樓市“職業(yè)背債人”現(xiàn)象產生的原因和影響分析

朱文浩　李嘉

2023年10月，中央金融工作會議強調，促進金融與房地產良性循環(huán)，健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產金融宏觀審慎管理。建立和健全企業(yè)和個人的信用監(jiān)管制度，完善房地產領域信用管理體系是貫徹和落實中央金融工作會議精神的重要組成部分。

隨著樓市下行，企業(yè)和居民房地產類貸款違約現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。為“應對”和“處置”債務負擔，多地樓市出現(xiàn)“職業(yè)背債人”現(xiàn)象，甚至有部分中介成立專業(yè)子公司專門提供類似金融服務。樓市職業(yè)背債人批量出現(xiàn)應引起關注。其產生的深層原因是樓市流動性陷阱和行業(yè)信用監(jiān)管漏洞。其潛在影響是加大房地產市場金融風險敞口，并引發(fā)房地產市場信用危機和社會信用危機。治理職業(yè)背債人應從法治化、制度化破題，應積極推進我國房地產企業(yè)和相關個人的信用體系建設，實現(xiàn)信息共享，加快建立全國房地產行業(yè)信用管理體系。建立健全房屋止贖制度，加強投資者教育，避免樓市職業(yè)背債人爆雷引發(fā)新一輪樓市信任危機。

一、樓市“職業(yè)背債人”現(xiàn)象及產生原因

（一）“職業(yè)背債人”的操作邏輯

職業(yè)背債人是指以個人名義替他人承擔債務，從而從中獲取報酬的群體。今年以來，隨著房地產市場持續(xù)下行調整、居民收入下滑以及存量住房貸款利率調整不到位等因素疊加，樓市職業(yè)背債人的數(shù)量逐漸增多，成為一個不容忽視的社會現(xiàn)象。職業(yè)背債人往往來自社會底層或者是失業(yè)人群，他們背負的債務可能嵌入極高的金融風險，最終可能導致住房抵押貸款違約，甚至破產，引發(fā)新的房屋法拍以及房屋財產糾紛。

舉例來說，假設有人花了200萬元買了一套房，房主因為各種原因不想再供養(yǎng)這套房，在樓市流動性危機下很難出手套現(xiàn)，即便出售也不一定能夠還得清房貸，由此產生了成為“老賴”的風險。此時，“中介”便以10萬元左右的價格，找來一個“背債人”，替房主還清房貸，背債人幫房主還清房貸后，房主便將房子過戶到背債人名下。此后，背債人便可以用房子去申請裝修貸、信用卡等貸款，而這些貸款的額度通常比較高，背債人可以借此獲得幾十萬元的資金。背債人幫房主還清房貸后，如果房價漲了，背債人不但不會虧錢，甚至還會拿到房價和成本的差價。

然而，更多的情況下，上述操作隱藏著巨大風險。因為職業(yè)背債人往往是低收入人群，房屋過戶后往往會選擇“斷供”，成為失信人，俗稱“老賴”。一旦背債人違約或者失聯(lián)，房主和金融機構將面臨巨額的未回收貸款和潛在的法律問題。另外，部分地區(qū)還出現(xiàn)了職業(yè)背債人公司實體。部分中介會幫背債人包裝出一個公司，再把某些不良資（房）產抵押給背債人的公司，而這筆不良資（房）產到了背債人公司后，再由背債人將不良資（房）產抵押給銀行申請貸款。最終，所得款項將由某些企業(yè)和背債人以及中介三方瓜分。值得注意的是，背債人去中介后，會簽署一些協(xié)議，協(xié)議上面會注明背債人必須全權配合中介公司，如果半路退出，則需要賠償大量金錢。顯然上述行為，實際上對房地產市場和整體金融體系構成了巨大的風險。

（二）“職業(yè)背債人”產生的深層原因：樓市的流動性陷阱與信用監(jiān)管漏洞

一是實際收入和預期收入下降、存量貸款利率調整不到位等因素疊加產生的“斷供”危機催生“地下市場”。在宏觀經(jīng)濟下行壓力較大情況下，居民收入下降，對于未來收入預期隨之降低，疊加房地產業(yè)危機加深，大部分房產資產價值下跌，部分按揭購買住房者無法或不愿承擔自身的債務，部分購房者所持住房甚至出現(xiàn)了房價總價值跌幅跌破首付款、低于總負債額度的情況。于是住房背債人會通過雇傭職業(yè)背債人代為承擔，從而降低自身的負債壓力。

