優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費的思考與建議

文/趙安然 王彬武 李嘉珣 劉勇 趙燊

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。隨著我國住房發(fā)展進入存量時代，通過住房流通改善居住條件的需求越來越旺盛，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的要求也越來越高。建立合理透明的傭金標(biāo)準(zhǔn)和安全規(guī)范的服務(wù)流程是幫助居民家庭解決安居問題的“關(guān)鍵小事”。近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)文件，對合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費、嚴格實行明碼標(biāo)價等提出要求?，F(xiàn)有對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的研究多聚焦于行業(yè)規(guī)范層面，如：柴強（2021）提出，需重構(gòu)行業(yè)基本規(guī)則，包括實行從業(yè)人員準(zhǔn)入、單方代理和損害賠償制度。張卓群、張輝（2021）針對行業(yè)發(fā)展，提出健全法律法規(guī)體系、行業(yè)監(jiān)管機制和從業(yè)人員專業(yè)化程度等政策建議。貝殼研究院的栗樣丹（2021）基于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的國際比較，提出行業(yè)面臨基礎(chǔ)制度建設(shè)不足、職業(yè)化水平低和消費者滿意度低三大挑戰(zhàn)，未來將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)形成、服務(wù)者價值 起和行業(yè)規(guī)范化三大發(fā)展新趨勢。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費的研究較為缺乏：肖衛(wèi)國、劉暢（2021）通過回顧政府指導(dǎo)價的歷史和局限，提出目前主流的成本加利潤、競爭導(dǎo)向和價值導(dǎo)向三種定價方式，對經(jīng)紀(jì)機構(gòu)如何根據(jù)自身情況合理選擇定價方式進行探討。本文通過對幾個重點城市的調(diào)研，結(jié)合對全國購房者的問卷調(diào)查，提煉出對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)發(fā)展的幾點認識，并針對當(dāng)前存在的突出問題提出有針對性的政策建議，以期提供參考借鑒。

一、對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)發(fā)展的幾點認識

（一）“線上平臺+線下門店”是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)服務(wù)市場的較好形式

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在促進交易、提高效率和保障安全等方面具有專業(yè)優(yōu)勢，在存量房交易中扮演重要角色。從北京、上海、南京等地的調(diào)研情況看，七成以上的交易通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)完成。如2022 年二手房網(wǎng)簽套數(shù)數(shù)據(jù)顯示：上海市通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)成交的比例達80%以上，僅不到20%為買賣雙方“手拉手交易”；南京市通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)成交的占比為73.2%，成交金額占二手房總成交金額的88%。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)營模式通常分為“單一線下”、“單一線上”和“線上平臺+線下門店”三種。我國對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)實行備案管理，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，全國擁有10家門店以下的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)占比達95%，其中僅有1 家門店的機構(gòu)占比53%，有2-10 家門店的占比為42%（數(shù)據(jù)來源：2019 年中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會房地產(chǎn)中介機構(gòu)檔案庫）。這些中小機構(gòu)中，規(guī)模較小的門店或者“夫妻店”主要采用“單一線下”模式，往往存在服務(wù)品質(zhì)不高、經(jīng)營不規(guī)范等問題。一些互聯(lián)網(wǎng)平臺采取“單一線上”模式，但該模式缺乏線下門店支撐，交易的服務(wù)保障能力不足。規(guī)?；I(yè)化的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)主要采用“線上平臺+線下門店”模式，采用該模式的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)利用線上平臺實現(xiàn)房源儲備和信息推廣，經(jīng)紀(jì)人在線下提供面對面、全流程陪同的場景式服務(wù)，是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)服務(wù)市場比較有效的形式。

（二）各地的傭金收取方式、費率定價、分擔(dān)方式等差異較大

隨著社會主義市場經(jīng)濟的深入推進，市場在資源配置中的決定性作用不斷發(fā)揮，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)也由政府指導(dǎo)價轉(zhuǎn)向市場調(diào)節(jié)價，但受房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等因素影響，各地傭金收取差異較大。

