加強房地產市場管理促進房地產經(jīng)濟發(fā)展

文／王洪林 山東省濟南市章丘區(qū)自然資源局征收儲備中心 山東濟南 250200

引言：

房地產業(yè)對推動地方經(jīng)濟發(fā)展，提升城市形象，改善人居環(huán)境和增加就業(yè)崗位發(fā)揮著日益顯著的影響，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟支柱產業(yè)，成了各地區(qū)經(jīng)濟新增長點，城鎮(zhèn)居民消費熱點。但在房地產業(yè)迅猛發(fā)展的同時，市場運行中出現(xiàn)的問題不容忽視，因此規(guī)范企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為和加強行業(yè)監(jiān)管顯得日益重要。文章就加強房地產市場管理促進房地產經(jīng)濟發(fā)展進行了簡要分析。

1.房地產市場管理概述

房地產市場管理就是在房地產市場交易過程中，建立有關規(guī)則并由房地產管理部門負責有關交易機構和交易活動。它在當前我國市場經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展中，顯示出了非常大的價值，對我國市場經(jīng)濟發(fā)展和人們生活都產生了非常大的作用。而房地產管理部門對房地產市場實施管理時，一定要符合市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律，充分發(fā)揮其實際效用來完成資源配置。但現(xiàn)階段我國房地產市場在發(fā)展中存在一些不足，這些不足帶來了市場監(jiān)管盲目性問題。因此，在房地產市場管理過程當中，相關部門應該科學地宏觀調控市場，使整體市場能夠以平穩(wěn)的狀態(tài)前進。而且行政部門在對市場實施管理時，還應遵循宏觀間接控制與宏觀指導相結合的原則，并依托法規(guī)政策實施相應的管理，以推動房地產市場穩(wěn)步發(fā)展。

2.發(fā)展房地產經(jīng)濟的意義

房地產業(yè)在最近幾年的發(fā)展速度越來越快，在目前的大環(huán)境之下，房地產業(yè)應該充分意識到自己在國民經(jīng)濟中所起的作用，并且清楚地認識到它對于經(jīng)濟和社會發(fā)展所產生的巨大影響，它關系著人民群眾日常生活水平的提高。由此可見，發(fā)展房地產經(jīng)濟具有重大現(xiàn)實意義，主要體現(xiàn)在如下四個方面：一是房地產在市場經(jīng)濟發(fā)展過程中起到促進作用，并能夠提供內在的支撐，在一定程度上拉動內需，進而提高國民經(jīng)濟收入和方便廣大人民群眾的日常生活；二是房地產業(yè)不斷進步導致就業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，就業(yè)問題作為一個社會性問題備受關注，大力發(fā)展房地產業(yè)能夠有效地緩解社會矛盾，保持社會穩(wěn)定和經(jīng)濟平衡、緩解社會壓力、提高人民生活和經(jīng)濟水平；三是房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展可以提高住房的品質，讓人民生活更優(yōu)質化和更健康化，美化居住環(huán)境，讓人民生活更安逸；四是中國房地產經(jīng)濟雖然已經(jīng)發(fā)展了很多年，但是仍然停留在初級發(fā)展階段，長期以來它存在的問題還沒有完全解決。政府和人民對此都下了很大的功夫，期望房地產經(jīng)濟環(huán)境能夠得到完善，房地產經(jīng)濟能夠規(guī)范化發(fā)展和標準化運行以保持社會的和諧與穩(wěn)定。從社會發(fā)展的角度看，房地產經(jīng)濟發(fā)揮了內在的動力作用[1]。

3.影響房地產經(jīng)濟的因素分析

3.1 粗放式的項目管理模式

粗放型項目管理模式對房地產經(jīng)濟造成直接沖擊。房地產企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，主要投資形式是勞動力、產品附加值低、人員流動頻繁等。這時房地產企業(yè)僅需雇傭很少高技能員工及經(jīng)理人，才能實施項目管理。但這種粗放型管理模式增加了員工培訓的難度，也不利于給員工提供一個穩(wěn)定的工作環(huán)境，加之項目管理中參與主體眾多，其中有分包商，業(yè)主和供應商，當項目參與主體眾多時，進一步增加項目管理難度[2]。