二是樓市“流動性陷阱”。一方面，伴隨房地產市場價格下跌，市場供求關系發(fā)生重大變化。市場進入到買方市場，特別是各地二手房拋壓巨大。另一方面，伴隨房地產市場供給側收縮，近年來市場新增供應不足，各地市大量房屋折舊現(xiàn)象逐漸出現(xiàn)，住房質量下降。以北京市為例，2015—2021年新房銷售量僅占2003—2021年的2成，又根據(jù)測算，北京有50%住房房齡在20年以上，其中城六區(qū)平均甚至達到80%以上，西城區(qū)達到90%以上。再加上租賃市場不活躍，二手房銷售掛牌與租賃掛牌往往不能同步，于是市場上就出現(xiàn)了“既賣不出，又租不出去”的樓市流動性陷阱。房屋處置變現(xiàn)難度加大，衍生出了“替人還貸”的職業(yè)背債人現(xiàn)象。根據(jù)中原地產研究院統(tǒng)計，2023年7月，北京二手住房成交量為9718套，環(huán)比下降30%，從今年3月的22192套持續(xù)下滑，跌破1萬套。根據(jù)鏈家公開數(shù)據(jù)，截止到2023年9月14日，北京鏈家掛牌二手房為134062套，比北京“認房不認貸”新政出臺前增加6742套，漲幅5%。

三是個人征信覆蓋面不足和信用監(jiān)管漏洞。個人征信覆蓋面依然不足，許多從未進入央行個人征信體系、信用信息不全面的“模糊”群體往往成為此次“被包裝”的理想對象。通過中介的臨時性資產加持、資金往來流水等記錄，銀行將其識別為“好公民”，幫助其實現(xiàn)了貸款套現(xiàn)。可見，銀行對這部分人的信用信息掌握得并不全面，貸款審批環(huán)節(jié)仍然存在漏洞。從信用監(jiān)管角度看，“黑名單”、出行受限、消費受限等常規(guī)性的聯(lián)合失信懲戒手段對職業(yè)背債人的約束性很小，基于不同信用主體的多樣化信用監(jiān)管手段尚未完善，這也是導致出現(xiàn)職業(yè)背債人的關鍵。

四是房地產行業(yè)信用信息平臺尚未統(tǒng)一。各地住建部門紛紛搭建了房地產信用庫及信用平臺，但部級信用平臺與各級住建部的區(qū)域性信用平臺尚未打通，房地產企業(yè)的信用數(shù)據(jù)尚未實現(xiàn)有效共享。同時，房地產企業(yè)的基本信息和項目信息往往自行填報、更新，主管部門僅進行形式審查并歸入信息檔案，容易出現(xiàn)企業(yè)瞞報、謊報信用信息，且平臺無法及時、有效識別的情況，讓這些失信的房地產中介機構成為信用風險的直接傳導者和擴大者。

二、“職業(yè)背債人”批量出現(xiàn)可能產生的影響：或加劇房地產市場信用風險惡化

一是增大房地產金融風險敞口。樓市職業(yè)背債人的出現(xiàn)加大了房地產金融風險。他們通常以個人名義替他人承擔高額債務，一旦無法按時償還，將導致個人信用受損，甚至引發(fā)金融詐騙等不良事件?！皵喙迸堪l(fā)生會對銀行產生負面沖擊，或產生新一輪新形態(tài)的房地產行業(yè)債務爆雷危機，而且主要是“購房者”爆雷。在房地產債務的傳導鏈條中，最終會將大量不良（住房）資產拋給銀行，迅速拉升銀行不良率，增大銀行資金流動性壓力，進而威脅金融體系安全。住房債務風險被“合規(guī)”轉嫁給毫無抵御風險能力的低收入群體或專門機構，這種逆向選擇行為一旦批量出現(xiàn)或將演變?yōu)橹袊娴摹按钨J”危機。

二是會引發(fā)房地產市場信用危機并擴大成為社會信任危機。職業(yè)背債人是房地產市場持續(xù)低迷、信用風險外溢的產物。當大批職業(yè)背債人斷供時，房產價格將劇烈波動，嚴重影響整個房地產市場的穩(wěn)定，銀行會因為信息不透明而提高貸款利率、延長審批周期、收縮貸款規(guī)模等，提高授信門檻，真實的交易買方則會直接承擔這部分信用成本，加劇了房地產市場的低迷。同時，這種不信任的情緒會隨著大批斷供現(xiàn)象的出現(xiàn)，逐步傳導到其他社會領域，法制型的社會信任將基本失效，傳統(tǒng)的道德型社會信任即人際信任也將大打折扣，社會信用危機就無法避免。

