淺談租賃住房工程全過(guò)程造價(jià)管理與控制

丁麗麗

（福建省建信工程管理集團(tuán)有限公司，福建 福州 350000）

0 引言

全過(guò)程造價(jià)管理與控制的落實(shí)是結(jié)合現(xiàn)代建筑市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，科學(xué)調(diào)整造價(jià)管理模式的重要舉措，對(duì)降低成本、提高造價(jià)控制水平有著重要意義。但目前在某市濱海新城租賃住房四期工程項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管控落實(shí)中，由于缺少成功經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)及從業(yè)人員能力有限等因素，仍然存在預(yù)算編制不合理、控制力度不足等問(wèn)題。因此，針對(duì)這種情況，本文以該項(xiàng)目為例，探究科學(xué)的工程造價(jià)全過(guò)程管控措施，以期充分發(fā)揮其在降低工程造價(jià)方面的作用。

1 工程概況

濱海新城租賃住房四期工程項(xiàng)目總建設(shè)用地面積22952m2，容積率2，計(jì)容積率建筑面積45798.9m2，總建筑面積55533m2，建筑密度≤28%，綠地率：≥30%。其中：地下室總建筑面積（地下1層）8090m2。地下室非人防區(qū)為汽車庫(kù)、設(shè)備用房，人防區(qū)考慮平戰(zhàn)結(jié)合，平時(shí)為汽車庫(kù)、設(shè)備用房，戰(zhàn)時(shí)使用功能包括地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)設(shè)兩個(gè)防護(hù)單元，防護(hù)單元A分為三個(gè)抗暴單元；防護(hù)單元B分為三個(gè)抗暴單元，戰(zhàn)時(shí)甲類二等人員掩蔽所防護(hù)級(jí)別。

2 租賃住房工程全過(guò)程造價(jià)管理流程

租賃住房工程在實(shí)施全過(guò)程造價(jià)管理之前，必須制定造價(jià)計(jì)劃，確定工程的整體造價(jià)投入和質(zhì)量控制，以保證工程的質(zhì)量和效率，降低投資造價(jià)。在制定造價(jià)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)綜合考慮工程概算、施工組織設(shè)計(jì)、施工圖紙、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工定額等，對(duì)工程的總造價(jià)和實(shí)際投資進(jìn)行評(píng)估。造價(jià)咨詢是工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)，咨詢?nèi)藛T要有豐富的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，才能準(zhǔn)確地為投資者提供咨詢服務(wù)。咨詢服務(wù)的內(nèi)容包括工程建設(shè)的投資規(guī)模和比例，分析工程造價(jià)管理過(guò)程，評(píng)估工程投資，節(jié)約投資，保證工程投資的合理性。評(píng)審人員在評(píng)審工程造價(jià)時(shí)，應(yīng)從資金管理、計(jì)劃管理、施工管理、質(zhì)量管理等方面對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)審，保證工程質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)性，并給出合理的建議[1]。審核員還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量控制等進(jìn)行審核，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正項(xiàng)目進(jìn)度控制中的問(wèn)題。

審批過(guò)程是租賃住房工程項(xiàng)目造價(jià)管理的終點(diǎn)，審批人員要對(duì)項(xiàng)目的總體造價(jià)、人工分配等方面進(jìn)行審核，確保項(xiàng)目投資的合理性。審批人員還應(yīng)考慮設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工技術(shù)等因素，以保證工程的效率和經(jīng)濟(jì)性，延長(zhǎng)其使用壽命。在對(duì)租賃住房工程實(shí)施工程全過(guò)程造價(jià)管理后，還需要對(duì)造價(jià)計(jì)劃、工程造價(jià)審核、審批等進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，以保證工程造價(jià)的質(zhì)量和合理性?？己藘?nèi)容包括工程投資的執(zhí)行情況、工程建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度等，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決工程中存在的問(wèn)題。

3 租賃住房工程全過(guò)程造價(jià)管理與控制的原則

租賃住房工程全過(guò)程造價(jià)管理與控制中，應(yīng)以設(shè)計(jì)文件為基礎(chǔ)，堅(jiān)持主動(dòng)性原則。

3.1 以設(shè)計(jì)文件為基礎(chǔ)

