中等規(guī)模城市居民住房條件的時(shí)空分異格局及驅(qū)動(dòng)機(jī)制
——以肇慶市為例

劉 曄，陳安琪，劉華揚(yáng)，馮志昕

（1.中山大學(xué) 地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院，廣州 510006；2.廣東省城市化與地理環(huán)境空間模擬重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，廣州 510006；3.廣東省公共安全與災(zāi)害工程技術(shù)研究中心，廣州 510006）

住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。自20 世紀(jì)90 年代以來(lái)，中國(guó)的住房供應(yīng)體系不斷健全，城鄉(xiāng)居民家庭的住房條件得到顯著提升。然而，由于快速城市化、外來(lái)人口的大量遷入和土地供應(yīng)的緊張，大城市普遍面臨房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、住房擁擠、居住品質(zhì)差和居住空間分異等問(wèn)題。同時(shí)，由于城市發(fā)展動(dòng)力不足、人口大量外流和治理現(xiàn)代化水平較低，廣大的中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村地區(qū)仍面臨房屋建設(shè)水平低、住房空置率高和土地資源浪費(fèi)等問(wèn)題。住房條件是人民群眾生活質(zhì)量和幸福感的重要決定因素之一，也是人居環(huán)境質(zhì)量和城市建設(shè)水平的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)（柳林 等，2014；張文忠 等，2016）。作為中國(guó)城市等級(jí)體系不可或缺的組成部分，中等規(guī)模城市的住房條件長(zhǎng)期以來(lái)在學(xué)界的討論之外。因此，綜合評(píng)價(jià)中等規(guī)模城市居民的住房條件，揭示其時(shí)空分異格局及驅(qū)動(dòng)機(jī)制，有助于政府部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)該類城市住房供應(yīng)的核心問(wèn)題，制定科學(xué)合理的對(duì)策措施，補(bǔ)齊民生短板并提升人居環(huán)境品質(zhì)。

城市住房問(wèn)題一直以來(lái)是中國(guó)城市地理和城市研究學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)。學(xué)者們以北京、上海、廣州和南京等超大特大城市為案例，就住房資源分配不公、住房供需矛盾尖銳、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和貧困集聚等住房問(wèn)題進(jìn)行了深入研究（陳平 等，2010；何深靜 等，2010；陳宏勝 等，2014a；周春山 等，2016；馮健 等，2020；宋偉軒 等，2021；王宇凡等，2021；穆學(xué)英 等，2022）。作為人民群眾最為關(guān)心的住房問(wèn)題，高品質(zhì)住房供應(yīng)短缺和住房質(zhì)量空間不均衡的研究方興未艾。學(xué)者們往往使用住房面積、房間數(shù)、建成年代、生活設(shè)施和建筑結(jié)構(gòu)等指標(biāo)評(píng)價(jià)住房的條件，并在全國(guó)和地方2個(gè)層面開(kāi)展研究（陳宏勝 等，2014b；林李月 等，2014；王洋 等，2017；鐘奕純 等，2017；馮健 等，2020；王宇凡 等，2021；張麗萍，2022）。在全國(guó)層面上，已有研究以省份或者地市為分析單元，探究中國(guó)城鎮(zhèn)本地居民和流動(dòng)人口住房質(zhì)量存在區(qū)域差異的原因，發(fā)現(xiàn)流動(dòng)人口的住房狀況低于城鎮(zhèn)本地居民，群體個(gè)體特征和地區(qū)因素共同影響一個(gè)地區(qū)的住房質(zhì)量，且中小城市和大城市住房質(zhì)量的決定因素不盡相同（何深靜 等，2014；林李月 等，2014；盧俊文 等，2018；王宇凡 等，2021；崔璨 等，2021；張麗萍，2022）。在地方層面上，學(xué)者們以某個(gè)城市為研究對(duì)象，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道尺度上揭示居民住房條件的空間分異格局及影響機(jī)制。如王洋等（2017）基于廣州市第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)廣州居民的住房條件存在“圈層基礎(chǔ)上的多核心”的空間分異特征，由中心向外圍逐漸提升；鐘奕純等（2017）基于深圳市第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)深圳市遷移人口的居住空間分異格局呈現(xiàn)圈層結(jié)構(gòu)的特征；馮健等（2020）基于常州市第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)和POI數(shù)據(jù)，從住房條件和設(shè)施可達(dá)性2個(gè)維度，綜合衡量城市居民的生活質(zhì)量，指出該市居民的生活質(zhì)量水平呈現(xiàn)圈層結(jié)構(gòu)和扇形結(jié)構(gòu)疊加的模式。需要指出的是，上述研究大多基于2010年或以前某個(gè)時(shí)間點(diǎn)收集的數(shù)據(jù)，無(wú)法深入揭示城市居民住房條件隨時(shí)間推移的變化狀況，尤其是2010年以來(lái)居民住房條件的時(shí)空分異特征。