3.2 不合理的供應模式

供應模式對房地產經(jīng)濟發(fā)展有著直接的影響，特別是當供應模式不盡合理時，更進一步阻礙著中國房地產經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。對我國現(xiàn)狀進行分析后發(fā)現(xiàn)，當前土地利用管理制度還需要進一步健全，部分房地產企業(yè)出現(xiàn)占用非建筑用地建設等問題，這直接影響到農民經(jīng)濟效益。特別是土地資源短缺的城市，這一土地資源短缺程度將直接體現(xiàn)到房價中，造成商品房價格持續(xù)上漲。

3.3 不完善的財稅制度

財稅制度對房地產經(jīng)濟發(fā)展有一定的影響。當前我國房地產領域中所涉及到的財稅制度也比較普遍，同時財稅制度還有待進一步健全。房地產商品房買賣、流通環(huán)節(jié)中財稅征收金額大，是這方面最突出的財稅問題。這造成房地產開發(fā)商增加房屋炒作力度，持有環(huán)節(jié)收取較少時使有幾套住房的單位或個人相應費用將降低，不可能從經(jīng)濟層面上有效地抑制炒房行為以及故意囤房現(xiàn)象，也就不可能對房地產行業(yè)構成有效地監(jiān)督管理。

3.4 調控難度大

我國房地產行業(yè)正處在快速發(fā)展期，但現(xiàn)階段與其相匹配的基礎設施還需要進一步改善。當國家統(tǒng)一信息網(wǎng)絡平臺建設不足時，使國內各區(qū)域房地產信息很難及時共享與互通，也就不能有效監(jiān)督各區(qū)域房地產行業(yè)。軟件設施不完善，使房地產市場管理混亂。另外，人們受傳統(tǒng)觀念影響覺得只有擁有住房的權屬才能安心居住，而面對日益上漲的住房價格讓人們更加恐懼買房。

4.房地產經(jīng)濟發(fā)展中面臨的問題

4.1 金融政策未能有效調控

現(xiàn)階段中國多數(shù)房地產公司進行工程時，不得不多渠道籌措資金對工程進行配套。并且這一格局使房地產市場一旦發(fā)生波動就會對房地產企業(yè)帶來十分直接的危害，嚴重地威脅著整個地產行業(yè)的身體健康。且實際項目建設過程中所需資金投入量大，同時用地面積大，且預售方式企業(yè)自有財力普遍無法保證開發(fā)項目的順利進行，因此，必須從商業(yè)銀行貸款，債券融資，信托融資，房地產證券和其他渠道進行融資。一旦金融政策，市場發(fā)生波動，將使房地產市場的資金籌措發(fā)生問題[3]。

4.2 缺乏房地產市場管理意識

在目前房地產交易市場的運行過程中也面臨一個重大問題，那就是相關政府部門沒有對房地產交易市場形成健全的監(jiān)督管理認識。但是它缺乏有效的房地產市場管理意識，會使房地產市場無法很好地在隨后的開發(fā)中保持。規(guī)則不明、政策不明，因而使整個房地產市場經(jīng)濟遭受到了一定程度的沖擊。而造成這一問題的重要原因恰恰是房地產交易市場相關管理機關對于企業(yè)工作職能不明確，細化職責過程也不清晰，由此使員工在對房地產市場實施管理時無法意識到其重要性，無法發(fā)揮出其工作效用。

4.3 住房保障政策不夠完善

盡管當前階段我國住房保障政策保障著我國社會大眾日常生活，但在開展住房保障政策的制定與執(zhí)行過程中仍面臨種種問題。并且因為住房保障政策是民生問題，所以其在實施的過程中又有著極為嚴厲的要求，而現(xiàn)階段我國的相關法律法規(guī)不夠完善，會使房地產市場不斷發(fā)展過程中出現(xiàn)一系列問題，從而影響住房保障政策落實。并且我國現(xiàn)階段的保障性住房在實際建設的過程中還存在著周邊基礎設施不完善的問題，因為其地理位置過于偏僻，卻提高了居民生活成本和生活負擔，使保障性住房特定效用無法有效發(fā)揮。

