廣州某安置區(qū)工程投資限額設(shè)計分析

謝昭婉

長期以來，國內(nèi)普遍忽視工程建設(shè)項目前期階段的造價控制，往往把重點放在施工階段，認為控制施工階段的費用支出就是控制了工程造價。實際上，工程造價在施工圖完成后已基本確定，施工階段的控制作用非常有限。根據(jù)以往項目資料，施工階段節(jié)約投資的可能性僅約12%[1]。在一般項目中，設(shè)計費占工程總投資不足1%，但是在項目決策正確的前提下，它對工程造價影響程度高達75%以上。由此可見，設(shè)計階段才是造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。基于此，以廣州某安置區(qū)項目為例闡述如何做好限額設(shè)計。

1 工程概況

某安置區(qū)工程項目位于廣東省廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)，該項目總建筑面積為36.23 萬m2，其中地上建筑面積為26.25 萬m2，地下建筑面積為9.98 萬m2。項目建設(shè)安置住宅建筑面積23.492 萬m2，其他公建配套建筑面積1.7443 萬m2，商業(yè)配套建筑面積為7433 m2，架空層建筑面積2704 m2，配套建設(shè)市政道路長約1.4 km。

2 工程項目中的限額設(shè)計概述

限額設(shè)計運用價值工程進行分析，實現(xiàn)項目的目標功能和價值（投資）的匹配性。建筑功能是基礎(chǔ)，價值（投資）是功能實現(xiàn)的保障，而功能和價值（投資）由建設(shè)標準等條件約束，以尋找最優(yōu)的匹配條件作為設(shè)計核心。價值工程（投資）分析即投資控制，設(shè)計方案是功能實現(xiàn)的關(guān)鍵，強調(diào)不斷改革和創(chuàng)新，開拓新構(gòu)思和新途徑，創(chuàng)造新功能載體，節(jié)約原材料和能源，實現(xiàn)綠色環(huán)保，提高工程技術(shù)經(jīng)濟效益。價值工程需要系統(tǒng)分析研究對象的功能與成本之間的關(guān)系，避免在設(shè)計過程中只重視功能而忽略成本的代價。應(yīng)用價值工程原理，以功能分析為核心，以價值領(lǐng)先為原則，對方案設(shè)計進行優(yōu)化，使方案既滿足業(yè)主對功能的需求，又實現(xiàn)價值最大化，從而得到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的最佳設(shè)計方案[2]。

制訂各專業(yè)限額設(shè)計的控制目標，引導(dǎo)設(shè)計師在控制目標下開展限額設(shè)計。建立及時有效的溝通機制，組織社會專家進行方案優(yōu)化論證，對設(shè)計方案進行評估，使建筑布局合理、工藝科學(xué)先進，滿足各功能的情況下，合理控制造價[3]。限額設(shè)計驗證分為2 個階段：第1 階段是方案設(shè)計階段，根據(jù)方案設(shè)計深化后的內(nèi)容進行工程量測算，匡算其造價，驗證是否滿足投資要求。第2 階段是完成全專業(yè)圖紙及工程造價成果后，對項目進行總體和專項的造價分析，并進行設(shè)計限額驗證。若滿足限額指標要求，則完成圖紙設(shè)計。若不滿足限額指標要求，分析指標含量和造價差異，落實限額設(shè)計指標并跟進設(shè)計調(diào)整，直至滿足限額指標要求。

3 全專業(yè)限額設(shè)計

限額設(shè)計采用多方案技術(shù)比選的方法，能夠有效克服和控制“三超”（概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算）現(xiàn)象。限額設(shè)計思路如下：一方面，對整個項目的造價進行全專業(yè)拆解，給出每個專業(yè)的標準限值，如鋼筋及混凝土用量限值、裝修的最高標準等；另一方面，各專業(yè)根據(jù)給出的限值進行多方案比選，使各項指標控制在標準限值內(nèi)。

3.1 建筑專業(yè)

3.1.1 地下室規(guī)模控制

通過提升停車效率，控制單位停車面積，可減小地下室的規(guī)模。

本項目車位優(yōu)化前配置：住宅部分機動停車位按照1.2 泊位/100 m2；其住宅中的商業(yè)以及公建配套按照0.8 泊位/100 m2；住宅、商業(yè)公建配套非機動停車位按照1 個/100 m2。本項目車位優(yōu)化后配置：住宅部分機動停車位按照1 泊位/100 m2；住宅中的商業(yè)及公建配套0.8 泊位/100 m2。住宅、商業(yè)公建配套非機動停車位按照1 個/100 m2。本項目地下室停車單車指標控制標準，如表1 所示。

