《民法典》居住權(quán)法律適用問題研究

文/黃 菲

一、我國居住權(quán)制度研究必要性之探析

居住問題，民生所系。解決人民的居住問題，是促進我國民生建設(shè)的重要支點。黨的十九大報告中首次明確讓全體人民住有所居的理念，意圖通過一系列住房制度的建立實現(xiàn)該理念，如推進多主體供給、多元渠道保障、租購并舉。居住權(quán)制度也隨著該理念的提出及《民法典》編纂工作的開展引起熱議。黨的二十大報告中對這一理念加以延續(xù)，進一步強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。為滿足特定弱勢群體的居住需求，《民法典》歷史性地將居住權(quán)制度以法律條文的形式加以確立，揭開了我國居住權(quán)制度的序幕。

居住權(quán)是我國的一項兼具新穎性與物權(quán)性的用益物權(quán)制度，《民法典》對其用六則條文進行了規(guī)定，涵蓋了居住權(quán)的定義、轉(zhuǎn)讓、繼承、出租、合同的訂立形式與條款?！睹穹ǖ洹穼幼?quán)作出規(guī)定，一方面為特定群體占有、使用他人住宅以滿足自身居住需求提供了明確的法律依據(jù)指引，另一方面可以更好地保障特定群體的居住需求，緩解日益趨重的社會養(yǎng)老壓力，并對我國現(xiàn)有保障性住房制度作出有益補充。當(dāng)下，《民法典》已搭建起了居住權(quán)制度體系的框架，但僅有的六則條文規(guī)定則顯然過于籠統(tǒng)且實操性不足，而且在居住權(quán)的制度設(shè)計與條款解釋方面仍有一定的爭議，如對居住權(quán)的主客體范圍、居住權(quán)變動規(guī)定等存在諸多不同的理解。 于法律的穩(wěn)定性，需要在對《民法典》居住權(quán)相關(guān)內(nèi)容進行解讀的基礎(chǔ)上，通過解釋的方式，為適應(yīng)多元化居住及利用房屋需求等進行深入的研究。

二、我國《民法典》關(guān)于居住權(quán)制度的法律適用問題檢視

《民法典》中的居住權(quán)規(guī)范雖創(chuàng)立了一項新的物權(quán)，豐富了我國現(xiàn)有的物權(quán)體系，但是居住權(quán)制度內(nèi)容之廣使其難以為六則條文所覆蓋，其權(quán)利主體與客體、變動規(guī)則、權(quán)利義務(wù)以及與其他權(quán)利沖突時的處理規(guī)則尚不明確，不足以有效保障居住權(quán)主體適用、行使居住權(quán)。本文將從案例視角入手，分析《民法典》實施后我國居住權(quán)制度適用的典型問題，并通過歸納、概括等方式總結(jié)居住權(quán)制度法律適用的普遍性問題。

（一）我國居住權(quán)法律適用司法實踐總結(jié)：典型案例視角

通過梳理分析《民法典》出臺后的典型司法實踐案例，基本評析如下。

第一，法定居住權(quán)在立法上仍存在缺位問題。據(jù)前文所述，居住權(quán)從學(xué)理上分為意定居住權(quán)與法定居住權(quán)。然而，我國現(xiàn)行立法并未對法定居住權(quán)進行確立，且將設(shè)立居住權(quán)的方式局限于合同與遺囑兩種形式。若僅適用以上兩種形式，則居住權(quán)制度保障弱勢群體的功能將難以充分發(fā)揮，諸如離婚糾紛中的非房屋所有權(quán)人、未成年人以及老年人等弱勢群體的居住權(quán)益將難以得到保障。從《民法典》實施后的審判實踐來看，上述弱勢群體在沒有合同、遺囑的前提下并不當(dāng)然排除適用居住權(quán)，法官在處理實際案件時會進行綜合考量，在利益平衡的基礎(chǔ)上認(rèn)可上述權(quán)利人享有居住權(quán)。如表1 案例一，雖原、被告之間并未就房屋簽訂居住權(quán)合同，但法院也基于子女對父母的法定贍養(yǎng)義務(wù)進行考量，在判決中明確原告史某享有居住權(quán)。

