銀行涉房資產(chǎn)風(fēng)險放緩

文頤

11月17日，金融機構(gòu)座談會提出了房地產(chǎn)貸款“三個不低于”，即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。隨后，央行上?？偛康嚷?lián)合召開金融機構(gòu)座談會，要求落實好房地產(chǎn)“金融16條”，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。

若“三個不低于”政策落地，有望緩解房企現(xiàn)金流壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；疊加需求端放松政策，中長期看房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險或?qū)⑵椒€(wěn)化解，有助于銀行資產(chǎn)質(zhì)量改善。在當(dāng)前政策化險有托底、規(guī)模增長有支撐、息差進(jìn)一步下行空間有限的局面下，上市銀行有望維持盈利正增長的穩(wěn)健基本面情況。

11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，本次會議重在學(xué)習(xí)和落實10月底中央金融工作會議精神，主要圍繞信貸、房地產(chǎn)、城投化債等熱點話題展開，對于年末及2024年的金融資源擺布具有一定指導(dǎo)意義。此次會議規(guī)格較高，參會機構(gòu)包含監(jiān)管機構(gòu)、銀行、AMC和證券公司等多方金融系統(tǒng)參與者。

在信貸投放方面，強調(diào)信貸均衡投放，兼顧年末與“開門紅”。在總量上，與三季度貨幣政策例會一脈相承，重提“落實好跨周期和逆周期調(diào)節(jié)”，強調(diào)信貸均衡投放，統(tǒng)籌考慮2023年后兩個月和2024年開年的信貸投放，以信貸增長的穩(wěn)定性促進(jìn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長。10月信貸總量與預(yù)期持平，但結(jié)構(gòu)上中長貸較弱，信貸總量的持續(xù)性或有不足。開源證券梳理發(fā)現(xiàn)，歷史上央行牽頭的信貸相關(guān)座談會召開次月，社融及人民幣貸款總量大多有超預(yù)期表現(xiàn)。

在結(jié)構(gòu)上，本次座談會重提“盤活存量金融資源”，或鼓勵銀行等金融機構(gòu)采用ABS、不良貸款核銷等方式盤活存量信貸資產(chǎn)，有望以此拉動中長貸的增長。與8月18日的電視會議的提法一致，本次會議重提“增強金融支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性”，意在重申對銀行合理利潤的呵護。根據(jù)測算，2023年前三季度上市銀行凈息差均值為1.8%，已觸及EPA該項目滿分標(biāo)準(zhǔn)，息差管理壓力較大，預(yù)計存款掛牌利率仍有下調(diào)空間，但下調(diào)時機仍在醞釀，最快年內(nèi)或?qū)⒙涞亍?/p>

ZSLBi1vDieJaLgzoHKug+w==資料來源：iFind，東莞證券研究所

會議肯定了金融部門從供需兩端綜合施策，“三支箭”和按揭貸款優(yōu)化政策取得良好效果。結(jié)合近日召開的房企座談會，對于房地產(chǎn)風(fēng)險化解和高質(zhì)量發(fā)展的政策導(dǎo)向十分堅定，兼顧房地產(chǎn)的存量化險+增量重構(gòu)：一是重提“加大保交樓金融支持”，推動行業(yè)并購重組，或與近期個別房企出險有關(guān)；二是強調(diào)推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。目前，房企出險接近尾聲，多數(shù)銀行對于地產(chǎn)敞口已計提較為充足的撥備，未來信貸資源或更多向保障性住房、租賃房等方向傾斜。

在城投化債方面，明確化債模式，要求“化解存量+嚴(yán)控增量”。明確引導(dǎo)金融機構(gòu)與融資平臺開展平等協(xié)商，通過展期、借新還舊、置換等方式以時間換空間，實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)，市場對銀行城投風(fēng)險敞口的擔(dān)憂有望進(jìn)一步緩解。此外，會議明確提出“配合地方政府穩(wěn)妥化解存量、嚴(yán)格控制新增”，預(yù)計銀行的城投敞口繼續(xù)保持平穩(wěn)壓降態(tài)勢。

資料來源：iFind，東莞證券研究所

會議明確支持房地產(chǎn)和融資平臺兩大行業(yè)的風(fēng)險化解，注重信貸投放的穩(wěn)定性，政策導(dǎo)向明確，由此可見，未來房地產(chǎn)金融政策力度有望加強。

