)資質(zhì)、銀行資信、公司業(yè)績(jī)等幾項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并在招標(biāo)拍賣(mài)過(guò)程中，杜絕非法炒作、圍標(biāo)竄標(biāo)等違法行為[6]。這樣，政府才可以有效地調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時(shí)序和位置，降低房地產(chǎn)價(jià)格中的土地成本，進(jìn)而抑制高房?jī)r(jià)。

3.推行我國(guó)房地產(chǎn)稅收體制改革。根據(jù)國(guó)際慣例，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的某些收費(fèi)是十分必要的，但我國(guó)現(xiàn)行的稅費(fèi)體系中存在著稅費(fèi)混亂、收費(fèi)項(xiàng)目多等不規(guī)范現(xiàn)象，使得費(fèi)明顯重于稅[7]。因此，應(yīng)改革現(xiàn)行行政事業(yè)性收費(fèi)體制，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求科學(xué)地確定稅費(fèi)體系，界定租、稅、費(fèi)的內(nèi)涵，建立合理的租、稅、費(fèi)體系，通過(guò)清費(fèi)改稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)價(jià)格。

4.加大房地產(chǎn)領(lǐng)域反腐敗的力度。房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗的發(fā)生主要原因是現(xiàn)行制度上的不均衡，對(duì)相關(guān)官員約束的制度不完善，監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗問(wèn)題嚴(yán)重，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。因此，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域權(quán)力的監(jiān)督，完善監(jiān)督的網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，建立起以權(quán)責(zé)對(duì)等為原則的官員問(wèn)責(zé)制[8]，實(shí)現(xiàn)政府權(quán)力與責(zé)任的均衡性與一致性，才能使官員樹(shù)立起依法行政的責(zé)任意識(shí)。另外，清除房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗，必須強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。房地產(chǎn)業(yè)需要公開(kāi)的不僅是開(kāi)發(fā)成本,而且開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及的所有審批環(huán)節(jié)都應(yīng)該徹底公開(kāi)。同時(shí)應(yīng)建立各級(jí)官員的財(cái)產(chǎn)申報(bào)、公示制度，公開(kāi)官員配偶子女從業(yè)、就學(xué)等情況，鏟除暗箱操作的土壤，全面擠壓腐敗的空間，促使房?jī)r(jià)回歸合理水平。

［1］張迪，張南.土地價(jià)格對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2007，（10）：63-64.

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〔責(zé)任編輯：王樂(lè)群〕

F293.33

A

1002-2341(2010)03-0137-03

2010-05-07

肖艷玲（1963-），女，內(nèi)蒙古根河人，管理科學(xué)與工程系主任、教授，從事經(jīng)濟(jì)管理研究。