表1 《民法典》出臺后居住權(quán)典型案例對照表

第二，居住權(quán)的客體范圍仍需要進一步明確。首先，應(yīng)將居住權(quán)的客體局限于可供權(quán)利人居住的房屋。居住權(quán)制度在我國確立，其立法原意是保障特定人群的基本居住需要。因此，不具有居住功能的房屋一般不能成為居住權(quán)的客體。如表1 案例二中原告就倉庫申請居住權(quán)，正常情況下倉庫并不具有居住功能，因此該訴請未得到被法院支持。其次，居住權(quán)設(shè)立不應(yīng)局限于建筑物整體，還可就住宅的部分設(shè)立居住權(quán)。案例一與案例二通過裁判設(shè)立的居住權(quán)客體都對此進行了一定突破，符合司法實踐中的靈活性要求。

第三，居住權(quán)的相關(guān)登記制度還有待完善。表1 案例的判決書中，多數(shù)都未在判決內(nèi)容中明確辦理居住權(quán)登記的時間要求以及所有權(quán)人的配合義務(wù)。這可能與目前大部分地區(qū)的登記機構(gòu)還未完善居住權(quán)登記程序有關(guān)，而這也難免會在實踐中造成一定的糾紛隱患。

（二）我國居住權(quán)制度的法律適用困境

1.居住權(quán)法律適用的主體及客體界定模糊。

（1）居住權(quán)法律適用的主體范圍。就權(quán)利主體問題而言，依據(jù)《民法典》三百六十六條規(guī)定，享有居住權(quán)的人被視為居住權(quán)的主體，稱為居住權(quán)人。居住權(quán)人依《民法典》總則編的規(guī)定，屬于民事主體的范疇，而民事主體的范疇又包括自然人、法人及非法人組織。然而，居住權(quán)人與《民法典》上一般民事主體是否為全同概念，以及居住權(quán)人的家庭成員、必要同住人是否可以成為居住權(quán)的惠及對象，仍需通過司法解釋進行回應(yīng)。

第一，法人、非法人組織可否劃入居住權(quán)主體范疇。自然人屬于居住權(quán)的主體范疇這一觀點已毋庸置疑，但可否將法人與非法人組織納入在內(nèi)，目前仍無定論。持肯定意見的學(xué)者有如下三種理由：一是在《民法典》第三百六十七條關(guān)于居住權(quán)合同條款的內(nèi)容中，明確了“當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所”的表述，其中“名稱”不為自然人所特有。因此，從這個角度進行分析可以發(fā)現(xiàn)，居住權(quán)客體應(yīng)包括法人及非法人組織。二是當(dāng)房屋所有權(quán)人為法人、非法人組織設(shè)定居住權(quán)后，依據(jù)居住權(quán)人享有占有、使用的權(quán)利，其作為居住權(quán)人可以將其享有的房屋使用權(quán)交予有居住需求的人群使用。例如，政府在保障性住房上為住房困難者設(shè)立居住權(quán)，或是企業(yè)為解決其員工居住問題，取得他人房屋上居住權(quán)后分給員工居住，以上舉措都未與居住權(quán)設(shè)立的初衷相 。三是法律并未明文規(guī)定法人、非法人組織不能成為居住權(quán)的主體。依據(jù)法無禁止即可為的原則，法人、非法人組織理應(yīng)具有主體資格。而持反對意見的學(xué)者認(rèn)為，居住權(quán)的主體應(yīng)嚴(yán)格限制為自然人。主要理由是《民法典》賦予居住權(quán)的價值定位是“滿足生活居住的需要”，正常情況下，僅有自然人才存在生活居住的需要。同時，《民法典》中關(guān)于居住權(quán)不得繼承、居住權(quán)自居住權(quán)人死亡時消滅的規(guī)定，都表明居住權(quán)的主體應(yīng)限于具有生命力的自然人。因此，通過對《民法典》三百六十七條進行限縮解釋，可以確定法人與非法人組織并不存在《民法典》所強調(diào)的“生活居住的需要”，其并無成為居住權(quán)主體的客觀條件。

