西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)研究

石婷婷 賈海發(fā) 趙玉輝

(1.青海大學(xué) 西寧 810016; 2.民和縣自然資源局 海東 810600)

0 引言

“健康”一詞最早屬于醫(yī)學(xué)范疇,逐漸地它被運(yùn)用于描述各領(lǐng)域,例如生態(tài)健康、旅游景觀健康等,某一領(lǐng)域健康則代表正常且向好。2003年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,“房地產(chǎn)市場(chǎng)健康”這一詞開始頻繁出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類研究及政策當(dāng)中。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的含義也在不斷的研究中發(fā)展完善。目前已有部分學(xué)者根據(jù)不同的研究區(qū)域建立不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)體系,并運(yùn)用區(qū)域內(nèi)發(fā)展實(shí)例,驗(yàn)證評(píng)價(jià)方法的科學(xué)性。從研究區(qū)域來看,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)研究主要有全國(guó)范圍[1-2]、城市群范圍[3]、省域范圍[4-5]以及市域范圍[6-7]。關(guān)于評(píng)價(jià)指標(biāo)的研究,利用單一指標(biāo)如房?jī)r(jià)收入比[8]、空置率[9]、房地產(chǎn)景氣指數(shù)[10]來判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等某方面的合理性,也有一部分是運(yùn)用多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)從多方面來評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康狀況。楊慧等[11]通過房?jī)r(jià)收入比對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)合理性進(jìn)行評(píng)價(jià),提出針對(duì)不同類型城市居民的購(gòu)房支付能。王潔等[12]分析了35個(gè)大中城市住房空置率及控制變量對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響。葉劍平等[13]主要是選取房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康狀況相關(guān)的價(jià)格、結(jié)構(gòu)、速度、質(zhì)量四個(gè)方面11個(gè)指標(biāo),側(cè)重房?jī)r(jià)方面,對(duì)全國(guó)住房市場(chǎng)健康度進(jìn)行評(píng)價(jià)。從指標(biāo)賦權(quán)方法來看,主要包括單一的客觀賦權(quán)法如因子分析法、主成分分析法以及熵值法,主客觀結(jié)合的賦權(quán)方法如熵值法與層次分析法結(jié)合、熵值法與專家打分法結(jié)合。采用單一的主觀賦權(quán)法研究較少,主要是難以做到評(píng)價(jià)的客觀性,采用組合客觀賦權(quán)法的研究也不多,需要進(jìn)一步探索研究。

近年來,國(guó)家注重區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,西部地區(qū)的發(fā)展受到更多的關(guān)注,西寧市作為青海省的省會(huì)城市,需要重點(diǎn)關(guān)注其發(fā)展情況。目前國(guó)內(nèi)關(guān)于西部地區(qū)市域?qū)用娣康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康狀況的研究不足,不利于地區(qū)發(fā)展?；谖鲗幨?001—2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù),結(jié)合西寧市房地產(chǎn)實(shí)際情況建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,首次將客觀組合賦權(quán)法運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)賦權(quán)當(dāng)中,總結(jié)西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)序變化特征,同時(shí)以西寧為實(shí)例進(jìn)行驗(yàn)證,評(píng)價(jià)體系的科學(xué)合理性,以期為相關(guān)部門制定房地產(chǎn)政策提供科學(xué)的決策支持,促進(jìn)西寧市房地產(chǎn)和諧有序發(fā)展。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康狀況評(píng)價(jià)體系構(gòu)建

1.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)的確定

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系要能在多個(gè)方面綜合反映出市場(chǎng)的整體運(yùn)行狀態(tài),在指標(biāo)選取時(shí)要盡可能考慮周全。目前國(guó)內(nèi)在構(gòu)建相關(guān)指標(biāo)體系時(shí)主要采用的方法:(1)自上而下的層次分析法,從原則層到方案層,依據(jù)上層的內(nèi)涵來選擇具體的原則層指標(biāo)和方案層指標(biāo);(2)自下而上在對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行總結(jié)后選取方案層指標(biāo),再利用一定的統(tǒng)計(jì)學(xué)方法比如聚類分析法,將方案層指標(biāo)進(jìn)行分類,歸納得出原則層指標(biāo),從而構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系;(3)在參考相關(guān)研究的基礎(chǔ)上,依據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況,修正并完善已有的評(píng)價(jià)體系。本文主要采取第三種方法,在對(duì)相關(guān)學(xué)者的研究進(jìn)行梳理后,認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康主要包括價(jià)格合理、供求平衡、規(guī)模健康、結(jié)構(gòu)均衡、可持續(xù)發(fā)展5個(gè)方面,并在已有的評(píng)價(jià)體系中結(jié)合西寧市的具體情況以及指標(biāo)選取原則修正,并從這5個(gè)方面選取了17個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

