政策“組合拳” 促樓市企穩(wěn)

“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、存量房貸利率下調(diào)……利好政策“靴子落地”，為購房者省下真金白銀。政策“組合拳”之后，樓市走向如何？

政策暖風(fēng)頻吹

近期， 一攬子穩(wěn)樓市政策接續(xù)出臺。繼8月初按“認(rèn)房不認(rèn)貸”明確首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，調(diào)整優(yōu)化最低首付比例和利率下限，下調(diào)存量房貸利率。這一全國性的政策措施標(biāo)志著政府在刺激房地產(chǎn)市場方面邁出了重要一步。

根據(jù)8月31日發(fā)布的通知，為落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。另外，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限將從此前的“不低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)”下調(diào)至“不低于相應(yīng)期限LPR加20個基點(diǎn)”等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策調(diào)整后最低首付比追平2016年，置換購房可享受首套政策，這有利于釋放剛需。同時堅(jiān)持因城施策，地方自主確定首付比和房貸利率下限，防范熱點(diǎn)城市可能的房價過快上漲。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策指的是，對于那些擁有一套住房但有貸款未還清的購房者，也可以享受首套房的首付比例和貸款利率優(yōu)惠政策。這項(xiàng)政策的出臺，將會促進(jìn)一部分購房者的購房意愿。他們雖然目前手頭上有一些負(fù)債，但是也可以享受到和首套房購房者一樣的優(yōu)惠政策，因此會更有信心去購買房產(chǎn)。

降低首付比例的政策也會對樓市產(chǎn)生積極的影響。首付比例是購房者需要支付的購房款的一部分。降低首付比例，可以讓購房者更容易地購買房產(chǎn)。這樣，一方面可以增加購房者的購買力，另一方面也可以促進(jìn)樓市的交易量。

存量房貸利率下調(diào)的政策也會對樓市產(chǎn)生積極的影響。對于那些已經(jīng)擁有房產(chǎn)的購房者來說，房貸利率是他們每個月需要支付的一筆重要開銷。降低房貸利率，可以讓購房者每個月的負(fù)擔(dān)減輕，從而更加愿意去購買房產(chǎn)。

截至目前，北上廣深四個一線城市均已執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。截至9 月6 日， 全國包括中山、武漢、惠州、東莞、重慶、佛山、成都、江門、鄂州、廈門、長沙、南寧、蘇州、無錫、寧德、清遠(yuǎn)、沈陽、韶關(guān)、杭州和珠海等20個城市在內(nèi)的城市官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

此外，多個城市在限購、銷售等方面的政策也繼續(xù)放寬。9月1日，天津優(yōu)化區(qū)域限購措施，將天津市住房限購區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)；沈陽更是在9月4日全面取消了限購、限售，成為本輪政策放松力度最大的省會城市。

一系列“利好”政策的推動下，樓市表現(xiàn)“亮眼”。據(jù)了解，政策落地后，北京、上海等城市看房量、成交量出現(xiàn)回升。數(shù)據(jù)顯示，9月首個周末，北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。

政策力度究竟大不大？最先感知的就是身居一線的開發(fā)商。

在央行官網(wǎng)通知發(fā)布當(dāng)晚，房產(chǎn)中介以及置業(yè)顧問們就在朋友圈刷起了屏，而各家銀行的個貸經(jīng)理也是不斷收到購房者咨詢短信。次日，開發(fā)商的海報(bào)全部制作完畢，鋪天蓋地的宣傳語無疑為市場營造出“熱烈”的氣氛，有開發(fā)商更是打出了“樓市松綁力度10年之最，置業(yè)正當(dāng)其時”的口號。

過去，開發(fā)商即便搖旗吶喊，所帶來的引流效果仍然不盡如人意。但此次政策信號的加持，則成為了購房者涌入市場的“底氣”。

利好兩類購房群體

“存款20多萬就有興趣看房了”“終于可以‘上車了！”

佛山的劉先生首付預(yù)算3 0 萬元左右，之前也在附近看了不少房，可就是資金有點(diǎn)“夠不著”。調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知發(fā)布后，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。置業(yè)顧問幫劉先生算了一筆賬，總價138萬的房子，三成首付為41.4萬，二成首付只要27.6萬。不用降低心理預(yù)期，首付也剛好在預(yù)算范圍內(nèi)，這次，劉先生不想再猶豫。

當(dāng)下大部分購房者普遍有兩大“焦慮”，一是首付門檻太高，想要買房卻難以觸及。另一則是貸款利息太高，交得起首付，還貸款卻“壓力山大”。下調(diào)最低首付款比例政策下限和存量房貸利率下調(diào)政策，瞬間解決了購房者兩大“難”。

政策“組合拳”的推出，對樓市產(chǎn)生了積極的影響。一方面可以增加購房者的購買力，促進(jìn)樓市的交易量；另一方面也可以穩(wěn)定房價，讓更多的購房者可以享受到房產(chǎn)的福利。

那么，“認(rèn)房不認(rèn)貸”具體利好哪些購房人群呢？

根據(jù)通知，兩類人群受益尤其明顯。一類是利率“站崗”的購房者。新杭州人小陳在2021年9月買了一套蕭山市北的二手房，首套利率6.1%，這還是在當(dāng)時“房貸荒”的情況下拿到的貸款。此后L PR多次下調(diào)，但由于加點(diǎn)實(shí)在太高，目前還是在5.75%的利率高位。

政策組合拳打出后，小陳激動地一夜沒睡好。按照此次存量首套房貸的調(diào)整辦法，調(diào)整后的貸款利率不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。如果按照下限計(jì)算，原利率5.75%將降至4.2%。