第二，居住權(quán)人是否包括家庭成員等共同居住人。依據(jù)法條中對居住權(quán)主體的文意表述，僅有居住權(quán)人依法享有居住權(quán)。對于居住權(quán)的主體范圍是否包括其家庭成員等共同居住人，尚無明確的法律規(guī)定，因此在當(dāng)下的法律適用中仍存有一定的爭議。部分學(xué)者認(rèn)為，依據(jù)我國國情，家為社會的基本單位，居住權(quán)人與家人同住，基于照顧老人、病患原因而同住的情形合情合理，也十分普遍。然而，也有學(xué)者對此持相反觀點，認(rèn)為在一定數(shù)量范圍內(nèi)居住人數(shù)的變化會帶來一定的房屋修繕與維護風(fēng)險。同時，由于居住權(quán)人與其家庭成員等共同居住人存有較為緊密的關(guān)系，在居住權(quán)消滅事由發(fā)生后，如居住權(quán)人死亡后，將存在一定的居住權(quán)糾紛隱患。因此，需區(qū)分居住權(quán)人與實際居住人，將家庭成員等共同居住人認(rèn)定為實際居住人?；跈?quán)益主體的差異性，雙方享有的權(quán)益范疇不盡相同?；谏鲜隼碛?，共同居住人是否屬于居住權(quán)主體的范疇仍值得深入探究。

（2）居住權(quán)適用的客體范圍。從居住權(quán)定義的文義理解來看，居住權(quán)的權(quán)利客體為他人住宅，“住宅”二字的選擇直接反映了居住權(quán)的立法價值取向，即保障弱勢人群“住”的基本需求。因此，居住權(quán)的設(shè)立限于可供居住的房屋，無房屋的土地缺乏成為居住權(quán)客體的必要條件。這在一定程度上限制了居住權(quán)客體范圍。總體而言，居住權(quán)的客體范圍規(guī)定得仍較為籠統(tǒng)，在具體的司法實踐中仍存有一定的適用問題。首先，《民法典》中規(guī)定居住權(quán)是在他人住宅上設(shè)立的，而“他人住宅”的定義值得深入探討。該住宅是否嚴(yán)格限制為他人所有，而對于所有權(quán)人能否在“自己的住宅”上為自己設(shè)置居住權(quán)仍值得進一步思考。其次，通常情況下，當(dāng)住宅作為一個整體時，其能夠作為居住權(quán)客體毋庸置疑，然而也不乏房屋所有權(quán)人意圖在一套房屋上設(shè)立多個居住權(quán)，或是在自住的同時以部分房間為他人設(shè)立居住權(quán)的情況。在上述情形下，一套住宅能否拆分成不同部分，同時為多人分別設(shè)立居住權(quán)？這種行為是否突破了一物一權(quán)的基本原則？從物權(quán)特定主義的判斷標(biāo)準(zhǔn)來看，物的一部分因缺乏特定性與獨立性，難以將其界定為法律意義上的物的客體。在這種情況下，將住宅拆分成不同部分為他人設(shè)立居住權(quán)的行為與物權(quán)的客體主義相 。除此之外，居住權(quán)是一項用益物權(quán)，《民法典》對其物權(quán)效力的產(chǎn)生明確了公示原則，即居住權(quán)在登記后才能產(chǎn)生物權(quán)效力。前述行為發(fā)生時，還會面臨住宅的一部分可否作為獨立的不動產(chǎn)區(qū)域進行登記以及如何登記等一系列問題，對不動產(chǎn)登記事項的具體化也會帶來一定的挑戰(zhàn)。最后，住宅的內(nèi)涵是指住宅及其附屬設(shè)施，還是僅指住宅本身，這也是值得探討的問題。居住權(quán)的正常行使過程中往往會涉及對住宅內(nèi)家居、家電等附屬設(shè)施的使用，且有時附屬設(shè)施會極大影響居住權(quán)人的居住品質(zhì)。若未對此范圍進行明晰，則容易在法律適用過程中產(chǎn)生爭議和糾紛。

