關(guān)于盤活住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)的思考
——以湖北省為例

文／查良春 湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 湖北武漢 430071

王琴 永業(yè)行土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 湖北武漢 430000

謝彬 湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 湖北武漢 430071

賀肖肖 永業(yè)行土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 湖北武漢 430000

宋吟櫻 永業(yè)行土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 湖北武漢 430000

引言：

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，住建領(lǐng)域在基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、商務(wù)、住房等多方面擴(kuò)大投資，積累了大量的存量資產(chǎn)，為城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、有效改善民生提供了重要保障。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于由高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，全力以赴穩(wěn)增長(zhǎng)、促發(fā)展，是新發(fā)展階段的必然要求。

2022 年，湖北省委、省政府提出了“加快建成支點(diǎn)、走在前列、譜寫新篇，建設(shè)全國(guó)構(gòu)建新發(fā)展格局先行區(qū)”的決策部署，在此背景下，對(duì)湖北住建領(lǐng)域資產(chǎn)投資及管理工作提出了更高的要求。湖北省各地創(chuàng)新模式、多措并舉，積累了一批盤活存量資產(chǎn)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

本文結(jié)合湖北省住建領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)的調(diào)研實(shí)例，學(xué)習(xí)和吸收資產(chǎn)盤活的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)分析存在的問(wèn)題，提出可采取的合理有效措施，為優(yōu)化資源配置和提升資產(chǎn)利用效率、提高住建領(lǐng)域資產(chǎn)現(xiàn)代化管理水平提出針對(duì)性建議，以期推動(dòng)住建事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

1.盤活住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)的意義

2022 年5 月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19 號(hào)），提出要聚焦保障性租賃住房、水電等市政設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施等住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)，加快推進(jìn)存量資產(chǎn)盤活工作，凸顯了盤活住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)的重要性。

盤活住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)，是構(gòu)建新發(fā)展格局的重要抓手。當(dāng)前，我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)從“增量開(kāi)發(fā)”進(jìn)入“存量挖潛”階段，并由粗放發(fā)展向精細(xì)化發(fā)展轉(zhuǎn)型，開(kāi)展住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)盤活，能夠有效釋放城市存量空間、優(yōu)化城市功能、促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從而激發(fā)城市新活力，是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇。

盤活住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)，是擴(kuò)大有效投資的重要路徑。近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，擴(kuò)大有效投資是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的壓艙石。盤活大量沉淀的存量資產(chǎn)，有助于推動(dòng)存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。以老舊小區(qū)改造為例，2019-2022 年，我國(guó)累計(jì)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7 萬(wàn)個(gè)，完成投資6600多億元[1]，充分發(fā)揮了保障民生、穩(wěn)定投資、促進(jìn)消費(fèi)的作用。

盤活住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)，是提升運(yùn)營(yíng)管理水平的重要手段。通過(guò)對(duì)長(zhǎng)期閑置、低效資產(chǎn)采取改造升級(jí)、定位轉(zhuǎn)型等方式，使資源合理配置，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)效益最大化，如將存量住宅改造為公寓、民宿，將存量商業(yè)通過(guò)新消費(fèi)場(chǎng)景打造轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)，在存量資產(chǎn)項(xiàng)目中引入運(yùn)營(yíng)管理，通過(guò)專業(yè)化、流程化、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，降低運(yùn)營(yíng)成本，有效提升住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)水平，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益。

盤活住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)，是吸引社會(huì)資本參與城鄉(xiāng)建設(shè)的重要模式。住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)類型較多，特別是污水處理廠、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)面臨改造升級(jí)等情況以實(shí)現(xiàn)盤活利用，需要再投入資金較多，不僅需要政府資金支持，而且需要社會(huì)資本協(xié)同，并聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)主體共同謀劃，解決項(xiàng)目施工、融資、運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題，確保項(xiàng)目實(shí)施見(jiàn)效。當(dāng)前國(guó)辦發(fā)布的存量資產(chǎn)盤活文件中，包括了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITS、PPP 等多重方式，有助于激發(fā)社會(huì)資本積極性，實(shí)現(xiàn)政府投資帶動(dòng)作用和社會(huì)資本創(chuàng)新活力的有效結(jié)合。