對于購房者，1.55%的利率降幅是一筆厚厚的息差。以200萬商業(yè)貸款，20年本額等息還款為例，調(diào)整后，小陳的月供將從14042元降至12331元，每個月少了1711元，總利息少了41萬元。

還有一類就是置換人群，這里也包括了購買時不是家庭唯一住房，后期通過交易出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房的情況。

由于首套認(rèn)房不認(rèn)貸的規(guī)定，改善置換的于先生也能享受到此次政策紅利。于先生是2021年初買的房，配了部分理財(cái)產(chǎn)品，將二套利率談到了6.05%。買了新房后賣了舊房，目前住房是家庭唯一。根據(jù)存量房貸利率調(diào)整，原二套利率將降至4.2%的首套利率，減負(fù)明顯。

今年以來，樓市曾在5、6月份有所回升，但進(jìn)入下半年，樓市多個指標(biāo)均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。

國家統(tǒng)計(jì)局公布，1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.5%；其中，住宅投資下降7.6%。與此同時，樓市成交量價也出現(xiàn)下滑。

對此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶表示，2023年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數(shù)減少，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比持平或下降、同比有漲有降。

“目前市場顯然是跌過頭了，”8月31日，在萬科2023年中期業(yè)績推介會上，萬科董事會主席郁亮表示，市場低迷持續(xù)了一段時間，市場情緒已經(jīng)受到影響，容易出現(xiàn)各種“過度反應(yīng)”。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)較多且連接面廣，比如爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)爆雷風(fēng)險(xiǎn)、土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、斷供風(fēng)險(xiǎn)等，都屬于非常棘手的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)一旦觸發(fā)，容易直接聯(lián)接金融體系和地方財(cái)政。因而，房地產(chǎn)相對更容易率先引發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

鄒琳華認(rèn)為，與日本房地產(chǎn)泡沫期相比，我國仍處于城市化階段，人均收入和生活水平離發(fā)達(dá)國家還有差距，存在一定規(guī)模的潛在的剛性和改善性住房需求。只要政策及時妥當(dāng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)相對更為可控。但如果房價在內(nèi)外部因素的綜合作用下持續(xù)下滑且無有效抑制手段，這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也容易被觸發(fā)。

未來樓市走向

一項(xiàng)又一項(xiàng)的優(yōu)化房地產(chǎn)政策被納入政策“工具箱”。從官方定調(diào)到政策出臺，從明文通知到政策落地反饋，短短一個多月的時間里，政策的積淀讓樓市暖意十足。

自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出后，“房住不炒”的主基調(diào)延續(xù)至今。房價隨著真實(shí)的供需關(guān)系將慢慢回歸合理水平。

但同時也要看到，樓市的發(fā)展受到多種因素的影響，這些政策只是其中的一部分。在未來的發(fā)展中，還需要各方面的共同努力，才能讓樓市更加健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

從目前政策落地以及政策“ 工具箱”的儲備情況看，大多數(shù)三四線城市已經(jīng)差不多“應(yīng)出盡出”，但熱點(diǎn)一二線城市還有較多的政策儲備，例如調(diào)整普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、放開新房限價、解除限購等。從市場表現(xiàn)看，市場分化顯而易見，一二線熱點(diǎn)城市政策稍有放開即“立竿見影”，三四線城市則反應(yīng)相對冷淡。未來熱點(diǎn)城市進(jìn)一步放開調(diào)控，對三四線城市將產(chǎn)生輻射效應(yīng)還是虹吸效應(yīng)，目前還不好判斷。但房地產(chǎn)調(diào)控作為全國一盤棋，既要關(guān)注局部市場變化，也要通盤考慮；既要解近憂，也要有遠(yuǎn)慮。

從現(xiàn)實(shí)情況看，目前房地產(chǎn)市場的近憂確實(shí)不少，房企資金鏈吃緊，居民消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力減弱，市場持續(xù)不振。解決這些問題是當(dāng)務(wù)之急，刻不容緩。但房地產(chǎn)調(diào)控決不能“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”，房地產(chǎn)30年高歌猛進(jìn)積累的問題，也應(yīng)當(dāng)借市場深度調(diào)整之機(jī)，徹底加以解決。

一是非市場化限制問題。近期越來越多的城市放松了限購、限售、限價等限制性措施，這是正確的方向，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必然選擇。

二是住房雙軌制問題。長期以來形成的重購輕租、重商品輕保障狀況，保障房成為亟待補(bǔ)齊的短板。近年來我國初步建立了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，但仍有諸多難題待解，青年人和新市民的住房需求難以得到滿足。

三是預(yù)售制和公攤問題。因制度設(shè)計(jì)和監(jiān)管不到位引發(fā)房屋爛尾，購房者備受傷害，預(yù)售制是住房供不應(yīng)求條件下的產(chǎn)物，長期趨勢看預(yù)售制應(yīng)當(dāng)廢止。住房公攤問題也是被廣為詬病亟待解決的難題，公攤面積不透明，缺乏制度約束，購房者卻要為此支付不明不白的費(fèi)用。

四是人地掛鉤問題。在土地供應(yīng)上人地錯配，結(jié)構(gòu)失衡，導(dǎo)致一二線城市高房價，三四線城市高庫存。通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)和規(guī)模，調(diào)控住房供求關(guān)系，是房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段。

五是住房品質(zhì)問題，長期以來盲目追求高周轉(zhuǎn)，造成對建筑質(zhì)量和住房品質(zhì)的忽視。對此，近年來住建部多次明確提出，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。

近年來，中央層面多次提及房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，政府、企業(yè)也從政策和市場層面不斷探索嘗試。推動建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，做好新的制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，才是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。