房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與管控措施研究

沈嬡媛

一、前言

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動性強(qiáng)，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的全局，而且關(guān)系到人們的安居樂業(yè)和社會的安定繁榮。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，要對會計核算與管控工作進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，全面提高會計核算工作的精準(zhǔn)性，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康運(yùn)營，加大會計核算管控工作力度，保障房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作效率，為為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供助力。鑒于此，文章從房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與管控工作特點(diǎn)進(jìn)行分析，結(jié)合相關(guān)工作的實踐價值，探究行之有效的會計核算與管控優(yōu)化對策[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與管控特點(diǎn)分析

（一）針對性強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與管控工作具有較強(qiáng)的針對性。究其原因，房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)周期相對較長，資金占用量較大，所以房地產(chǎn)銷售回款周期普遍較長。在此條件下進(jìn)行成本核算時，需要基于房地產(chǎn)建設(shè)期間項目論證、設(shè)計和土地使用權(quán)取得以及項目施工直至項目銷售等一系列流程中產(chǎn)生的成本消耗內(nèi)容進(jìn)行核算控制。在不同的房地產(chǎn)建設(shè)項目，具有明顯差異，在此條件下，房地產(chǎn)建設(shè)過程中的內(nèi)外條件也會存在諸多不同。為了有效保障會計核算及管控工作的準(zhǔn)確性，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算內(nèi)容進(jìn)行精準(zhǔn)控制是必要的工作內(nèi)容。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的會計項目核算針對性相對較強(qiáng)，在會計核算過程中，基于成本核算開展的工作針對性相對更強(qiáng)[2]。

（二）稅務(wù)核算復(fù)雜

在房地產(chǎn)項目建設(shè)期間，涉及較多稅務(wù)科目。具體來看，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行項目期間需要繳納契稅和印花稅以及增值稅和稅收附加等各類費(fèi)用，每一個稅種在繳納期間都具有相應(yīng)的計算依據(jù)。同時，稅收計算的基數(shù)和方法現(xiàn)在也存在較大差異。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)特點(diǎn)十分鮮明，各類稅務(wù)項目的計算和征納操作復(fù)雜性高。

（三）成本控制難度高

根據(jù)上文內(nèi)容可知，在房地產(chǎn)項目建設(shè)期間，房地產(chǎn)企業(yè)大量資金將會投入到項目規(guī)劃和建設(shè)工作當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取合理措施應(yīng)對資金占用比重較大的情況，以期維持企業(yè)內(nèi)部資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)，有效保障企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極拓展籌資途徑，在日常經(jīng)營期間，需要根據(jù)資金投入量較大的基本特點(diǎn)，對成本進(jìn)行控制。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會計核算時，可以遵循一般性原則，將部分資金占用成本計入項目開發(fā)成本科目當(dāng)中，借此有效控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，使會計核算工作能夠系統(tǒng)、有序推進(jìn)。

（四）納稅流程特殊性

為了體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在項目存續(xù)期內(nèi)能夠均衡納稅，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳稅款的管理制度應(yīng)運(yùn)而生。在房地產(chǎn)項目建設(shè)期間涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅大多采用預(yù)繳或先核定后清算的方式，從項目建設(shè)伊始分別繳納各項稅費(fèi)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)繳納從計提、申報到繳納的各個流程均與其他企業(yè)不同（見圖1）[3]。

