構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

周匯

7月24日召開的中央政治局會議提出，“適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。近日舉行的中央金融工作會議強(qiáng)調(diào)，“加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在談及如何理解新模式的意義和內(nèi)涵時表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。房地產(chǎn)市場已經(jīng)從主要解決“有沒有”轉(zhuǎn)向主要解決“好不好”的階段，過去追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的新要求，亟須構(gòu)建新的發(fā)展模式。

新模式在理念上，要始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子。好房子就是要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康、用得便捷，成本又低，又放心又安心。在體制機(jī)制上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制。

而針對如何落實(shí)，倪虹表示，近日召開的中央金融工作會議提出，加快“三大工程”建設(shè)，也就是規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；此外，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

資料來源：Wind，天風(fēng)證券研究所。單位：億平方米

天風(fēng)證券認(rèn)為，總量回落、庫存偏高、結(jié)構(gòu)分化是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的三個主要問題，從潛在購房需求的趨勢以及結(jié)構(gòu)來看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的關(guān)鍵就是解決這三個主要問題。未來中國預(yù)計(jì)要構(gòu)建差異化、多層次、租購并舉的住房供給市場，保障性住房解決“有得住”，商品房市場順應(yīng)“住得好”。

第一，保障性住房等政策性住房體系預(yù)計(jì)將加速推進(jìn)構(gòu)建，以解決中低收入群體的剛性住房需求。第二，商品房市場預(yù)計(jì)與保障性住房并存，通過市場化機(jī)制解決中高收入群體的住房需求。第三，房地產(chǎn)與地方財(cái)政的關(guān)系預(yù)計(jì)將優(yōu)化調(diào)整。

人口負(fù)增長、城鎮(zhèn)化放緩導(dǎo)致潛在購房需求或?qū)ⅰ癓”形回落。

每年有多少新增城鎮(zhèn)常住人口，是決定一個國家房地產(chǎn)需求的重要因素。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，一個國家的城鎮(zhèn)化可以大致分為三個階段——“加速城鎮(zhèn)化-減速城鎮(zhèn)化-停止城鎮(zhèn)化”，而中國城鎮(zhèn)化斜率在2016年已經(jīng)見頂，目前處于減速城鎮(zhèn)化的階段，城鎮(zhèn)化的斜率預(yù)計(jì)將逐年放緩。

而在城鎮(zhèn)化斜率見頂?shù)耐瑫r，中國人口自然增長率也從2017年開始持續(xù)回落，導(dǎo)致新增城鎮(zhèn)人口自2017年起進(jìn)入了持續(xù)下降的通道中，潛在的購房需求也隨之逐年回落。根據(jù)天風(fēng)證券的測算，預(yù)計(jì)到2035年前后，中國潛在住宅購置需求將回落至8億平方米左右。

預(yù)期反轉(zhuǎn)加大了二手房庫存壓力。

由于房企近兩年拿地力度明顯放緩，新房庫存持續(xù)下降，目前新房廣義庫存與2011年水平基本相當(dāng)，新房庫存壓力有限。但與此前的房地產(chǎn)周期不同，本輪房地產(chǎn)下行周期中，市場預(yù)期發(fā)生了較為明顯的轉(zhuǎn)變，由此前的長期樂觀、房價上漲預(yù)期變?yōu)榱水?dāng)前的長期悲觀、房價下跌預(yù)期。

此前，漲價預(yù)期使得房產(chǎn)具備保值、增值屬性，持有多套閑置住房的家庭出于投資、投機(jī)需求并不會急于拋售房產(chǎn)。但當(dāng)前房價預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了反轉(zhuǎn)，部分城市房產(chǎn)不再具備投資、投機(jī)價值，因此冗余的閑置二手房將成為本輪的有效供給和潛在庫存。

因此，當(dāng)前需要將二手房潛在庫存合并來分析廣義房地產(chǎn)庫存。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，中國城鎮(zhèn)存量住房面積約為295億平方米（考慮2021、2022年竣工面積后，預(yù)計(jì)到2022年末，中國存量城鎮(zhèn)住房面積約為313億平方米）；而住建部原副部長仇保興在2022中國城市高質(zhì)量發(fā)展智庫論壇上也指出“當(dāng)前中國住房空置率已經(jīng)達(dá)到15%，有的省份達(dá)到25%甚至30%，高于國際5%的空置率標(biāo)準(zhǔn)”。假設(shè)住房空置率為15%，粗略估計(jì)，中國目前空置二手房面積約為47億平方米。

再考慮到目前約有16億平方米的新房廣義庫存，如果無法扭轉(zhuǎn)降價預(yù)期，廣義房地產(chǎn)庫存潛在去化壓力可能遠(yuǎn)大于2014年的26億平方米。二手房的供給會對新房購買需求形成擠出效應(yīng)，進(jìn)而抑制房企拿地、投資的意愿。

一是剛需與改善需求的分化。相比于改善性需求，剛需受城鎮(zhèn)人口變化的影響更大，隨著新增城鎮(zhèn)人口的長期下降，未來剛需或?qū)⒊掷m(xù)回落。而改善性需求一方面取決于存量城鎮(zhèn)人口規(guī)模；另一方面取決于人均住房面積提升的斜率，雖然新增城鎮(zhèn)人口逐年遞減，但仍保持正增長，存量城鎮(zhèn)人口仍在增加，將對沖人均住房面積提升斜率放緩的影響。根據(jù)天風(fēng)證券的測算，截至2022年，中國新增購房需求中，剛需和改善性需求大致為0.9：1的關(guān)系，預(yù)計(jì)到2030年前后將回落到0.6：1，2035年前后將回落到0.4：1，改善性需求或?qū)⒊蔀槲磥碜》啃枨蟮闹鲗?dǎo)因素。