從收費方式看，大部分地區(qū)主流經(jīng)紀(jì)機構(gòu)按房屋成交價的固定比例收取傭金，少數(shù)機構(gòu)按單收費。課題組發(fā)放的問卷調(diào)查顯示①，按房屋價格固定比例收費的占比高達80%以上，各地雖有嘗試按單收費，但行業(yè)認可度偏低。如上海某互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺每單收取1.99 萬元服務(wù)費，但經(jīng)多年實踐，該平臺成交量長期處于上海30名之外，市占率不足3%。相較于按單收費包含的代辦權(quán)證和貸款等簡易服務(wù)內(nèi)容，以固定比例收費的服務(wù)通常涵蓋“報盤——呈現(xiàn)——簽約——批貸——繳稅——過戶——交房——入住”的全交易流程，包含房源核驗、風(fēng)險篩查和管控等復(fù)雜環(huán)節(jié)。頭部經(jīng)紀(jì)機構(gòu)用一系列服務(wù)承諾為交易提供“兜底”保障，如鏈家在各地推出安心服務(wù)承諾，約定“真房源、不吃差價、先行賠付、無隱形消費”等。

從費率定價看，固定費率是動態(tài)可談判的，標(biāo)準(zhǔn)取決于市場交易行情、需求復(fù)雜程度、是否為“老客戶”（“賣一買一”享受折扣）等。城市之間不同經(jīng)紀(jì)機構(gòu)掛牌費率趨于一致，普遍在2%-3%之間，但實際費率差異較大，如：南京市的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)均將南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)布的參考費率（房屋成交價的2.4%）作為掛牌費率，但頭部經(jīng)紀(jì)機構(gòu)實際收取費率，在1.5%-2%不等；上海市為0.5%-3%不等，平均為1.6%，且房源總價越高，收費比例越低（表1）；北京鏈家等頭部機構(gòu)實際費率達到2.7%左右，且傭金有絕對數(shù)封頂（鏈家50 萬元封頂，麥田40 萬元封頂），部分中小機構(gòu)實際費率可低于1%，甚至為0（如“八戒找房”）。課題組問卷調(diào)查結(jié)果顯示，受訪者②費率主要介于1%-3%之間，不同價位房屋費率差異不明顯（圖1）。傭金實際費率的高低主要與市場發(fā)育是否充分、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的市場地位有關(guān)，如北京鏈家市占率較高，在業(yè)內(nèi)具有較大的定價話語權(quán)，實際費率保持較高水平。

圖1 購房者傭金費率占比情況（單位：%）

表1 上海某經(jīng)紀(jì)機構(gòu)傭金費率分段明細

從傭金分擔(dān)看，當(dāng)前以買方承擔(dān)為主，雙方共擔(dān)是未來趨勢。隨著當(dāng)前二手房市場掛牌量上升、交易量下降，逐漸進入買方市場，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向買賣雙方收取傭金的占比在提高，且賣方主動負擔(dān)傭金意愿增強。目前，北京市以買家承擔(dān)為主，上海、南京等地原則上由買賣雙方共同負擔(dān)。課題組問卷調(diào)查結(jié)果顯示，認為賣方應(yīng)該承擔(dān)一半傭金的占比達55%。

（三）人員支出是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)運營成本的重要支出項

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的主營業(yè)務(wù)收入來自傭金，成本類支出主要包括人員工資和獎金、門店租金、辦公運營雜項和平臺建設(shè)費用等。如某經(jīng)紀(jì)機構(gòu)三項主要成本占比分別為65%-70%、15%-20%、8%-10%，各地主流經(jīng)紀(jì)機構(gòu)趨于一致。從傭金分配構(gòu)成來看，每筆傭金在提取一定比例的平臺管理費后，對應(yīng)房源端和客源端，參與分配的數(shù)個經(jīng)紀(jì)人都會得到不同比例的分傭。其中，最終成交人分成比例最高，普遍能達到40%以上。

