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    城市高質(zhì)量發(fā)展與房價的耦合協(xié)調(diào)關系研究
    ——基于35 個大中城市的實證分析

    2023-12-27 01:12:30王元棟
    重慶建筑 2023年12期
    關鍵詞:大中城市房價耦合

    王元棟

    (保利長大工程有限公司,廣東廣州 510630)

    0 引言

    黨的十九大明確提出,我國經(jīng)濟已由高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展階段,未來城市的發(fā)展重心將逐漸轉(zhuǎn)移到發(fā)展質(zhì)量上來。高質(zhì)量發(fā)展強調(diào)“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的新發(fā)展理念;從增長模式看,高質(zhì)量發(fā)展更注重質(zhì)量、效率的提升;從發(fā)展目標看,高質(zhì)量發(fā)展以提升人民生活水平和品質(zhì)為目的。高質(zhì)量發(fā)展水平作為城市發(fā)展的重要目標,對促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟穩(wěn)定,提升城市價值,進而對城市房地產(chǎn)價值具有促進作用[1-2]。但是,在城市高質(zhì)量發(fā)展的同時,會造成部分城市房價增長過快,進而造成人才流失,還會引發(fā)一系列的城市問題[3]。城市發(fā)展與城市房價如同一把天平,當城市發(fā)展速度快于城市房價增長速度,那么房產(chǎn)便不能體現(xiàn)其應有的價值,反過來,城市房價增長速度快于城市發(fā)展速度,則伴隨著房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。因此,如何促進城市高質(zhì)量發(fā)展和城市房價耦合協(xié)調(diào)發(fā)展,使城市房價與當前城市高質(zhì)量發(fā)展水平相適應,已成為當前政府部門和學術(shù)界關注的焦點之一。

    部分學者認為,城市高質(zhì)量發(fā)展通過促進城市公共服務的一體化,改善公共服務設施和人居環(huán)境,從而帶動房價大幅上漲[4]。此外,城市高質(zhì)量發(fā)展的紳士化效應也促進了城市房價的上漲[5]。城市高質(zhì)量發(fā)展也促進了生態(tài)環(huán)境品質(zhì)的改善和住房價格的提高,吸引高收入居民的同時也篩出低收入者,從而推動房價上漲[6-7]。然而,部分研究表明城市高質(zhì)量發(fā)展水平在未來的長期發(fā)展中可能導致正外部性消失或產(chǎn)生負外部性,從而對城市房價產(chǎn)生一定程度的負面影響[8]。另外,有的研究從城市房價的角度出發(fā),認為適當?shù)某鞘蟹績r能夠提高城市居民的幸福感,并且能有效地促進城市經(jīng)濟發(fā)展、吸引人才落戶,從而使城市高質(zhì)量發(fā)展水平逐步提升[9-10]。并且相關研究表明,城市房價高低并非城市高質(zhì)量發(fā)展失能與否的必然因素,這通常與城市基礎教育質(zhì)量和生態(tài)環(huán)境品質(zhì)有關,并且房價上漲往往會帶動經(jīng)濟活力,從而促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級[6,11-12]。現(xiàn)有研究主要探討了城市發(fā)展質(zhì)量與城市房價的關系,但相關討論還存在片面性,考慮因素不夠全面,鮮有對兩者耦合關系的深入研究。

    同時,以往研究很少以大中城市作為對象進行研究,35 個大中城市由4 個直轄市、26 個省會城市和5 個計劃單列市組成,是我國城市高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐和戰(zhàn)略要地,相比于其他城市具有更強的經(jīng)濟輻射和帶動作用。如何協(xié)調(diào)好大中城市發(fā)展質(zhì)量和房價之間的關系并使之與當前城市的發(fā)展水平和政策相適應,構(gòu)建合理有效的高質(zhì)量發(fā)展路徑也成為當前城市經(jīng)濟發(fā)展面臨的重要問題。基于此,本文對2005—2020 年35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價進行實證分析,在刻畫城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價時空演變規(guī)律的同時探究了兩者間存在的緊密聯(lián)系,并構(gòu)建了耦合協(xié)調(diào)度模型,為政府部門探索城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和實現(xiàn)城市房價良性發(fā)展的路徑提供理論依據(jù)和決策參考。

