商業(yè)地產(chǎn)盈利模式淺析

陳芝韻

（無錫盛高商業(yè)管理有限公司（綠地香港華東區(qū)域商管公司），江蘇 無錫 214000）

我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于新的發(fā)展階段，政府部門對于持續(xù)上漲的房地產(chǎn)價格頻頻出臺相關政策進行調(diào)控，這使得商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展前景充滿了不確定性。商業(yè)地產(chǎn)不同于單純的住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其具有前期投資成本更大、開發(fā)周期更長、后期管理更難等突出特點。

從整體上來看，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)領域的商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)，大多是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級而來，對于新時期的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式仍然缺乏足夠多的認知和了解，依舊在沿用傳統(tǒng)的盈利模式，并未真正形成符合當前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的盈利模式，這對于商業(yè)地產(chǎn)整個行業(yè)以及各大企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展來說極為不利。

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)是集多種經(jīng)營用途于一身的新型房地產(chǎn)形式，比如，零售、餐飲、休閑、娛樂等方面。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，其社會公共服務能力要更加突出，而且為整個社會所帶來的商業(yè)價值也要遠遠高于傳統(tǒng)模式下的住宅地產(chǎn)。例如，萬達、華潤、富力、凱德等地產(chǎn)公司均屬于我國大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，無論是在商業(yè)地產(chǎn)領域，還是在整個社會層面，均有著比較大的影響力。

我國目前商業(yè)地產(chǎn)的類型非常豐富，主要涵蓋以下幾個方面：以百貨商品零售為主的——零售功能房地產(chǎn)；以營銷娛樂項目為主的——娛樂功能房地產(chǎn)；以餐飲銷售為主的——餐飲功能房地產(chǎn)；以健身休閑項目為主的——健身服務及休閑功能房地產(chǎn)；以居住和辦公用途合一為主的——公寓寫字樓功能房地產(chǎn)。除此之外，小商品批發(fā)城也是比較典型的商業(yè)地產(chǎn)[1]。

如果按照行業(yè)類別劃分商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)特點，那么主要存在的物業(yè)類型包含以下幾個方面：零售功能物業(yè)、娛樂功能物業(yè)、餐飲功能物業(yè)、健身和休閑功能物業(yè)、商品批發(fā)功能物業(yè)、居住和辦公功能物業(yè)。不同類型的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型，所表現(xiàn)出來的物業(yè)特征存在較為明顯的差異性，比如，零售功能商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)主要以進行商業(yè)零售為主，而且經(jīng)營規(guī)模普遍較大，像廣州天河城就是比較有代表性的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)項目，如表1所示。

表1 不同行業(yè)類別的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)特點

二、我國商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）發(fā)展型物業(yè)盈利模式

對于當前我國商業(yè)地產(chǎn)盈利模式來說，發(fā)展型物業(yè)是各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應用非常廣泛的盈利模式之一，最為常見的方式，就是商業(yè)地產(chǎn)將企業(yè)所屬的寫字樓、商鋪等物業(yè)經(jīng)營權(quán)出租給其他企業(yè)，并從中獲得相應金額的租金，這樣便可以為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來持續(xù)、可觀的現(xiàn)金流。在很多一線城市、二線城市或者某些人口比較密集的大中型城市，如果能夠手持優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，這對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益平穩(wěn)增長有著重要推動作用，更可以提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的品牌增值收益水平，除了企業(yè)商業(yè)品牌增值收益以外，還有可能通過資源增值、政策增值中進行獲利。

發(fā)展型物業(yè)盈利模式多見于大型的購物中心，比如，萬達購物中心、凱德廣場購物中心等。經(jīng)營此類項目的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，往往會在收取物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)租金的同時，獲得比較豐厚的物業(yè)增值收益。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還會憑借優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)品牌資產(chǎn)，通過向商業(yè)銀行尋求商業(yè)貸款的方式，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中面臨的項目融資。

一直以來，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均選擇發(fā)展型物業(yè)盈利模式，而發(fā)展型物業(yè)盈利模式所帶來的盈利能力，也讓很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積累了較大規(guī)模的財富資金資源。但由于不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受到傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)經(jīng)營思維模式的限制，這使得有很大一部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，選擇通過一次性出售物業(yè)的方式回籠資金，并從中獲得相應的經(jīng)濟效益。