5.強化房地產市場管理的有效策略

5.1 完善金融政策

在相關部門展開工作時，需根據(jù)房地產市場發(fā)展情況，不斷完善金融政策。由于我國房地產市場的發(fā)展歷程和金融體系息息相關，房地產市場要想取得更長遠的前景，還必須依靠金融體系來支撐。因此，相關部門在對房地產市場和金融市場實施綜合管理時，有必要以借貸結構為優(yōu)化調整對象，健全金融政策體系，增強風險防范意識以確保企業(yè)能夠有一個好的借貸流程來適應自身發(fā)展的需要。二是相關部門在房地產經(jīng)濟發(fā)展過程中要有效保證房地產市場良性發(fā)展形勢，對于房地產市場資金來源和后續(xù)資金流向做出科學分析，保持金融市場穩(wěn)定，使金融體系與房地產市場能有機融合[4]。

5.2 強化房地產市場管理意識

在對房地產市場實施管理時，也要加強對房地產市場的監(jiān)督意識，增加對經(jīng)濟管理作用有效的宣傳力度，這樣才能夠使社會各界意識到房地產市場管理具有重要意義，并不斷地完善工作體系、強化工作質量、提升工作效率等方面進行了相關的工作。一是相關部門在房地產開發(fā)項目的過程中要開展科研調查工作，對項目做出綜合的評價，這樣才能證實項目的科學性。為后續(xù)經(jīng)費投入和工作開展創(chuàng)造了方便條件。二是相關部門在開展工作時，應針對其責任意識加以控制，避免資源的不合理利用，降低經(jīng)濟投入。并且還需要對于資金投入狀況進行科學評估，對于各個項目的需求資金進行嚴格確定，使得房地產項目在建設過程中可以有著科學合理的數(shù)據(jù)把控。最后還要綜合考慮房地產市場環(huán)境和房地產開發(fā)商實際經(jīng)營情況及企業(yè)資金數(shù)量等因素加以確認，這樣才能保證投入資金最小化和保持房地產市場平穩(wěn)運行[5]。

5.3 繼續(xù)加強對房地產市場的監(jiān)督和管理

應進一步完善與房地產有關的政策與體制，形成完善的房地產市場進入機制，強化房地產開發(fā)及經(jīng)營環(huán)節(jié)調控與管理，并對各項重點事項做出細致規(guī)定；同時還應約束規(guī)定購房人，包括境外購房主體在商品房上的購買行為。房地產管理部門和有關部門應當嚴格執(zhí)法、配合執(zhí)法、嚴格查處房地產各級市場違法行為、整頓規(guī)范房地產市場秩序。應綜合運用大數(shù)據(jù)和云平臺信息化技術構建預警預報監(jiān)管機制，強化房地產企業(yè)誠信管理。

5.4 構建完善的房地產行業(yè)需求體制

發(fā)揮房地產市場在房地產經(jīng)濟發(fā)展中的推動作用，需建設良好的房地產產業(yè)需求體制。在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的大環(huán)境下，人民群眾的收入也有了顯著提高，面對房價持續(xù)上漲，這就要求政府部門必須對房價進行介入，將房價市場價格限制在適當?shù)膮^(qū)間內，避免調控不當而影響房地產市場有序發(fā)展。分析我國房地產行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，總體上表現(xiàn)為供大于求，若房地產市場價格在這個時候還在上漲，很容易造成社會動亂。因此，必須發(fā)揮政府部門宏觀調控作用并制定相關政策來實施房地產市場有效控制，使得自身房產價格能夠在適當區(qū)間內浮動。房地產行業(yè)在發(fā)展過程中，房地產市場價格上漲和人民收入貼附在一起能夠促進房地產行業(yè)健康平穩(wěn)地發(fā)展。而在人口老齡化的發(fā)展趨勢中地方政府部門對于民眾薪資結構應該進行合理化的調整，以保證房地產資源能夠滿足民眾的生存與發(fā)展需要。另外，政府部門應加強對消費層面投機活動的干預，并以經(jīng)濟政策為依托，以社會約束條件為約束來調節(jié)房地產市場經(jīng)濟活動。政府部門也需實施廉租房與經(jīng)濟適用房政策管理，以免經(jīng)濟收入過高者強占廉租房與經(jīng)濟適用住房，保障社會資源的高效使用[6]。