住房條件的空間分異格局受多種因素的影響。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市，歷史因素和市場(chǎng)力量起決定性作用。芝加哥社會(huì)學(xué)派提出了住房過(guò)濾理論，認(rèn)為較高收入的群體主導(dǎo)住房在不同階層間的流通，較差的住房會(huì)向較低收入階層過(guò)濾，導(dǎo)致不同社會(huì)群體住房條件的差異（Adams, 2005）。有學(xué)者探討住房供給的制度安排，指出住房條件出現(xiàn)空間分異的根源，不是自由住房市場(chǎng)中無(wú)數(shù)家庭相互獨(dú)立的決策，而是城市內(nèi)部各利益集團(tuán)間的相互沖突與妥協(xié)（Harvey, 1978）。相對(duì)而言，由于中國(guó)城市的新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造往往由政府所主導(dǎo)，且公共政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房供應(yīng)的影響較大，制度因素和政府決策對(duì)中國(guó)城市住房條件的空間分異起關(guān)鍵作用（王洋 等，2017；穆學(xué)英 等，2020）。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，住房分配由國(guó)家統(tǒng)籌安排，城鎮(zhèn)居民住房條件整體水平低且不同地區(qū)間的差異?。ǚ介L(zhǎng)春，2014）。住房市場(chǎng)化改革后，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到極大改善，但住房條件不平等的問(wèn)題也開(kāi)始浮現(xiàn)（李斌，2002）。少量研究揭示了中國(guó)部分超大特大城市住房條件空間分異的驅(qū)動(dòng)機(jī)制。如王洋等（2017）以廣州市為案例地，發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展的歷史進(jìn)程、互換效應(yīng)和過(guò)濾效應(yīng)、高房?jī)r(jià)和高地價(jià)強(qiáng)化了該市住房條件的空間分異格局。相對(duì)而言，目前尚沒(méi)有研究關(guān)注中小城市住房條件的影響機(jī)制。深入研究中小型城市住房條件空間分異的驅(qū)動(dòng)機(jī)制，對(duì)于推動(dòng)廣大中小城市住房條件的優(yōu)化，改善國(guó)民整體居住條件具有重要意義。

肇慶市位于珠三角城市群的外圍地區(qū)，在全國(guó)100 多個(gè)中等城市中具有較好的區(qū)位，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，有較高的潛力晉升為大城市。肇慶市的住房發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)全國(guó)其他處于發(fā)展中的中等城市有一定借鑒意義。面對(duì)肇慶市不斷增長(zhǎng)的住房質(zhì)量需求，厘清肇慶市居民住房條件的變化趨勢(shì)，揭示住房條件變化的驅(qū)動(dòng)機(jī)制顯得尤為重要。在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)為存量的大背景下，明確居民住房條件的現(xiàn)狀以及空間分異情況，了解其驅(qū)動(dòng)機(jī)制，有助于因地制宜地提出科學(xué)合理的住房發(fā)展戰(zhàn)略。為此，本研究基于肇慶市第六次和第七次全國(guó)分鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道人口普查數(shù)據(jù)，構(gòu)建肇慶市居民住房條件評(píng)價(jià)體系，刻畫(huà)2010—2020年肇慶市居民住房條件的時(shí)空分異格局，并從歷史因素、政府政策與規(guī)劃和住房市場(chǎng)供求關(guān)系等角度，揭示肇慶市居民住房條件空間格局演化的動(dòng)力機(jī)制。在此基礎(chǔ)上，提出全面提升肇慶市居民的住房條件的政策建議。

1 數(shù)據(jù)與研究方法

1.1 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文研究區(qū)域?yàn)閺V東省肇慶市，下轄3個(gè)市轄區(qū)（端州區(qū)、鼎湖區(qū)和高要區(qū)）、4 個(gè)縣（廣寧縣、德慶縣、封開(kāi)縣和懷集縣）和1個(gè)代管縣級(jí)市（四會(huì)市），共105個(gè)街鎮(zhèn)（圖1）。肇慶市是粵港澳大灣區(qū)、珠江—西江經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)城市。其總面積為15 056 km2，2020年131.98萬(wàn)家庭戶，常住人口411.36萬(wàn)人。肇慶市具有“半山半珠”和“半城半鄉(xiāng)”的地理格局，即東南三區(qū)一市位于珠三角平原，城鎮(zhèn)化水平相對(duì)較高，經(jīng)濟(jì)活力相對(duì)較強(qiáng)，西北4 縣位于山區(qū)，城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后。2010—2020 年，肇慶市的常住人口增加19.7 萬(wàn)人。人均GDP 從28 198 元提升到56 318 元，增幅為99.7%。全市在十二五期間新增建筑面積2 109.74萬(wàn)m2，十三五期間新增建筑面積1 575.56萬(wàn)m2。在全市家庭戶的住房來(lái)源方面，2010年自建住房、購(gòu)買新建商品房、租賃廉租房/公租房的占比分別為73.8%、11.8%、1.8%，2020 年的占比分別為63.4%、20.4%、1.0%。本研究所使用的住房數(shù)據(jù)來(lái)源于肇慶市第六次和第七次全國(guó)人口普查。

圖1 研究范圍示意（a.肇慶市區(qū)位；b.肇慶市行政區(qū)劃）Fig.1 The study area of this research (a.The location of Zhaoqing;b.The administrative divisions in Zhaoqing)

1.2 研究方法

1.2.1 構(gòu)建居民住房條件綜合評(píng)價(jià)體系 鑒于研究目標(biāo)和數(shù)據(jù)的可獲得性，本研究從建成年代、建筑結(jié)構(gòu)、每戶人均建筑面積和住房生活設(shè)施4個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)建肇慶市住房評(píng)價(jià)體系。其中，建成年代反映房屋新舊程度；建筑結(jié)構(gòu)表征房屋整體的宜居程度；每戶人均建筑面積反映房屋的寬敞程度，過(guò)低或過(guò)高的每戶人均建筑面積都無(wú)法滿足良好的居住需求；住房基本生活設(shè)施反映基本生活設(shè)施的現(xiàn)代化程度，包含炊事燃料、管道自來(lái)水、廚房、廁所及洗澡設(shè)施5個(gè)維度。針對(duì)子系統(tǒng)的各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，根據(jù)表1賦予相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。指標(biāo)分值越高，住房條件越好。需要注意的是，由于肇慶市在2010—2020年新建了大量住房，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道在2010年的住房建成年代得分低于其在2020 年的得分。相對(duì)而言，如果使用房齡（即數(shù)據(jù)收集年份減去住房的建成年代），將更有利于不同年份之間居民住房條件的比較。然而，由于本研究的主要目的是揭示某個(gè)年份居民住房條件的空間分異特征，而非開(kāi)展不同年份居民住房條件的比較。因此，本研究使用住房建成年代而不是住房的房齡作為評(píng)價(jià)體系指標(biāo)之一。