但是在新時期的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領域，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到，企業(yè)要想獲得更加豐厚的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展目標，并且提高企業(yè)自身的品牌增值能力，就應當改變過去出售物業(yè)的盈利模式，而是選擇自主持有經(jīng)營物業(yè)的盈利模式，將其作為企業(yè)的重要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。

不可否認的是，選擇持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的盈利模式，已經(jīng)成為當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略經(jīng)營發(fā)展目標的重要措施。目前，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均已經(jīng)采取發(fā)展物業(yè)盈利模式，比如，金地集團、上實發(fā)展、中海地產(chǎn)等大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

（二）投資型物業(yè)盈利模式

從我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況來看，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往需要在旗下的商業(yè)地產(chǎn)品牌項目中投入大量的經(jīng)濟成本，然而這些投入的經(jīng)濟成本，往往需要較長的時間才能完全收回。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)能否具備較強的盈利能力，很大程度上取決于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身是否具備充足的經(jīng)營資金資本、強大的經(jīng)營人才隊伍、突出的商業(yè)地產(chǎn)項目運營能力。

但結(jié)合我國當前的商業(yè)地產(chǎn)領域?qū)嶋H情況，以及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的整體規(guī)模與實力，對于大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，并不適合持有物業(yè)項目。因此，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通常會選擇投資型物業(yè)的盈利模式，通過這種方式可以幫助企業(yè)實現(xiàn)快速回籠在商業(yè)地產(chǎn)項目中的投資資金，有效緩解商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)當前面臨的經(jīng)營資金短缺壓力，還能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避潛在的經(jīng)營風險。

相較于發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，在我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的早期階段，我國中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多仍然會選擇投資型物業(yè)盈利模式，經(jīng)過了物業(yè)零散出售向整體出售的過渡階段。但需要注意的是，隨著我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展形勢發(fā)生改變，以及國內(nèi)投資回報無法完全兌現(xiàn)等大量相關法律糾紛案件的出現(xiàn)，再加上政府部門出臺一系列政策條例的約束，使得投資型物業(yè)盈利模式已經(jīng)無法繼續(xù)進行使用。

（三）發(fā)展與投資融合型物業(yè)盈利模式

目前，無論是我國國內(nèi)的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，或是國際領域的大型商業(yè)地產(chǎn)公司，均比較青睞使用“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)”融合型的物業(yè)盈利模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)項目的物業(yè)經(jīng)營權(quán)，再通過長期的優(yōu)質(zhì)運營，為企業(yè)帶來非?？捎^的經(jīng)濟效益，比如，租金收益，還會獲得豐厚的商業(yè)地產(chǎn)增值收益。

從“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)”融合型的物業(yè)盈利模式的實際應用效果來看，有效彌補了“投資型物業(yè)盈利模式”和“發(fā)展型物業(yè)盈利模式”二者各自的缺陷和不足，而且還能夠?qū)㈦p方各自的優(yōu)勢和長處充分展現(xiàn)出來，并且?guī)椭髽I(yè)規(guī)避潛在的經(jīng)營性風險問題。但這對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場經(jīng)營能力以及資金儲備量等方面，均有著比較高的要求。

當前，我國各個地區(qū)的大中型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，均已經(jīng)陸續(xù)放棄了“投資型物業(yè)盈利模式”和“發(fā)展型物業(yè)盈利模式”，而是選擇了長期收益更突出，成長侵略性更強的“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)”融合型的物業(yè)盈利模式。這部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不再單純依賴物業(yè)租賃的盈利模式，而是選擇了經(jīng)營具有戰(zhàn)略性、盈利性的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，再配合商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)與銷售，為企業(yè)帶來更加豐厚的經(jīng)濟收益和品牌增值效益，促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，并在最終提高企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領域的市場核心影響力[2]。

三、商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的合理化選擇

（一）精準把握商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的核心要素

一是相較于住宅地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)的整體盈利能力要明顯高于住宅地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)的整體人才投入、經(jīng)濟投入也要遠高于住宅地產(chǎn)。因此，在商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的合理化選擇過程中，不僅要確保盈利模式選擇的準確性與合理性，更需要企業(yè)能夠展現(xiàn)出比較強的盈利自信心，具備通過長期經(jīng)營獲得經(jīng)濟效益的心態(tài)，避免由于過度重視短期盈利而放棄長期經(jīng)營和持續(xù)投入。