（四）頭部經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在提升行業(yè)從業(yè)人員專業(yè)化水平方面發(fā)揮引領(lǐng)作用

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的平均專業(yè)化水平較低。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展報告》顯示，約有60%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從業(yè)人員未取得相關(guān)職業(yè)資格。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至2023 年6 月28 日，南京市在職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員19205 人，其中持證從業(yè)人員7923 人，占比約為41%。58 安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2022 年百萬經(jīng)紀(jì)人生存報告》顯示，高中及大專學(xué)歷人員為中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的主力群體，占比高達72.8%。

近年來，頭部機構(gòu)紛紛通過提高入職門檻、加強員工在職培訓(xùn)等方式著力提高從業(yè)人員專業(yè)化水平，如：鏈家新招本科以上學(xué)歷經(jīng)紀(jì)人占比達到51%，對在職經(jīng)紀(jì)人每年開展2 次業(yè)務(wù)知識考試和內(nèi)部培訓(xùn)；上海太平洋房屋招收大專、本科以上學(xué)歷和退伍軍人占比高達95%以上，并設(shè)立“太屋大學(xué)”，建立新人成長手冊；貝殼找房要求簽約經(jīng)理本科院校為“985”“211”高校，且需通過全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試和集團內(nèi)部月度考核方能上崗。頭部經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)提升，有利于行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，有利于總體提升行業(yè)服務(wù)水平。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)存在的主要問題

（一）傭金收取不透明導(dǎo)致的服務(wù)不規(guī)范現(xiàn)象普遍存在

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，涉及傭金費率的投訴在購房人投訴問題中占比較小，傭金相關(guān)投訴主要為收費不透明。在當(dāng)前按房屋成交價固定比例收費的狀況下，各經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對收費涵蓋服務(wù)內(nèi)容的規(guī)定并不一致，缺乏公開透明的收費清單，導(dǎo)致服務(wù)不規(guī)范現(xiàn)象普遍存在?？赡艽嬖诮?jīng)紀(jì)人故意在買賣雙方之間制造信息差，向雙方收取“背靠背”傭金。為促成成交，部分經(jīng)紀(jì)人可能會故意隱瞞或壓低傭金費率，以低傭金簽約后再以各種“不合規(guī)”理由向客戶變相收取其他費用。這些都會極大地影響客戶體驗。簽約不安心、承諾不履行（主要是經(jīng)紀(jì)人口頭承諾傭金折扣）、收費與服務(wù)品質(zhì)不匹配等問題時有發(fā)生。同時，房屋經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)行法律法規(guī)對涉及虛假宣傳、收取價外價等情況缺乏明確懲罰措施或者處罰力度太弱，起不到較好的震懾作用，消費者仍然存在維權(quán)難的問題。

（二）沒有準(zhǔn)入門檻導(dǎo)致市場下行期從業(yè)人員流動性大、離職率高

2014 年7 月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》(國發(fā)〔2014〕27 號)，隨后人力資源社會保障部出臺文件，取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)入類職業(yè)資格，調(diào)整為水平評價類職業(yè)資格。此后伴隨房地產(chǎn)市場行情變化，從業(yè)人員規(guī)模迅速擴張，但行業(yè)一直未建立準(zhǔn)入門檻。近年來，受房地產(chǎn)市場行情下行影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從業(yè)人員受傭金大幅減少的沖擊較大。部分地區(qū)從業(yè)人員當(dāng)前人均每年僅成交1-2 單買賣業(yè)務(wù)，很多經(jīng)紀(jì)人只能通過送外賣、快遞、代駕等副業(yè)彌補基本收入的不足。從實際調(diào)研情況看，房屋經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員流動性較大，特別是新人離職率高，工作不滿1 年者離職率高達70%，且多數(shù)人離開經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)，由此形成“行業(yè)難留人，素質(zhì)難提升”的局面。

