中國房地產泡沫存在與否的爭論綜述

張坤

摘 要：隨著國內某些城市房價的不斷高漲和國家多項調控措施的出臺，國內學者對于房地產泡沫有無的爭論日益激烈。對泡沫爭論的不同觀點、各方所提出的泡沫產生機理以及消解泡沫的策略進行綜述。

關鍵詞：房地產；泡沫；綜述

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）22-0164-04

引文

中國房地產的發(fā)展自2003年進入了價格持續(xù)上揚、多項調控措施出臺的階段。2003年人民銀行為促進房地產金融健康發(fā)展并防范金融風險，發(fā)布了有關緊縮放貸的新規(guī)定。同年國務院發(fā)布《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。兩項文件實質上都是著重于如何促進中國房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，其中的關鍵問題就是如何調控局部地區(qū)的過熱問題，嚴重一些就是房地產局部泡沫問題。政策的發(fā)布引起了業(yè)內人士的激烈爭論。各方爭論焦點包括了房地產泡沫存在與否以及新政策的取向和效應。本文中將對泡沫爭論的不同觀點、各方所提出的泡沫產生的機理以及消解泡沫的策略進行綜述。

一、泡沫概念的界定

首先在文章的開始要理清什么是泡沫，什么是泡沫經(jīng)濟，這樣房地產泡沫的含義也就迎刃而解了。那么什么是泡沫？不同的人有不同的看法。金德爾伯格（Charles.P.Kindleberger）在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學辭典》撰寫的“泡沫”辭條中寫道：“在編寫本辭條時，理論界尚未達成泡沫的一致同意的定義；至于它是否可能發(fā)生，也沒有一致的看法?！盵1] 可見到目前為止還沒有嚴格的泡沫和泡沫經(jīng)濟的定義。

英國經(jīng)濟學者喬納丹·泰納鮑姆認為，世界經(jīng)濟的架構是倒金字塔，下面是實物資本，上層是金融衍生物及虛擬資本，泡沫是虛擬資本缺乏實物資本的保證而過度膨脹的結果。泡沫是對經(jīng)濟中出現(xiàn)的虛假繁榮現(xiàn)象的形象描述，它由資產價格異常膨脹，嚴重偏離真實價值而產生，又由于缺乏實物資本的支撐，最終以價格暴跌告終。泡沫引起連鎖反應，引起金融危機。

曹振良對泡沫的定義和解釋為，泡沫實質上是一種價格運動現(xiàn)象。對其簡單的定義為：泡沫是由投機導致的資產價格脫離市場基礎持續(xù)上漲。泡沫又稱為價格泡沫、資產泡沫、投機泡沫或資產價格泡沫。泡沫有以下兩重涵義：泡沫是資產價格脫離市場基礎持續(xù)急劇上漲的過程或狀態(tài)；泡沫是資產價格高于由市場基礎決定的合理價格的部分[2]。

王子明認為，泡沫是一種經(jīng)濟失衡現(xiàn)象，可以定義為某種價格水平相對于經(jīng)濟基礎條件決定的理論價格水平的非平穩(wěn)性向上偏移，這種偏移的數(shù)學期望可以作為泡沫的度量。導致價格泡沫的原因是復雜的，在實際經(jīng)濟活動中，與預期相關聯(lián)的過度投機行為、幼稚投機者的交易行為、規(guī)范失靈、詐騙行為和道德風險等都可能成為導致泡沫現(xiàn)象的原因。一般來說，在投機性泡沫發(fā)生時，價格往往會突然攀升，價格的攀升趨勢可能會使市場產生進一步價格上升的預期，并且吸引新的買主，形成自我實現(xiàn)的正反饋過程。當泡沫被市場發(fā)現(xiàn)，就會產生和原來相反的預期，出現(xiàn)使市場價格回歸理論價格的動力，價格可能迅速而急劇地下降，導致泡沫的破滅[3]。

