住房公積金貸款風(fēng)險及控制對策

段皓玉

（作者單位：河北省省直住房資金中心）

一、引言

在新時期住房制度改革的背景下，越來越多的人開始關(guān)注住房公積金貸款制度，其給廣大職工帶來了購房貸款優(yōu)惠，使職工的購房需求在一定程度上得到了滿足。住房公積金貸款規(guī)模日益擴大，為了確保住房公積金貸款安全，需要強化對貸款風(fēng)險的識別和控制，建立完善的管理制度和風(fēng)險控制體系，及時規(guī)避風(fēng)險，保障公積金管理部門的資金安全，保證公積金事業(yè)長遠發(fā)展。

二、住房公積金貸款常見的風(fēng)險

（一）制度風(fēng)險

在現(xiàn)代社會中，住房公積金貸款制度方面的風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下方面。第一，每個城市的住房公積金政策不盡相同，如果申請人要使用住房公積金，則需要考慮是否符合當?shù)氐淖》抗e金貸款政策。一般情況下，住房公積金貸款的前提條件是借款人必須連續(xù)、按時、足額繳存住房公積金6 個月以上，申請貸款當月前6 個月內(nèi)無提取公積金記錄，貸款期限最長為30 年。如果貸款人貸后遲繳或者貸后停繳，住房公積金管理部門在采取催收手段后仍無法及時收回資金，將會造成資金的流失，給正常繳納職工帶來風(fēng)險。第二，住房公積金管理中心受當?shù)刈》抗e金管委會管轄，管委會制定住房公積金信貸政策，住房公積金管理中心負責執(zhí)行。為了拉動住房消費，地方政府出臺各項政策，包括開發(fā)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款、異地貸款、降低首付比例、提高貸款額度等，強調(diào)放貸數(shù)量的增加，忽視了貸款風(fēng)險，容易產(chǎn)生不良貸款[1]。

（二）信用風(fēng)險

在住房公積金行業(yè)里，造成信用風(fēng)險的原因主要包括主觀方面和客觀方面。其中，主觀方面的因素是借款人有意隱瞞真實情況，偽造、變造證明資料，騙取公積金貸款，享受較低的首付款政策和貸款利率，在貸款批準下來后，惡意欠繳公積金甚至銷戶，不按期履行還款義務(wù)?？陀^方面的原因主要是受到不可抗力的影響，導(dǎo)致借款人無力償還貸款，無法履行償還貸款的義務(wù)。

（三）擔保風(fēng)險

住房公積金貸款類型主要分為兩類，提供的擔保方式也不同。一類是商品房貸款，在房屋沒有滿足辦證條件未落實抵押之前，由開發(fā)商承擔連帶保證責任，向住房公積金管理中心要求開立的由公積金中心、銀行、開發(fā)商三方共管賬戶中繳納一定比例的保證金，如果借款人出現(xiàn)逾期還款等違約行為，由開發(fā)商履行代償剩余貸款本金的義務(wù)。另一類是二手房貸款，買賣雙方將所購房產(chǎn)過戶后，借款人通過在房地產(chǎn)交易中心抵押所購房產(chǎn)獲得貸款，住房公積金管理中心是抵押權(quán)人，若借款人違約，住房公積金管理中心有權(quán)將抵押物進行拍賣來保全債權(quán)。這兩種擔保方式都存在一定的風(fēng)險。例如，受到房地產(chǎn)市場價格下滑影響，部分開發(fā)商不愿履行代償義務(wù)，一旦出現(xiàn)逾期的情況，開發(fā)商會迅速將房屋進行抵押，將催收壓力轉(zhuǎn)嫁，住房公積金管理中心只能通過將設(shè)定抵押的房產(chǎn)拍賣來實現(xiàn)債權(quán)，而不能向開發(fā)商求償。另外，受宏觀經(jīng)濟政策影響，房地產(chǎn)市場的價格波動比較頻繁，如果在拍賣抵押房產(chǎn)時價格縮水，房產(chǎn)大幅度貶值，將會導(dǎo)致流拍或拍賣價款無法償還貸款本息。在處理抵押房產(chǎn)時，如果選擇采取起訴訟等法律手段，住房公積金管理中心還要付出較高的資金成本和時間成本，抵押人員極可能不配合法院的工作，會使抵押物品無法被順利執(zhí)行，導(dǎo)致住房公積金管理中心承擔擔保的風(fēng)險[2]。