濱海新城租賃住房四期工程造價(jià)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，涉及多個(gè)不同階段，而工程造價(jià)管理與控制過(guò)程中強(qiáng)調(diào)預(yù)見(jiàn)性，即避免造價(jià)管理與控制過(guò)程中出現(xiàn)滯后性。設(shè)計(jì)文件是濱海新城租賃住房四期工程項(xiàng)目開(kāi)展、后續(xù)施工技術(shù)方案、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、材料使用等的依據(jù)，所以在造價(jià)控制中應(yīng)突出設(shè)計(jì)文件的重要性。雖然濱海新城租賃住房四期工程設(shè)計(jì)本身在項(xiàng)目造價(jià)中占比不高，但是卻對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)有極大影響。所以在濱海新城租賃住房四期工程項(xiàng)目造價(jià)管理與控制中，不僅需要以設(shè)計(jì)文件為基礎(chǔ)，而且還需要在具體文件設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)造價(jià)控制，運(yùn)用限額設(shè)計(jì)等策略，便于在工程方案設(shè)計(jì)中體現(xiàn)出造價(jià)控制。

3.2 主動(dòng)性原則

工程造價(jià)管理與控制中，通常是設(shè)定出相應(yīng)的目標(biāo)值，然后結(jié)合實(shí)際施工情況，對(duì)比目標(biāo)值與實(shí)際值的差異，分析實(shí)際值超過(guò)目標(biāo)值的原因，通過(guò)原因分析，給出對(duì)應(yīng)的管理措施等。因造價(jià)控制本身存在滯后性，且控制過(guò)程較被動(dòng)，對(duì)此，在濱海新城租賃住房四期工程全過(guò)程造價(jià)控制中需要強(qiáng)調(diào)主動(dòng)性，依據(jù)不同階段施工特點(diǎn)、造價(jià)管理要求等做好主動(dòng)控制，從而更好地發(fā)揮造價(jià)控制作用，進(jìn)一步縮小真實(shí)值與目標(biāo)值的差異，提升造價(jià)控制效果[2]。

4 租賃住房工程全過(guò)程造價(jià)管理與控制策略

租賃住房工程全過(guò)程造價(jià)管理與控制不僅要加強(qiáng)招投標(biāo)階段、工程決策階段、設(shè)計(jì)階段、工程施工階段、竣工驗(yàn)收結(jié)算階段的管理與控制，還要提升管控人員專業(yè)素質(zhì)。

4.1 加強(qiáng)招投標(biāo)階段造價(jià)控制

濱海新城租賃住房四期工程在招標(biāo)階段造價(jià)管理與控制方面，需要在招標(biāo)文件中提供規(guī)范性要求，確保相關(guān)招標(biāo)文件的規(guī)范性，明確招標(biāo)程序、招標(biāo)方式、招標(biāo)要求等，確保投標(biāo)方在各方面符合招標(biāo)要求。在項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)階段，還需要確定招標(biāo)文件的評(píng)審方法和依據(jù)，確保相關(guān)招標(biāo)企業(yè)的招標(biāo)文件和編制符合要求，提前起草相應(yīng)的工程量清單，分析招標(biāo)文件單價(jià)和總價(jià)的合理性，避免以價(jià)格作為單獨(dú)中標(biāo)的依據(jù)；評(píng)估投標(biāo)過(guò)程中相關(guān)經(jīng)濟(jì)參數(shù)的合理性，警惕低價(jià)中標(biāo)的潛在風(fēng)險(xiǎn)[3]。分析低價(jià)中標(biāo)的原因，如一些企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，設(shè)備先進(jìn)，隊(duì)伍專業(yè)，施工技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)先進(jìn)，施工管理人員綜合素質(zhì)好，可以在后續(xù)工程建設(shè)中發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步降低濱海新城租賃住房四期工程項(xiàng)目投資造價(jià)。