    1 研究方法與數(shù)據(jù)來源

    1.1 耦合協(xié)調(diào)評價模型建立

    借鑒物理學中的耦合模型揭示城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房價間的相互作用關系強弱,考慮到城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價的高低,引入耦合協(xié)調(diào)度模型,公式如下:

    式中,C 為系統(tǒng)耦合度;C1為城市高質(zhì)量發(fā)展水平(經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境和科技創(chuàng)新四個子系統(tǒng));C2為城市房價;T 為兩系統(tǒng)綜合評價指數(shù),α、β 為待定系數(shù),參考相關學者研究可賦值α=0.5,β=0.5。

    參考過去相關學者研究,將耦合協(xié)調(diào)度等級劃分為5 個等級(表1),然后按照C1和C2的對比關系,將每個等級劃分3 種類型。

    表1 城市高質(zhì)量發(fā)展C1 與城市房價C2 耦合協(xié)調(diào)程度的分類標準

    1.2 指標體系選擇

    通過上述文獻梳理,結(jié)合我國35 個大中城市特點,本研究在保證研究方法具有科學性、研究數(shù)據(jù)具有可得性、研究內(nèi)容具有針對性和研究結(jié)論具有可比性的基礎上,通過文獻頻度統(tǒng)計、可得性篩選、專家咨詢和多重共線性剔除(主成分分析法)的步驟,構(gòu)建四大類,共14 項二級指標的指標評價體系(表2)。

    表2 城市高質(zhì)量發(fā)展水平評價指標體系

    1.3 數(shù)據(jù)來源

    本研究數(shù)據(jù)由客觀數(shù)據(jù)和主觀數(shù)據(jù)兩部分組成,其中客觀數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》、各省統(tǒng)計公報、中指數(shù)據(jù)庫和克爾瑞數(shù)據(jù)庫,對于缺失的個別數(shù)據(jù),通過移動平均法予以估計。主觀數(shù)據(jù)采用問卷調(diào)查的方法收集,題目通過李克特量表打分,數(shù)據(jù)收集通過現(xiàn)場回收和問卷星調(diào)查完成。第一種方式采用現(xiàn)場回收,第二種方式是通過問卷星網(wǎng)站或電子郵件進行發(fā)放問卷。通過這兩種方式,共獲得有效問卷509 份,有效問卷比例大于92%,問卷有效比例較高,數(shù)據(jù)具有實際分析意義(表3)。時間斷面主要選擇2005 年、2010年、2015 年和2020 年4 個時間點,因為這4 個年份處于我國“五年計劃”的收官之年,具有典型性和代表性。

    表3 有效問卷來源統(tǒng)計

    2 實證分析

    2.1 城市高質(zhì)量發(fā)展水平測度及時空特征

    通過“縱橫向”拉開檔次法計算2005—2020 年35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平值(圖1)。

    圖1 35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平空間分異

    1)從時間演變上來看,15 年間35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平呈逐年升高趨勢。其中,北京、上海、天津、濟南、成都和重慶的增長速度最快,位于中高質(zhì)量發(fā)展行列。主要原因是這一類城市都有自己得天獨厚的優(yōu)勢,例如北京、上海是我國的政治和金融中心,而成渝兩地都是西南地區(qū)科技和貿(mào)易的樞紐,濟南和天津則占據(jù)重要港口。相反,銀川、西寧和昆明增長速度最慢,位于中低質(zhì)量水平行列。這些城市發(fā)展質(zhì)量存在的問題主要表現(xiàn)在經(jīng)濟基礎薄弱、區(qū)位偏遠和不同維度的發(fā)展不充分、不平衡。