1.2.2 計(jì)算各子系統(tǒng)的得分 以每戶人均建筑面積子系統(tǒng)為例，依據(jù)建筑面積大小分段特征及其賦予的得分值（見(jiàn)表1），計(jì)算居住面積子系統(tǒng)的總得分（S）（王洋 等，2017）。計(jì)算方法可表示為：

式中：xi表示某一街鎮(zhèn)人均住房面積的第i個(gè)賦分值（分值由低到高為1～9）；k為人均住房面積所賦分值的個(gè)數(shù)；f(xi)為人均住房面積第i個(gè)賦分值的戶數(shù)占該街總戶數(shù)的比重；pi為該街鎮(zhèn)每戶人均建筑面積第i個(gè)賦分值的戶數(shù)。

建成年代、建筑結(jié)構(gòu)和住房生活設(shè)施條件得分同樣采用上述方法計(jì)算。其中，住房生活設(shè)施中的5 個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)（炊事燃料、管道自來(lái)水、廚房、廁所、洗澡設(shè)施）得分通過(guò)計(jì)算加權(quán)平均數(shù)得出住房生活設(shè)施子系統(tǒng)的總得分。

1.2.3 計(jì)算住房條件綜合得分 第m個(gè)街鎮(zhèn)住房條件綜合得分的計(jì)算中，住房條件SSm的得分在1～9，分值大小代表住房條件的高低。Smj計(jì)算公式為：

式中：Smj是街鎮(zhèn)m的第j項(xiàng)住房條件評(píng)價(jià)子系統(tǒng)得分值；Wj為第j項(xiàng)子系統(tǒng)的權(quán)重，可通過(guò)住房條件得分的信息熵計(jì)算得到（陳彥光 等，2001）。信息熵是描述信息源各可能事件發(fā)生的不確定性的量。在本研究中，評(píng)價(jià)住房條件的各子系統(tǒng)評(píng)分各異且屬性差異明顯，若只通過(guò)人為賦值的方式給子系統(tǒng)賦予權(quán)重，帶有較大的主觀性，因此，需要利用信息熵計(jì)算出幾個(gè)子系統(tǒng)排除冗余后的平均信息量（Shannon），將各子系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化后的信息量數(shù)值進(jìn)行加權(quán)作為子系統(tǒng)得分權(quán)重。Hj為第j項(xiàng)住房條件評(píng)價(jià)子系統(tǒng)信息熵，n為肇慶市街鎮(zhèn)的總數(shù)。需要注意的是，盡管城鎮(zhèn)居民和鄉(xiāng)村居民住房條件得分均采用信息熵計(jì)算，但其計(jì)算過(guò)程相互獨(dú)立，因此兩者不具有橫向?qū)Ρ刃浴?/p>

1.2.4 空間自相關(guān)分析 采用全局空間自相關(guān)分析判斷肇慶市住房條件的總體集聚情況（Moran,1950）?？臻g權(quán)重矩陣采用共邊共點(diǎn)作為相鄰的判斷依據(jù)。全局莫蘭指數(shù)（Global Moran'sI, GMI）的計(jì)算公式為：

式中：Xm與Xp是街鎮(zhèn)m與街鎮(zhèn)p的住房條件評(píng)價(jià)及其子系統(tǒng)得分值；Xˉ為該系統(tǒng)對(duì)應(yīng)的得分平均值；Wmp是空間權(quán)重矩陣，表示區(qū)域m和區(qū)域p之間的鄰近關(guān)系；n是肇慶市街鎮(zhèn)的總數(shù)。

采用局部空間自相關(guān)分析衡量每個(gè)街鎮(zhèn)的居民住房條件與鄰近街鎮(zhèn)的相關(guān)程度（Anselin, 1995）。局部莫蘭指數(shù)（Local Moran'sI, LMI）的計(jì)算公式為：

公式中的符號(hào)含義如上文所述。

1.2.5 普通最小二乘法（OLS）回歸 本研究在鎮(zhèn)街尺度上，采用OLS回歸模型，識(shí)別肇慶市居民住房條件綜合評(píng)分的影響因素。以2020年肇慶市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的居民住房綜合評(píng)分（A）為因變量。根據(jù)既往研究（劉望保 等，2010；柳林 等，2014）和數(shù)據(jù)的可獲得性，選取以下可能影響住房條件得分的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道屬性作為自變量：1979年以前的房屋占比（D1）、2010年以后的房屋占比（D2）、土地出讓規(guī)模（D3）、是否屬于老城區(qū)（D4）、是否屬于肇慶高新區(qū)和肇慶新區(qū)（D5）、住房來(lái)源中自建住房的占比（D6）、常住人口中0～14 歲的人口占比（D7）、常住人口中60 歲以上的人口占比（D8）、高中及以下學(xué)歷人口占流動(dòng)人口的比例（D9）、高技能人才（職業(yè)分類為黨的機(jī)關(guān)、國(guó)家機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體和社會(huì)組織、企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人和專業(yè)技術(shù)人員）占常住人口的比例（D10）。其中，D1和D2是歷史因素，D3～D5表征政府政策與規(guī)劃的作用，D6～D10反映住房市場(chǎng)的過(guò)濾效應(yīng)。模型的計(jì)算公式為：