盤活住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)，是滿足人民美好生活需要的重要方式。當(dāng)前，城鄉(xiāng)人居環(huán)境建設(shè)從“住有所居”轉(zhuǎn)向“住有宜居”。湖北住建緊抓人民幸?；c(diǎn)，致力于打造公園城市，宜以存量資產(chǎn)為抓手，做好更新改造、優(yōu)化經(jīng)營(yíng)等工作，豐富城市功能，加快“宜居湖北”建設(shè)。一是，通過(guò)提升基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)品質(zhì)，提高公共服務(wù)設(shè)施質(zhì)量，完善民生配套功能，提高生活質(zhì)量；二是，通過(guò)改造老舊住房，完善租賃市場(chǎng)，緩解不同人群的住房需求，加快構(gòu)建多層次住房保障和供應(yīng)體系；三是改善商業(yè)、商務(wù)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)品質(zhì)，完善生活配套，推進(jìn)“15 分鐘”生活圈建設(shè)，讓人民從生活點(diǎn)點(diǎn)滴滴中感受城市升級(jí)蝶變，不斷提升幸福感。

2.湖北住建存量資產(chǎn)盤活實(shí)踐基礎(chǔ)

目前，湖北住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)盤活工作在保障性租賃住房、老舊小區(qū)改造和城市更新等方面已具備初步成效。

2.1 保障性租賃住房

保障性租賃住房是當(dāng)前的一項(xiàng)重大改革民生工程，是完善租購(gòu)并舉制度的重要舉措。2022 年，湖北省通過(guò)新建和存量盤活方式籌集房源69642 套，其中存量盤活占比約13%，主要為利用非居住存量房改建，有效提升存量房屋使用效率，保障了新市民、青年人的住房需求，切實(shí)增強(qiáng)市民獲得感和幸福感。

以洪山區(qū)毛坦艾瑪國(guó)際公寓為例。在武漢市房管局的支持下，洪山區(qū)毛坦村將6.56 萬(wàn)平方米長(zhǎng)期閑置的艾瑪酒店改建為1120 套保租房，每平方米月租金20 元，委托第三方運(yùn)營(yíng)，每年增加村集體收入1500 多萬(wàn)元。該項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)盤活利用，一是得益于功能業(yè)態(tài)精準(zhǔn)匹配，酒店式公寓具有小戶型、有裝修、有配套的特性與租賃房租要求吻合，符合租賃住房改造基本條件；二是得益于財(cái)政補(bǔ)貼支持，本項(xiàng)目成功申報(bào)2021 年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金2839 萬(wàn)元，用于裝修、配套家電設(shè)備、公共生活設(shè)施等建設(shè)，滿足新市民、青年人對(duì)美好生活的向往。

2.2 老舊小區(qū)改造

老舊小區(qū)改造是關(guān)系民生福祉的重要工程，通過(guò)對(duì)舊住房、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等以改擴(kuò)建的形式，能夠有效盤活住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)。2019 年以來(lái)，湖北省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造已實(shí)施1.38 萬(wàn)個(gè)，累計(jì)完成投資額381.38 億元，以小切口帶動(dòng)了大需求[2]。

湖北省引進(jìn)市場(chǎng)主體參與老舊小區(qū)改造取得較好成效。其成功之處主要有三個(gè)方面：一是尊重居民改造意愿，實(shí)施“共同締造”，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、公示講解等方式讓居民深度參與改造工作；二是撬動(dòng)社會(huì)資本活水，項(xiàng)目以政府主導(dǎo)，引入社會(huì)投資方，如當(dāng)陽(yáng)市以當(dāng)陽(yáng)建投作為項(xiàng)目融資和建設(shè)實(shí)施主體，積極爭(zhēng)取銀行貸款，將369 個(gè)小區(qū)打包為一個(gè)項(xiàng)目，立項(xiàng)總投資10 億元；三是積極推進(jìn)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，在項(xiàng)目改造中將傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)、衍生經(jīng)營(yíng)和新興業(yè)態(tài)相結(jié)合，建設(shè)停車場(chǎng)、充電樁、自動(dòng)售賣機(jī)、小食堂等經(jīng)營(yíng)性業(yè)態(tài)，積極解決居民的實(shí)際需求，同時(shí)滿足社會(huì)投資方投入回報(bào)和可持續(xù)發(fā)展需要，為項(xiàng)目順利落地和平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。