（四）操作風(fēng)險

操作風(fēng)險是指住房公積金管理中心內(nèi)部的系統(tǒng)、操作規(guī)程、人員等導(dǎo)致?lián)p失的可能性。住房公積金管理中心的工作內(nèi)容是前期的調(diào)查審批、中期的審批及后期的管理，這些環(huán)節(jié)存在操作流程不完善、系統(tǒng)設(shè)置不科學(xué)、經(jīng)辦人員素質(zhì)參差不齊等問題。在住房公積金新政策出臺后，沒有制定明確的實施流程，各個環(huán)節(jié)工作人員的職責、權(quán)限、責任劃分不清；部分人員對政策把握不到位，要點認識不清，在實際操作中難免會出紕漏；公積金貸款操作系統(tǒng)在新功能上線前的測試中并不全面，對于預(yù)期可能出現(xiàn)的風(fēng)險點防控措施欠缺，需要進一步優(yōu)化；部分負責信貸咨詢的經(jīng)辦人員來自不同的部門，缺少金融領(lǐng)域的專業(yè)知識和工作背景，從業(yè)時間較短，風(fēng)險的識別能力相對較弱；住房公積金系統(tǒng)的貸款管理工作沒有統(tǒng)一和科學(xué)的管理模式，貸款方面的管理系統(tǒng)存在較大差異。以上問題使住房公積金貸款存在較大的風(fēng)險。

三、住房公積金貸款的風(fēng)險控制對策

（一）完善政策制定流程，適時調(diào)整政策

完善的政策是防范住房公積金貸款風(fēng)險的基礎(chǔ)。有關(guān)部門在制定貸款新政策時，應(yīng)充分開展前期調(diào)研活動，夯實論證基礎(chǔ)，廣泛征求意見，聽取廣大基層職工和繳存群眾的意見，著力解決與實際生活息息相關(guān)的問題，按照有關(guān)流程出臺政策規(guī)定，做到有理有據(jù)，貼合實際。新政策實施不是一個一蹴而就的過程，在政策實施的過程中，相關(guān)部門要及時關(guān)注新業(yè)務(wù)開展的情況和進度，拓寬征求意見的渠道，采取多種方式獲取各界的反饋，關(guān)注新政策帶來的連鎖反應(yīng)，特別是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀和住房公積金繳存、提取及貸款的情況，根據(jù)反饋意見及時優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)行政策，以此循環(huán)往復(fù)，使政策的實施效果得以提升，保障住房公積金業(yè)務(wù)平穩(wěn)有序開展。

（二）加強貸前審查，防范造假風(fēng)險

住房公積金貸款部門的審查人員應(yīng)當加強貸前的調(diào)查和審核，在面談的過程中了解貸款者的工作和家庭情況，如家庭負債情況、名下房產(chǎn)套數(shù)、工資收入情況以及名下財產(chǎn)是否存在抵押情況，以此評估貸款者的還貸能力。仔細審查貸款者提供的紙質(zhì)材料，防范申請材料造假風(fēng)險，避免申請人為通過審查提供虛假的收入證明和銀行流水，重點審核申請人的個人征信報告，查看是否存在未結(jié)清的負債，避免影響公積金貸款的還款能力；審核申請人家庭名下房屋套數(shù)，避免貸款利率認定出現(xiàn)失誤；審核申請人單位公積金繳存情況和申請人繳存基數(shù)，防止出現(xiàn)繳存時長不滿足貸款條件或者貸后欠繳的情況。同時，住房公積金管理中心應(yīng)當與其他單位加強合作，將公安局人口信息處和民政局提供的資料與申請者提供的資料進行對比，與不動產(chǎn)登記中心加強聯(lián)系，建立實時查詢反饋接口，查詢具體的房屋產(chǎn)權(quán)情況、申請人的婚姻情況、名下房產(chǎn)情況，對資料的真實性進行審查，降低申請人騙貸的可能性。