（三）對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域信息內(nèi)容生產(chǎn)的“自媒體”缺乏監(jiān)管

調(diào)研中，行業(yè)管理部門反映，部分“自媒體”通過抖音、小紅書等平臺從事房屋帶看、代辦過戶手續(xù)等業(yè)務(wù)，由于缺乏監(jiān)管，有的惡意唱衰房地產(chǎn)市場，有的惡意打壓同行以獲取關(guān)注度，形成“劣幣逐良幣”的現(xiàn)象，如：抖音賬號“南京小象說房”早期以打壓某頭部經(jīng)紀(jì)機構(gòu)換取流量，后期以新房返傭為手段，擾亂房地產(chǎn)市場秩序；小紅書平臺“宜賓姜小帥優(yōu)選好房”發(fā)布“全線團滅、百城房價全崩”的帖子，營造市場恐慌氛圍，打擊購房者信心。當(dāng)前，對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域信息內(nèi)容生產(chǎn)的“自媒體”缺乏跨部門聯(lián)合監(jiān)管機制，違法違規(guī)者游離于監(jiān)管之外，給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展帶來不利影響。

三、進一步優(yōu)化收費標(biāo)準(zhǔn)、提升服務(wù)水平的對策建議

（一）探索建立服務(wù)清單與傭金費率相掛鉤的市場化、多元化收費標(biāo)準(zhǔn)

課題組問卷調(diào)查結(jié)果顯示，41%（占比最高）的受訪者認為按房屋成交價固定比例收取傭金比較合理，但也有不少受訪者認為這種收費方式過于死板、不夠靈活，建議堅持市場化原則，探索建立服務(wù)清單與傭金費率相掛鉤的多元化收費標(biāo)準(zhǔn)。有條件的城市可以試點建立“基本服務(wù)+延伸服務(wù)”收費清單。其中，基本服務(wù)清單由行業(yè)主管部門制訂，采取固定比例收費；延伸服務(wù)為客戶自選項目，如代辦權(quán)證、貸款等服務(wù)，由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)明碼標(biāo)價。行業(yè)協(xié)會通過發(fā)布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范流程等來引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展。可借鑒上海市部分經(jīng)紀(jì)機構(gòu)“房價越高、費率越低”的分段收費方式，引導(dǎo)賣方負擔(dān)一定比例傭金。另外，建議對涉嫌壟斷行為的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，依法開展反壟斷調(diào)查，避免部分機構(gòu)濫用市場支配地位操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費。

（二）借鑒典型國家和先行城市經(jīng)驗，探索試點“單邊代理”經(jīng)紀(jì)服務(wù)模式

現(xiàn)行的“居間服務(wù)”模式是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)“一手托兩家”。在“信息不對稱”的情況下，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不可能同時滿足買賣雙方各自權(quán)益訴求。建議借鑒美國、日本等典型國家經(jīng)驗，探索試點引入“單邊代理”模式，打破房屋交易的“信息壁壘”，更大程度滿足買賣雙方訴求?？蓞⒖忌?實踐經(jīng)驗，通過交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，以技術(shù)手段構(gòu)建“單邊—獨家—聯(lián)賣”代理規(guī)則③，并要求所有公開房源均需附帶有效房源編碼，經(jīng)系統(tǒng)認證的合規(guī)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員可共享房源信息、實現(xiàn)聯(lián)合銷售，從根本上解決信息不對稱的問題。此外，還要嚴格管理違反單邊代理規(guī)則的機構(gòu)和人員。