二是高能級城市與低能級城市分化。在過去城鎮(zhèn)化加速提升的階段，多數(shù)城市人口均在凈流入，市場預(yù)期普遍樂觀，且存在一定程度的投機(jī)、炒房需求，不同城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)同漲同跌的特征。而隨著人口負(fù)增長、城鎮(zhèn)化斜率持續(xù)放緩，不同城市吸引產(chǎn)業(yè)、人口的稟賦和能力各不相同，城市之間的差異性可能會進(jìn)一步凸顯。比如有的城市還在大力發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠持續(xù)吸引人口流入，而有的城市則在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口可能會隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的外遷而流出。未來，高能級城市人口有望持續(xù)流入，購房需求存在支撐，而低能級城市人口預(yù)計(jì)將面臨人口持續(xù)流出、購房壓力持續(xù)衰減的壓力。

從潛在購房需求的趨勢以及結(jié)構(gòu)來看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的關(guān)鍵是解決上述三個主要問題。天風(fēng)證券認(rèn)為，未來中國預(yù)計(jì)要構(gòu)建差異化、多層次、租購并舉的住房供給市場，保障性住房解決“有得住”，商品房市場順應(yīng)“住得好”。

第一，保障性住房等政策性住房體系預(yù)計(jì)將加速推進(jìn)構(gòu)建，以解決中低收入群體的剛性住房需求。

雖然中國潛在住房需求長期來看趨于回落，但在“新市民”、“新青年”入城的背景下，天風(fēng)證券預(yù)計(jì)2030年以前仍然存在年均3億-4億平方米左右的剛性購房需求，尤其是在一線、新一線等人口持續(xù)流入的中心城市。

住有所居既是重要的民生問題，也是改善生育、提振消費(fèi)的前提。對于收入水平較低、但存在剛性住房需求的部分“新市民、新青年”群體，其購買力相對有限，直接購買商品房將加大其生活成本，進(jìn)而可能對生育意愿、消費(fèi)意愿產(chǎn)生抑制作用。因此，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下，通過保障房、長租房等政策性住房來加大對中低收入群體住房需求的保障，預(yù)計(jì)是未來房地產(chǎn)政策發(fā)力的重點(diǎn)。

2021年8月31日，住建部在“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會上明確表示“‘十四五’期間，天風(fēng)證券將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”。

2023年7月24日的政治局會議要求“要加大保障性住房建設(shè)和供給”，而8月25日的國常會審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，住房保障體系的構(gòu)建正在加速推進(jìn)。

根據(jù)住建部此前披露，“十四五”期間，全國計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套間，其中40個重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預(yù)計(jì)可解決1300萬人的住房困難；同時，“十四五”期間，在新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上。

考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)庫存偏高，收購部分閑置住房、閑置寫字樓等冗余庫存用于保障性住房或者長租房預(yù)計(jì)也是政策的選項(xiàng)之一，既能在一定程度上緩解庫存壓力，也可以有效解決中低收入群體的剛性住房需求。

第二，商品房市場預(yù)計(jì)與保障性住房并存，通過市場化機(jī)制解決中高收入群體的住房需求。

中國人均GDP預(yù)計(jì)還將繼續(xù)提升，因此居民仍然存在對更加舒適、美好居住環(huán)境的追求，天風(fēng)證券預(yù)計(jì)在2023年以前仍有年均5億平方米左右的新增改善性需求。

相比于剛性需求，改善性需求更加關(guān)注“住得好”。隨著居民收入水平的不斷增長，居民將更加重視住房的品質(zhì)和體驗(yàn)感，對面積、區(qū)位、配套、新舊、設(shè)計(jì)等有更高的要求。而在提供高品質(zhì)住房方面，專業(yè)的市場化房企更有優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)。因此，在完成房地產(chǎn)市場的整頓與出清后，預(yù)計(jì)商品房市場仍有發(fā)展的空間，重點(diǎn)覆蓋改善性需求。

短期來看，房地產(chǎn)需求端政策有望繼續(xù)放松?！爸袊康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間”，天風(fēng)證券認(rèn)為，包括限購、限售、限價、限貸等在內(nèi)的限制性政策存在進(jìn)一步放松的可能，進(jìn)而恢復(fù)房地產(chǎn)市場的自由流動，幫助有真實(shí)改善需求的群體更好地釋放需求。

中長期來看，從保障性住房向商品房過渡的機(jī)制設(shè)計(jì)可能也是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重點(diǎn)。住房需求會隨著居民收入的變化而發(fā)生變化，居住在保障性住房的居民也會逐漸出現(xiàn)改善的需求。預(yù)計(jì)政策在發(fā)力保障性住房的同時，也會打通不同市場之間的流動，實(shí)現(xiàn)由政府兜底、由市場改善的效果。

第三，房地產(chǎn)與地方財(cái)政的關(guān)系預(yù)計(jì)將優(yōu)化調(diào)整。

當(dāng)前，土地出讓收入仍然是地方財(cái)政的重要來源，盡管2022年土地出讓收入減少約1.8萬億元，但在地方政府綜合財(cái)力中的占比仍有24%。因此商品房銷售狀況直接影響地方財(cái)政收入，地方政府或許存在刺激房地產(chǎn)市場的“沖動”。

天風(fēng)證券認(rèn)為，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式也包含了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融的良性循環(huán)，首先要減少地方財(cái)政對房地產(chǎn)的依賴。預(yù)計(jì)調(diào)整地方政府和中央政府的事財(cái)權(quán)關(guān)系、擴(kuò)大地方稅源等財(cái)政制度改革也將伴隨構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式穩(wěn)步推進(jìn)，避免地方政府為了滿足財(cái)政支出而過度挖掘土地出讓收入、過度刺激房地產(chǎn)市場。