包宗華認為，泡沫是一種價格遠離價值的經(jīng)濟現(xiàn)象。根據(jù)泡沫產生的程度和后果分為兩類，第一類是泡沫經(jīng)濟，其產生的主要原因是過度投機，表現(xiàn)是價格若干倍的狂漲，遠遠的離開價值，但這種高價只保持一定的時間后則破裂，每一個泡沫經(jīng)濟事件都會對社會經(jīng)濟造成不同程度的危害。第二類是一般性的泡沫，可稱為經(jīng)濟泡沫，比較普遍產生，它也會帶來大幅度的漲價但上漲和下降幅度較小，不會有泡沫經(jīng)濟的“破裂”和“狂跌”現(xiàn)象，并且對調節(jié)市場起到一定的積極作用[4]。

二、中國房地產泡沫是否存在

事實上，對于目前市場究竟是怎樣的一種狀態(tài)，仍然是眾說紛紜，有著截然不同的觀點：一種是認為中國房地產存在泡沫，而另一種認為不存在泡沫，可能存在局部過熱。

1.“泡沫論”持有者

謝國忠指出，在這次經(jīng)濟繁榮中，大多數(shù)的利潤都來自于房地產行業(yè)，資本收益依賴于房地產需求的高增和房價的高企。在建的房地產項目總量的市場價值大約相當于GDP總額的30%。所有數(shù)據(jù)都表明，目前的市場已經(jīng)處于嚴重的過度擴展狀態(tài)[5]。當在一個泡沫破裂之前，它都會保持擴張勢頭。1995年，當美元見底的時候，泰國曼谷的“房地產泡沫”開始破裂，下跌的房價使外國投機熱錢撤離。上海與十年前的曼谷很類似，很可能步其后塵。而泡沫破裂的時間取決與外來資金 [6]。

易憲容認為，中國房地產泡沫存在與否的爭論就在于把住房需要與住房需求混為一談。無論從消費的角度還是從投資的角度，國內住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉化為有效需求。有效需求不足，一味地提升房地產的價格只能使得中國房地產市場的泡沫越吹越大[7]。

宋德林認為，房地產是最終消費品，跟資本市場有很大的不同，房地產的基本價值已到位，在炒的過程中沒有形成任何新的價值，炒房就是投機。按照經(jīng)濟學原理，商品價格和價值背離很大叫做泡沫。上海的房價兩年翻了兩倍，這就是泡沫[8]。

王小廣認為，中國房地產業(yè)正處在“泡沫化”自我強化的過程。房地產的繁榮是非理性的，房價的上漲必須與經(jīng)濟發(fā)展水平，特別是購買力水平相適應的，持續(xù)地脫離就是泡沫，就是“非理性”。衡量居民住房購買力的主要指標是房價收入比，中國的許多大城市房價收入比持續(xù)多年在10倍以上，有的高達15倍，過高的房價收入比說明目前房價嚴重高估，泡沫化嚴重，同時也說明靠房價上漲支撐的房地產需求增長不可能長期持續(xù)，購買力的瓶頸遲早會到來[9]。

尹中立認為，不能用一般的市場均衡理論去解釋和分析房地產市場的問題和現(xiàn)象。房地產市場具有投資品市場的特征，簡單的概括投資品市場的價格波動規(guī)律就是“追漲殺跌”，按照股票市場的經(jīng)典投資理論為“牛市中，股價有自我強化和復制的功能”。房地產市場繁榮階段的特征就是價格上漲，需求增加，空置率下降，此階段也是房地產泡沫的形成階段，市場景氣度高，人們對前景盲目樂觀，但此時市場形式會隨時出現(xiàn)逆轉[10]。