    2)從空間演變上可知(圖1),35 個大中城市的城市高質(zhì)量發(fā)展水平在不同時間跨度中均呈現(xiàn)出顯著的“東高西低”的特征。2005 年,作為我國經(jīng)濟高地的北京、上海和深圳已屬于高質(zhì)量發(fā)展水平地區(qū),東北部沿海城市大多處于中等及以下發(fā)展水平區(qū)域,經(jīng)濟基礎相對薄弱的中西部地區(qū)大多數(shù)城市都位于低質(zhì)量發(fā)展水平行列。2010 年,天津進入高質(zhì)量發(fā)展水平行列,南昌、廈門和濟南等18 個中東部城市擠入中等質(zhì)量及以上發(fā)展水平行列,西部地區(qū)絕大多數(shù)城市的發(fā)展水平均有所改進。2015年,80%的東部城市都加入了高質(zhì)量發(fā)展水平陣營中,中部地區(qū)除太原外都處于中高等質(zhì)量發(fā)展水平。然而,西部地區(qū)城市間發(fā)展水平存在較大差異,作為西部經(jīng)濟的核心,成渝兩地已進入中高等質(zhì)量發(fā)展水平的行列,其余城市仍位于中等質(zhì)量及以下發(fā)展水平。2020 年,除西部少數(shù)城市外,85%的大中城市均已呈現(xiàn)中等及以上的城市高質(zhì)量發(fā)展水平。

    總的來說,2005—2020 年間,我國35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平時空差異特征顯著,呈現(xiàn)出“抱團”“組團”式的分布格局。城市發(fā)展速度和區(qū)域發(fā)展的空間差異均呈現(xiàn)“東高西低”的態(tài)勢,且具有顯著的趨勢效應變化。

    2.2 城市房價時空特征

    1)從時間演變上來看(表4),15 年間35 個大中城市房價整體呈現(xiàn)上升趨勢,各城市房價在縮小差距的基礎上逐年提高。從整體來看,這與全國房地產(chǎn)發(fā)展的走勢基本一致:2008 年金融危機爆發(fā)后,政府的刺激性調(diào)控導致房價存在一定的波動,2009 年的四萬億計劃給全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了春天,全國房價穩(wěn)步上升,再到2016 年去庫存政策的調(diào)控下,房價再次快速上漲。

    表4 35 個大中城市房價(單位:元/m2)

    2)從空間分布格局來看,35 個大中城市房價呈現(xiàn)東、中、西梯度遞減的態(tài)勢,且相差幅度較大。這主要是由于經(jīng)濟發(fā)達城市,產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好。高房價城市也受到城市群空間效應的影響,35 個大中城市中,北京、上海、廣州和深圳的房價變動是最大的,這與京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群帶來的協(xié)同增長有密切關系。

    總的來說,城市房價與城市高質(zhì)量發(fā)展空間分布格局具有相對一致性,城市高質(zhì)量發(fā)展水平和城市房價都呈現(xiàn)“東高西低”的態(tài)勢。

    2.3 耦合協(xié)調(diào)度分析

    基于上述數(shù)據(jù)得出的城市高質(zhì)量發(fā)展水平綜合得分C1和標準化處理過的城市房價C2,計算二者耦合協(xié)調(diào)度后利用ArcGIS 10.8 繪制出35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房價耦合協(xié)調(diào)空間分異圖(圖2)。分析可得城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房價耦合協(xié)調(diào)度(表5)呈現(xiàn)五個梯度,這基本與城市高質(zhì)量發(fā)展水平和城市房價排名一致,同時耦合協(xié)調(diào)度也在區(qū)域整體排名基本保持不變的情況下呈持續(xù)增長態(tài)勢。

    圖2 城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價協(xié)調(diào)耦合度空間分異

    表5 城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房價耦合協(xié)調(diào)度分級

    1)在時間維度上,35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房價之間的耦合協(xié)調(diào)度不斷提高。2005 年時,北、上、深三大城市的城市發(fā)展水平和房價均位居前列,耦合協(xié)調(diào)度也相對更高,而銀川、西寧等城市處于嚴重失調(diào)階段;2005—2010 年間,大多數(shù)東部城市在耦合協(xié)調(diào)度上都有所改進,而貴陽、烏魯木齊等城市卻表現(xiàn)出了發(fā)展倒退的跡象;2010—2015 年間,災后重建和金融危機帶來的財政赤字對我國城市高質(zhì)量發(fā)展帶來了巨大影響,這一階段城市房價的增長率也較低,大多數(shù)城市(28/35)的耦合協(xié)調(diào)度均呈現(xiàn)衰退的狀態(tài);2005—2020 年間,中國經(jīng)濟平穩(wěn)運行,為城市高質(zhì)量發(fā)展提供了充足的機會,到2020 年,75%的大中城市的耦合協(xié)調(diào)度均跨入?yún)f(xié)調(diào)陣營,余下的部分耦合失調(diào)的城市大多位于中西部。