6.房地產市場促進房地產經(jīng)濟發(fā)展的措施分析

6.1 合理規(guī)劃資源使用

房地產企業(yè)想要提升房地產經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的質量，就一定要注重資源的合理運用，應結合當前資源情況進行科學規(guī)劃，盡力減少資源浪費率，最大限度地利用已有資源價值，以推動房地產經(jīng)濟獲得良性發(fā)展。一是有關部門應在充分研究現(xiàn)下我國房地產市場開發(fā)特征的前提下，改革和創(chuàng)新當前我國房地產開發(fā)模式，改變傳統(tǒng)開發(fā)理念，使之適應市場經(jīng)濟發(fā)展需要，并且與城市今后發(fā)展規(guī)劃相一致，在政策方面促進房地產企業(yè)搞好土地資源合理配置。二是房地產企業(yè)必須遵守國家法律、法規(guī)，嚴格執(zhí)行政府規(guī)劃進行項目建設，堅決制止各種違法行為，這對于確保房地產經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展是一個很大的關鍵。

6.2 進一步調整并優(yōu)化供給側結構

對我國房產變化現(xiàn)狀進行分析可發(fā)現(xiàn)，商品房空置率居高不下，必須采取相應措施增加房產有效供應需求和減少房產無效供給。基于房產有效供應總量視角分析，其銷售可劃分為兩大部分，即積壓或者滯存無效供給與適銷有效供給。當前無效供應在房地產市場中表現(xiàn)突出，要解決這一問題就必須對供給側結構進行積極的調整和優(yōu)化，建立起一個完整的房地產交易市場體系，積極改善房地產產業(yè)結構，增加有效供應需求，減少無效供應。房地產行業(yè)要正確認識市場激烈競爭中的供需關系，基于宏觀調控角度和房地產市場的變化相結合來化解房產緊缺問題。以相應的理論為指導來解決房產供應不足這一難題，從而達到合理化調控房產數(shù)量，以緩解房地產商品市場所面臨的重重壓力。

6.3 構建完善的房地產相關政策

發(fā)揮房地產市場在房地產經(jīng)濟發(fā)展中的推動作用，需建設完善房地產相關政策并在政策上給予大力支持。政府部門在房地產政策的制定中應該發(fā)揮出自己的職能，對房地產行業(yè)實行全面化監(jiān)管，從而讓其政府部門調控的職能得到體現(xiàn)。政府部門應以土地供應為切入點，對原有土地供應結構進行進一步改善，對土地利用形式進行合理分割，并結合房地產市場的真實狀況，使得自身房源結構得到進一步改善，促使房地產企業(yè)發(fā)展更加符合群眾需要的房源結構。為進一步加強政府部門調控作用，可構建科學合理考核機制并在考核機制制約下發(fā)揮其調控作用，對房地產市場實施有效規(guī)制，在土地，人力及財稅領域進行積極改革，重塑中國房地產行業(yè)。另外，要想有效治理房地產開發(fā)商炒房行為，還需制定科學、合理的房地產行業(yè)規(guī)劃并在稅收限購的政策支持下介入炒房行為，以保障地方產供需平衡。