三是會產生諸多次生的社會問題和法律問題。樓市職業(yè)背債人的出現(xiàn)擾亂了正常的房地產金融秩序，使得一些不法分子有機可趁。他們?yōu)榱酥\取私利，可能會誘導一些不明真相的人加入到這個行列中來，形成組織化詐騙，引發(fā)新的社會矛盾。同時，職業(yè)背債人的行為可能涉嫌違法犯罪。例如，一些職業(yè)背債人可能會偽造銀行流水單、工資條、稅單等一系列財務憑證，替他人申請貸款，涉嫌騙取貸款罪，還有一些職業(yè)背債人會以非法手段逼迫債務人償還債務，涉嫌敲詐勒索罪等。

三、從信用管理角度實現(xiàn)職業(yè)背債人有效治理的建議

一是完善個人信用體系建設。提高個人征信覆蓋面，實現(xiàn)信用信息的更新與深層穿透，推動不同部門的信用信息共享，構建完善的信用檔案與信用形象，實現(xiàn)信用風險的識別前置。積極拓展信用應用場景，完善守信激勵、失信懲戒機制，讓失信之人“寸步難行”。政府應引導金融機構放寬對信用狀況較好的人群的貸款限制，使更多的人能夠通過正規(guī)渠道獲得貸款支持，實現(xiàn)信用資產價值。

二是持續(xù)推動房地產行業(yè)信用體系建設。加快編制房地產市場的信用信息數(shù)據(jù)標準和技術標準，推進平臺數(shù)據(jù)共享的試點，早日建立全國統(tǒng)一的房地產企業(yè)信用信息平臺。不斷豐富具有房地產特色的企業(yè)信用分級分類監(jiān)管手段，發(fā)揮跨部門信用聯(lián)合懲戒的優(yōu)勢，打擊“黑名單”失信企業(yè)并完善信用修復手段。同時要重視信用資產的市場價值，發(fā)揮信用對提高資源配置效率、防范化解風險的重要作用，推動實現(xiàn)房企、購房者等房地產市場主體的信用資產化，建立房地產信用資產交易市場，構建圍繞房地產信用資產的風險管理和配套監(jiān)管體系。

三是加快建立我國的房屋止贖制度。住房止贖制度是指當房屋貸款出現(xiàn)違約時，貸款機構有權通過法律程序將房屋收回或出售，以彌補貸款損失的制度。在中國，這一制度可被定義為“個人住房抵押貸款違約處置辦法”。首先，明確政策目標：1、保護借款人利益。在保障借款人基本生活需求的前提下，合理處置違約貸款，堅決杜絕通過各種非法手段把房地產違約風險最終轉嫁給購房者的行為，如職業(yè)背債人。2、保障貸款機構權益。制定合理的止贖程序，降低貸款機構的損失。3、維護房地產市場穩(wěn)定。防止違約導致的連鎖反應，保持房地產市場的穩(wěn)定。其次，制定實施細則：1、設立止贖程序。制定詳細的止贖程序，包括通知借款人、法律訴訟、房屋收回等步驟。2、確定處置方式。制定多種處置方式，如拍賣、出售、租賃等，并根據(jù)實際情況選擇最合適的方式。3、明確利益分配。根據(jù)實際情況，合理分配收回房屋的利益，包括貸款機構、借款人、其他相關方等。4、設立專門機構。設立專門的機構負責止贖程序的執(zhí)行，確保程序的公正、公平和透明。最后，在上述法律框架下加強監(jiān)管和風險控制：1、制定監(jiān)管政策。制定相關的監(jiān)管政策，明確責任主體和監(jiān)管措施，防范可能出現(xiàn)的風險。2、完善風險控制。設立風險預警機制，對可能出現(xiàn)的問題進行預警和控制。3、加強法律合規(guī)。加強對止贖程序的法律合規(guī)審查，確保所有操作符合法律法規(guī)要求。4、強化監(jiān)管力度。加強對金融機構、借貸平臺等主體的監(jiān)管力度，嚴厲打擊非法借貸和金融詐騙等行為。

（朱文浩，中華全國供銷合作總社管理干部學院合作經(jīng)濟研究中心。李嘉，中國宏觀經(jīng)濟研究院投資所）