式 中：βq為Dq的 回 歸 系 數(shù)；μ為 殘 差；β0為 截距項(xiàng)。

2 結(jié)果與分析

2.1 住房條件評(píng)價(jià)子系統(tǒng)得分的信息熵和權(quán)重

表2為2010和2020年肇慶市各住房條件評(píng)價(jià)子系統(tǒng)的得分信息熵和權(quán)重。2010 和2020 年，每戶人均建筑面積的信息熵分別為0.997 0 和0.999 1，權(quán)重分別為0.507 4 和0.512 8，說(shuō)明每戶人均建筑面積子系統(tǒng)對(duì)肇慶市居民住房條件綜合得分的貢獻(xiàn)最大。其余子系統(tǒng)對(duì)綜合得分的貢獻(xiàn)，在2010年由高到低分別為住房生活設(shè)施、建筑結(jié)構(gòu)和建成年代，在2020年由高到低分別為建成年代、住房生活設(shè)施和建筑結(jié)構(gòu)。建筑結(jié)構(gòu)子系統(tǒng)得分對(duì)居民住房條件的影響較小，其主要原因?yàn)檎貞c市96.85%的家庭住在鋼及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或者混合結(jié)構(gòu)的房屋中，絕大部分街鎮(zhèn)的住宅建筑結(jié)構(gòu)差異很小。此外，相較2010 年，2020 年建筑結(jié)構(gòu)和住房生活設(shè)施2個(gè)子系統(tǒng)的權(quán)重均有所下降，每戶人均建筑面積、建成年代子系統(tǒng)的權(quán)重有所上升。這說(shuō)明由于肇慶市在2010—2020 年新建了大量商品房和自建房，居住面積和房齡對(duì)于居民住房條件的影響大幅提升。自建房的大量建設(shè)在對(duì)肇慶市的實(shí)地調(diào)研中有明顯體現(xiàn)。在評(píng)價(jià)當(dāng)中，每戶人均建筑面積、建成年代權(quán)重的上升導(dǎo)致評(píng)分的較大變動(dòng)，可以認(rèn)為，肇慶市自建房的新增對(duì)一些地區(qū)的評(píng)分有較大影響，尤其體現(xiàn)在懷集縣與廣寧縣，這在后續(xù)的驅(qū)動(dòng)機(jī)制分析中會(huì)進(jìn)行進(jìn)一步論述。

表2 2010與2020年肇慶市各住房條件評(píng)價(jià)子系統(tǒng)的信息熵和權(quán)重Table 2 Information entropy and weight of each housing condition evaluation subsystem in Zhaoqing in 2010 and 2020

2.2 住房條件的空間分異特征及其變化

2010—2020年，肇慶市居民的住房條件大幅提升，由5.37分上升到7.07分。為揭示肇慶市居民住房條件的空間分異特征，運(yùn)用ArcGIS 軟件對(duì)居民住房條件總得分進(jìn)行可視化（圖2）。采用自然斷點(diǎn)法，把肇慶市各街鎮(zhèn)的住房條件分為“好”“較好”“一般”“較差”和“差”5個(gè)等級(jí)。10年間，肇慶市居民住房條件總得分空間分異特征發(fā)生明顯的變化，表現(xiàn)為高分區(qū)域（住房條件好或者較好的區(qū)域）由東南向西北轉(zhuǎn)移，即由端州、鼎湖、四會(huì)和廣寧4 個(gè)縣區(qū)轉(zhuǎn)移到廣寧懷集2 個(gè)縣的全域、端州區(qū)東部和封開(kāi)縣東部。

圖2 2010和2020年肇慶市居民住房條件綜合得分的空間格局Fig.2 Spatial pattern of comprehensive scores of residential housing conditions in Zhaoqing in 2010 and 2020

具體而言，2010年，高分區(qū)域主要位于端州區(qū)和鼎湖區(qū)2個(gè)中心城區(qū)的全域，以及廣寧縣的絕大部分街鎮(zhèn)和四會(huì)市的北部。全市住房條件得分最高的13個(gè)街鎮(zhèn)中，4個(gè)位于端州區(qū)，8個(gè)位于廣寧縣，1 個(gè)位于四會(huì)市。住房條件較差和差的區(qū)域分布在德慶縣和高要區(qū)全境、懷集縣和四會(huì)市南部，以及封開(kāi)縣部分地區(qū)。2020年，東南三區(qū)一市的住房條件普遍低于懷集和廣寧2個(gè)山區(qū)縣。其中，端州區(qū)和鼎湖區(qū)大部分街鎮(zhèn)的住房條件一般，僅有黃崗街道、坑口街道和貞山街道仍是高分區(qū)域。四會(huì)市大部分地區(qū)和高要區(qū)全境（除了南岸街道）的住房條件處于相對(duì)較差或者差的水平。在西北4縣中，懷集縣和廣寧縣的住房條件總得分位居全市前列，2縣絕大部分街鎮(zhèn)的住房條件相對(duì)好或者相對(duì)較好。全市住房條件得分最高的15 個(gè)街鎮(zhèn)中，有11 個(gè)位于懷集縣，且呈現(xiàn)明顯的十字型分布。封開(kāi)縣僅有南豐鎮(zhèn)、河兒口鎮(zhèn)和長(zhǎng)安鎮(zhèn)3 個(gè)鎮(zhèn)屬于高分區(qū)域，其余街鎮(zhèn)的住房條件大多一般。德慶縣絕大部分街鎮(zhèn)的住房條件相對(duì)較差或相對(duì)差。