表1 地下室停車單車限額設(shè)計指標控制項

3.1.2 地下室層高及層數(shù)控制

在建筑面積一定的情況下，增加建筑層高會增加造價。地下室層高增加帶來的影響為：第1，基坑開挖深度加大，土方開挖費用以及基坑支護費用增加；第2，樓梯鋼筋混凝土工程量增加；第3，墻、柱等鋼筋混凝土工程量增加；第4，隔墻工程量增加；第5，粉刷等裝飾工程量增加；第6，機電設(shè)備安裝及電梯費用增加；第7，給排水管道長度增加；第8，消防管道長度增加；第9，通風(fēng)空調(diào)設(shè)備負荷增加；第10，垂直運輸施工工程量增加。

地下室在滿足使用凈高要求下，可通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)梁高，對管線進行綜合分析，降低地下室層高。本項目優(yōu)化前：負一層3.9 m（人防區(qū)4.0 m），負二層3.8 m（人防區(qū)3.9 m）。優(yōu)化后：負一層3.7 m（人防區(qū)3.9 m），負二層3.6 m（人防區(qū)3.8 m）。層數(shù)不同，荷載不同，對基礎(chǔ)的要求也不同。當建筑物超過一定層數(shù)時，結(jié)構(gòu)形式可能會發(fā)生改變，單位造價通常會增加。因此，在滿足規(guī)劃車位的前提下盡量設(shè)計為一層地下室。

3.2 基坑支護

選擇經(jīng)濟的支護形式，常見基坑支護形式的經(jīng)濟性從高到低依次為大放坡、土釘墻、工法樁、管樁、重力式攪拌樁墻、灌注樁[4]。本項目場地現(xiàn)狀以農(nóng)田、魚塘和空地為主，局部存在現(xiàn)有建筑、高壓線塔、排洪渠等建（構(gòu)）筑物。8#和9#地塊為2 層地下室，在確定基坑方案時，綜合考慮周邊環(huán)境條件、開挖深度、施工可操作性及地質(zhì)條件，對“放坡+旋挖樁+一道錨索”方案和“放坡+雙排樁”方案進行比選。

2 個地塊采用“放坡+旋挖樁+一道錨索”方案對周邊占地相對較小，不影響后期臨時施工道路設(shè)置，且錨索方案適用性強，對基坑變形控制相對較好。而采用“放坡+雙排樁”方案需要占用的周邊場地較多，對臨時道路設(shè)置會造成一定影響，且該種形式基坑變形相對較大，造價較高，預(yù)計是錨索方案的1.5 倍。另外，8#地塊西南側(cè)用地局限，無放坡位置且開挖深度大，采用“攪拌樁內(nèi)插鋼管+旋挖樁+一道錨索”的支護形式，內(nèi)插鋼管能夠加強攪拌樁抗剪能力，防止旋挖樁冠梁與地面高差區(qū)域因攪拌樁斷裂導(dǎo)致坍塌。通過以上方案比選，確定2 個地塊均選用“放坡+旋挖樁+一道錨索”方案，在止水方面均采用Φ850 mm 的三軸攪拌樁。

3.3 結(jié)構(gòu)專業(yè)

3.3.1 基礎(chǔ)選型

根據(jù)地質(zhì)勘察報告進行多方案比選，選擇經(jīng)濟、合理的基礎(chǔ)類型。基礎(chǔ)方案通常首選淺基礎(chǔ)，其次是樁基礎(chǔ)。樁基礎(chǔ)優(yōu)先選用管樁基礎(chǔ)，其次考慮灌注樁基礎(chǔ)。本項目基礎(chǔ)選型比選分析如表2 所示。

表2 項目基礎(chǔ)選型對比分析表

3.3.2 材料用量控制

根據(jù)造價拆解結(jié)果，本項目應(yīng)控制的材料用量標準如表3 所示。結(jié)構(gòu)專業(yè)按照從整體到細部的全過程多方案比選進行設(shè)計。首先，通過多方案比選，選出一種更為高效的結(jié)構(gòu)體系；其次，確定結(jié)構(gòu)體系后進行墻柱布置的方案比選；再次，根據(jù)軸壓比優(yōu)化墻柱截面，根據(jù)經(jīng)濟配筋率優(yōu)化梁截面；最后，按規(guī)范要求配置構(gòu)件的構(gòu)造鋼筋。

表3 單位面積用量控制標準

3.4 土石方工程

本項目土石方工程遵循以下平衡原則：第1，就近利用，減少運量。設(shè)計時結(jié)合場地現(xiàn)狀標高情況，優(yōu)化設(shè)計標高，以達到土方自平衡。第2，高向低調(diào)運。注意施工的位置與運送方便性，盡可能避免和減少上坡運土。位于山坡上的回頭曲線段，優(yōu)先考慮上線向下線的土方豎向調(diào)運。第3，不同的土方和石方應(yīng)根據(jù)工程需要分別調(diào)配。

本項目規(guī)劃在保證地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，充分結(jié)合原有地形地貌，在減少填挖量的同時，考慮二者之間的就近平衡。經(jīng)測算，總挖方量約69.62 萬m3，總填方量約33.84 萬m3。對比分析土石方3 個方案，選出最優(yōu)方案：