1.2 指標(biāo)權(quán)重確定

目前對(duì)于綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)賦權(quán)的方法主要分為單一主觀賦權(quán)法、單一客觀賦權(quán)法或者組合賦權(quán)法。由于主觀賦權(quán)法對(duì)決策者的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)要求較高,操作過程比較復(fù)雜,且主觀性較強(qiáng),單一的客觀賦權(quán)法也會(huì)存在一定的誤差,本研究受到條件的限制,同時(shí)為提高結(jié)論的準(zhǔn)確性,采用組合客觀賦權(quán)法。利用熵值法和CRITIC賦值法分別計(jì)算出指標(biāo)權(quán)重,再進(jìn)行組合賦權(quán),得到最終的權(quán)重。

(1)在計(jì)算權(quán)重前首先按照歸一法對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,消除量綱對(duì)結(jié)果的影響,按照指標(biāo)性質(zhì)的類型選擇不同的公式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理[14],具體見公式(1)。

(1)

(2)

(3)

(4)

(2)在綜合評(píng)價(jià)系統(tǒng)中,根據(jù)熵值法的原理,通過計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)分布的離散程度(信息熵)來確定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中不同指標(biāo)的權(quán)重值,數(shù)據(jù)中離散程度越高則表示包含的信息越大,權(quán)重則越大。具體計(jì)算過程參考?xì)W陽艷敏等[15]的做法。

(3)CRITIC賦值法是一種客觀賦權(quán)法,該種方法同時(shí)考慮到了指標(biāo)變異性以及沖突性對(duì)權(quán)重的影響。計(jì)算過程中依靠指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)以及標(biāo)準(zhǔn)差求解出信息量,信息量的大小代表著指標(biāo)權(quán)重的大小,信息量越大,則權(quán)重越大。具體計(jì)算過程參考石藝婷等[16]的做法。

(4)組合賦權(quán)可以結(jié)合各個(gè)方法的優(yōu)點(diǎn),彌補(bǔ)單一方法選擇權(quán)重的不足。通過乘法合成法進(jìn)行組合權(quán)重計(jì)算,計(jì)算公式如下:

(5)

1.3 健康標(biāo)準(zhǔn)的確定

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康是一種狀態(tài),是動(dòng)態(tài)和變化的,因此,健康狀態(tài)通過數(shù)據(jù)顯示出應(yīng)該是一個(gè)區(qū)間范圍。本文將采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法和系統(tǒng)化方法兩種方法,確定健康評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法,是根據(jù)已有的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)得出某一協(xié)調(diào)性或均衡性指標(biāo)的合理區(qū)間,再通過統(tǒng)計(jì)方法、實(shí)際情況等對(duì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作具體的調(diào)整,確定其區(qū)間的變化范圍。系統(tǒng)化方法主要參考孫敬濤[17]文章中關(guān)于系統(tǒng)化分析的方法介紹。

假定指標(biāo)數(shù)據(jù)通過標(biāo)準(zhǔn)化處理后服從正態(tài)分布:X～N(μ,δ2),那么不同狀態(tài)之間的區(qū)間跨度是x-i,再依據(jù)不同的劃分原則,確定指標(biāo)的合理區(qū)間。當(dāng)數(shù)據(jù)波動(dòng)性較小,此時(shí)將區(qū)間的2/3視為健康,健康區(qū)間是:(μ-0.97δ,μ+0.97δ)。數(shù)據(jù)波動(dòng)性一般時(shí),將區(qū)間的1/2視為健康,健康該區(qū)間為:(μ-0.68δ,μ+0.68δ)。歷年的數(shù)據(jù)變化范圍比較大,將區(qū)間的1/3視為健康,那么健康區(qū)間為:(μ-0.43δ,μ+0.43δ)。

2 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康狀況評(píng)價(jià)的實(shí)證結(jié)果分析

2.1 實(shí)證結(jié)果

通過青海省統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒以及中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒等收集了西寧市2001—2020年共20a的數(shù)據(jù),包括房地產(chǎn)投資額、城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品住宅新開工面積等原始數(shù)據(jù)。通過計(jì)算得出價(jià)格、供求、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、可持續(xù)發(fā)展5個(gè)方面共17個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù),然后依據(jù)歸一法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化,根據(jù)熵值法和CRITIC賦值法計(jì)算出指標(biāo)組合權(quán)重,結(jié)果見表1。