2.3 住房條件的空間相關(guān)特征

采用全局莫蘭指數(shù)衡量2010 和2020 年肇慶市居民住房條件及其子系統(tǒng)整體上的空間關(guān)聯(lián)程度（表3）。在2010和2020年，肇慶市居民住房條件的綜合得分和4個(gè)子系統(tǒng)得分均呈現(xiàn)顯著的空間集聚特征。10年間，住房條件綜合得分的全局莫蘭指數(shù)穩(wěn)定在0.52～0.57之間，說(shuō)明住房總體條件的空間集聚程度變化不大。建成年代、建筑結(jié)構(gòu)和住房生活設(shè)施3個(gè)子系統(tǒng)的得分大幅下降，說(shuō)明肇慶市住房的建成年代、建筑結(jié)構(gòu)和住房生活設(shè)施在相鄰街鎮(zhèn)的相似程度大幅下降。

表3 2010和2020年肇慶市居民住房條件的全局莫蘭指數(shù)Table 3 Global Moran's Index of residential housing conditions in Zhaoqing in 2010 and 2020

進(jìn)一步采用LISA集聚圖揭示2010和2020年肇慶市各街鎮(zhèn)居民住房條件得分與鄰近街鎮(zhèn)的關(guān)聯(lián)水平（圖3）?？傮w而言，肇慶市住房條件連片較低的區(qū)域一直位于高要區(qū)和德慶縣，但面積有所減少，住房條件連片較高的區(qū)域由東南（端州全域、鼎湖西部、四會(huì)北部和廣寧東南部）向西北（廣寧西北部和懷集北部）轉(zhuǎn)移。2010 年，高-高集聚區(qū)集中連片分布在端州區(qū)全域、鼎湖區(qū)西部、四會(huì)市北部和廣寧縣的東南部。低-低集聚區(qū)集中連片分布在高要區(qū)南部與西北部和德慶縣大部分街鎮(zhèn)。2020年，高-高聚集區(qū)集中連片分布在懷集縣中北部和廣寧縣西北部，該地區(qū)的住房條件10年間有大幅的提升。低-低聚集區(qū)集中連片分布在德慶縣東部、高要區(qū)南部與西北部。沒(méi)有一個(gè)街鎮(zhèn)是高-低集聚區(qū)，僅有懷集縣的永固鎮(zhèn)和封開(kāi)縣的蓮都鎮(zhèn)是低-高集聚區(qū)。

圖3 2010和2020年肇慶市居民住房條件總得分的LISA集聚圖Fig.3 LISA Cluster graph of total scores of 'residential housing conditions in Zhaoqing in 2010 and 2020

2.4 住房條件的城鄉(xiāng)差異

2020年，肇慶市城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民住房條件的綜合得分分別為7.59和7.49分。圖4展示了2020年肇慶市城鎮(zhèn)居民和鄉(xiāng)村居民住房條件綜合得分的空間分異格局。就城鎮(zhèn)居民而言，其住房條件綜合得分分值較高的街鎮(zhèn)在西北四縣和端州區(qū)東部-鼎湖區(qū)-四會(huì)市南部2個(gè)區(qū)域呈連片分布，在空間上形成集聚。就鄉(xiāng)村居民而言，其住房條件最好的鎮(zhèn)街集中在懷集縣和廣寧縣，封開(kāi)縣東部和四會(huì)市南部鄉(xiāng)村居民的住房條件也較好。就城鎮(zhèn)居民和鄉(xiāng)村居民而言，住房條件較差的區(qū)域均分布在高要區(qū)全境、四會(huì)市北部以及德慶縣西部。表4展示了2020年肇慶市城鎮(zhèn)居民和鄉(xiāng)村居民住房條件4個(gè)子系統(tǒng)的平均得分。鄉(xiāng)村地區(qū)的每戶人均建筑面積子系統(tǒng)平均得分遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)地區(qū)，原因在于鄉(xiāng)村地區(qū)有大量的農(nóng)民自建房，面積大且入住率低。西北四縣尤其是懷集廣寧二縣鄉(xiāng)村地區(qū)的人均建筑面積遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，且人均建筑面積子系統(tǒng)對(duì)住房條件綜合得分的貢獻(xiàn)最大，導(dǎo)致2020年肇慶市住房條件的綜合得分呈現(xiàn)西北高、東南低的空間格局。

表4 2020年肇慶市城鎮(zhèn)居民和鄉(xiāng)村居民住房條件各子系統(tǒng)的平均得分Table 4 The average score of subsystems of residential housing conditions in urban and rural areas of Zhaoqing in 2020

圖4 2020年肇慶市城鎮(zhèn)居民和鄉(xiāng)村居民住房條件綜合得分的空間分異格局Fig.4 The spatial pattern of comprehensive scores of urban and rural residential housing conditions in Zhaoqing in 2020

