測繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的實(shí)踐研究

欒志杰

(甘肅省水利水電工程局有限責(zé)任公司，甘肅 蘭州 730046)

房地產(chǎn)關(guān)系民生民計，是國家重點(diǎn)行業(yè)，其在發(fā)展過程中不斷完善、優(yōu)化，創(chuàng)新模式提高工程作業(yè)規(guī)范性，為人們創(chuàng)造更加舒適的人居環(huán)境。測繪是一項較強(qiáng)的服務(wù)性技術(shù)，其中包含了多項內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著直接影響，新技術(shù)的應(yīng)用可有效提高測繪精確性、有效性、時效性，需要房地產(chǎn)企業(yè)加以合理化應(yīng)用。因此，聯(lián)系實(shí)際分析測繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用實(shí)踐具有現(xiàn)實(shí)意義，對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有著積極作用。

1 房地產(chǎn)測繪概述

1.1 測繪內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)中測繪技術(shù)貫穿全過程，其測繪內(nèi)容主要包括幾個方面：1)初始階段，此時為更好的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，地形測繪是主要內(nèi)容，根據(jù)測繪結(jié)果對未來的發(fā)展進(jìn)行明確規(guī)劃，再向市規(guī)劃辦報批，要求測繪時必須保證所有結(jié)果精準(zhǔn)，科學(xué)選擇比例尺防止結(jié)果偏差影響審批；2)建筑用地測量，在建設(shè)用地許可證下發(fā)以后，開發(fā)商需要以數(shù)據(jù)為依據(jù)，對建設(shè)用地的現(xiàn)場情況進(jìn)行測量測繪，圖解、文字、數(shù)量、質(zhì)量等為主要形式生成圖表或模型，作為開發(fā)依據(jù)[1]。另外，建筑周圍的用地屬性、農(nóng)田、水污染防治、道路交通、管網(wǎng)線路等，也必須作為重點(diǎn)測繪與考察對象，規(guī)避客觀因素可能對測繪結(jié)果產(chǎn)生的影響，從而保證結(jié)果達(dá)標(biāo)且符合有關(guān)部門要求；3)在房地產(chǎn)工程的個別項目或施工環(huán)節(jié)，現(xiàn)場平整、道路、管道等位置也需要通過測繪技術(shù)獲取數(shù)據(jù)與結(jié)果，若無法滿足工程規(guī)劃要求還需及時提交修改結(jié)果并糾正，以建筑實(shí)際面積為主繪制平面圖，為后續(xù)房屋建筑銷售做好充分準(zhǔn)備工作。

1.2 測繪特征

就目前房地產(chǎn)測繪的實(shí)際情況來看，主要具有幾個顯著特征：1)復(fù)測周期短，房地產(chǎn)行業(yè)的建筑變化頻率較高，土地權(quán)益也會隨著時間推移有所改變，因此復(fù)測必不可少，要求復(fù)測結(jié)果必須始終與實(shí)際情況保持一致，通過持續(xù)的復(fù)測、補(bǔ)測修正數(shù)據(jù)，確保房地產(chǎn)測繪結(jié)果精準(zhǔn)性；2)人員素質(zhì)高，房地產(chǎn)測繪內(nèi)容較多、類型復(fù)雜，對數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性、時效性有著較高要求，要求測繪人員本身必須具備較高的專業(yè)素養(yǎng)與技術(shù)水平，才能較好掌握測繪技術(shù)，按照測繪要求、規(guī)范完成標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，掌握儀器設(shè)備的正確使用方法，防止在工作過程中因個人因素影響測繪結(jié)果精準(zhǔn)性[2]。此外，測繪人員自身還必須了解有關(guān)房地產(chǎn)的法律條文，確保自身合法權(quán)益不受侵犯，可見房地產(chǎn)測繪對于人員自身的綜合素質(zhì)有著較高要求；3)測繪難度大，就房地產(chǎn)測繪工作而言可分為地質(zhì)、工程測量兩個部分，內(nèi)容復(fù)雜，包含位置、數(shù)量、用途等，尤其是對于一些涉及拆遷、產(chǎn)權(quán)等的房屋建筑，必須保證測繪結(jié)果精準(zhǔn)、操作細(xì)致，防止糾紛問題產(chǎn)生；4)比例尺較大，房地產(chǎn)測繪需要使用較大的比例尺，但在比例尺較大的情況下測繪精度往往難以保證，如何較好應(yīng)對這種沖突問題，在大比例尺條件下提高測繪精度，成為測繪人員所必須考慮的重要問題，同時也需要技術(shù)人員規(guī)范操作，依托先進(jìn)測繪技術(shù)提高測繪精度，為房地產(chǎn)發(fā)展提供精準(zhǔn)數(shù)據(jù)。