2.3 城市更新

城市更新是黨的十九屆五中全會(huì)做出的重要部署，是存量資產(chǎn)盤活的有效抓手。2022 年，湖北省大力推進(jìn)城市更新，以“留改拆”并舉措施，通過(guò)對(duì)存量資產(chǎn)價(jià)值的挖掘，結(jié)合存量住房、商業(yè)、酒店、文化場(chǎng)館、基礎(chǔ)設(shè)施等改造需求，充分利用并放大資產(chǎn)價(jià)值。

其中，湖北省黃石市作為國(guó)家城市更新第一批試點(diǎn)城市，圍繞黃石市傳統(tǒng)工業(yè)城市的歷史特色，結(jié)合當(dāng)前山水園林城市建設(shè)的需求，率先啟動(dòng)中心區(qū)域的環(huán)磁湖片域城市更新工作。項(xiàng)目將華新水泥傳統(tǒng)工業(yè)建筑改造為工業(yè)風(fēng)貌區(qū)，將周邊的民居結(jié)合磁湖的山水風(fēng)貌改造為民宿，統(tǒng)籌盤活閑置的酒店、寫字樓等多類存量物業(yè)。武漢市楊園片區(qū)城市更新項(xiàng)目結(jié)合鐵路文化特色，通過(guò)對(duì)廠房舊倉(cāng)庫(kù)、物流倉(cāng)庫(kù)及辦公樓進(jìn)行改造，植入文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，打造鐵路文化體驗(yàn)地。

2.4 市政基礎(chǔ)設(shè)施盤活

住建領(lǐng)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施主要指停車位、污水處理、垃圾處理等設(shè)施，與居民生活密切相關(guān)，是城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的有效載體。盤活市政基礎(chǔ)設(shè)施是國(guó)家盤活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)方向，對(duì)于改善人居環(huán)境、提高城市運(yùn)行效率和提升城市綜合承載力具有重要作用。

湖北省盤活市政設(shè)施工作正處于積極探索階段，因?yàn)榇蟛糠质姓A(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益較少、權(quán)屬?gòu)?fù)雜、融資受限。在停車位方面，湖北省咸寧市、孝感市等多地通過(guò)智慧化管理實(shí)現(xiàn)車位共享、資源共享，提升資產(chǎn)利用率。在供水、供氣、垃圾處理、污水處理等方面嘗試以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式盤活，如襄陽(yáng)市將城市供水、城市供氣特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京中環(huán)水務(wù)集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)，目前正在推進(jìn)城市污水處理廠網(wǎng)以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、TOT 模式，轉(zhuǎn)讓給社會(huì)企業(yè)。在其他基礎(chǔ)設(shè)施方面，武漢市搶抓基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)的政策機(jī)遇，積極探索以“軌道交通+物業(yè)”組合方式發(fā)行公募REITs。目前，地鐵2 號(hào)線一期REITs 試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料已上報(bào)至國(guó)家發(fā)改委。

3.湖北住建存量資產(chǎn)盤活可借鑒的做法

3.1 注重存量資產(chǎn)整體打造、整體規(guī)劃、整體運(yùn)維

一是對(duì)本地區(qū)各類存量資產(chǎn)進(jìn)行整體打包、規(guī)劃、運(yùn)維。宜昌市對(duì)住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)進(jìn)行整合后，委托項(xiàng)目單位統(tǒng)一管理。二是將缺少經(jīng)營(yíng)效益或具有準(zhǔn)公益性項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目打包，“肥瘦搭配”。宜昌市將雨污管網(wǎng)及附屬設(shè)施工程與長(zhǎng)江大保護(hù)PPP 項(xiàng)目進(jìn)行打包。三是將單一存量資產(chǎn)進(jìn)行片區(qū)打包、整體運(yùn)維。當(dāng)陽(yáng)市將全市符合改造條件的369 個(gè)老舊小區(qū)整合為9 圈20 片進(jìn)行整體融資、運(yùn)營(yíng)維護(hù)。

