房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題及應(yīng)對措施研究

盧穎秀

（中國武夷實業(yè)股份有限公司，福建 福州 350000）

充足的資金及科學(xué)資金管理措施，是房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目順利推進(jìn)及保障市政競爭優(yōu)勢的前提條件與先決優(yōu)勢。改革開放至今，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了多年的高速發(fā)展之后，逐步轉(zhuǎn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場競爭壓力不斷增長，致使房地產(chǎn)行業(yè)面臨一系列現(xiàn)實問題亟待解決。

很多房地產(chǎn)企業(yè)為增強競爭優(yōu)勢，大量囤積土地及盲目開發(fā)項目導(dǎo)致現(xiàn)金流不充分；加之因社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及國家對于房地產(chǎn)行業(yè)管控力度的提升，緊縮“銀根”“地根”政策密集出臺，導(dǎo)致信貸融資困難增長；以及股市的波動對住宅交易量的影響。除外在不可控因素外，房地產(chǎn)解決資金鏈管理問題多集中于提升企業(yè)自身資金管理水平解決資金短缺問題。據(jù)此，文章以房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的研究為討論方向，旨在為促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理科學(xué)化及解決資金使用、回流等方面的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理主要以集資、投資及運營三個方面為主。

（一）籌資管理

從實質(zhì)角度來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道不多的條件下，融資方式的改變會對融資的困難產(chǎn)生一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有股東投入資本、銀行貸款、物業(yè)收入以及民間融資和商品房銷售款等。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式主要有以下幾種：由合作方出資（由股東出資），企業(yè)通過戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議、股權(quán)收購等形式，以共同發(fā)展、共享收益、以小博大來實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)。這種合作模式的優(yōu)勢是：合作伙伴不需要支付固定的利息，可以減少公司的負(fù)債負(fù)擔(dān)，并以項目的紅利為主要收入。其不足之處在于，資本成本高，且存在著控制權(quán)分散、喪失控制權(quán)等問題。當(dāng)外部貸款不足以支撐項目的發(fā)展時，為了緩解融資壓力，房地產(chǎn)企業(yè)會引入投資人參與。

（二）投資經(jīng)營

房地產(chǎn)企業(yè)以住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、城市更新改造、公寓改造出租、房地產(chǎn)投資等多種經(jīng)營方式進(jìn)行盈利。通過對房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)運營，可以保證企業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，保障房地產(chǎn)順利運行。與經(jīng)營物業(yè)租賃相比，投資房地產(chǎn)項目的融資需求較大，融資周期較長，且未來收益風(fēng)險較高。

（三）運營管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本往往由留存收益、合作方的投資以及資本構(gòu)成，而將項目抵押至銀行后，則能進(jìn)一步取得項目后續(xù)開展的費用。

其次，當(dāng)房地產(chǎn)項目達(dá)到可以售賣的地步時，銷售款就可以直接流入房地產(chǎn)企業(yè)。此時，房地產(chǎn)企業(yè)就能夠借助銷售所得進(jìn)行常規(guī)的經(jīng)營活動，并支付給銀行之前貸款產(chǎn)生的利息。

最后，再將剩余的資金進(jìn)行股東間的分配。不過，若是項目所得并不樂觀，就會使企業(yè)的日常經(jīng)營出現(xiàn)問題，這時就必須由企業(yè)與投資人進(jìn)行資金的墊付，以維持企業(yè)正常的經(jīng)營活動。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

資金是企業(yè)的血液，在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金管理工作的質(zhì)量往往直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。近些年來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，但同時也帶來了諸多問題，這形成了對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的掣肘，并亟待企業(yè)著手進(jìn)行解決。

（一）融資渠道不暢，融資成本高

1.融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)融資需求大、財務(wù)杠桿高、自有資本比重低，往往要依靠金融機構(gòu)尤其是銀行進(jìn)行融資。但從本質(zhì)角度來看，目前我國房地產(chǎn)市場融資創(chuàng)新水平不高，融資渠道不夠穩(wěn)固，其主要途徑是股東出資、銷售回款、承建商墊付、融資機構(gòu)貸款等方式為主，由于融資手段單一，在未來發(fā)展中很有可能出現(xiàn)資金短缺的情況。

房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的融資方式包括：項目開發(fā)和銷售客戶的抵押貸款。房地產(chǎn)企業(yè)80%以上的貸款都來自銀行和小額貸款企業(yè)，這表明它們對銀行和小額貸款企業(yè)的依賴程度很高，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年到2018年我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率每年都在增加，這也增加企業(yè)未來的債務(wù)償還風(fēng)險。過分地依靠銀行和小額信貸企業(yè)的借貸，一旦緊縮的信用政策導(dǎo)致放貸利率上升、放貸規(guī)模下降，融資困難就會帶來融資的風(fēng)險。