2.“非泡沫論”持有者

包宗華則指出，許多文章的作者把泡沫現(xiàn)象包含的內容擴大化，除“價格漲的過快”，還有“房地產發(fā)展過熱”、“房地產投資增長過速”、“房地產規(guī)模過大”、“住房空置率過大”、“房價收入比過高”、“房地產結構性矛盾突出”、“房地產利潤過高”等等，都歸結為泡沫現(xiàn)象。如果硬要把這些內容歸入泡沫現(xiàn)象，必定會造成理論上、實施政策措施上的混亂。包先生結論為：第一，在國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的時期，一般不會出現(xiàn)全國性房地產蕭條或破裂的問題。第二，中國有日本當年相同的國民經(jīng)濟持續(xù)繁榮發(fā)展的條件，又有比日本年平均價格低和政府已經(jīng)予以調控的不同條件，而且國民經(jīng)濟不僅沒有蕭條而且在繼續(xù)繁榮發(fā)展。因此不可能出現(xiàn)全國性的房價破裂問題。第三，少數(shù)城市房價漲幅超過10%甚至20%，但時間都沒有超過三年，即使出現(xiàn)了經(jīng)濟泡沫的苗頭或經(jīng)濟泡沫，但沒成為泡沫經(jīng)濟，即使外國專家抨擊的上海也沒有泡沫經(jīng)濟[11]。

顧云昌認為，全國房價是平穩(wěn)、正常的上揚，不存在資產價格的虛漲。中國人均可支配收入平均增速是房價漲幅的2倍，居民的購房能力不僅沒有下降反而上升。滬杭的泡沫大約處于中小泡沫的程度，并隨著居民收入的提高和房價的平穩(wěn)或稍有回落，泡沫會慢慢消融，這種現(xiàn)象只是局部的 [12]。

劉韜認為，日本三十多年平均每年上漲超過10%，其中超過30%有兩次，這也成為其產生泡沫經(jīng)濟的原因。因此參考日本房地產發(fā)展歷史，中國房地產的價格上漲無論從時間還是漲幅方面都不具備產生泡沫經(jīng)濟的條件。統(tǒng)觀全國房地產市場的發(fā)展，都會發(fā)現(xiàn)真實需求和實際供給的結構失衡問題，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)了房地產過熱或結構性的過?，F(xiàn)象也不能判斷房地產已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”[13]。

文林鋒認為，局部地區(qū)房地產需求的旺盛與房價的上漲并不意味著就是泡沫，主要是一些原來房地產發(fā)展滯后的一線城市的房地產業(yè)的迅速崛起的表現(xiàn)，有的地方甚至出現(xiàn)供不應求的矛盾。并不能單純以房價的漲跌來衡量房地產市場是否出現(xiàn)泡沫，而應該看價格和價值的相互關系。停止住房實物分配后釋放的購買能力，新建房屋品質的提高，居民改善居住水平的愿望，城市化進程的加快，新增人口和外來人口的住房需求，個人收入的增加等成為強大的市場需求支撐；城市基礎設施的投入的增加，土地資源的不可再生性和稀缺性導致土地供給量與住房需求量的矛盾加大，土地取得成本的增加，這些因素使得土地價格逐年上升；建材漲價和建筑工人工資水平的增加使成本加大；住房檔次和品質的提升提高了商品房的價值。國外資本進入房地產業(yè)，刺激了投資和消費的增長。部分地區(qū)的投資過熱的主體為民營企業(yè)，投資主體的性質決定了其投資的理性[14]。

三、房地產價格高漲和房地產泡沫形成機理分析

易憲容認為，政府信貸政策的誤導越來越成為房地產需求擴張和膨脹的主流的原因，銀行超低利率及銀行資金的易獲得性，使民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮，使得北京、上海個人住房持有率大大的高于法國、德國和美國。沒有把房價的變化作為宏觀調控的風向標，國內投資在高位運行的狀況是無法改進的[15]。

王小廣認為，造成房地產日益“泡沫化”的原因相當?shù)膹碗s。第一是體制方面的原因，政府存在過度投資的沖動，地方政府把房地產作為籌集公共投資資金的“聚寶盆”；另外的體制原因就是我們沒有設計出一套有效的制度來防止房地產泡沫。第二個房地產持續(xù)的過熱的原因是給不動產賦予了過多的投資屬性，再加上開發(fā)商對消費者的誤導，引發(fā)房價過度上漲，房地產虛熱。土地政策寬松和價格低廉，獲得土地上獲得了政府的過度刺激；房地產消費信貸風險空置意識薄弱，允許了具有投機性的政策的存在[9]。