3 驅(qū)動(dòng)機(jī)制

肇慶市的住房條件空間格局的演變由歷史因素、政府城市發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃和住房市場(chǎng)的過(guò)濾效應(yīng)所共同推動(dòng)。肇慶市的城市發(fā)展經(jīng)歷了4個(gè)階段（圖5） （德慶縣地方志編纂委員會(huì)，1996；高要縣地方志編纂委員會(huì)，1996；四會(huì)縣地方志編纂委員會(huì)，1996；封開(kāi)縣地方志編纂委員會(huì)，1998；肇慶市地方志編纂委員會(huì)，1999；懷集縣地方志編纂委員會(huì)，2012；肇慶市鼎湖區(qū)地方志編纂委員會(huì)辦公室，2012；肇慶市端州區(qū)地方志編纂委員會(huì)，2012）。1）環(huán)湖發(fā)展階段：改革開(kāi)放前，肇慶市主城區(qū)的發(fā)展基本延續(xù)古城的肌理，導(dǎo)致1979年及以前建成的老舊房屋大多數(shù)集中在端州區(qū)的城東街道和城西街道（莫世英，2010）。2）依江發(fā)展階段：1980—1989年，肇慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能不足，僅依靠旅游業(yè)和有限的外生動(dòng)力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，主城區(qū)呈現(xiàn)東西推進(jìn)和環(huán)湖擴(kuò)張的格局，端州區(qū)下轄的4個(gè)街道新建了大量有獨(dú)立廚衛(wèi)的單位福利房（莫世英，2010）。3）向東跳躍發(fā)展階段：進(jìn)入90 年代，肇慶市工業(yè)化的進(jìn)程加快，開(kāi)始融入珠三角的產(chǎn)業(yè)分工。隨著1992年大旺綜合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（后與肇慶高新區(qū)聯(lián)署辦公）的設(shè)立，肇慶實(shí)現(xiàn)向東跳躍發(fā)展的發(fā)展格局。在城市建設(shè)方面，端州區(qū)的黃崗街道和睦崗街道，鼎湖區(qū)的坑口街道和桂城街道和高要區(qū)的南岸街道建成了一批規(guī)模較大的單位福利房和商品房小區(qū)。4）廣佛肇一體化發(fā)展階段：自2010年以來(lái)，肇慶市迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，在產(chǎn)業(yè)方面積極承接廣佛兩市的要素轉(zhuǎn)移和經(jīng)濟(jì)輻射，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，在城市建設(shè)方面，推動(dòng)沿江向東發(fā)展的戰(zhàn)略，大力建設(shè)2012年掛牌成立的肇慶新區(qū)和肇慶高新區(qū)（肇慶新區(qū)管理委員會(huì)，2012）。尤其在2018年廣東省第十五屆運(yùn)動(dòng)會(huì)前后，肇慶在新區(qū)落成了大量基礎(chǔ)設(shè)施，也開(kāi)啟了新一輪土地供應(yīng)潮和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。在2010—2020年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在肇慶新區(qū)核心區(qū)（鼎湖區(qū)桂城街道、坑口街道）、肇慶高新區(qū)（四會(huì)市大旺街道）和四會(huì)市中心城區(qū)（東城街道和貞山街道）新建了大量商品房樓盤。同時(shí)，受到廣佛地區(qū)、主城區(qū)和高新區(qū)的輻射，以及縣域城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，高要區(qū)的南岸街道和金利鎮(zhèn)，以及西北四縣的縣城人口快速增加，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)匦路康慕ㄔO(shè)。

圖5 1985（a）、1995（b）、2005（c）和2015年（d）肇慶市主城區(qū)的城市空間形態(tài)Fig.5 The urban spatial form of Zhaoqing in 1985(a), 1995(b), 2005(c), and 2015(d)

肇慶市早期的城市形態(tài)構(gòu)成該市住房條件空間格局的歷史基礎(chǔ)。端州區(qū)的城東街道和城西街道作為肇慶市的老城區(qū)，集中了大量1979 年及以前建成的老舊房屋，該類房屋往往存在建筑品質(zhì)差、建筑面積小且缺乏現(xiàn)代生活設(shè)施等問(wèn)題。在20 世紀(jì)80—90年代，肇慶市實(shí)行福利房和商品房并存的住房供應(yīng)雙軌制。肇慶市的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和大型國(guó)有企業(yè)在端州區(qū)新建了大量單位福利房。該時(shí)期新建的單位福利房住房質(zhì)量?jī)?yōu)于1979年及以前的老舊住房，但不如2000年以來(lái)建成的商品房。端州區(qū)的東部與西部，以及肇慶新區(qū)核心區(qū)的城市建設(shè)在2000年后才得到快速發(fā)展，新建的住宅大多是房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的商品房，因此住房條件較優(yōu)。

政府城市發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃是塑造住房條件空間格局演變的關(guān)鍵動(dòng)力。在政府“融珠入灣”戰(zhàn)略引導(dǎo)下，肇慶主城區(qū)的城市形態(tài)由“環(huán)湖發(fā)展”向“擁江發(fā)展”轉(zhuǎn)變，肇慶新區(qū)和高新區(qū)成為近10年全市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入最成功、人口增長(zhǎng)最快和新建住宅最多的增長(zhǎng)極（莫世英，2010）。在肇慶新區(qū)起步區(qū)和高新區(qū)，政府為發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，大規(guī)模供應(yīng)土地和開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浪潮和人口的大量聚集（肇慶新區(qū)管理委員會(huì)，2012）。在高要區(qū)，政府引導(dǎo)南岸街道與北岸端州區(qū)開(kāi)展功能協(xié)作，為南岸街道人口集聚帶來(lái)外生動(dòng)力，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)樓盤的開(kāi)發(fā)（肇慶市人民政府，2013）。盡管西北四縣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相對(duì)較低，但在市和縣區(qū)兩級(jí)政府的主導(dǎo)下，其縣域范圍內(nèi)大量的人口向縣城和城關(guān)鎮(zhèn)集聚，驅(qū)動(dòng)了當(dāng)?shù)厣唐贩康拇笠?guī)模建設(shè)（肇慶市人民政府，2021） 。