（三）以加強從業(yè)人員與社區(qū)的鏈接為切口，提升經(jīng)紀(jì)服務(wù)效能

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)門店與社區(qū)有著天然的密切聯(lián)系，從業(yè)人員通過深耕社區(qū)挖掘客戶，對社區(qū)情況較為了解，且普遍具有較好的服務(wù)意識。在市場下行、從業(yè)人員收入壓力較大的背景下，可鼓勵其積極參與社區(qū)治理，如申請做社區(qū)志愿者、社工等。加強從業(yè)人員與社區(qū)的鏈接，一方面通過提供服務(wù)贏得社區(qū)居民認可和信賴，拓展?jié)撛诳驮春托畔⑶?，提升業(yè)績，另一方面也可探索社區(qū)為參與積極、表現(xiàn)優(yōu)異的經(jīng)紀(jì)人提供社會保險、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)，彌補其收入缺口，滿足其獲得感、榮譽感等需求，形成從業(yè)人員與社區(qū)的互饋共贏機制。建議參考北京市、上海市《住房租賃條例》中“將住房租賃活動納入基層治理范疇”的規(guī)定，可探索在部分地區(qū)先行試點，將房屋經(jīng)紀(jì)活動與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合。

（四）探索將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格從水平評價類調(diào)整為準(zhǔn)入類

發(fā)達國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)通常設(shè)置嚴格的準(zhǔn)入制度，且從業(yè)人員具備較高專業(yè)素質(zhì)。如日本要求房屋經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員四年制大學(xué)畢業(yè)，一般第四年才能開始獨立簽單，員工需考取資格證書才能在買賣合同書和重要事項說明書上簽字。隨著房地產(chǎn)市場存量時代的到來，人們對提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)品質(zhì)的需求非常迫切。建議會同人社部門加快研究出臺相關(guān)的行業(yè)準(zhǔn)入和管理制度，可考慮將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格從水平評價類調(diào)整為準(zhǔn)入類，以此逐步提升行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)。

（五）建立多部門聯(lián)席機制，加大對“自媒體”的監(jiān)管力度

針對“自媒體”違規(guī)從事房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、惡意競爭、制造負面輿論擾亂市場等行為，建立宣傳、網(wǎng)信、公安、市場監(jiān)督等部門聯(lián)席監(jiān)管機制。將從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域信息內(nèi)容生產(chǎn)的“自媒體”納入行業(yè)主體管理范疇，定期由主管部門牽頭開展集中整治活動?？蓞⒄毡本┦?、武漢市等地經(jīng)驗，對通過互聯(lián)網(wǎng)平臺房源廣告的發(fā)布主體、發(fā)布行為、監(jiān)管責(zé)任作出明確規(guī)定，要求涉足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)平臺，如抖音、微信視頻號等，建立互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)紀(jì)行為監(jiān)管體系，要求平臺對發(fā)布主體合規(guī)性和不實市場信息等盡到審查義務(wù)。同時，廣大新市民、青年人關(guān)注度較高的媒體頻道應(yīng)加強正面輿論引導(dǎo)，共同推進行業(yè)健康發(fā)展。

注釋

①調(diào)查問卷主要面向商品住房的購房人和通過租賃方式解決住房問題的青年人，問卷調(diào)查起止時間為2023 年6 月24 日至7 月5 日，通過問卷星平臺、紙質(zhì)問卷發(fā)放等方式共回收有效問卷292 份，其中125 人有通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)購房經(jīng)歷。

②“受訪者”指通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)購房者。

③深圳的“單邊—獨家—聯(lián)賣”模式是指通過交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，由買賣雙方分別與受托經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂單邊委賣/委買代理合同，業(yè)主最多可一次性與三家房源“委賣”機構(gòu)簽約，但按照合同時間排序，實際只有第一家機構(gòu)擁有委托期限內(nèi)（90 天）的房源“獨家”權(quán)限，若第一家委托期限到期后房源仍未售出，則“獨家”權(quán)限順延至第二家。另外，通過在網(wǎng)簽系統(tǒng)公開所有在售房源信息并進行房源編碼，非房源代理機構(gòu)可實時查看房源信息并聯(lián)絡(luò)委賣代理人參與房源交易，即全網(wǎng)合規(guī)經(jīng)紀(jì)主體均能以“聯(lián)賣”方式參與房源的銷售活動。