表1 指標(biāo)及指標(biāo)權(quán)重

通過系統(tǒng)化方法以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法求解指標(biāo)健康區(qū)間臨界值,同時(shí)將健康狀態(tài)劃分為過冷、微冷、健康、微熱以及過熱5種狀態(tài)區(qū)間,將這5種狀態(tài)從低到高賦值1～5。需要注意的是本文指標(biāo)中的城市人均公園綠地面積增長(zhǎng)率和城市污水處理率為正向指標(biāo),對(duì)于過高的數(shù)據(jù)判定為健康,賦值范圍1～3,不存在微熱及過熱的情況。對(duì)于單項(xiàng)指標(biāo),依據(jù)這5種健康狀態(tài)區(qū)間,可計(jì)算出西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康得分(表2)。

表2 各指標(biāo)歷年得分

將單項(xiàng)指標(biāo)得分乘以權(quán)重再求和,得出歷年的健康得分(表3),依據(jù)劃分區(qū)間,確定健康狀態(tài),進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)序演變特征進(jìn)行分析。西寧市2001—2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)健康得分波動(dòng)范圍在2.56至3.53之間,指標(biāo)正常波動(dòng)范圍為(2.90,3.24)。結(jié)合西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況,在過去的20a里,大約有一半的時(shí)間是健康的,根據(jù)系統(tǒng)化方法,采用半數(shù)原則,得出西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)過冷區(qū)間為(0,2.73],微冷區(qū)間為(2.73,2.90],健康區(qū)間為(2.90,3.24),微熱區(qū)間是[3.24,3.47),過熱區(qū)間是[3.47,+∞)。依據(jù)得分,判斷出西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年健康狀況,如表3所示。

表3 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康得分及狀況

3 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康狀況綜合評(píng)價(jià)

近20a西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康得分總體呈現(xiàn)一個(gè)波動(dòng)上升的趨勢(shì),在2019年和2015年達(dá)到最高點(diǎn),2020年分值有所下降。由此可知,西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)本世紀(jì)初由過冷的狀態(tài),慢慢發(fā)展到健康,2008年出現(xiàn)微熱的狀態(tài),此后在健康、微熱、過熱不斷變化。這20a期間,西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)有近一半的時(shí)間是健康的,同時(shí)在偏離正常區(qū)間之后,也能較快地調(diào)整回來,這是市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府調(diào)控的共同作用,結(jié)合西寧市過去20a的實(shí)際發(fā)展情況以及宏觀的調(diào)控政策作進(jìn)一步的分析。

21世紀(jì)初,西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步發(fā)展的時(shí)期,雖然西寧市作為青海省省會(huì)城市,但由于地處高原地區(qū),受地理環(huán)境以及文化歷史的影響,其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面發(fā)展都與內(nèi)地存在一定差距,房地產(chǎn)相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)不夠完善,無法為房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供保障,市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)能力不足,同時(shí)西寧市政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策也還在探索階段,所以西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2001年和2002年的發(fā)展是不夠的。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟,西寧市城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展,西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加,市場(chǎng)得到了充分的發(fā)展,2003年開始西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐漸趨于健康,市場(chǎng)持續(xù)向好發(fā)展。國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的供應(yīng)、結(jié)構(gòu)、管理、規(guī)劃、信貸、土地以及市場(chǎng)監(jiān)管都提出了相應(yīng)的要求,西寧市積極執(zhí)行這一政策,在之后的時(shí)間里不斷完善相關(guān)制度,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),加強(qiáng)監(jiān)管。

2008年全球金融危機(jī)爆發(fā),西寧由于地處高原,地理位置偏遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)金融有一定的滯后期,外貿(mào)經(jīng)濟(jì)較低,西寧市的經(jīng)濟(jì)在總體上沒有受到太大的影響,同時(shí)政府積極介入,宏觀調(diào)控開始放松,不斷地刺激內(nèi)需,房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至有一點(diǎn)微熱的情況,商品房?jī)r(jià)格相較2007年上漲達(dá)19.79%,高于近20a房?jī)r(jià)上漲的平均水平。寬松的市場(chǎng)政策會(huì)帶動(dòng)更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),需求不斷被擴(kuò)大,這也使得2009年西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)微熱的狀態(tài)。2009年底,為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,國(guó)務(wù)院更是明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”,西寧市商品房?jī)r(jià)格在2010年增長(zhǎng)速度有所放緩;同時(shí)2010年西寧市政府加大房地產(chǎn)市場(chǎng)保障供應(yīng),推進(jìn)保障性住房建設(shè),著力解決住房困難問題,房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)和結(jié)構(gòu)方面趨于合理,商品住宅需求相對(duì)減少,健康得分減少,市場(chǎng)出現(xiàn)微冷狀態(tài);2011年西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策持續(xù)收緊,需求方面有所回升,市場(chǎng)逐步回歸健康。之后西寧市房地產(chǎn)政策受全國(guó)部分城市“限購(gòu)解綁”的影響有所放松,市場(chǎng)在2012年出現(xiàn)微熱的情況,就健康得分而言增加不多,在市場(chǎng)和政府的雙重調(diào)節(jié)作用下市場(chǎng)很快回歸健康,并保持這一狀態(tài)直到2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱。

