回看房市發(fā)展 采取措施引導(dǎo)“向上生長(zhǎng)”

史成紅

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)總投資額呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)調(diào)研結(jié)果整合得知，2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額近14.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.0%。2021年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額近14.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.4%。2022年第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額近3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.7%。以各地區(qū)現(xiàn)狀而言，隨著我國(guó)城市化與再城市化步伐不斷加快，促使房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)助力房地產(chǎn)業(yè)整體經(jīng)營(yíng)發(fā)展有重要作用。

資本入局房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象更為普遍。隨著我國(guó)群眾整體消費(fèi)能力的提升，房地產(chǎn)業(yè)被當(dāng)前投資市場(chǎng)視作重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)能夠創(chuàng)造大量收益，也是大量資本集中進(jìn)入該產(chǎn)業(yè)的原因之一，頻繁“換手”導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高等現(xiàn)象出現(xiàn)。隨著我國(guó)各地區(qū)推行土地調(diào)整優(yōu)化政策，城鄉(xiāng)人口供求逐漸得以釋放，個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)甚至呈現(xiàn)逐年攀升趨勢(shì)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要影響因素

供需矛盾。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)部原因進(jìn)行深度剖析可知，供需矛盾是引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的核心因素。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化時(shí)，就會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生變化。例如，部分地區(qū)過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)就會(huì)明顯超出需求，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)一定程度的震蕩，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

市場(chǎng)房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)變化直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，且該種影響是不可忽視的，在市場(chǎng)連鎖反應(yīng)下，房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。例如，炒房客通過(guò)投機(jī)手段大量購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，就會(huì)使房源供給減少，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。特別是在一些熱點(diǎn)城市，炒房客的介入會(huì)加劇供需失衡現(xiàn)象，給剛需購(gòu)房者帶來(lái)困擾。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行合理控制時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房?jī)r(jià)控制在一定漲幅范圍內(nèi)，嚴(yán)厲打擊炒房行為，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受市場(chǎng)房?jī)r(jià)的較大影響。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)頻率進(jìn)行合理控制，可以有效提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展穩(wěn)定性與安全性。

土地因素。鑒于土地市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)作為土地資源需求方，國(guó)土資源管理部門(mén)則成為供給方。若使土地資源成為交易商品，開(kāi)發(fā)企業(yè)則可以通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為獲得土地的使用權(quán)。在土地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行階段，買(mǎi)房者成為需求方，開(kāi)發(fā)企業(yè)則成為供給方，雙方主要圍繞房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)進(jìn)行交易。在二級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行階段，民眾的購(gòu)房需求直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。若民眾的購(gòu)買(mǎi)需求上升，則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；若民眾的購(gòu)買(mǎi)需求下降，則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。由此可見(jiàn)，土地因素會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)不確定性影響。

金融因素。金融因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響主要集中在金融支持層面。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需資金量較大，必須得到有效的金融資本支持才可保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的安全性與可靠性，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過(guò)銀行貸款為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)注入原始資金。為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取多種籌資方式獲得項(xiàng)目啟動(dòng)的開(kāi)發(fā)資金，而銀行貸款則是主要的融資方式之一。在房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成直接影響，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的措施

健全市場(chǎng)投資機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，如果盲目追求利益最大化，沒(méi)有進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，將會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)程的推進(jìn)速度。相關(guān)監(jiān)管部門(mén)運(yùn)行時(shí)，需利用大數(shù)據(jù)技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，剖析相應(yīng)投資政策與機(jī)制對(duì)市場(chǎng)造成的不同影響，科學(xué)客觀地評(píng)估機(jī)制的不足，便于及時(shí)對(duì)投資機(jī)制進(jìn)行完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于動(dòng)態(tài)發(fā)展變化中，只有契合市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)律，不斷對(duì)投資機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，保證市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制、投資監(jiān)管機(jī)制的科學(xué)性與安全性，才能使相關(guān)政策與機(jī)制發(fā)揮出一定工作效力。

落實(shí)市場(chǎng)調(diào)查工作。在開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作時(shí)，需要科學(xué)嚴(yán)格地落實(shí)土地審批管理工作，評(píng)估開(kāi)發(fā)企業(yè)能否承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可如期完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是衡量房地產(chǎn)發(fā)展景氣度的一個(gè)優(yōu)質(zhì)指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力是影響房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的重要因素，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的市場(chǎng)消化空間擴(kuò)大，投資指標(biāo)規(guī)模才會(huì)擴(kuò)大。相關(guān)單位必須落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作，聯(lián)合多個(gè)部門(mén)開(kāi)展國(guó)有土地空間資源規(guī)劃部署，有序進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)用地審批，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展。

完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融制度。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融需求量非常大，為更好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)的影響，應(yīng)當(dāng)完善優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)金融制度，對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行創(chuàng)新，以消除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)創(chuàng)新房地產(chǎn)融資制度時(shí)，政府部門(mén)、銀行單位需進(jìn)行有力支持，構(gòu)建多元化融資渠道，便于企業(yè)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資。為遏制房地產(chǎn)金融泡沫出現(xiàn)，相關(guān)政府部門(mén)可出臺(tái)相關(guān)約束性政策、刺激性政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融科學(xué)、平穩(wěn)發(fā)展。例如，銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，應(yīng)當(dāng)突出金融監(jiān)管、項(xiàng)目審批等工作的重要性，提高工作效率，確保房地產(chǎn)企業(yè)有效履行貸款合同。

其次，為提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行改革創(chuàng)新，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，探索契合市場(chǎng)規(guī)律的監(jiān)管機(jī)制，主動(dòng)堵塞金融監(jiān)管漏洞，增強(qiáng)房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)定性。結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，構(gòu)建專(zhuān)屬的房地產(chǎn)金融管理體系，有利于驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定繁榮發(fā)展，創(chuàng)造更多的社會(huì)價(jià)值與財(cái)富。

規(guī)范土地市場(chǎng)管理。在開(kāi)展應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的相關(guān)工作時(shí)，需要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范管理。應(yīng)當(dāng)編制科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒膛c條文，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地管理要求，保證能對(duì)土地資源進(jìn)行科學(xué)的開(kāi)發(fā)利用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段，為最大程度提高土地綜合利用率，政府有關(guān)部門(mén)需對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃統(tǒng)籌、監(jiān)督管理，通過(guò)法律法規(guī)進(jìn)行強(qiáng)制性約束，對(duì)違法違紀(jì)人員進(jìn)行嚴(yán)肅處理，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。

為促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)保持健康發(fā)展，需要不斷完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管控制度與政策法規(guī)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量穩(wěn)定發(fā)展。未來(lái)，在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)突出政府的宏觀調(diào)控，給予市場(chǎng)足夠的自由發(fā)展空間，挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在價(jià)值。