二是商業(yè)地產(chǎn)項目要想做到盈利，就必須做好項目的選址工作，確保商業(yè)地產(chǎn)項目的位置在城市的中心區(qū)域和人口密集區(qū)域，這是提高商業(yè)地產(chǎn)項目盈利能力的關鍵要素。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目應當充分考慮當?shù)厝丝谝?guī)模、人口分布、城市規(guī)模、城市交通、城市規(guī)劃等多方面的因素影響，比如，各個城市的萬達廣場，便大多位于城市各個商圈的中心位置。

三是在商業(yè)地產(chǎn)項目盈利模式選擇過程中，應當充分考慮到項目所在地城市的品牌形象、經(jīng)濟水平、民眾消費能力、人口收入能力等方面因素，確保商業(yè)地產(chǎn)項目更加符合城市居民的實際需求，并深度挖掘商業(yè)地產(chǎn)項目的內(nèi)在商業(yè)價值，確保整個項目的盈利性始終處于較高水平，幫助商業(yè)地產(chǎn)項目真正做到穩(wěn)定升值。

四是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項目正式開發(fā)運營之前，應當做好招商前置工作，選擇優(yōu)質(zhì)的商業(yè)合作伙伴，確保整個項目的招商質(zhì)量始終處于比較高的水平。比如，萬達商業(yè)廣場會選擇目前市場的主流快消品牌、奢侈品牌入駐開店，利用“捆綁式招商模式”拓寬與其他合作伙伴的深度合作范圍。

（二）一線城市、準一線城市是基礎

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)無論在什么規(guī)模的城市，只要運營得當便能夠獲得比較可觀的經(jīng)濟收益。但商業(yè)地產(chǎn)本身具備極強的商業(yè)屬性，必須依賴城市主體整體經(jīng)濟，如果城市的整體經(jīng)濟水平比較強，那么商業(yè)地產(chǎn)項目的整體盈利能力也會大幅提升。

因此，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式應當依托城市整體發(fā)展規(guī)劃，而企業(yè)也要選擇實力更加強大的一線城市、準一線城市，打造具有品牌效應的商業(yè)地產(chǎn)項目。而且如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要項目集中在一線城市、準一線城市，也可以提高企業(yè)的市場地位以及品牌增值能力，這對于企業(yè)的長期經(jīng)營發(fā)展來說意義顯著。

由于城市化進程持續(xù)推進，大型城市內(nèi)人口數(shù)量會逐漸增多，尤其在一線城市、準一線城市內(nèi)，會有更多高收入群體。在多方因素的共同影響下，城市的土地價格會逐漸提升，最終會讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)持有量增加。而且由于近幾年我國很多一線城市、準一線城市的住宅地產(chǎn)需求量增量明顯放緩，但商業(yè)地產(chǎn)的需求量仍然保持在高位，這使得商業(yè)地產(chǎn)的增值溢價收益的價值變得更加顯著。

但相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項目的培育期更長，帶來的商業(yè)回報也更具持續(xù)性，因此，企業(yè)應當增加商業(yè)地產(chǎn)份額的持有量，這樣可以有效應對城市人口數(shù)量飽和或者增長量下降而帶來的企業(yè)收益減少問題，確保房地產(chǎn)企業(yè)依舊能夠在行業(yè)領域內(nèi)保持較高市場核心競爭力。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當增加對一線城市、準一線城市的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)持有量，適當提高對商業(yè)地產(chǎn)項目的關注度和投資力度，并通過一系列的商業(yè)運作，將其培育成為企業(yè)在未來很長一段時間以內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。比如，萬科、保利、金地、凱德等地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)逐漸將發(fā)展重心放在了商業(yè)地產(chǎn)項目建設中，并且考慮如何增加商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的持有。

（三）“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)”融合型的物業(yè)盈利模式的優(yōu)先選擇

從當前我國商業(yè)地產(chǎn)領域相關企業(yè)的實際經(jīng)營來看，由于“發(fā)展型物業(yè)盈利模式”和“投資型物業(yè)模式”二者有著不可忽視的缺陷和短板，因此，在未來很長一段時間以內(nèi)，“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)”融合型的物業(yè)盈利模式，仍然會是絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的優(yōu)先選擇。但需要注意的是，這種商業(yè)地產(chǎn)盈利模式依舊存在較為嚴重的企業(yè)經(jīng)營性風險，比如，開發(fā)風險、融資風險等，如果不能規(guī)避這些風險，便有可能給企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟損失，甚至有可能導致整個商業(yè)地產(chǎn)項目“潰敗”。