住房市場(chǎng)的過(guò)濾效應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化了住房條件的空間分異格局。根據(jù)人群年齡、收入、戶籍的不同，可將肇慶市的購(gòu)房（建房）人群分為4類。20世紀(jì)90年代末以來(lái)，肇慶市4類人群因自身經(jīng)濟(jì)條件和住房需求的不同，選擇購(gòu)買或者租賃不同類型的住房，并最終居住在不同的區(qū)位。第一類人群是購(gòu)置改善型住房的本地居民。他們往往從老城區(qū)中心遷居到老城區(qū)周邊的新建商品房小區(qū)，或者從其他縣區(qū)遷居到端州區(qū)和鼎湖區(qū)的商品房小區(qū)，或者從縣域范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)遷居到縣城的新建商品房小區(qū)。第二類人群是購(gòu)置剛需房的本地年輕人和外來(lái)人口。其中，低收入者由于支付能力較弱，大多從第一類人群中購(gòu)得位于老城區(qū)中心的老舊住房，住房條件較差。中高收入者支付能力較強(qiáng)，往往在老城區(qū)外圍地區(qū)、肇慶新區(qū)和高新區(qū)購(gòu)買新建的商品房，住房條件較好且公共服務(wù)配套較為完善。第三類人群是購(gòu)置投資型住房的本地居民和外來(lái)人口，該類人群集中于肇慶新區(qū)核心區(qū)和高新區(qū)。第四類人群是西北四縣鄉(xiāng)村的外出務(wù)工人員。該類群體到珠三角核心城市或者肇慶市主城區(qū)務(wù)工，賺了一筆錢后返鄉(xiāng)在自家宅基地上蓋房，導(dǎo)致西北四縣的村鎮(zhèn)地區(qū)在過(guò)去10年間新建了大量人均面積大、生活設(shè)施齊備的農(nóng)民自建房。在多種因素的共同影響下，肇慶市的住房條件形成復(fù)雜的空間分異格局。

為證實(shí)上述結(jié)論，使用OLS回歸模型揭示街鎮(zhèn)的住房條件綜合得分與歷史因素、政府政策與規(guī)劃作用和住房市場(chǎng)因素之間的關(guān)系（表5）。所有自變量的方差膨脹系數(shù)（VIF）均＜5，說(shuō)明自變量不存在高度的多重共線性。結(jié)果表明，歷史因素與住房條件存在一定相關(guān)關(guān)系。具體而言，1979年以前的房屋數(shù)占總房屋數(shù)的比例每提高1%，住房條件綜合得分下降0.019 分。城市發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃與住房條件綜合得分存在顯著的相關(guān)關(guān)系。具體而言，肇慶高新區(qū)與肇慶新區(qū)（即“兩區(qū)”）居民的住房條件最好，老城區(qū)居民次之，其余地區(qū)最差?！皟蓞^(qū)”和老城區(qū)居民的住房條件得分分別比其他區(qū)域高0.797分和0.399分；然而，沒(méi)有證據(jù)表明，土地出讓規(guī)模與住房得分存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。部分住房市場(chǎng)因素與住房條件綜合得分存在一定相關(guān)關(guān)系，表明人們對(duì)高質(zhì)量住房的追求推動(dòng)住房條件的提升。具體而言，常住人口中0～14歲的人口占比每提高1%，住房條件綜合得分提升0.051分；常住人口中60 歲以上的人口占比每提高1%，住房條件綜合得分提高0.022 分；高技能人才占常住人口的比例每提高1%，住房條件綜合得分提高0.018分；然而，沒(méi)有證據(jù)表明，自建住房占所有住房的比例、高中及以下學(xué)歷人口占流動(dòng)人口的比例與住房得分存在顯著的相關(guān)關(guān)系。由此可得，歷史因素、城市發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃和住房市場(chǎng)過(guò)濾效應(yīng)共同影響了肇慶市居民住房條件的空間分異格局。

表5 住房條件綜合評(píng)分影響因素的OLS回歸模型結(jié)果Table 5 Results of OLS regression of comprehensive score of residential housing condition

4 結(jié)論與討論

4.1 主要結(jié)論

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)有106 個(gè)大城市和135 個(gè)中等城市。中等城市仍然是中國(guó)城市等級(jí)體系的重要組成部分，其城市規(guī)模、城鄉(xiāng)關(guān)系、發(fā)展動(dòng)力、人口結(jié)構(gòu)、政府財(cái)力和自然地理?xiàng)l件與大城市有所不同，其所面臨的發(fā)展瓶頸和城市問(wèn)題（如經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力不足、人口集聚緩慢甚至出現(xiàn)人口大量外流、地方政府財(cái)力有限）存在一定的特殊性，其城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的演變路徑也絕非是特大城市的復(fù)刻。然而，該類城市的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期缺乏城市地理和城市研究學(xué)者們的關(guān)注，更沒(méi)有學(xué)者基于歷史和地方的視角深入剖析該類城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的演變。相較以往研究，本研究關(guān)注城市群外圍地區(qū)的中等規(guī)模城市，不僅彌補(bǔ)了學(xué)界對(duì)具有獨(dú)特發(fā)展路徑的中等城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)認(rèn)識(shí)的不足，也為不同類型城市開(kāi)展比較研究，并反思既有的“特大城市中心主義”的學(xué)術(shù)話語(yǔ)和政策體系提供素材。本研究的主要發(fā)現(xiàn)為：