圖1 納稅流程圖

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與管控實踐價值

（一）有助于提高財務(wù)管理水平

高效落實會計核算與管控工作，房地產(chǎn)企業(yè)能夠使自身會計核算管理機(jī)制逐步完善，與此同時，在高效的會計核算與管控工作支持下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理執(zhí)行效果也會實現(xiàn)向好發(fā)展。具體來看，在運(yùn)轉(zhuǎn)良好的會計核算管理機(jī)制促進(jìn)作用下，財務(wù)管理能夠獲得有利的執(zhí)行條件，長此以往，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理機(jī)制也會得到完善，財務(wù)人員的工作規(guī)范性將會越來越強(qiáng)。在會計核算與管控工作高效落實的背景下，財務(wù)人員能夠在工作中更加科學(xué)合理地進(jìn)行資金利用規(guī)劃，進(jìn)而有效提高資金利用率，避免了房地產(chǎn)項目建設(shè)期間因為投入資金量過大而引發(fā)的資金不足問題，同時，也能有效防范資金低效配置情況。隨著會計核算與管控措施順利落實，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平將會進(jìn)一步提升，由此，全面預(yù)算管理工作質(zhì)量能夠得到保障，財務(wù)管理工作效果能夠隨之得到改善[4]。

（二）有利于保障財務(wù)數(shù)據(jù)真實性

會計核算工作的內(nèi)容在于對基礎(chǔ)性會計數(shù)據(jù)報表和財會報表進(jìn)行整合處理，因此，房地產(chǎn)企業(yè)充分重視會計核算，有效加大會計核算管控力度，可以使各項財務(wù)數(shù)據(jù)信息的真實性和可用性得到保障，項目決策人員在工作期間能夠參照時效性更強(qiáng)、可用性更高的會計和財務(wù)數(shù)據(jù)作出科學(xué)決斷。

（三）有利于提升經(jīng)濟(jì)效益

隨著會計核算與管控措施實現(xiàn)全面升級并得到有效落實，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理目標(biāo)能夠順利完成，在會計核算與管控工作執(zhí)行期間，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭能力越來越強(qiáng)，在經(jīng)營期間面臨的經(jīng)營風(fēng)險得到有效防范，企業(yè)能夠更加積極有效地參與到市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)當(dāng)中，并充分發(fā)揮自身價值，為國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展貢獻(xiàn)重要力量。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與管控優(yōu)化措施

（一）改善項目稅收籌劃效果

土地增值稅屬于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營期間繳納的一項比較關(guān)鍵的稅種，在房地產(chǎn)項目開發(fā)期間，土地增值稅會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生較大影響。因此，在推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與管控優(yōu)化期間，應(yīng)該從土地增值稅的稅收籌劃角度出發(fā)，基于土地增值稅的具體計算方式和當(dāng)?shù)氐恼鞴苷?，對稅收進(jìn)行科學(xué)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項目建設(shè)開始階段做好初期的稅收籌劃工作，結(jié)合以往的工作經(jīng)驗和本次項目執(zhí)行實際內(nèi)容對成本預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行細(xì)致計算分析，并靈活利用各類成本核算分?jǐn)偡椒ㄟx取最優(yōu)稅收籌劃方案，為后續(xù)的會計核算和其他規(guī)劃工作打下良好基礎(chǔ)，在合法的情況下幫助企業(yè)爭取相對更低的項目總體稅負(fù)，有效改善稅收籌劃執(zhí)行效果，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到進(jìn)一步提升。

（二）合理設(shè)置會計核算科目

房地產(chǎn)市場瞬息萬變，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)對從立項到開工之間的各項工作進(jìn)行細(xì)致地規(guī)劃分析，并做出精準(zhǔn)的成本測算，為會計核算與管控工作提供有力參考?；诖?，在正式開展房地產(chǎn)項目建設(shè)工作之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要對會計核算科目進(jìn)行清晰籌劃，合理進(jìn)行會計核算科目的設(shè)置，事先明確成本核算對象，并根據(jù)稅收籌劃的實際需求進(jìn)行會計核算科目規(guī)劃，設(shè)置合理的會計核算科目體系，科學(xué)核算各類項目成本，確保項目執(zhí)行過程與預(yù)期規(guī)劃實現(xiàn)統(tǒng)一，避免后續(xù)會計核算及管控過程中出現(xiàn)賬目重新規(guī)劃調(diào)整的問題。