6.4 合理化調整房地產市場價格

房地產行業(yè)快速發(fā)展的大環(huán)境下，需進一步提升房地產的市場價值。房地產在市場經(jīng)濟環(huán)境中受很多影響因素，這個時候若政府部門對于房地產行業(yè)沒有進行干預的話，那么在外來的一系列不良因素的作用之下就有可能造成房地產經(jīng)濟的崩潰，從而造成國民經(jīng)濟的下滑。為了解決這類問題，必須要對房地產市場價格進行合理化調整以保證房地產行業(yè)與市場經(jīng)濟能夠健康、有序地運行。盡管新時代下人們經(jīng)濟水平有了顯著增長，但是個人收入的增長速度依然趕不上房地產價值的增長速度，此時如果人們將主要的收入全部投向了房地產市場，那么很難促進我國國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，造成人們消費層次進一步降低，顯著社會資本轉移。所以為了解決這一問題，必須充分發(fā)揮政府部門的宏觀調控作用，保證房地產市場價格處于合理區(qū)間，對房地產泡沫經(jīng)濟進行嚴格控制，避免房地產市場經(jīng)濟負增長。

6.5 完善保障性住房政策

在今后房地產發(fā)展方面，保障性住房政策將是對房地產業(yè)產生最為深遠影響的政策之一。在目前城市建設進程中，大部分勞動者屬于中低收入群體，這類群體難以支付昂貴的房價和對家庭生活質量的保障，因此，保障性住房的供給就成了保障這一部分居民基本生活需要的惠民政策。在這些年的發(fā)展過程中，由于城市地產市場供給結構較為混亂，保障性住房的建設數(shù)量顯著不足，大部分保障性住房價格一直居高不下，仍然存在著建設不合理的現(xiàn)象，相關法律法規(guī)不健全，沒有起到有效監(jiān)督和管理的作用，從而導致房價水平參差不齊，給城市建設與發(fā)展帶來嚴重負面影響[7]。

面對上述情況，今后房地產工作要適當向保障性住房建設傾斜，把保障性住房開發(fā)成為一個以土地為載體的多層次供給體系、稅收和信貸等政策進行結構性調整在短期內由于市場供應量有限，其對房地產市場的沖擊必然有限，而且就中長期發(fā)展而言，結構調整將無法回避，與此同時行業(yè)利潤率將逐步下降，開發(fā)商將更多地介入保障性住房的開發(fā)方面，如此，既能保障城市中低收入人群的居住環(huán)境，又能在最大限度內推動全社會良性發(fā)展。

6.6 房地產經(jīng)濟發(fā)展應貼近市場、符合需求

在時代發(fā)展過程中，無論什么時候都要結合當下需求制定合理解決對策。房地產的工程在發(fā)展過程中，還需明確切入點，對相應的工程工作進行整治，做到高效規(guī)劃。例如：早期市場營銷需要根據(jù)自身市場情況采取差異化路徑。在追求卓越之路上，彰顯自身特色、打造品牌效應、確保市場發(fā)展需要。搞好前期市場調研，利用大數(shù)據(jù)進行科學上報，并進行有效評估，最后針對不同區(qū)塊情況進行合理資金儲備。此外，還要根據(jù)房地產經(jīng)濟發(fā)展趨勢，確保產品領先地位、準確定位、規(guī)避投機，并根據(jù)實際情況制定合理解決辦法。此外，還要適應時代發(fā)展的需要，健全會員制度以及建設大數(shù)據(jù)庫、重視增值服務、與互聯(lián)網(wǎng)+握手、普及智能服務、制定人性化措施等方面謀求突破。

結語：

房地產行業(yè)要想有一個廣闊的發(fā)展前景就一定要明確自身的發(fā)展目標并在發(fā)展的過程中要積極主動地去發(fā)現(xiàn)那些對房地產開發(fā)有影響的地方，并且有針對性地提出了解決措施，以期能夠使房地產行業(yè)得到可持續(xù)發(fā)展，既為我國經(jīng)濟和社會發(fā)展打下堅實基礎，又能夠在房地產行業(yè)健康發(fā)展的同時促進其他產業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。大數(shù)據(jù)時代下，借助房地產經(jīng)濟發(fā)展，能夠進一步提高我國社會經(jīng)濟的水平。若是房地產開發(fā)過程中檢測出了對環(huán)境產生影響的因素，那么就應該采取相關措施盡快加以解決，以免引發(fā)大面積的環(huán)境污染問題，從而保證房地產行業(yè)的綠色可持續(xù)性。