我國目前商業(yè)地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入了規(guī)范性、高速度發(fā)展階段，持有物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多具備較強的經(jīng)營能力、經(jīng)濟實力、風險應對能力以及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗。無論是萬達商業(yè)、凱德實業(yè)等大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，還是其他中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，都有著比較系統(tǒng)且具有企業(yè)品牌特色的商業(yè)地產(chǎn)盈利特點。但相較于國外發(fā)達國家的國際性商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，我國的很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍然存在，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗不足、綜合管理能力欠缺、經(jīng)營管理理念不夠先進等問題，這對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說影響較大，甚至有可能弱化企業(yè)的抗風險能力。

（四）著重解決商業(yè)地產(chǎn)盈利模式存在的問題

首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須做好市場調(diào)研工作，確定在什么樣的城市建設商業(yè)地產(chǎn)項目，并且做好商業(yè)地產(chǎn)項目在城市內(nèi)部的選址以及招商等相關工作。商業(yè)地產(chǎn)盈利模式應當突出聚合效應和互補效應，尤其是城市內(nèi)同一家地產(chǎn)公司的商業(yè)地產(chǎn)項目，應當避免同質(zhì)化問題。

其次，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要解決好經(jīng)營成本過高的問題，尤其要避免出現(xiàn)超長時間巨額投資的情況，這樣會導致企業(yè)的開發(fā)風險和投資風險陡增。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當根據(jù)市場形勢、城市特點以及企業(yè)自身實際情況，選擇是將商業(yè)地產(chǎn)項目進行出租、出售還是合作經(jīng)營。比如，在很多城市的萬達商業(yè)廣場，選擇在建成并開業(yè)經(jīng)營后不久，將所有權(quán)出售給融創(chuàng)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

最后，商業(yè)地產(chǎn)在選擇盈利模式時，需要明確具體的投資回報數(shù)值，即企業(yè)必須設置一個能夠接受的經(jīng)濟效益回報數(shù)值，這樣可以讓企業(yè)選擇，是單純獲取商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)投資收益，還是將后期的經(jīng)營管理收益一并賺取[3]。

（五）打造具有品牌特色的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

我國大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭比較激烈，尤其在很多一線城市、準一線城市以及大型二線城市，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭更是趨于白熱化。在構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)盈利模式時，應當根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的自身特點，結(jié)合當前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢，打造具有企業(yè)品牌特色的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。以萬達地產(chǎn)為例，萬達商業(yè)地產(chǎn)版圖涉及商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游文化、連鎖百貨等產(chǎn)業(yè)領域，尤其以萬達商業(yè)廣場、萬達影城等商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)項目經(jīng)營成績突出。

萬達商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在全國多個省市地區(qū)投資建設了萬達廣場、星級酒店，在我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著龍頭地位。當前萬達商業(yè)地產(chǎn)的主要經(jīng)營物業(yè)項目涉及，大型購物中心、五星級酒店的開發(fā)與運營、地產(chǎn)項目商業(yè)運營及物業(yè)管理、寫字樓和公寓以及住宅的銷售物業(yè)等多個重點項目內(nèi)容。

在這種商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的積極影響下，萬達商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益水平始終保持在較高層次，也在很大程度上改變了城市的商貿(mào)、文化、娛樂、餐飲、休閑旅游的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，刺激了社會民眾的消費意愿，完善了城市區(qū)域功能，讓萬達廣場的所在地，大多成為城市新的中心地帶。萬達商業(yè)地產(chǎn)盈利模式之所以能夠成功，主要是由于其具備較好的資金流動能力，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)方面有著長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，當萬達出售寫字樓、公寓、住宅、商業(yè)街后所獲得的資金，便可以用于商業(yè)物業(yè)持有，這樣便促進了商業(yè)地產(chǎn)項目盈利。

此外，萬達最為突出的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式特色在于，“訂單式模式”的創(chuàng)設，萬達可以根據(jù)城市建設發(fā)展的需求，打造符合城市特點的商業(yè)地產(chǎn)項目，而這可以成為其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式選擇過程中所借鑒的內(nèi)容。

四、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的選擇是否合理，會直接影響到商業(yè)地產(chǎn)項目的整體盈利能力，更會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生關鍵性影響。因此，企業(yè)必須根據(jù)市場發(fā)展形勢、城市特點以及企業(yè)自身實際情況，靈活選擇最為合適的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，并且在現(xiàn)有盈利模式的基礎上，做好相應的優(yōu)化創(chuàng)新工作，這樣才能真正促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。