據(jù)報道，此次會議監(jiān)管部門討論了多項房地產(chǎn)金融放松政策：一是監(jiān)管機構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商白名單，擬將范圍由年初具有系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企擴大至 50 家國有和民營房企，并提供包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持；二是“三個不低于”，即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速、對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速、對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速；三是提出將修改開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、個人住房貸款辦法等。

優(yōu)化房地產(chǎn)貸款集中度政策，加大對非國有房企支持力度。2020年12月，央行和原銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機構(gòu)類型，分檔對房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比進(jìn)行限制，并設(shè)置 2-4年過渡期。此后，銀行主動做出信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，銀行類資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資節(jié)奏持續(xù)放緩。

根據(jù)信達(dá)證券的測算，截至2023年6月末，上市銀行大多調(diào)整到位，僅5家仍超出限制。 本次“三個不低于”對各家銀行房地產(chǎn)貸款增速和非國有房企涉房貸款增速提出要求，從政策方向上看是對集中度政策的放松和優(yōu)化。同時，不同于此前僅明確總體比例限制，本次明確了對非國有房企涉房貸款的增速要求，加大了對非國有房企的支持力度。對銀行而言，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；從長期來看，有利于改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量。

銀行股低估值高股息特征鮮明，收益相對穩(wěn)定，在四季度業(yè)績空窗期往往更容易出現(xiàn)超額收益，而且，歷史上銀行股行情往往啟動于預(yù)期修復(fù)的拐點，從當(dāng)前時點看，政策面利好持續(xù)落地，政策加碼有望扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟預(yù)期，利好銀行基本面修復(fù)；美聯(lián)儲加息臨近尾聲、中國推動中長期資金入市、銀行股倉位低且防御性高，獲得資金增配可期；息差壓力和風(fēng)險擾動在估值中已有體現(xiàn)，銀行板塊攻守兼?zhèn)洌邆漭^好的配置價值。

中央金融工作會議指出，防范化解風(fēng)險是今后金融工作的重點，而房地產(chǎn)金融風(fēng)險是其一個重要領(lǐng)域，對銀行業(yè)經(jīng)營發(fā)展有顯著影響。東海證券基于此前的全面梳理，更新了金融支持房地產(chǎn)16條頒布實施以來房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資規(guī)模、銀行涉房資產(chǎn)規(guī)模與風(fēng)險狀況。

金融支持房地產(chǎn)16條頒布實施以來，大中型銀行對示范開發(fā)商支持力度較大，房地產(chǎn)對公貸款有所增長。雖然限售大范圍放松，但受需求不足與提前還款影響，個人住房貸款有所減少。測算結(jié)果顯示，上市銀行持有房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模有所下降。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，開發(fā)商流動性壓力持續(xù)存在，對公房地產(chǎn)貸款不良率明顯上升；此外，生成端壓力上升，規(guī)模增長緩慢致分母端稀釋效應(yīng)下降，個人住房貸款不良率也有所上升。從節(jié)奏上看，2022年，上市銀行涉房資產(chǎn)不良率上升斜率較大，2023年以來明顯放緩。銀行業(yè)經(jīng)營受到的影響出現(xiàn)分化，涉房資產(chǎn)占比低、不良確認(rèn)力度大的銀行有望實現(xiàn)較快規(guī)模增長與較早風(fēng)險出清。

在房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資方面，對公房地產(chǎn)貸款有所增長，個人住房貸款下降。測算至2023年9月末，房地產(chǎn)行業(yè)從金融機構(gòu)獲得的債權(quán)融資規(guī)模為58.2萬億元，與上次跟蹤時（截至2022年9月30日）相比，下降4920億元。

從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款受政策支持增加5000億元，海外債（按匯率轉(zhuǎn)換為人民幣計價）增加1270.29億元，增量主要來自2023年第一季度；因提前還款與居民住房需求變?nèi)?，個人住房貸款減少4900億元；其他融資受監(jiān)管或市場因素影響也有所減少，其中，投向房地產(chǎn)資金信托減少2318億元，MBS減少2919億元，其他對公房地產(chǎn)貸款減少1100億元。

在上市銀行涉及房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模方面，對公房地產(chǎn)貸款增加，投資與表外下降。5家樣本股份制銀行涉房資產(chǎn)中，對公房地產(chǎn)貸款規(guī)模略有增長，其他承擔(dān)信用風(fēng)險的資產(chǎn)（主要包括表內(nèi)非標(biāo)+債券投資、表外承諾）以及不承擔(dān)信用風(fēng)險的資產(chǎn)（主要包括主承銷債券、理財資金投資、代銷信托產(chǎn)品及私募債等）規(guī)模有所下降。