3.2 充分發(fā)揮存量資產(chǎn)互動(dòng)、聯(lián)動(dòng)效益，延鏈補(bǔ)鏈

借鑒宜昌市卷橋河項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行升級(jí)改造，融合地域文化特色，引入環(huán)球IP 元素，通過(guò)經(jīng)營(yíng)性存量資產(chǎn)之間聯(lián)動(dòng)及經(jīng)營(yíng)性存量資產(chǎn)與周邊產(chǎn)業(yè)、居民消費(fèi)、地方文化等進(jìn)行業(yè)態(tài)融合，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)揮存量資產(chǎn)的最大經(jīng)營(yíng)效益。

3.3 實(shí)現(xiàn)功能轉(zhuǎn)換、功能提升、功能互補(bǔ)、價(jià)值提升

黃石市將存量住房、產(chǎn)業(yè)園配建公寓等改造為保障性租賃住房；咸寧市停車位通過(guò)數(shù)字化賦能，提升利用率；仙桃市污水處理項(xiàng)目，通過(guò)光伏發(fā)電，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

3.4 提升運(yùn)營(yíng)理念，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)主體，創(chuàng)新融資模式

當(dāng)陽(yáng)市政府授予建投集團(tuán)老舊小區(qū)部分資產(chǎn)特許運(yùn)營(yíng)權(quán)，將閑置國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為食堂、超市、養(yǎng)老、托幼服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；襄陽(yáng)市將污水處理廠以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；宜昌市將夷陵區(qū)長(zhǎng)江大保護(hù)PPP 項(xiàng)目采用“BOT+TOT+OM”模式運(yùn)作，其中城區(qū)存量污水處理廠及配套管網(wǎng)工程經(jīng)營(yíng)權(quán)采取“TOT”（移交-經(jīng)營(yíng)-移交）模式、鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量污水垃圾工程為委托運(yùn)營(yíng)OM 模式。

4.當(dāng)前存在的主要問(wèn)題

4.1 配套支持政策不夠完善

第一，各地制度建設(shè)尚處于探索階段，主要是在國(guó)辦發(fā)〔2022〕19 號(hào)指導(dǎo)下，發(fā)布《推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資實(shí)施方案通知》等原則性、總覽性政策文件，相關(guān)的用地、稅收、金融、審批等配套政策尚未健全。第二，盤活對(duì)象覆蓋暫不充分，已明確的主要盤活方向包括自然資源領(lǐng)域、保障房租賃住房建設(shè)等，對(duì)其他類型的存量資產(chǎn)暫缺乏相應(yīng)規(guī)定，住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)盤活體系仍處于建設(shè)初期，缺乏對(duì)實(shí)施領(lǐng)域、實(shí)施內(nèi)容、操作流程、實(shí)施要求、保障機(jī)制的規(guī)范及指引，因此參與實(shí)施主體受限，盤活路徑受限。

4.2 盤活基礎(chǔ)不夠清晰

第一，存量資產(chǎn)底數(shù)不清。目前，各地開(kāi)展存量資產(chǎn)盤活聚焦在國(guó)有企業(yè)和行政事業(yè)單位，由國(guó)資委牽頭統(tǒng)計(jì)，對(duì)住建領(lǐng)域盤活所涉的存量資產(chǎn)權(quán)屬、規(guī)模、類型、盤活需求等未能充分涵蓋。第二，產(chǎn)權(quán)不清晰、不規(guī)范。住建領(lǐng)域的存量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，較多由政府和社會(huì)資本等多主體運(yùn)營(yíng)，歷史遺留問(wèn)題和權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜，部分資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散在不同單位，抵質(zhì)押情況難以排查[3]。因部分資產(chǎn)存在家底不清、產(chǎn)權(quán)不明、資產(chǎn)管理流程不完善、交易審批環(huán)節(jié)不規(guī)范等問(wèn)題，使存量資產(chǎn)底數(shù)難以界定，影響后續(xù)盤活路徑的落地實(shí)施。