（三）明確貸中業(yè)務(wù)規(guī)程，避免操作風(fēng)險

審批環(huán)節(jié)是識別風(fēng)險和控制風(fēng)險的前提。住房公積金管理中心應(yīng)當建立完善的住房公積金貸款審批體系，對審批流程進行優(yōu)化。例如，設(shè)立初審、復(fù)審、終審三級審批制度，對流程中涉及的每個工作人員的審批范圍、職責、權(quán)限和責任進行明確，完善貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程。另外，實行不相容崗位分離制度，相鄰崗位不得由同一人員擔任，如負責前期面簽的人員不得承擔簽訂合同的職責，做到崗位之間互相牽制、互相監(jiān)督。優(yōu)化貸款操作系統(tǒng)的預(yù)警功能，對于相關(guān)參數(shù)，在程序中預(yù)先進行設(shè)定，如果有不符合條件的貸款進入審批流程，將會觸發(fā)系統(tǒng)，給出提示并終止業(yè)務(wù)流程，防止操作人員因舞弊或者疏忽而審批通過不合規(guī)的貸款。日常工作中加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在新政策出臺以后，及時組織人員進行研討，制定出詳細可行的操作流程，確保工作人員對業(yè)務(wù)步驟和操作要點內(nèi)化于心，避免因操作失誤使公積金管理中心在貸款發(fā)生風(fēng)險時處于被動境地。

（四）加強貸后管理，規(guī)范貸后催收流程

在貸后管理中，應(yīng)將住房公積金貸款回收方式設(shè)定為自動扣款模式，由住房公積金管理中心每日向合作委托貸款銀行發(fā)送貸款扣款指令，同時自動通過住建部結(jié)算平臺進行結(jié)算并入賬，減小人為操作誤差，提高資金劃轉(zhuǎn)效率，避免貸款資金回收不及時帶來的風(fēng)險。貸款操作系統(tǒng)應(yīng)設(shè)定每日自動統(tǒng)計貸款逾期情況的功能，列示新增逾期貸款的筆數(shù)、借款人信息、時間和金額，建立催收模塊，記錄催收情況和進度，進行預(yù)警提示和跟蹤管理。分析逾期產(chǎn)生的原因，安排專人進行電話催收，若無法聯(lián)系上逾期借款人，應(yīng)制作逾期貸款催收通知書，進行上門催收，并將逾期貸款催收單送達借款人；與逾期借款人進行面談，講明利害關(guān)系，對有意愿配合還款的借款人要盡可能創(chuàng)造還款條件，及時收回拖欠貸款，對于多次催收仍拒不還款的借款人，必要時聯(lián)系其工作單位做思想工作，如果仍不能達到回收貸款的目的，可以向人民法院提起訴訟，通過法律途徑解決。

（五）加強擔保管理，避免抵押風(fēng)險

住房公積金貸款中，商品房貸款和二手房貸款在對抵押物的管理方面不盡相同。對于二手房貸款，需要借款人去房地產(chǎn)交易中心辦理正式抵押手續(xù)，并將相關(guān)材料交至住房公積金管理中心進行抵押登記后，才可準予發(fā)放貸款；對于商品房貸款，在前期準入過程中要時刻關(guān)注樓盤建設(shè)情況、工程進度有無嚴重延誤以及開發(fā)商營運風(fēng)險有無明顯增加，防范因開發(fā)商造成的借款人斷貸風(fēng)險。此外，住房公積金管理中心應(yīng)該妥善保管抵押物他項權(quán)證，為其設(shè)立專門的抵押解押登記目錄，出證進證都要做好詳細登記，避免因資料保管不善造成無法實現(xiàn)債權(quán)的情況發(fā)生。安排專人負責建立落實抵押權(quán)樓盤項目臺賬，對于尚未落實抵押權(quán)的樓盤重點關(guān)注，定期詢問其辦證進度，對達到辦證條件的樓盤及時辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，以免出現(xiàn)存在其他債務(wù)糾紛的借款人的債權(quán)人先于住房公積金管理中心申請法院對房屋強制執(zhí)行的情況[3]。