測算2023年6月末上市銀行涉及房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模約為47.65萬億元，較2022年6月末下降7600億元，約為貸款總額的30.4%，下降4個百分點；其中，個人住房貸款為34.21萬億元，房地產(chǎn)對公貸款為8.47萬億元，貸款以外承擔(dān)信用風(fēng)險資產(chǎn)為2.33萬億元，不承擔(dān)信用風(fēng)險資產(chǎn)為2.64萬億元，分別下降124億元、增加5100億元、下降1700億元、下降10900億元。

在房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量方面，2022年不良貸款率上升幅度較大，2023年則明顯放緩。在持續(xù)存在流動性壓力的背景下，開發(fā)商信用風(fēng)險繼續(xù)上升，測算19家樣本銀行對公房地產(chǎn)貸款加權(quán)平均不良貸款率從3.08%（2022年6月末）上升至4.28%（2023年6月末）；其中，國有大行對公房地產(chǎn)貸款不良貸款率由4.17%上升至5.76%。

2023年以來，房地產(chǎn)風(fēng)險上升節(jié)奏已明顯放緩，部分房地產(chǎn)資產(chǎn)占比較低及確認(rèn)力度較大的中小銀行有望率先實現(xiàn)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的出清。

從節(jié)奏上看，2022年住房銷售規(guī)模下降明顯，開發(fā)商流動性壓力集中凸顯，導(dǎo)致對公房地產(chǎn)貸款不良率快速上升；2023年以來，住房銷售降幅收窄，開發(fā)商信貸違約面積明顯收斂，不良斜率明顯放緩。部分銀行業(yè)績說明會反饋與數(shù)據(jù)表現(xiàn)一致，認(rèn)為現(xiàn)階段對公房地產(chǎn)不良生成明顯下降。

生成端壓力上升，同時規(guī)模增長緩慢致分母端稀釋效應(yīng)下降，個人住房貸款不良率也有所上升。測算19家樣本上市銀行個人住房貸款加權(quán)平均不良貸款率從0.34%（2022年6月末）上升至0.45%（2023年6月末）；其中，國有大行由0.3%上升至0.44%。節(jié)奏上與對公房地產(chǎn)不良貸款率相似，2022年下半年斜率較大，2023年上半年斜率明顯放緩。

2022年以來，信貸發(fā)力點主要在制造業(yè)、普惠及政府領(lǐng)域，這些領(lǐng)域信貸規(guī)模實現(xiàn)較快增長，而房地產(chǎn)行業(yè)信貸增長乏力。受此影響，房地產(chǎn)資產(chǎn)占比較高的股份制銀行與中西部中小銀行資產(chǎn)增速較慢，國有大行與經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)中小銀行規(guī)模增長較快。由此可見，銀行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增長出現(xiàn)明顯分化。

由于銷售回款主導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商融資周期，在銷售端持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商流動性仍面臨一定的壓力，銀行業(yè)涉房資產(chǎn)信用風(fēng)險壓力仍將存在。盡管如此，2023年以來房地產(chǎn)風(fēng)險上升節(jié)奏已經(jīng)明顯放緩，部分房地產(chǎn)資產(chǎn)占比較低以及確認(rèn)力度較大的中小銀行有望率先實現(xiàn)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的出清。基于此判斷，未來銀行資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣表現(xiàn)也會出現(xiàn)分化。

展望未來，壓制銀行板塊估值的因素有望逐步消融。第一，中央政治局釋放強烈的穩(wěn)增長信號，會議指出將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，積極擴大國內(nèi)需求，消費復(fù)蘇利于筑牢經(jīng)濟企穩(wěn)回升基礎(chǔ)，銀行業(yè)景氣度有望回升。第二，會議同時強調(diào)要適時調(diào)整優(yōu)化 房地產(chǎn)政策，有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險，有利于緩解市場對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂。第 三，中特估背景下，央企考核中新加入ROE 與營業(yè)現(xiàn)金比率等指標(biāo)，銀行板塊基本面穩(wěn)健，高分紅，低估值，安全邊際高，隨著經(jīng)濟企穩(wěn)修復(fù)，經(jīng)營質(zhì)效有望提升，中長期來看 ，ROE 具有繼續(xù)上行的潛質(zhì)，估值重塑空間大。