2 測繪新技術(shù)在測繪中的應(yīng)用價值

2.1 提高房地產(chǎn)測繪精確性

測繪新技術(shù)通常是基于新科技發(fā)展起來的，在具體實(shí)踐中利用了GPS、互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化技術(shù)等，通過這種方式實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)測量[3]。在以往的測繪工作中，人工測量為主要模式，導(dǎo)致測繪結(jié)果容易受到人員自身專業(yè)素養(yǎng)與能力影響，而先進(jìn)技術(shù)與設(shè)備的應(yīng)用簡化了操作流程，只需要嚴(yán)格按照測繪計劃完成自身工作就能獲得較為精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，降低了人為因素可能對測繪結(jié)果產(chǎn)生的負(fù)面影響?？梢姡瑴y繪新技術(shù)的應(yīng)用能夠極大程度上提高房地產(chǎn)測繪的精度，防止不精準(zhǔn)數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)工程建設(shè)、銷售等帶來阻礙。

2.2 提高房地產(chǎn)測繪有效性

近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房屋數(shù)量不斷增多，測繪需求量明顯增加，若仍然以傳統(tǒng)技術(shù)手段完成測繪，則會消耗較多時間，且難以應(yīng)對大量測繪需求。這也就要求測繪單位必須在保證精度的基礎(chǔ)上提高測量速度，而測繪新技術(shù)的應(yīng)用不僅能夠提高測量精度還縮短了測繪時間，即在有限的時間內(nèi)能夠精準(zhǔn)測量出更多房屋建筑數(shù)據(jù)，極大程度上改變了傳統(tǒng)測繪模式，降低工作強(qiáng)度的同時提高工作質(zhì)量、測繪效率[4]。

2.3 提高房地產(chǎn)測繪時效性

房地產(chǎn)測繪包含了從房地產(chǎn)前期初始階段，再到建筑用地測量、后續(xù)房屋建筑測量等全向內(nèi)容，多且復(fù)雜，且涉及方面有所差別。在這樣的情況下，測繪時效性必須得到較好保證。測繪新技術(shù)中運(yùn)用了信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了多種科技相互融合，可實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)的實(shí)時、動態(tài)測量，直接傳輸至計算機(jī)中進(jìn)行計算、比對，再進(jìn)行分析反饋，這種測繪時效性將成為房地產(chǎn)建設(shè)的重要數(shù)據(jù)依據(jù)，為房地產(chǎn)建設(shè)提供保障。尤其是現(xiàn)下房地產(chǎn)規(guī)模、房地產(chǎn)變動速度加快的時代背景下，測繪新技術(shù)的應(yīng)用可以在相同時間內(nèi)完成更多測繪任務(wù)，對于行業(yè)發(fā)展而言也起著較好的推動作用。

3 測繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用實(shí)踐

3.1 全站儀技術(shù)

在以往的房地產(chǎn)測繪中，技術(shù)人員所使用的測量工具與設(shè)備較為簡單，但隨著時代發(fā)展，測繪精度、測繪速度等均有了較高要求。尤其是對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，測繪精確性直接關(guān)乎其日后發(fā)展，傳統(tǒng)測繪模式、設(shè)備難以達(dá)到較好效果。全站儀的出現(xiàn)，改變了以往的測繪測量狀態(tài)，作為一種電子、機(jī)械、光學(xué)儀器中一種高科技測量裝置，操作便利、功能多樣且強(qiáng)大，比如全站儀在工程水平角、距離測量中就能夠發(fā)揮重要作用，測得的數(shù)據(jù)結(jié)果在分析后會有效存儲。實(shí)際房地產(chǎn)測繪中，全站儀的功能性更為強(qiáng)大，可以電子文件輸入測繪數(shù)據(jù)，提高傳輸效率，這種“傳輸屬性”不僅可以有效提高測量效率，還能提高測繪精度[5]。在此基礎(chǔ)上全站儀還能動態(tài)更新數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)實(shí)時測量以保證時效性，再與設(shè)計數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，在不需要移動全站儀的情況下就能夠?qū)崿F(xiàn)，具有極高的自動化水平，計算結(jié)果更加精準(zhǔn)，同時簡化操作流程，減輕工作量，人為因素產(chǎn)生的誤差問題能夠得到有效解決，是現(xiàn)代房地產(chǎn)測繪中的常見設(shè)備，也是較為主要的方法，為測繪工作有序展開創(chuàng)造良好條件。另外，全站儀測繪技術(shù)還允許在單個位置進(jìn)行地圖測繪，具有較為廣闊的應(yīng)用前景與潛力挖掘價值。在省級黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位(共1206家)不動產(chǎn)測繪，就利用到了全站儀、電子平板、電子記簿等設(shè)備進(jìn)行全野外數(shù)據(jù)采集。通過成圖軟件內(nèi)業(yè)編輯，生成圖形數(shù)據(jù)文件；經(jīng)檢查修改，準(zhǔn)確無誤后可通過繪圖儀繪出所需成圖比例尺的房產(chǎn)圖。由于全站儀本身就具有較高的精確度，是先進(jìn)儀器設(shè)備的代表，因此通過全站儀獲取的數(shù)據(jù)具有參考價值，為該房地產(chǎn)測繪項目提供了較為精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)參考。