1）2010—2020 年肇慶市居民的住房條件大幅提升，由5.37分上升到7.07分。10年間，肇慶市居民住房條件的空間差異特征發(fā)生明顯變化，表現(xiàn)為高分區(qū)域由東南向西北轉(zhuǎn)移。2010年，高分區(qū)域主要位于端州區(qū)和鼎湖區(qū)2個(gè)中心城區(qū)的全域，以及廣寧縣的絕大部分街鎮(zhèn)和四會(huì)市的北部。低分區(qū)域分布在德慶縣和高要區(qū)全境、懷集縣和四會(huì)市南部，以及封開(kāi)縣部分地區(qū)。2020年懷集和廣寧2個(gè)北部山區(qū)縣成為肇慶市住房條件最好的區(qū)縣。住房條件最差的區(qū)域位于高要區(qū)全境、德慶縣東部和四會(huì)市北部。

2）空間自相關(guān)分析結(jié)果表明，肇慶市居民住房條件的綜合得分和4個(gè)子系統(tǒng)得分均呈現(xiàn)顯著的空間集聚特征。10年間，住房總體條件得分的空間集聚程度變化不大，建成年代、建筑結(jié)構(gòu)和住房生活設(shè)施得分的空間集聚度大幅下降。肇慶市住房條件連片較低的區(qū)域一直位于高要區(qū)和德慶縣，但面積有所減少，住房條件連片較高的區(qū)域由東南（端州全域、鼎湖西部、四會(huì)北部和廣寧東南部）向西北（廣寧西北部和懷集中北部）轉(zhuǎn)移。

3）2020 年城鎮(zhèn)居民和鄉(xiāng)村居民的住房條件呈現(xiàn)不同的空間分異格局。城鎮(zhèn)居民住房條件較好的街鎮(zhèn)在西北四縣和端州區(qū)東部-鼎湖區(qū)-四會(huì)市南部2個(gè)區(qū)域呈連片分布，在空間上形成集聚。鄉(xiāng)村居民住房條件最好的鎮(zhèn)街集中在懷集縣和廣寧縣，封開(kāi)縣東部和四會(huì)市南部鄉(xiāng)村居民的住房條件也較好。城鄉(xiāng)居民住房條件較差的區(qū)域分布在高要區(qū)全境、四會(huì)市北部和德慶縣部分地區(qū)。西北四縣鄉(xiāng)村居民的人均建筑面積遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，是2020年全市住房條件綜合得分呈現(xiàn)西北高、東南低空間格局的主要原因。

4）肇慶市的城市發(fā)展經(jīng)歷了4個(gè)階段，即環(huán)湖發(fā)展階段、依江發(fā)展階段、向東跳躍發(fā)展階段和廣佛肇一體化發(fā)展階段。歷史因素、政府城市發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃和住房市場(chǎng)的過(guò)濾效應(yīng)共同推動(dòng)該市居民住房條件空間格局的演變。其中，早期的城市形態(tài)構(gòu)成住房條件空間格局的歷史基礎(chǔ)，政府政策與規(guī)劃是塑造住房條件空間格局演變的關(guān)鍵動(dòng)力，住房市場(chǎng)的過(guò)濾效應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化了既有的住房條件空間格局。

4.2 討論

作為中等城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，肇慶市居民住房條件時(shí)空分異的驅(qū)動(dòng)機(jī)制與超大城市（如廣州市）和大城市（如常州市）相比，有以下幾點(diǎn)不同（王洋 等，2017；馮健 等，2020）：首先，肇慶市老城區(qū)（即端州區(qū)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力相對(duì)較弱，房?jī)r(jià)水平較低，城市更新缺乏動(dòng)力，導(dǎo)致老城區(qū)住房條件的優(yōu)勢(shì)在過(guò)去10年迅速下降。相較而言，在城市更新的驅(qū)動(dòng)下，超大城市和大城市老城區(qū)部分街區(qū)的住房條件有所提升（賴亞妮等，2018；李松林 等，2022）。其次，由于肇慶市中心城區(qū)的人口和經(jīng)濟(jì)能級(jí)較弱，對(duì)周邊縣區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射帶動(dòng)作用有限，再加上肇慶市地處珠三角城市群的外圍地區(qū)，存在大量從珠三角核心區(qū)域過(guò)來(lái)的投資者，以及曾在珠三角核心區(qū)域務(wù)工經(jīng)商的回流人口，導(dǎo)致肇慶新區(qū)新建了大量商品房、西北四縣鄉(xiāng)村地區(qū)新建了大量農(nóng)民自建房，其住房條件較好。相較而言，超大城市和大城市的新建住房較為分散，住房條件較好的區(qū)域相對(duì)沒(méi)有那么集中（王洋 等，2017）。

目前肇慶市面臨住房市場(chǎng)需求動(dòng)力不足、局部地區(qū)住房質(zhì)量有待提高、住房狀況城鄉(xiāng)與地區(qū)差距較大等問(wèn)題。為解決上述問(wèn)題，提出幾點(diǎn)政策建議：1）加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，鼓勵(lì)本市的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和外來(lái)務(wù)工人員在中心城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和縣城就業(yè)和落戶，為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入新動(dòng)能；2）在肇慶新區(qū)和高新區(qū)加大住房質(zhì)量較好的保障性住房供給，吸引和留住高技能人才和高校畢業(yè)生；3）控制肇慶新區(qū)和高新區(qū)的居住用地供應(yīng)規(guī)模，增加產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)規(guī)模，在防止該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的同時(shí)，加快戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入；4）針對(duì)老城區(qū)的住房條件較差和公共服務(wù)不足的問(wèn)題，開(kāi)展老舊小區(qū)微改造，升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施和室內(nèi)生活設(shè)施，提升人居環(huán)境品質(zhì)。

致謝：感謝莫世英高級(jí)工程師和湯燕良教授級(jí)高級(jí)工程師對(duì)論文完善提供了寶貴的意見(jiàn)。本文為肇慶市第七次全國(guó)人口普查課題的階段成果。