宋德林認為，房地產泡沫是一個體制問題。房地產80%的資金來自銀行，商業(yè)銀行有著支持房地產發(fā)展的巨大作用，由于商業(yè)銀行處于規(guī)模發(fā)展時期便會出現(xiàn)總行給分行的指標是超常規(guī)的，而這些指標是和職位結合的；并且銀行干部為任期制，缺乏無限期責任的追究；這種情況導致銀行放貸審查時，會采取一些權衡之策。銀行在支持時很賣力，但調控時乏力[16]。

厲以寧認為，中國房地產的確是有問題，但主要是結構問題。房地產價格的上漲主要是由于占房地產價格40%的土地價格的上升而上升的，再加上土地批量有限。所以房地產價格的上漲不是泡沫造成的，而是供求決定的，要解決這個問題，利率調整和土地批量調整同等重要，并且調控房地產市場供給的主動權掌握在政府的手中：房地產價格上漲過快時多批土地，反之則少批[17]。

劉福坦把中國的房地產泡沫大體可以分為兩類：一類表現(xiàn)為商品房價格過高；另一類表現(xiàn)為供求結構不對稱。但產生的根源是一個，即房地產商品化、資本化過程中要素和產品流通體制改革出現(xiàn)了重大失誤?，F(xiàn)行房地產流通體制與國民經(jīng)濟發(fā)展階段、主要矛盾轉化態(tài)勢、產權結構嚴重背離[18]。

豐雷、朱勇、謝經(jīng)榮從目前中國經(jīng)濟處于轉軌時期這樣一個特征出發(fā)，對中國房地產泡沫形成原因進行分析，認為如果僅限于從投機、預期、非理性和虛擬資本理論等角度進行，將會出現(xiàn)偏差。土地投機是中國房地產泡沫形成的最直接原因。政府失敗是中國房地產泡沫形成的主要原因，土地供應的雙軌制，政府對土地市場的過度干預和干預失靈，以及市場主體結構不合理等原因，推動了土地投機等“市場因素”在地產泡沫形成機制中直接發(fā)生作用。而權力尋租和法制不健全等因素，則在中國房地產泡沫的形成中起了推動作用[19]。

四、消解房地產泡沫的方法

隨著新政策的出臺不同的學者也表示了自己的看法和防范、消解房地產泡沫的策略。

易憲容提出政府應該通過調整銀行利率和銀行信貸來調整房地產市場的供求關系，因為房價是通過房地產供求關系變化來調整的，只有這樣的措施才能使國內房地產新政走向明確化，否則微觀的調整并不能控制房地產市場的過熱。如果中央銀行能夠逐漸讓國內利率市場化，讓市場的利率逐漸進入一個上升周期，那么已經(jīng)形成的國內房地產泡沫可能會在這個過程中逐漸消解。

王小廣認為，首先積極的宏觀經(jīng)濟政策向穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟政策轉變的一個重要的內容就是財政和金融政策要減少對房地產消費的刺激。刺激住宅消費的政策要轉向“適度的緊縮”，政府要把發(fā)展經(jīng)濟的主要精力從房地產上轉向工業(yè)升級和城市競爭力的提高。其次要加強對房地產的金融和土地調控，可以適時地采取結構性升息措施，抑制泡沫的繼續(xù)發(fā)展；二是采取嚴格的土地調控政策，優(yōu)化房地產供給結構，增加中低檔住宅的供給。第三是建立抑制房地產“泡沫化”的長效機制，取消預售政策，征收房地產稅，新房住滿一年以后才準上市，以抑制住房的過度投機行為[9、20]。

沈悅認為，中國政府選擇一些政策工具的組合來調控房地產價格：通過央行控制的利率和再貼現(xiàn)工具；通過一些監(jiān)管政策如準備金、資本要求，以及對金融機構的貸款進行管制，幫助抵御房地產相關信貸供應流動性的巨大變化帶來的沖擊；通過逆景氣循環(huán)的財政政策，消除私人部門的超量消費或者消費不足，進而影響總產出和私人部門的消費；通過選擇性的稅收變化降低或提高資產交易的實際稅收回報。但調控政策出臺時間應十分慎重[21]。