4.2 加強(qiáng)工程決策階段的造價(jià)控制

（1）施工人員需要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目各造價(jià)要素的分析研究，明確項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)的作用和要求，確保施工人員在分析項(xiàng)目工程造價(jià)要素的過(guò)程中熟悉工程造價(jià)分析的相關(guān)原則；充分運(yùn)用現(xiàn)代造價(jià)分析技術(shù)，從不同角度對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)要素進(jìn)行綜合分析。

（2）在造價(jià)控制工作的具體實(shí)施過(guò)程中，建設(shè)單位需要合理優(yōu)化具體的控制工作體系。要加強(qiáng)資金投入，引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)手段，合理運(yùn)用BIM等技術(shù)手段進(jìn)行成本控制工作。根據(jù)具體的項(xiàng)目需求，依托該技術(shù)進(jìn)行合理建模，利用計(jì)算機(jī)智能輸入具體的參數(shù)信息，構(gòu)建三維立體的工程模型。方便管理人員通過(guò)直觀的觀察，對(duì)具體的成本計(jì)劃和數(shù)據(jù)進(jìn)行有效地統(tǒng)計(jì)，可以全面提高成本控制工作的整體有效性，保證成本控制工作在實(shí)際實(shí)施中更加便捷，合理控制成本投資中的風(fēng)險(xiǎn)。施工人員需要充分利用BIM技術(shù)，在項(xiàng)目決策階段建立科學(xué)、規(guī)范的造價(jià)估算數(shù)據(jù)庫(kù)。在造價(jià)估算過(guò)程中，必須嚴(yán)格遵循造價(jià)估算的謹(jǐn)慎和精細(xì)的基本原則，保證每一項(xiàng)造價(jià)估算信息數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性，有效避免造價(jià)估算過(guò)程中的誤差[4]。

4.3 加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制

造價(jià)預(yù)算編制是濱海新城四期租賃住房工程全過(guò)程造價(jià)管控的前提條件，能夠確保施工的有序性，防控工程造價(jià)管理環(huán)節(jié)的消極影響因素，強(qiáng)化施工的快捷性和成效性，減少工程造價(jià)，促進(jìn)建筑行業(yè)市場(chǎng)更好發(fā)展。一方面，應(yīng)當(dāng)明確市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，優(yōu)化施工，進(jìn)行細(xì)化處理，科學(xué)配置工程現(xiàn)場(chǎng)各方面資源，了解工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的要點(diǎn)，預(yù)算各施工流程的成本，以期增進(jìn)造價(jià)合理性。另一方面，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大工程監(jiān)管力度，優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)行系統(tǒng)，規(guī)劃濱海新城四期租賃住房項(xiàng)目流程，了解工程合同內(nèi)容，緩解施工強(qiáng)度，保證實(shí)際造價(jià)數(shù)據(jù)與施工成本預(yù)算數(shù)據(jù)切合。

4.4 加強(qiáng)工程施工階段造價(jià)控制

4.4.1 材料管理

不同類型工程的施工建設(shè)存在很大差異，這就需要保持市場(chǎng)施工的規(guī)范性和有效性。然而，由于市場(chǎng)建設(shè)中各項(xiàng)材料的類型和價(jià)格的不同，會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境變化而改變。所以，要想做好工程施工全過(guò)程造價(jià)管理與控制工作，并提高工程施工單位的經(jīng)濟(jì)效益，最重要的就是做好工程施工材料管理工作。首先，建設(shè)單位中的采購(gòu)人員，需要重點(diǎn)關(guān)注我國(guó)現(xiàn)階段建材市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)情況，并在采購(gòu)各類建設(shè)材料的過(guò)程中，嚴(yán)格遵循貨比三家的基本原則；其次，建設(shè)企業(yè)還需要加強(qiáng)庫(kù)存管理人員對(duì)施工材料的科學(xué)合理管控，通過(guò)分類存放的方式，有效減少施工材料在存儲(chǔ)過(guò)程中產(chǎn)生的損耗[5]。