（三）參照準(zhǔn)則要求明確收入

在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與管控工作落實期間，財務(wù)人員應(yīng)遵循會計準(zhǔn)則要求，合理進(jìn)行收入確定。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時間點(diǎn)在竣工驗收階段，財務(wù)人員需要在將產(chǎn)品實際交付時，開始確認(rèn)收入。同時，確認(rèn)收入期間，財務(wù)人員還需要結(jié)合房地產(chǎn)商品特性對銷售款項進(jìn)行核算判斷，遵循實質(zhì)重于形式的基本原則確定收入，并從會計層面進(jìn)行收入差異調(diào)整。

（四）遵循配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本

在房地產(chǎn)項目建設(shè)開始之前，財務(wù)人員應(yīng)該科學(xué)進(jìn)行成本規(guī)劃，盡可能提高成本規(guī)劃方案的詳盡程度，以此有效推進(jìn)銷售收入實現(xiàn)期間的實際成本和預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)成本高效對接，避免二者之間出現(xiàn)偏離，將實際成本和預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)成本之間的差異有效控制在合理范圍內(nèi)。具體來看，會計核算人員應(yīng)該利用規(guī)劃成本預(yù)提計入，在實際工程結(jié)算任務(wù)全面完成的情況下，對項目建設(shè)期間產(chǎn)生的結(jié)算發(fā)票進(jìn)行統(tǒng)一整合，合理進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)、調(diào)整，有效提高成本核算的準(zhǔn)確性和可靠性，與此同時，根據(jù)收入成本的實際配比原則，精準(zhǔn)匹配成本與收入，為結(jié)算成本工作的高效落實提供有利條件。

（五）建立成本合約臺賬

為進(jìn)一步提高會計核算工作的準(zhǔn)確性，財務(wù)人員應(yīng)該從成本實際發(fā)生過程的控制入手，提高實際成本與預(yù)算成本之間的偏離可控性。在工作過程中，需要建立健全臺賬，利用臺賬對項目成本費(fèi)用開展實時監(jiān)控管理，有效強(qiáng)化成本核算及管控工作效力，有效降低工程施工期間存在的信息分散性，使成本費(fèi)用能夠得到妥善記錄，從而在根源上避免成本核算出現(xiàn)偏差。為提高會計核算質(zhì)量提供有效保障，為后續(xù)成本預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)工作夯實數(shù)據(jù)基礎(chǔ)[5]。

（六）優(yōu)化會計核算管理制度

完善的會計核算管理制度是會計核算與管控措施有效落實的基礎(chǔ)條件。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，根據(jù)會計核算管理的工作需要，制定科學(xué)合理的管理制度內(nèi)容，可以為會計核算工作質(zhì)量的提升增添助力。在優(yōu)化調(diào)整會計核算管理制度時，財務(wù)人員需要對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢進(jìn)行全面調(diào)研，進(jìn)而根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營現(xiàn)狀制定符合企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的會計核算管理制度。在設(shè)計管理制度內(nèi)容時，財務(wù)人員應(yīng)結(jié)合會計核算工作流程和管控目標(biāo)進(jìn)行內(nèi)容設(shè)置，在合理范圍內(nèi)簡化會計核算科目，全面提高會計核算管理制度內(nèi)容的有效性，以提高整體管理制度的完善程度，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與管控措施的切實落地提供基礎(chǔ)參考和有力支持。

（七）增強(qiáng)管控人員專業(yè)能力

房地產(chǎn)企業(yè)在提高會計核算與管控措施落實效果的同時，應(yīng)對會計核算人員的專業(yè)技能進(jìn)行考核，在明確各崗位人員的具體能力素質(zhì)水平前提下，建立健全人才培訓(xùn)機(jī)制，有效增強(qiáng)管控人員的專業(yè)能力，為各項核算及管控措施提供強(qiáng)有力的人力資源基礎(chǔ)。在人才培養(yǎng)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)會計核算工作流程加大思想教育和能力培訓(xùn)力度，在日常管理過程中，從管理會計發(fā)展方向出發(fā)，適當(dāng)增加培訓(xùn)機(jī)制建設(shè)投入，進(jìn)而為會計人員和管理人員提供更多學(xué)習(xí)成長機(jī)會。同時，建立一體化的會計核算管理體系，使財務(wù)人員能夠在一體化管理體系中積極有效地進(jìn)行經(jīng)驗交流，進(jìn)而從根源上提高會計核算管理人才的綜合能力素養(yǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（八）加大信息系統(tǒng)建設(shè)力度