由于前幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過大,2015年西寧市商品房空置率較高,在施工面積較大,住宅投資占GDP比重較大,盡管銷售面積、銷售額等指標(biāo)較大,但市場(chǎng)仍然是供大于求的情況,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱。2015年西寧市根據(jù)自然資源部及住建部下發(fā)通知要求結(jié)合西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況,控制住房市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)速度、規(guī)模、結(jié)構(gòu),加大市場(chǎng)監(jiān)督力度,統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè),政策和市場(chǎng)調(diào)節(jié)效果在2016年顯現(xiàn),西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康。隨著西寧市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,西寧市的城市建設(shè)不斷的完善,城市宜居程度不斷提高,西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景擴(kuò)大,越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐西寧;根據(jù)全國(guó)大多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好的兆頭,涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金增大,西寧市對(duì)周邊城市人口的吸引力加大;盡管西寧市出臺(tái)關(guān)于穩(wěn)房?jī)r(jià)、深化住房改革、去庫(kù)存等相關(guān)政策,但2017—2018年西寧市房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資較大,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于微熱狀態(tài),并且在2019年市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的情況。

2020年由于疫情的原因,全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩,西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求減少,但是供給側(cè)并沒有及時(shí)做出調(diào)整,西寧市的房地產(chǎn)存在過剩的情況,市場(chǎng)發(fā)展微熱。隨著城區(qū)用地資源日漸緊張,除了擴(kuò)展新區(qū)域之外,加快西寧城市更新已經(jīng)成為大勢(shì)所趨。老舊小區(qū)改造既可以改善城市形象,同時(shí)通過舊改可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值升值,但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有顯著影響。

4 結(jié)語

西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去的20a中得到了快速發(fā)展,結(jié)合西寧特殊的地理位置,房地產(chǎn)發(fā)展觀念應(yīng)與西寧市的整體發(fā)展相輔相成。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的周期性和滯后性,這就要求政府的調(diào)控應(yīng)該具有一定的前瞻性,及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中存在的問題,制定相關(guān)政策。2019年之后全國(guó)疫情常態(tài)化,西寧市由于地處高原,人口流動(dòng)相對(duì)較小,2020年受到疫情的影響比較小,但2021年以來全國(guó)以及西寧市疫情反復(fù),經(jīng)濟(jì)下行,市場(chǎng)需求大量減少,房地產(chǎn)的投資屬性被弱化,剛性需求消費(fèi)者大都持觀望態(tài)度,房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)勢(shì)必受到影響。盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策、銀行信貸政策持續(xù)放松,疫情之下全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)遇冷的情況。如果將2021年及2022年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)可能逐漸向微冷甚至過冷的狀態(tài)發(fā)展,這是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體發(fā)展存在問題的大背景中極有可能出現(xiàn)的結(jié)果。通過對(duì)西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)過去20a的相關(guān)指標(biāo)的分析可以發(fā)現(xiàn),西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來看是比較健康,出現(xiàn)過熱和過冷的情況不多,在出現(xiàn)過熱和過冷情況之后在政府和市場(chǎng)的調(diào)節(jié)下也能很快回歸到相對(duì)健康的狀態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況與國(guó)家以及西寧市的調(diào)控政策大體是一致的,說明過去20a西寧市關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策是及時(shí)有用的。本文為西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)過去20a間房地產(chǎn)市發(fā)展提出的健康評(píng)價(jià)體系,能合理、有效地對(duì)西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、供求、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、可持續(xù)5個(gè)方面的發(fā)展情況進(jìn)行評(píng)價(jià),利用數(shù)據(jù)將問題量化,更加直觀地反映市場(chǎng)狀態(tài),提高調(diào)控的科學(xué)性。本文的研究結(jié)果可以豐富相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系以及為周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)。