4.4.2 變更管理

項(xiàng)目實(shí)際施工中可能會(huì)因?yàn)橥饨绮豢煽沽σ蛩?，造成工程施工出現(xiàn)造價(jià)變更問(wèn)題。因此，為了減少工程施工中出現(xiàn)造價(jià)變更問(wèn)題，需要相關(guān)工作人員為工程施工造價(jià)提供充足保障，并對(duì)工程施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格把控。一旦工程施工出現(xiàn)造價(jià)變更問(wèn)題，就需要經(jīng)過(guò)施工人員、管理人員以及負(fù)責(zé)人的認(rèn)可之后，由各部門工作人員進(jìn)行簽字同意后變更。除此之外，對(duì)于工程施工中的變更問(wèn)題，工程建設(shè)方需要先預(yù)算后支付，如果因?yàn)樽兏斐晒こ淌┕ふw造價(jià)預(yù)算出現(xiàn)變化，就需要各單位做到心中有數(shù)，在制定針對(duì)性比較強(qiáng)的造價(jià)預(yù)算計(jì)劃之后，才能夠開(kāi)展對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理與控制。

4.5 加強(qiáng)竣工驗(yàn)收結(jié)算階段造價(jià)控制

項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)算階段的造價(jià)控制和管理容易被忽視，也會(huì)影響造價(jià)控制的有效性。在竣工驗(yàn)收階段，要以設(shè)計(jì)文件、合同文件等為依據(jù)，根據(jù)竣工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工項(xiàng)目隱蔽取證、施工現(xiàn)場(chǎng)取證及設(shè)計(jì)是否變更，有效審查工程竣工情況、竣工結(jié)算資料是否齊全、相關(guān)施工內(nèi)容是否符合技術(shù)要求，對(duì)工程量和單價(jià)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)產(chǎn)生的資金造價(jià)進(jìn)行核對(duì)，并按實(shí)際工程量完成工程結(jié)算，確保造價(jià)控制和管理的有效性。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)算階段的造價(jià)控制與管理，應(yīng)以施工文件和簽訂的合同為依據(jù)，從實(shí)際出發(fā)，做到實(shí)事求是。充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，對(duì)建筑中使用的復(fù)雜材料進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，全面掌握項(xiàng)目的造價(jià)控制和管理，提高項(xiàng)目造價(jià)的準(zhǔn)確性，確保合同簽訂的嚴(yán)謹(jǐn)性，使濱海新城四期租賃住房項(xiàng)目效益最大化[6]。

4.6 提升管控人員專業(yè)素質(zhì)

濱海新城四期租賃住房項(xiàng)目在造價(jià)控制工作的具體實(shí)施過(guò)程中，相關(guān)單位需要從建設(shè)造價(jià)實(shí)踐者隊(duì)伍的角度加強(qiáng)執(zhí)行力度。要注重新時(shí)代建設(shè)項(xiàng)目在造價(jià)方面有效施工的具體要求，探索先進(jìn)的控制思路，深入滲透和推廣精細(xì)化管理理念。因此，造價(jià)從業(yè)者可以培養(yǎng)積極的管理意識(shí)，以更規(guī)范、更高效的方式完成造價(jià)控制和管理工作。同時(shí)，積極組織培訓(xùn)活動(dòng)，有效分析造價(jià)專業(yè)人員在實(shí)施具體控制和運(yùn)行現(xiàn)代管理方面面臨的問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上，提出科學(xué)的控制措施，制定合理的控制方案，對(duì)造價(jià)專業(yè)人員進(jìn)行正確的思想引導(dǎo)，加強(qiáng)技能培訓(xùn)，提高整體專業(yè)素養(yǎng)。

5 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，工程造價(jià)控制是住房項(xiàng)目實(shí)施的重要組成部分。提前計(jì)劃制定科學(xué)的造價(jià)控制制度，完善預(yù)算管理，對(duì)預(yù)算金額進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)核算和結(jié)算，并進(jìn)行必要的調(diào)整，能確保住房項(xiàng)目的預(yù)算控制。濱海新城四期租賃住房項(xiàng)目的實(shí)踐證明，全過(guò)程造價(jià)管理的方法和控制策略不僅實(shí)現(xiàn)了有效控制工程預(yù)算的目的，還保證了工程質(zhì)量，確保了工程的順利完成。