在當(dāng)前時代發(fā)展背景下研究會計核算與管控措施優(yōu)化對策時，應(yīng)從信息系統(tǒng)的建設(shè)入手，與時俱進(jìn)地開展信息化建設(shè)工作，全面完善會計核算體系，搭建運(yùn)轉(zhuǎn)良好的信息系統(tǒng)，為會計核算提供信息化支持。在信息系統(tǒng)建設(shè)期間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重關(guān)注信息數(shù)據(jù)傳輸和共享模塊的設(shè)置，安排專人負(fù)責(zé)信息系統(tǒng)建設(shè)任務(wù)，有效利用信息化技術(shù)手段提高信息系統(tǒng)的性能水平。同時，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理與信息系統(tǒng)實現(xiàn)良好連接，進(jìn)而推動成本預(yù)算和預(yù)算執(zhí)行、銷售計劃實施和成果評估、財務(wù)支付和財務(wù)預(yù)結(jié)算等各項工作實現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，在最大限度上發(fā)揮信息技術(shù)的優(yōu)勢，建立完整的業(yè)務(wù)流程體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營和會計核算管控工作的高效實踐提供助力（見圖2）[6]。

圖2 信息系統(tǒng)基本結(jié)構(gòu)

（九）健全會計核算責(zé)任體系

在健全責(zé)任機(jī)制過程中需要秉承預(yù)防到位、機(jī)制自行運(yùn)轉(zhuǎn)的原則，在項目開發(fā)前，會計核算必須有明確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，核算內(nèi)容必須保證精細(xì)、精確、精準(zhǔn)。以企業(yè)多年來積累的人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用及其他間接費(fèi)用等資料為基礎(chǔ)，參考市場發(fā)展需求編制會計核算管控標(biāo)準(zhǔn)。在不斷完善會計核算管控規(guī)范基礎(chǔ)上，提高會計核算管控措施落實有效性，從而確定責(zé)任中心制度、明確責(zé)任范圍、完善責(zé)任體系。在推進(jìn)會計核算責(zé)任體系建設(shè)完善期間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)規(guī)范的會計管理制度，針對會計人員的實際工作設(shè)置相應(yīng)的管理辦法，確保財務(wù)部門各崗位人員能夠明確自身工作職責(zé)，并在會計核算與管控過程中提高崗位工作落實效率。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)從宏觀角度對會計崗位進(jìn)行科學(xué)劃分，在制定切實有效的崗位責(zé)任制管理辦法的前提下，推進(jìn)會計核算和管理控制崗位實現(xiàn)良好發(fā)展，進(jìn)而明確不同崗位的具體責(zé)任范圍，確保工作人員可以各司其職，有條不紊地執(zhí)行工作。

五、結(jié)語

綜上所述，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與管控工作進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新，保障企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定性，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用，為市場經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展和社會的繁榮穩(wěn)定保駕護(hù)航。房地產(chǎn)企業(yè)需要充分了解會計核算與管控工作特點(diǎn)，挖掘會計核算工作的潛在價值，分析具體的會計核算與管控實踐措施，進(jìn)而在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展期間，通過改善稅收籌劃效果、合理設(shè)置會計科目、健全會計核算管理制度等方式，促進(jìn)會計核算與管控工作質(zhì)量提升，有效發(fā)揮會計核算與管理控制的積極作用，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和高效管理落實打下良好基礎(chǔ)，進(jìn)而推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。