2.居住權(quán)的設(shè)立方式單一、模糊。

（1）缺乏法定居住權(quán)。目前，訂立居住權(quán)合同以及遺囑設(shè)立居住權(quán)為當(dāng)下《民法典》規(guī)定的居住權(quán)設(shè)立的主要方式。這兩種方式皆屬于意定居住權(quán)的范疇，現(xiàn)行立法對法定居住權(quán)的設(shè)立缺少制度設(shè)計。然而，如前文案例分析所述，僅以意定方式設(shè)立居住權(quán)在具體的司法實踐中存在一定的局限性。居住權(quán)設(shè)立的立法初衷在于實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，滿足特定人群特別是弱勢群體的住房需要。無論采取何種方式設(shè)立意定居住權(quán)，都受限于房屋所有權(quán)人的主觀意愿，這可能導(dǎo)致房屋所有權(quán)人出于自身利益考量而不愿為特定群體設(shè)立居住權(quán)，背離居住權(quán)制度設(shè)置的原意，特定群體的居住權(quán)權(quán)益保障也會落空。此外，結(jié)合當(dāng)下的社會現(xiàn)實來看，弱勢群體多為老弱婦幼，其在保護自身合法權(quán)益的意識及行動力方面本就處于劣勢地位，僅憑房屋所有權(quán)人道德感而主動設(shè)立居住權(quán)，存有一定的現(xiàn)實障礙，無法實現(xiàn)居住權(quán)制度的立法目的，更談不上發(fā)揮其制度功效，對弱勢群體進行有力保障。

（2）以遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)登記制度規(guī)定缺位。依據(jù)《民法典》中關(guān)于物權(quán)公示主義的相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立采用“登記生效主義”。一言概之，無論采用何種意定方式設(shè)立居住權(quán)，皆自登記時發(fā)生效力。如若繼承人未到登記機關(guān)登記居住權(quán)，居住權(quán)能否基于繼承的法律事實發(fā)生而具有生效效果？是否具有對抗善意第三人的法律效果？相關(guān)居住權(quán)立法對此尚未給出明確答案。

以遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)的相關(guān)登記制度由于具體的司法實踐還未落地，我國學(xué)界對此仍有較大爭議。其主要爭議焦點在于如何界定其法律效力。有學(xué)者認(rèn)為，居住權(quán)的登記生效主義并不能適用通過遺囑繼承方式取得的居住權(quán)。其主要理由在于，我國有關(guān)繼承的立法都應(yīng)適用遺產(chǎn)繼承宣示主義。此外，依據(jù)《民法典》第二百三十條的規(guī)定，遺囑繼承之所以區(qū)別于因法律行為引起的物權(quán)變動，是因為自該法律事實發(fā)生時即發(fā)生物權(quán)變動。因此，遺囑繼承人在居住權(quán)人死亡即繼承開始時就當(dāng)然享有居住權(quán)，無需前往登記機關(guān)進行登記。然而，也有學(xué)者對此持反對觀點：在遺囑生效后未進行居住權(quán)登記的，不應(yīng)發(fā)生法律上的居住權(quán)生效效果。該觀點也具有一定的現(xiàn)實意義?；诮?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)況，各民事主體往往就同一標(biāo)的物存在不同的權(quán)利重疊情況。以遺囑方式取得居住權(quán)的，遺囑繼承人如若未辦理居住權(quán)登記，當(dāng)房屋的各項權(quán)利發(fā)生沖突時，其居住權(quán)實則難以獲得完全保障，也容易產(chǎn)生一定的糾紛隱患。