2.融資成本高

由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)周期一般都長達(dá)多年，出于安全的考慮，銀行方面的審核會比較嚴(yán)謹(jǐn)，并且，房地產(chǎn)企業(yè)項目融資難度較大，主要因商業(yè)地產(chǎn)項目未來租金收入存在不確定性，銀行除了要從多方考慮，比如：項目的所在地段、未來的升值空間、項目的資金總投入量以及后期的配套等等之外，同時還要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)股東影響力和管理層的綜合實力。

2017年政府出臺房地產(chǎn)管制政策后中央銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款進(jìn)行嚴(yán)格控制，若是非商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)，則較難自銀行處得到融資，如銀行渠道無法融資，那么房地產(chǎn)企業(yè)就只能通過小額信貸企業(yè)來籌集資金。

截至2018年，我國房地產(chǎn)企業(yè)的小額貸款比例高達(dá)40%，而小額貸款企業(yè)的融資成本為15%-20%，這樣高的融資成本，對于企業(yè)的發(fā)展就存在一定的風(fēng)險。隨著債務(wù)規(guī)模的增長，每年的利息費用也隨之增加，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率也在上升，2018年的平均利率已經(jīng)達(dá)到15%，而高的融資成本使得企業(yè)的資金緊張。

（二）負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，資金回收困難

風(fēng)險還包括負(fù)債期限不合理的問題，如項目發(fā)展期很長，但相應(yīng)的負(fù)債期并不能完全覆蓋整個開發(fā)周期，如短期負(fù)債已經(jīng)到期，那么長期投資就沒有足夠的資金來償還到期的債務(wù)。企業(yè)短期借款比率愈高，則表示一年之內(nèi)必須償還的負(fù)債比率愈高，融資風(fēng)險愈大。同時，隨著市場環(huán)境的變化，以及企業(yè)的發(fā)展定位和商品房的不合適定價，這些問題都會對后期的融資造成一定困難。

以廣州A房地產(chǎn)企業(yè)為例。廣州A房地產(chǎn)收入主要來自出售房屋和出租回款，租金回款是指企業(yè)自產(chǎn)的租金及與之相關(guān)聯(lián)的少量房地產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的收益，租金回款在企業(yè)回款中所占的比重約為10%。開發(fā)商推出的商品房以中低收入人群為目標(biāo)，銷售數(shù)據(jù)如下。2016年至2018年，由于實行“限購限貸”后，導(dǎo)致A房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款出現(xiàn)下滑，截至2018年底，全市商品房銷售面積為30709平方米，同比減少8.36%。2018年末，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售面積為18303平方米，較2017年增加21.1%。此外，A房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀況呈下降態(tài)勢，而存貨逐年增加，房地產(chǎn)企業(yè)手中的存房越來越多。

房地產(chǎn)企業(yè)在存房銷售中投入大量的資金，并且在后期還要加大力度宣傳，導(dǎo)致企業(yè)資本的風(fēng)險積累。存房過多會使企業(yè)的利潤受到擠壓，容易造成企業(yè)的整體資本運作不良。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不只是大家所看到的高收入，更多的是高投入以及很高的負(fù)債比，如不能將存貨及時轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，就會導(dǎo)致存貨流通不順暢，而使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率下降。

（三）大量投資新項目增加資金需求量

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所面對的最大的壓力是融資壓力。盲目擴張的風(fēng)險主要是由于缺乏對新項目進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的研究和分析，導(dǎo)致資本過剩和資本不足。房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴張，其原因在于，在沒有進(jìn)行可行性分析前就購置并囤積大量的土地，從而造成資本的巨大需求。而企業(yè)經(jīng)營管理能力不能與其發(fā)展的步伐相適應(yīng)，從而造成工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、工期延誤等問題。此外，大規(guī)模的土地儲備是造成資本開支急劇增長的重要原因。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議

從上述房地產(chǎn)企業(yè)工作現(xiàn)狀分析來看，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題主要集中在融資、負(fù)債結(jié)構(gòu)及投資資金需求量三個方面。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理工作中往往存在諸多問題，然而作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心工作，管理層必須對資金管理工作付以極大的重視，例如，應(yīng)當(dāng)不斷完善相關(guān)工作體系，并在企業(yè)內(nèi)設(shè)置監(jiān)督部門。還應(yīng)當(dāng)不斷開拓市場，進(jìn)而使融資渠道得以增加。還需要完善風(fēng)險防范體系，進(jìn)而提升企業(yè)的韌性，對此，以下將給出幾個解決建議。

（一）改善融資渠道，降低融資成本

在當(dāng)前行業(yè)不景氣的情況下應(yīng)維持穩(wěn)健投資戰(zhàn)略及降低高利率資金需求。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自身品牌不強，其知名度不高，而項目開展的經(jīng)驗又不足，缺乏雄厚的資金支持，因此在銀行貸款方面存在著一些問題。