4.3 資產(chǎn)盤活收益不佳

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在住建領(lǐng)域的存量資產(chǎn)中占比較大，但該類項(xiàng)目具有投資大、周期長(zhǎng)、回報(bào)低等特點(diǎn)，又因缺乏經(jīng)營(yíng)性收益支持，難以實(shí)現(xiàn)收支平衡，導(dǎo)致盤活工作在進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作中推進(jìn)困難，影響了存量資產(chǎn)盤活效率。盡管基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目，在相關(guān)政策文件中明確引入PPP、REITS 等模式，但均對(duì)擬盤活資產(chǎn)的要求較高，如REITS 項(xiàng)目要求資產(chǎn)具備明確的運(yùn)營(yíng)年限、穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入等要求。另外此類項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)、且有相關(guān)考核機(jī)制，對(duì)運(yùn)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)能力要求較高，同時(shí)受多部門審批等因素影響，實(shí)施難度較大，工作開(kāi)展效率不高。

4.4 工作協(xié)調(diào)難度較大

住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)保有量大，同時(shí)又涉及私企、國(guó)企、行政機(jī)關(guān)等不同主體單位，僅在行政事業(yè)單位層面，又涉及國(guó)資、財(cái)稅、自規(guī)等監(jiān)管部門或行業(yè)主管部門。各主體間溝通協(xié)調(diào)及基層溝通協(xié)調(diào)時(shí)間長(zhǎng)、難度大，難以形成合力。

5.對(duì)盤活住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

5.1 建立健全政策制度，發(fā)揮引領(lǐng)作用

要提高住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)盤活效率，離不開(kāi)一系列政策制度的支持。一是要立足住建職能，明確目標(biāo)和任務(wù)，做好責(zé)任分工，制定實(shí)施方案和落實(shí)工作要求，發(fā)揮頂層引領(lǐng)作用。二是發(fā)動(dòng)多方群策群力，與自然資源、財(cái)政等主管部門協(xié)調(diào)分工，打通政策堵點(diǎn)；與銀行、擔(dān)保公司聯(lián)動(dòng)，暢通政企合作渠道，強(qiáng)化金融支持。三是聚力存量盤活服務(wù)民生，多措并舉，構(gòu)建“1+N”政策體系，即一個(gè)綱領(lǐng)文件和N 個(gè)配套政策，從源頭上夯實(shí)組織保障和措施保障，確保住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)盤活工作順利推進(jìn)。尤其應(yīng)充分發(fā)揮獎(jiǎng)補(bǔ)類政策的激勵(lì)作用，有效促進(jìn)各類社會(huì)主體積極參與，保障重大項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)營(yíng)效益。

5.2 摸清存量資產(chǎn)底數(shù)，夯實(shí)盤活基底

如何讓沉睡資產(chǎn)活起來(lái)，首要的就是摸清存量資產(chǎn)底數(shù)，只有底子清，才能路徑明。在住建領(lǐng)域范圍內(nèi)，結(jié)合現(xiàn)有資料及分步開(kāi)展調(diào)研，首先確定存量住房、商業(yè)商務(wù)建筑、停車位、垃圾污水處理設(shè)施等多類型存量資產(chǎn)的權(quán)屬、分布、現(xiàn)狀利用、盤活意愿及已采取的盤活措施等情況；其次，對(duì)盤活意愿高的項(xiàng)目開(kāi)展專項(xiàng)調(diào)查，深入調(diào)研盤活需求、面臨的問(wèn)題、經(jīng)營(yíng)情況等，為篩選確定擬盤活存量資產(chǎn)奠定基礎(chǔ)，為因地制宜有針對(duì)性地開(kāi)展盤活工作提供支撐。