3.居住權(quán)人權(quán)利與義務(wù)設(shè)立不明晰。在房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人通過合同、遺囑形成的居住權(quán)法律關(guān)系中，明晰雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系對居住權(quán)的適用有著十分重要的意義。雖然《民法典》對居住權(quán)合同的內(nèi)容進行了規(guī)定，但都屬于總括性規(guī)定，居住權(quán)合同的具體內(nèi)容仍不明晰，除在第三百六十七條第二款第三項中簡單提到了“居住的條件和要求”，以及對設(shè)有居住權(quán)的住宅作出不得出租、繼承的限制外，尚無其他對居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)的詳細規(guī)定。具體而言，主要有以下問題 待回應(yīng)：其一，就權(quán)利范疇而言，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物權(quán)的價值取向也從“所有”逐步過渡至“利用”。從制度設(shè)立的初衷來看，所有權(quán)人享有的部分權(quán)利居住權(quán)人也理應(yīng)享有，但目前立法尚未對其行權(quán)的界限給出較為明晰的指引。而當(dāng)居住權(quán)落于具體的社會生活中時，當(dāng)事人若沒有法條的具體指引會顯得無所適從，不知如何處理問題，甚至居住權(quán)也無法發(fā)揮其實際效用。此外值得探討的是，居住權(quán)人可否同房屋租賃關(guān)系中的承租人一般享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)。在這一問題上，學(xué)者們各持己見。持肯定觀點的學(xué)者認(rèn)為，從物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的角度進行當(dāng)然解釋，房屋所有權(quán)人為居住權(quán)人設(shè)立的居住權(quán)作為用益物權(quán)，其效力自然優(yōu)于承租人與出租人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。而部分學(xué)者認(rèn)為，居住權(quán)所針對的主體為弱勢群體，之所以為其設(shè)立居住權(quán)是為了保障其基本的居住需要，他們一般并不具有購買房屋的經(jīng)濟能力，為其設(shè)置優(yōu)先購買權(quán)是否具有現(xiàn)實的必要性值得綜合考慮。其二，房屋日常維護、修繕義務(wù)的履行該如何進行分配，設(shè)立居住權(quán)產(chǎn)生的必要費用應(yīng)由房屋所有權(quán)人或居住權(quán)人單獨負擔(dān)還是共同負擔(dān)等問題，在現(xiàn)有法律制度下仍存在不明確之處。通常情況下，居住權(quán)人使用住宅的周期較長，若不對以上義務(wù)進行合理分配，或許會出現(xiàn)房屋所有權(quán)人利用自身的優(yōu)勢地位限制居住權(quán)人權(quán)利的情況，對居住權(quán)人的合法權(quán)益造成損害。從所有權(quán)人視角來看，權(quán)利的行使需要有合理的界限，如若不對居住權(quán)人的行為加以規(guī)范，也容易發(fā)生居住權(quán)濫用的情形，無法有效保護所有權(quán)人的合法權(quán)益。

有學(xué)者認(rèn)為，在居住權(quán)的權(quán)利與義務(wù)還未明確時，可以對房屋租賃關(guān)系中“出租人”與“承租人”的權(quán)利義務(wù)規(guī)定進行類推適用，從而解決當(dāng)下法律規(guī)定過于籠統(tǒng)而導(dǎo)致實操性不足的問題。筆者認(rèn)為，居住權(quán)關(guān)系與租賃關(guān)系在本質(zhì)上截然不同，前者為物權(quán)，后者為債權(quán)，因此上述學(xué)者的主張仍值得商榷。