3.2 坐標(biāo)解析測量技術(shù)

房地產(chǎn)測繪中，房屋面積、建筑面積、物業(yè)面積和項目使用面積、占用面積是較為主要的測量內(nèi)容，要求必須采用高精度測繪技術(shù)進(jìn)行，保證房屋面積測量準(zhǔn)確。坐標(biāo)解析測量，能測得物體上目標(biāo)點(diǎn)或離散點(diǎn)在某一坐標(biāo)系下坐標(biāo)的測量稱為坐標(biāo)測量，其中所應(yīng)用到的技術(shù)多種多樣，激光掃描、極坐標(biāo)法、自由設(shè)站法、激光掃描測量等，均是較為有效的技術(shù)手段，通過采用科學(xué)、信息化設(shè)備獲得準(zhǔn)確的坐標(biāo)再進(jìn)行解析，形成數(shù)據(jù)、圖紙等資料，獲取精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)依據(jù)[6]。以激光掃描測量為例，該種技術(shù)手段將空間數(shù)據(jù)信息處理的全過程進(jìn)行綜合，完善采集方式，數(shù)據(jù)處理中心、數(shù)碼相機(jī)、電源、三維激光掃描儀是較為主要的構(gòu)成部分。激光脈沖發(fā)射后反光鏡會飛速旋轉(zhuǎn)，依照固定次序掃描目標(biāo)區(qū)域，根據(jù)激光激光往返時間、編碼器測量的脈沖角度等數(shù)據(jù)，制定三維坐標(biāo)，再以解析軟件處理數(shù)據(jù)信息后建模。在房地產(chǎn)測繪中，激光掃描測量的應(yīng)用具有明顯優(yōu)勢，在掃描站點(diǎn)時就能夠確定最佳掃描位置，確保掃描結(jié)果的精準(zhǔn)性，在具體實(shí)踐中技術(shù)人員只需要將儀器設(shè)備科學(xué)設(shè)置，不需要進(jìn)行定向處理，從而有效節(jié)約測繪時間，極大程度上提高測繪效率。

3.3 RTK測繪技術(shù)

RTK測繪是一種實(shí)時差分定位是一種能夠在野外實(shí)時得到厘米級定位精度的測量方法，它的出現(xiàn)極大地提高了野外作業(yè)效率，是一種較為有效的測繪手段。在實(shí)際應(yīng)用中，運(yùn)用到了以載波相位觀測為依據(jù)的實(shí)時差分GPS技術(shù)，由基準(zhǔn)站接收機(jī)、數(shù)據(jù)鏈、流動站接收機(jī)三部分組成?；鶞?zhǔn)站上會安裝1臺接收機(jī)作為參考基站，連續(xù)觀測衛(wèi)星并以無線電設(shè)備將觀測數(shù)據(jù)、測站信息進(jìn)行傳輸，所有實(shí)時信息、數(shù)據(jù)將會被發(fā)送給流動站，GPS接收機(jī)在接收GPS衛(wèi)星信號的同時也會通過無線接收設(shè)備接收基準(zhǔn)站傳輸?shù)臄?shù)據(jù)，再根據(jù)相對定位原理，計算流動站的三維坐標(biāo)、精度，最終獲得較為準(zhǔn)確的平面坐標(biāo)與海拔，其原理大致如圖1所示。