5.3 分類分級(jí)存量資產(chǎn)，研判盤活方向

住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)類型多，不能一蹴而就一哄而上，而要謹(jǐn)慎對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行分類分級(jí)，構(gòu)建量化評(píng)價(jià)體系，穩(wěn)妥推進(jìn)盤活工作。從住建領(lǐng)域來(lái)看，不僅要考慮權(quán)屬、規(guī)劃、現(xiàn)狀等因素影響，還應(yīng)結(jié)合典型案例盤活條件，重點(diǎn)從以下方面著手：一是要考慮政策支持，確定現(xiàn)有政策的支持力度及可操作性，優(yōu)先考慮政策支持力度較大、配套政策較為完善的資產(chǎn)，如保障性租賃住房、老舊小區(qū)改造；二是深挖運(yùn)營(yíng)模式，考慮相關(guān)主管部門協(xié)調(diào)性及利益主體協(xié)作性，優(yōu)先考慮基礎(chǔ)條件成熟、能夠吸引社會(huì)資本參與的資產(chǎn)；三是預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收益，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)參與收益性預(yù)測(cè)，謹(jǐn)慎衡量未來(lái)收入，防范權(quán)利人利益受損，重點(diǎn)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長(zhǎng)潛力較大的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；四是引入專家評(píng)價(jià)，通過(guò)共同研討，吸取多方意見(jiàn)，科學(xué)合理確定盤活資產(chǎn)選擇體系，促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)工作落地見(jiàn)效。

5.4 科學(xué)探索盤活路徑，找準(zhǔn)盤活出路

當(dāng)前全國(guó)各地已經(jīng)積累了豐富的資產(chǎn)盤活經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合地方實(shí)際情況，探索出具備地方特色的盤活路徑。一是深入研究典型案例經(jīng)驗(yàn)。加強(qiáng)住建盤活工作宣導(dǎo)，學(xué)習(xí)典型盤活案例，組織開(kāi)展先進(jìn)城市調(diào)研工作，理清盤活方式、存量資產(chǎn)與新建項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)推進(jìn)、回收資金使用、主要矛盾化解、收入來(lái)源拓寬等方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，化經(jīng)驗(yàn)為能力，進(jìn)行存量資產(chǎn)盤活知識(shí)萃取與共享，優(yōu)化盤活流程，為內(nèi)部盤活資產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。二是選擇一批權(quán)屬清、條件好、有特色的住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)，試點(diǎn)先行，并建立容錯(cuò)機(jī)制，鼓勵(lì)各地大膽探索盤活路徑，摸清為何盤、誰(shuí)來(lái)盤、怎么盤，研究盤活原則、條件、模式等內(nèi)容，鑒別盤活過(guò)程漏洞，防范盤活風(fēng)險(xiǎn)。三是鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體共同參與，推進(jìn)住建領(lǐng)域資產(chǎn)盤活工作由點(diǎn)擴(kuò)面，加大盤活力度，形成政府主導(dǎo)、企業(yè)自主、社會(huì)資本或多主體共同參與的工作格局，優(yōu)化資源配置，提升存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，為閑置低效資產(chǎn)注入新活力，在有限的范圍內(nèi)滿足市場(chǎng)需求。

5.5 全力打造閉環(huán)管理，確保盤活成效

資產(chǎn)盤活不僅要做到引流，還要做好退出及監(jiān)管，形成全過(guò)程閉關(guān)管理，方可推動(dòng)盤活工作可持續(xù)發(fā)展。在國(guó)家“建設(shè)數(shù)字中國(guó)”戰(zhàn)略之下，可充分利用數(shù)字信息技術(shù)賦能盤活工作。首先搭建存量資產(chǎn)盤活管理平臺(tái)，做好“一個(gè)工作臺(tái)賬，一個(gè)管理地圖、一個(gè)決策中心、一個(gè)交易平臺(tái)”，并精細(xì)化到項(xiàng)目管理庫(kù)。在對(duì)盤活領(lǐng)域細(xì)分后，將各項(xiàng)目基礎(chǔ)資料、管理情況、收入情況和支出情況囊括其中，從存量項(xiàng)目篩選、調(diào)查、盤活、經(jīng)營(yíng)到回本進(jìn)行全流程監(jiān)管，動(dòng)態(tài)化、可視化掌握盤活工作成效。尤其是對(duì)于大額交易與支出等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)置預(yù)警指示，強(qiáng)化監(jiān)控。其次，可充分利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)成果，如全國(guó)自然災(zāi)害綜合風(fēng)險(xiǎn)普查數(shù)據(jù)，匹配危舊房改造等應(yīng)用場(chǎng)景，方便不同管理權(quán)限查詢使用。以數(shù)字化全流程服務(wù)盤活工作，提升數(shù)字化治理服務(wù)水平，推進(jìn)住建領(lǐng)域存量資產(chǎn)盤活工作取得成效，助力加快構(gòu)建新發(fā)展格局。