對此，可通過形成有效的合作平臺，可將風(fēng)險轉(zhuǎn)移與分?jǐn)偅髽I(yè)就可得到一筆巨額的無息貸款，而且還可按照投資的利潤分成給合作伙伴，既可增加企業(yè)的資金來源，又可減少企業(yè)的財務(wù)壓力，從而達(dá)到在資金短缺的時候，將更多的資金投入到更多的項目。拓寬融資渠道的過程中，要注意比較不同的融資方式利弊，合理地選擇適合企業(yè)自身的融資方式，從而降低融資成本。

（二）改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其長期和短期債務(wù)比率進(jìn)行合理的配置。短期債務(wù)比長期債務(wù)融資更容易，融資成本也更低，可在短期內(nèi)解決資金問題，但同時也會給企業(yè)的流動資金帶來很大的壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多地采用長期債務(wù)融資，長期融資規(guī)模相對較大，融資成本相對較高，但是對于開發(fā)周期較長的項目，短期借款往往難以覆蓋整個項目周期，償債壓力比較大。如何實現(xiàn)長遠(yuǎn)地發(fā)展，就必須調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，而對于項目的投資周期較長的，則應(yīng)盡可能地減少使用短期債務(wù)。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)時，要高度重視信用政策的改變以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，以確保企業(yè)的資金安全。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中應(yīng)當(dāng)不斷尋求路徑增加融資渠道，還應(yīng)通過合理融資途徑和最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)融資。堅持“短期融資、短期融資、長期投資支持”基本原則。將房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程分為五個階段：取得土地使用權(quán)、“四證”齊全、預(yù)售許可證、主體結(jié)構(gòu)封頂、工程完工，可根據(jù)相關(guān)流程進(jìn)行融資。

比如下面這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資組合分析：現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)往往會利用“招拍掛”的銷售方式，中標(biāo)后該房地產(chǎn)企業(yè)要繳納大量資金。由于土地獲取具有長期投資屬性，這時，企業(yè)可以通過上市、發(fā)行企業(yè)債券、聯(lián)合投資、并購、合作開發(fā)、債券融資等多種形式來進(jìn)行融資，而這一時期融資組合是以長期權(quán)益融資為主。

“四證”齊全前，大部分企業(yè)都是因為前期投資導(dǎo)致缺少足夠資金，因此，大部分融資都是以股權(quán)形式進(jìn)行。取得預(yù)售許可前，開發(fā)商資金主要用于建設(shè)項目，通過銀行貸款、墊資、信托融資、夾層融資、短期融資券等融資渠道，以銀行貸款和貸款合同融資為主，融資渠道以短期債務(wù)融資為主。取得預(yù)售許可證后，企業(yè)可以利用預(yù)售方式收回一部分資本，但因為無法得到抵押貸款，造成資金周轉(zhuǎn)遲緩，這時建筑資金依然需要持續(xù)投入。

因此，在項目建筑封頂前，開發(fā)商可以通過銀行貸款、信托融資、短期融資券等手段來解決融資問題。工程完工至銷售完成之前，房地產(chǎn)開發(fā)商會因為項目本身銷售回款速度無法跟上而產(chǎn)生資金壓力，因此可以通過銀行貸款、信托融資、包銷等方式來加速銷售回款。

（三）統(tǒng)籌資金需要，提高資金使用效率

隨著工程規(guī)模擴大，房地產(chǎn)企業(yè)投資的占用和運營的風(fēng)險增大，其收益增加會帶來更多的不確定性和更高的運營風(fēng)險。因此，要從項目可行性研究開始，從項目背景、規(guī)模、功能、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面入手，初步確定項目投資費用，按照投資成本來決定資金使用對房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行有效管理，查明財政差距。通過對各種數(shù)據(jù)的深入調(diào)研，按項目施工進(jìn)度合理確定資金的流入與流出，按不同的經(jīng)營需求以月度、季度對資金流動進(jìn)行統(tǒng)計，并對各階段的資金缺口進(jìn)行測算，制定融資方案。遵守適度尺度、恰當(dāng)時間，地產(chǎn)開發(fā)運營資本巨大，少量變動也會造成巨額資金余額和負(fù)債。所以，籌款要決定籌款數(shù)目通常以房地產(chǎn)發(fā)展、營運等最起碼的需求為限。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)運營具有一定的階段性特征，如資金過早進(jìn)入將導(dǎo)致大量的資金閑置，如太晚進(jìn)入將無法及時滿足需求，從而影響房地產(chǎn)的發(fā)展和建設(shè)，導(dǎo)致巨大損失。對此，要注意在時間和數(shù)量上要有密切的聯(lián)系。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著近年來社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與國家對房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流與融資遇到現(xiàn)實難題。優(yōu)化內(nèi)部資金管理作為保障房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭及切實推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要組成環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，針對現(xiàn)有資金管理存在的不足進(jìn)行全面優(yōu)化，通過改善融資渠道、改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌資金需要，提高資金使用效率。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理規(guī)范化及系統(tǒng)化，還需要將全面預(yù)算管理體系落實到位，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理效率，保障房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。