（六）促進信息共享，提高違約成本

大數(shù)據(jù)時代來臨，信息傳遞效率提高，個人信息造假在數(shù)據(jù)互聯(lián)互通的環(huán)境下無所遁形。住房公積金管理中心要提高運用信息化工具的能力，還要進一步加強與公安、民政、房地產(chǎn)交易中心以及銀行的交流合作，拓展信息共享渠道，改進已有的共享端口，促使信息傳遞，使數(shù)據(jù)傳遞更加及時、高效。加強和中國人民銀行征信管理部門的合作，將借款人逾期情況及時上報，并通過個人信用報告予以展示，強化失信行為懲戒，提高違約成本，使還款人增強按時還款的意識[4]。此外，借款人往往在不同的公積金管理中心都存在繳存記錄，將這些記錄進行相互對照、印證，也是防范住房公積金貸款風(fēng)險的重要手段，因此，住房公積金系統(tǒng)內(nèi)部各中心要加強合作交流，通過異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺上傳借款人公積金貸款次數(shù)、逾期情況和繳存記錄。如果借款人工作地發(fā)生變化，可通過異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺將公積金從原繳存中心轉(zhuǎn)移至現(xiàn)繳存中心，若在現(xiàn)公積金繳存中心申請貸款，系統(tǒng)會實時調(diào)用異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺的信息并顯示在貸款管理系統(tǒng)中，如果存在逾期、騙提騙貸和欠繳等信用不良的情況，現(xiàn)公積金繳存中心要考慮向其發(fā)放貸款的風(fēng)險，相應(yīng)地提高其首付比例，降低其貸款額度，提高貸款利率，必要時進行拒貸。

（七）加強稽核，減少貸款風(fēng)險

住房公積金管理中心要發(fā)揮專門的稽核作用，負責常態(tài)化稽核中心的核心業(yè)務(wù)，每年制定出詳細的稽核工作計劃內(nèi)容清單，對風(fēng)險高發(fā)領(lǐng)域給予更多的關(guān)注，目標清晰，突出重點，對公積金貸款業(yè)務(wù)實行跟蹤稽核，及時發(fā)現(xiàn)問題并進行整改；如果稽核內(nèi)容涉及工作人員的非專業(yè)領(lǐng)域，必要時應(yīng)該聘請外部專家提供技術(shù)指導(dǎo)和支持，保證風(fēng)險管理過程足夠合理和科學(xué)，最大限度降低貸款風(fēng)險發(fā)生的可能性[5]。住房公積金管理中心貸款部門在日常工作中如有發(fā)現(xiàn)騙貸行為等高風(fēng)險問題，應(yīng)及時協(xié)同稽核部門進行處理，稽核部門應(yīng)該嚴肅對待，承擔起防控風(fēng)險的責任，進行翔實的調(diào)查，涉及違法行為的，應(yīng)及時移交給司法部門?；瞬块T應(yīng)該建立風(fēng)險防控工作記錄，對已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險點進行歸納總結(jié)，聯(lián)系各部門共同處理，將住房公積金貸款風(fēng)險控制在低水平。

四、結(jié)語

住房公積金制度是我國一項社會性、互助性、政策性的住房社會保障制度，是社會保障體系的重要組成部分，也是國家提供給人民的一項福利，在某種程度上能減輕人們的購房壓力。為了全力保障和改善民生，推進惠民政策，住房公積金管理中心需要對住房公積金貸款風(fēng)險進行識別和防控，進一步減少住房公積金貸款面臨的風(fēng)險。這就需要住房公積金管理中心在思想上重視住房公積金風(fēng)險管理工作，結(jié)合實際情況，建立風(fēng)險管理體系，從根本上減少貸款風(fēng)險問題，保證住房公積金事業(yè)長遠發(fā)展。