    2)空間維度上,35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價之間的耦合協(xié)調(diào)度呈現(xiàn)從東部沿海至中西內(nèi)陸依次減弱趨勢;另外,由于區(qū)域間自然資源和地區(qū)發(fā)展政策的差異等因素的影響,城市高質(zhì)量發(fā)展水平對不同區(qū)域房價的影響也呈現(xiàn)出從東至西逐漸減弱的狀態(tài)。

    綜上所述,城市房價與城市高質(zhì)量發(fā)展在大多數(shù)城市中呈現(xiàn)良好的耦合協(xié)調(diào)性。當一個城市具有較強的經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量時,能帶動各行業(yè)共同發(fā)展,所以往往會伴隨著房價的上漲。但是,當逐漸升高的房價超過城市本身的發(fā)展水平定位時,則會對城市高質(zhì)量發(fā)展產(chǎn)生一定的負面影響。從前文的分析可知,大多數(shù)城市往往是在得到區(qū)位或其他政策帶來的優(yōu)勢時促進城市質(zhì)量的發(fā)展,從而推動房價的上漲,同樣的,房價不斷上漲的同時也帶動了經(jīng)濟發(fā)展的活力,從而促進城市高質(zhì)量發(fā)展。所以,我們認為城市房價與城市高質(zhì)量發(fā)展之間是相輔相成、不可分割、相互促進又相互制約的。

    3 結(jié)語

    本研究首先建立了城市高質(zhì)量發(fā)展水平評價指標體系,然后構(gòu)建了城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價的協(xié)調(diào)度模型,運用SPSS 22.0 和ArcGIS 10.8 軟件,分析35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價以及二者耦合協(xié)調(diào)關系的時空演變特征,得出如下結(jié)論:

    1)城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價的發(fā)展趨勢相似,經(jīng)濟發(fā)展水平與房價排名呈現(xiàn)顯著的“東高西低”的趨勢,具有明顯的趨勢效應變化;

    2)35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房地產(chǎn)價格之間的耦合協(xié)調(diào)度顯著表現(xiàn)為五大陣營,基本與城市高質(zhì)量發(fā)展和城市房價排名一致。兩者的耦合協(xié)調(diào)度在時間維度上呈現(xiàn)明顯的上升趨勢,在空間維度上由東到西逐漸減弱;

    3)大多數(shù)城市的城市房價與城市高質(zhì)量發(fā)展呈現(xiàn)良好的耦合協(xié)調(diào)性,兩者之間具有緊密的聯(lián)系,對于不同區(qū)位的城市而言,清晰的城市定位是未來經(jīng)濟發(fā)展的前提。

    基于上述研究,本研究提出以下2 個建議:

    1)各地區(qū)應挖掘自身優(yōu)勢,因地制宜、因城施策。東部地區(qū)應大力推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和城鄉(xiāng)戶籍制度改革,加強智慧城市建設,逐漸形成優(yōu)勢顯著的東部都市圈;中部地區(qū)應充分利用得天獨厚的交通和資源優(yōu)勢,促進外遷人口回流,加強城市的輻射帶動作用;西部地區(qū)應利用好國家政策,發(fā)揮勞動力和資金成本優(yōu)勢,大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),努力縮小與中東部地區(qū)間的差距;

    2)應結(jié)合城市特征對城市房價進行合理的定位。針對房地產(chǎn)行業(yè)的投資要控制在合理的范圍內(nèi),還可因地制宜、因區(qū)施策,針對高質(zhì)量發(fā)展的要求,將投資重點部分轉(zhuǎn)移到高新技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)上。

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