方案1：全部運送至附近安置區(qū)平衡。如果棄土全部運送至附近安置區(qū)平衡，該安置區(qū)距離本項目約3 km，經(jīng)測算土石方工程折合挖方量單價約73 元/m3。

方案2：26%內(nèi)部平衡，其余運送至附近安置區(qū)平衡。如果棄土26%內(nèi)部平衡，其余運送至附近安置區(qū)平衡，經(jīng)測算土石方工程折合挖方量單價可控制在60 元/m3。

方案3：全部場內(nèi)平衡。本項目場地較平整，通過合理優(yōu)化工期，棄土全部進行場內(nèi)平衡，經(jīng)測算土石方工程折合挖方量單價約41 元/m3。

綜合上述3 種方案，采用全部場內(nèi)平衡方案，通過合理優(yōu)化工期進行土石方平衡，進一步節(jié)省投資。

3.5 裝修專業(yè)

對比其他已實施的安置區(qū)項目，本項目套內(nèi)裝修單方造價應(yīng)控制在700 元/m2。根據(jù)造價要求，制訂可以實現(xiàn)的裝修標準，如表4 所示，采用成熟、常見的裝修材料和做法，嚴格控制裝修單方造價。

表4 住宅套內(nèi)裝修標準（局部）

3.6 給排水及消防專業(yè)

設(shè)計上合理分區(qū)，根據(jù)分區(qū)工作壓力合理選擇給排水管材，從而降低立管數(shù)量及變頻泵組數(shù)量。合理布置消防噴淋專業(yè)噴頭的位置，并控制其數(shù)量。各地塊按照每個供水泵房服務(wù)不超過500 戶的原則設(shè)置水泵房，泵房設(shè)置在地下室負一層，位于服務(wù)區(qū)域中心位置。住宅地塊共分為4 個分區(qū)：地下室至1 層為第1 分區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供水；2 ～12 層為第2 分區(qū)，由2 區(qū)變頻加壓供水設(shè)備加壓供水；13 ～22 層為第3 分區(qū)，由3 區(qū)變頻加壓供水設(shè)備加壓供水；23 層至屋頂層為第4 分區(qū)，由4 區(qū)變頻加壓供水設(shè)備加壓供水。

公建地塊共分為2 個分區(qū)：地下室至1 層為第1 分區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供水；2層至屋頂層為第2分區(qū)，由2 區(qū)變頻加壓供水設(shè)備加壓供水。

3.7 電氣專業(yè)

合理進行用電設(shè)備負荷計算，充分考慮同時使用系數(shù)，合理選擇變配電設(shè)備，預(yù)留合理的發(fā)展需求，從源頭減少配電房面積[5]。合理設(shè)置變電所位置，變配電所宜靠近負荷中心，發(fā)電機房宜靠近變電所設(shè)置，以減少配電線路長度。

低壓配電電纜截面應(yīng)根據(jù)線路最大計算電流、線路確定的保護條件、敷設(shè)條件及環(huán)境條件進行選擇，不可隨意加大電纜截面。本項目用電均由首批6#地塊110 kV 變電站引出。8#地塊安裝負荷預(yù)估6110 kW，計算負荷3040 kW，變壓器安裝容量為4800 kVA，變壓器負荷率約73%。9#地塊安裝負荷預(yù)估44652 kW，計算負荷16789 kW，變壓器安裝容量為25000 kVA，變壓器負荷率約76%。

3.8 通風(fēng)空調(diào)專業(yè)

小空間原則上均按分體空調(diào)設(shè)置，對于受建筑外立面和建筑體量影響，分體空調(diào)無法滿足的區(qū)域，設(shè)置商用或多聯(lián)機空調(diào)。本項目住宅采用分體式空調(diào)，設(shè)計預(yù)留安裝條件后期由業(yè)主根據(jù)需求自行出資安裝。建筑專業(yè)預(yù)留管道孔洞，確保室內(nèi)、外機安裝機位。同時，電氣專業(yè)預(yù)留電源，幼兒園、配套商業(yè)等公建配套設(shè)置多聯(lián)機空調(diào)系統(tǒng)。其中，配套商業(yè)根據(jù)需求預(yù)留設(shè)置多聯(lián)機空調(diào)的土建及電氣條件。

3.9 弱電智能化專業(yè)

精簡智能化子項系統(tǒng)，非必要系統(tǒng)可不設(shè)置，以滿足業(yè)主基本需求為準。本項目智能化設(shè)置的系統(tǒng)包括火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、電梯五方通話以及公共廣播系統(tǒng)。

4 結(jié)語

限額設(shè)計的目標可體現(xiàn)設(shè)計標準、規(guī)模、原則的合理性，通過層層分解實現(xiàn)對投資限額的控制與管理。在限額設(shè)計的基礎(chǔ)上，保障安置區(qū)滿足最基本的交付標準、規(guī)范要求和功能需求。