謝百三、王巍認為，輕易捅破房地產泡沫并非明智之舉，應該采取以下的措施：一是控制整頓銀行信貸資金。銀行信貸資金是房地產泡沫形成的一個不可或缺因素，也是影響房地產需求的重要因素。因此，合理限制信貸是優(yōu)化資源配置和銀行資產結構、提高資產質量、降低銀行風險的關鍵。二是推進房地產抵押貸款證券化。三是積極推進部分地區(qū)的廉價房建設，以尋求供需平衡，讓部分城市房地產價格緩慢上升，才是釋放和化解風險的良策[22]。

文林鋒認為，抑制房價過快上漲，關鍵是調整供求關系，增加供給，控制需求，即增加中低價位商品房的住宅供給，特別是經(jīng)濟適用房和廉租住房，滿足中低收入家庭的住房需求，同時采取有效措施，抑制投機炒作行為，把擾亂市場等不合理的需求排斥在外 [23]。

參考文獻：

[1] The New Palgrave Dictionary of Economics，volⅠ，p.281.

[2] 曹振良，高曉慧.中國房地產業(yè)發(fā)展與研究[M].北京：北京大學出版社，2002.

[3] 王子明.泡沫與泡沫經(jīng)濟——非均衡分析[M].北京：北京大學出版社，2002.

[4] 包宗華.“泡沫”爭論與2005年房地產形勢[J].城鄉(xiāng)建設，2005，（1）.

[5] 謝國忠.中國房地產還能興多久[J].金融經(jīng)濟，2004，（11）.

[6] 謝國忠.上海房地產有可能步曼谷后塵[J].金融經(jīng)濟，2005（4）.

[7] 易憲容.中國房地產市場泡沫存在與否之爭[J].河南金融管理干部學院學報，2005，（2）.

[8] 朱德林.房地產泡沫是一個體制問題[J].中國新聞周刊，2005，（4）.

[9] 王小廣.抑制房地產“泡沫化”[J].中國金融，2005，（4）.

[10] 尹中立.空置率下降并不能說明房地產市場沒有泡沫[J].中國房地產金融，2005，（2）.

[11] 包宗華.“中國房地產泡沫破裂論”的“破裂”——論泡沫破裂論“破裂”后的2005年房地產形式[J].城市開發(fā)，2005，（1）.

[12] 顧云昌.中國房地產市場總體上沒有多少泡沫[J].住宅科技，2005，（2）.

[13] 劉韜.辨析房地產泡沫[J].市場研究，2005，（6）.

[14] 文林鋒.對當前和未來房地產形式的認識[J].房地產市場，2005，（1）.

[15] 易憲容.21世紀經(jīng)濟報道，2005-06-08.

[16] 朱德林.房地產泡沫是一個體制問題[J].中國新聞周刊，2005，（4）.

[17] 厲以寧.經(jīng)濟泡沫不等于泡沫經(jīng)濟[J].當代經(jīng)理人，2005，（1）.

[18] 劉福坦.房地產泡沫產生的根源在于流通體制[J].城鄉(xiāng)建設，2003，（4）.

[19] 豐雷，朱勇，謝經(jīng)榮.中國地產泡沫實證研究[J].管理世界，2002，（10）.

[20] 唐敏.房貸新政擠壓房地產泡沫[J].金融信息參考，2005，（5）.

[21] 沈銳.對中國房地產價格走勢的判斷與政策建議[J].中國房地信息，2005，（7）.

[22] 謝百三，王巍.對房地產降溫不可魯莽[J].金融信息參考，2005，（5）.

[23] 文林鋒，楊玉珍.采取有效措施 控制房價過快上漲——長三角房地產熱點城市調研報告[J].房地產市場，2005，（5）.

Abstract：With a rise in real estate prices in some cities and some new measures determined by the central government，The specialists and scholars controversy on whether real estate bubbles occur or not becomes hotter.The author discusses the specialists and scholars distinct Standpoints about bubbles，the reasons for real estate bubbles and solutions to real estate bubbles which are brought forward by the specialists and scholars.

Key words：real estate；bubbles；review[責任編輯 安世友]