4.居住權(quán)的消滅方式過于狹窄。《民法典》第三百七十條規(guī)定了居住權(quán)因何事由消滅，但僅規(guī)定了居住權(quán)合同約定的期限屆滿及居住權(quán)人死亡兩種事由，過于簡單籠統(tǒng)，實際上忽略了大量可能導(dǎo)致居住權(quán)消滅的其他情況。首先，簡單籠統(tǒng)的消滅事由使居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人的權(quán)利不對等，這是因為居住權(quán)人在取得居住權(quán)后，即使其與房屋所有權(quán)人發(fā)生糾紛，但只要消滅事由未發(fā)生，其依舊享有居住權(quán)，致使房屋所有權(quán)人要忍受的義務(wù)增加。這對于出于善意為他人無償設(shè)立居住權(quán)的房屋所有權(quán)人有失公允。此外，由于消滅事由規(guī)定的籠統(tǒng)性，在居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人在未對消滅事由進行約定或約定不明時，相關(guān)矛盾解決難以從法律規(guī)定中獲得明確指引。其一，就雙方當(dāng)事人解除居住權(quán)合同而言，其是否可以就解除條件另行約定？當(dāng)約定條件達成時，居住權(quán)是否當(dāng)然消滅？其二，當(dāng)居住權(quán)人通過接受贈與、繼承等方式取得房屋所有權(quán)時，其原先享有的居住權(quán)與后取得的所有權(quán)產(chǎn)生混同，此時就房屋享有所有權(quán)的權(quán)利范圍顯然超越了居住權(quán)本身所涵蓋的范圍，居住權(quán)是否不復(fù)存在？其三，居住權(quán)人拋棄居住權(quán)或長期不行使權(quán)利該如何處理？參考部分域外立法，居住權(quán)的消滅事由還包括居住權(quán)人拋棄居住權(quán)或長期不行權(quán)。如《瑞士民法典》第七百四十八條規(guī)定的“消滅原因”之一，即用益權(quán)因期滿、拋棄或權(quán)利人死亡等。然而在我國，當(dāng)出現(xiàn)居住權(quán)人依其自身意思表示或行為拋棄居住權(quán)時，居住權(quán)是否因此歸于消滅尚未有明確規(guī)定。其四，若居住權(quán)人濫用其所有的居住權(quán)且此濫用行為有損害房屋所有權(quán)人權(quán)益之虞，其享有的居住權(quán)是否可被撤銷？其五，若設(shè)立居住權(quán)的房屋存在毀損、滅失情形，或是被政府依法征收、拆遷，居住權(quán)是否隨之一并消滅？綜上所述，目前尚有許多致使居住權(quán)歸于消滅的情形未有法條予以明確規(guī)定。為維護法典的穩(wěn)定性，我國可以通過明確司法解釋及恰當(dāng)?shù)姆山忉?，對《民法典》?guī)定的居住權(quán)消滅事由進行細化、加以明確。

三、結(jié)語

我國《民法典》將居住權(quán)作為獨立的新型物權(quán)納入物權(quán)領(lǐng)域，使具有居住需求的弱勢群體便于獲得有力的物權(quán)性居住權(quán)益保障。這不僅滿足了廣大人民住有所居的強烈愿望，也是對司法實踐中居住問題的積極回應(yīng)。雖居住權(quán)制度的入典對我國物權(quán)體系的進一步完善具有跨時代的意義，但不可否認(rèn)的是，我國居住權(quán)制度的立法規(guī)定仍存在不明晰、模糊的狀況。 于部分規(guī)定的限制，我國居住權(quán)制度的立法尚難以完全回應(yīng)司法實踐中的指引需求。正因如此，在后法典時代的當(dāng)下， 需從解釋論的視角對居住權(quán)制度在我國的具體適用進行合理續(xù)造，從而對《民法典》規(guī)定的居住權(quán)制度規(guī)范予以更加科學(xué)、準(zhǔn)確的解釋及適用，真正為保護弱勢群體的居住利益提供有效的法律依據(jù)，進而滿足人民群眾的住房需求以及對美好生活的向往。