以省級黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位(共1206家)不動產(chǎn)測繪為例，根據(jù)項目工作各階段對軟硬件的需求，合理配置軟硬件設(shè)備。在硬件方面，優(yōu)先選擇高性能的硬件配置；軟件方面，選擇能夠滿足作業(yè)質(zhì)量要求并且穩(wěn)定性、可靠性及兼容性高的相關(guān)專業(yè)軟件，保證和蘭州市房管局對接，保證本項目快速高效的運(yùn)轉(zhuǎn)。在測繪過程中，就運(yùn)用了RTK測繪技術(shù)，在正式開始測量前，應(yīng)對時間系統(tǒng)進(jìn)行確定，宜采用協(xié)調(diào)世界時(UCT)。當(dāng)采用北京標(biāo)準(zhǔn)時間(BCT)時，應(yīng)考慮時區(qū)差與UCT轉(zhuǎn)換。具體測繪過程如下：1)RTK控制測量前，應(yīng)根據(jù)本測區(qū)任務(wù)需要，根據(jù)已知點(diǎn)、本次控制測量各級控制點(diǎn)、甘肅省測繪局GNSS基站坐標(biāo)系統(tǒng)，求出轉(zhuǎn)換參數(shù)；2)RTK圖根控制測量，觀測的每個圖根點(diǎn)觀測次數(shù)不少于3次，且應(yīng)有一個以上方向通視；3)圖根點(diǎn)標(biāo)志宜采用木樁、鐵釘；4)RTK測量所得出的土根控制點(diǎn)成果，內(nèi)業(yè)質(zhì)量檢查、總點(diǎn)數(shù)不得少于10%的外業(yè)檢測，采用與測量方式等級相對應(yīng)的GPS快速進(jìn)行靜態(tài)定位，獲取準(zhǔn)確的坐標(biāo)系數(shù)，再錄用全站儀測量邊長、角度，在測區(qū)內(nèi)均勻分布檢測點(diǎn)。測繪流程如圖1所示。

圖1 RTK測繪技術(shù)流程圖

3.4 數(shù)字化成圖技術(shù)

在房地產(chǎn)測繪中“幢”是較為基礎(chǔ)的測繪單位，而后利用計算機(jī)進(jìn)行輔助功能完成測繪全過程。為提高精準(zhǔn)性，滿足測繪的大比例尺要求，可充分利用地面數(shù)字測圖技術(shù)來達(dá)成高質(zhì)量測繪目標(biāo)，借此獲得高精度數(shù)字地圖，另外還可以結(jié)合其他相關(guān)測量方法提高精度，保證房產(chǎn)重要特征、附近控制點(diǎn)精度可控制在5cm內(nèi)。然后通過對測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，形成系統(tǒng)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)圖形，再以交換文件制作可視化圖形，實(shí)現(xiàn)數(shù)字到圖形的有效轉(zhuǎn)化，再利用投影技術(shù)將生成的圖紙投影到屏幕上，將圖像具體呈現(xiàn)出來，對圖像中的實(shí)物位置進(jìn)行清晰呈現(xiàn)。依托數(shù)字技術(shù)處理原始地圖后，不同的地形圖會被分類存儲與使用，為計算機(jī)、設(shè)備、掃描儀等的應(yīng)用帶來較大便利。與傳統(tǒng)測繪技術(shù)不同，數(shù)字化程度既能夠保證精準(zhǔn)性，又能夠提高數(shù)據(jù)結(jié)果獲取速度，優(yōu)勢較為明顯。目前，常見的輸入方式主要以掃描、手動兩種。通常情況下會選擇兩種方式相結(jié)合。這是由于掃描輸入設(shè)備雖然能夠快速輸入數(shù)據(jù)與內(nèi)容，但在數(shù)字化處理過程中容易產(chǎn)生誤差，導(dǎo)致原始地圖的精準(zhǔn)性無法滿足需求，因此需要手動數(shù)字輸入設(shè)備進(jìn)行補(bǔ)充，以修正問題，提高精度。在省級黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位(共1206家)不動產(chǎn)測繪中運(yùn)用的CAD制圖軟件cass9.1、CAD2010、2012等，就是數(shù)字化成圖技術(shù)的典型代表，其應(yīng)用不僅可以提高測繪效率，還能實(shí)現(xiàn)數(shù)字到圖像的轉(zhuǎn)變，便于數(shù)據(jù)比對、分析，處理因數(shù)據(jù)偏差所引起的一系列問題，保證測繪精度，促進(jìn)房地產(chǎn)工程進(jìn)行。

4 結(jié)語

綜上所述，隨著我國建筑事業(yè)快速發(fā)展，人們對房屋建筑類型的多樣化需求明顯增加，測繪能夠保證測量精準(zhǔn)性，對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起著較好的促進(jìn)作用。目前，測繪技術(shù)逐步更新，其中應(yīng)用較為普遍的是全站儀測繪技術(shù)、坐標(biāo)解析測量技術(shù)、RTK測繪技術(shù)、數(shù)字化成圖技術(shù)，依托互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)造能夠動態(tài)反饋實(shí)時數(shù)據(jù)信息的測繪體系，全面提高房地產(chǎn)測繪的精確性、有效性、時效性，具有廣闊的應(yīng)用前景。