城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施改造完善策略分析
——以三元區(qū)群二社區(qū)為例

胡佳全

（三元區(qū)村鎮(zhèn)建設(shè)中心，福建 三明 353000）

0 引言

《三明市推進(jìn)城市老舊小區(qū)微改造工作方案》中指出：老舊小區(qū)項(xiàng)目改造以“補(bǔ)齊設(shè)施短板、提升環(huán)境品質(zhì)、完善社區(qū)治理、增進(jìn)多方融合”為總體目標(biāo)，

主要建設(shè)內(nèi)容包含違章建筑拆除、基礎(chǔ)設(shè)施更新改造、公共服務(wù)設(shè)施完善、房屋維修改造以及環(huán)境整治提升等內(nèi)容，需重點(diǎn)修繕市政配套設(shè)施，加強(qiáng)對(duì)房屋水電氣等老化設(shè)施的改造與升級(jí)，實(shí)施老舊小區(qū)環(huán)境綠化美化，為居民開(kāi)辟公共開(kāi)敞空間，在區(qū)域內(nèi)增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，引入物業(yè)管理。本文以福建省三明市三元區(qū)群二社區(qū)為例，分析城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施改造完善的策略。

1 項(xiàng)目概況

項(xiàng)目位于福建省三明市三元區(qū)白沙街道，工業(yè)中路沿線(xiàn)，用地面積150hm2，轄區(qū)內(nèi)有福建三鋼（集團(tuán)）三明化工有限公司、三元區(qū)長(zhǎng)安小學(xué)兩個(gè)單位，包含三化二村、三化五村兩個(gè)居民小區(qū)，住戶(hù)共計(jì)3923 戶(hù)，總?cè)丝?1086 人，占地面積約為31.2 萬(wàn)m2，共有135 棟居民樓，項(xiàng)目轄區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套功能設(shè)施基本齊全，但多數(shù)屬于年久失修狀態(tài)。

2 社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

2.1 基本公共服務(wù)設(shè)施方面

（1）社區(qū)綜合服務(wù)站。社區(qū)綜合服務(wù)站建設(shè)方面，要求每百戶(hù)居民擁有綜合服務(wù)設(shè)施面積不低于30m2，且要求服務(wù)站有60%以上建筑面積用于居民活動(dòng)。但目前社區(qū)綜合服務(wù)站結(jié)合社區(qū)居委會(huì)辦公樓一并設(shè)置，建筑面積小于800m2。服務(wù)站中沒(méi)有設(shè)置社區(qū)服務(wù)大廳、警務(wù)室、社區(qū)居委會(huì)辦公室、居民活動(dòng)用房、閱覽室、黨群活動(dòng)中心等，整體功能不健全[1]。因而該服務(wù)站規(guī)模遠(yuǎn)達(dá)不到居民需求，且功能不全，居民無(wú)法自由開(kāi)展活動(dòng)。

（2）“一老一小”服務(wù)設(shè)施。在老年人服務(wù)方面，老年人的休閑場(chǎng)地布置簡(jiǎn)單，功能單一，遮雨與遮陽(yáng)設(shè)施不足，老年人運(yùn)動(dòng)健身與跳舞晨練的場(chǎng)地面積較少，休憩廊架西曬嚴(yán)重，不適宜老年人停留。未確立功能完備的老年人服務(wù)站，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)老年服務(wù)站和社區(qū)綜合服務(wù)站之間的統(tǒng)籌建設(shè)，缺少對(duì)老年人和殘疾人的居家日間生活輔助照料、助餐、保健、文化娛樂(lè)等服務(wù)。現(xiàn)有的老年人休閑場(chǎng)地面積不足350m2，沒(méi)有安排專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)老年人的日間照料，無(wú)法為生活不能自理的老年人或殘疾人提供膳食供應(yīng)、保健康復(fù)、交通接送等一系列日間服務(wù)。在兒童服務(wù)方面，缺乏兒童活動(dòng)空間，幼兒園、托育設(shè)施嚴(yán)重不足，無(wú)法滿(mǎn)足需求。社區(qū)內(nèi)托兒所與幼兒園空間閑置，無(wú)法為3～6 歲幼兒提供普惠性學(xué)前教育服務(wù)。與此同時(shí)，當(dāng)前“一老一小”服務(wù)設(shè)施沒(méi)有結(jié)合社區(qū)綜合服務(wù)站、衛(wèi)生服務(wù)站、住宅樓、企事業(yè)單位辦公樓等建設(shè)托兒所，無(wú)法為社區(qū)內(nèi)的嬰幼兒提供照護(hù)服務(wù)。

（3）衛(wèi)生服務(wù)站等功能性設(shè)施完全缺失。現(xiàn)有衛(wèi)生服務(wù)站面積較小，不足120m2，能夠?yàn)榫用裉峁┑姆?wù)有限，無(wú)法提供預(yù)防、醫(yī)療、計(jì)生、康復(fù)、防疫等一系列服務(wù)，衛(wèi)生服務(wù)站功能不健全，相應(yīng)設(shè)施缺失。

2.2 便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施方面

（1）便民市場(chǎng)。社區(qū)內(nèi)包含2 處建筑面積＞300m2的便民市場(chǎng)，可為居民提供蔬菜、水果、生鮮、日常生活用品等銷(xiāo)售服務(wù)。但受場(chǎng)地條件的限制與約束，社區(qū)內(nèi)未建設(shè)面積達(dá)到50～100m2的便利店，難以向所有居民提供快捷便利的服務(wù)。

（2）便民信報(bào)箱、快遞收發(fā)室。社區(qū)內(nèi)的郵政快遞末端綜合服務(wù)站面積未超過(guò)15m2，沒(méi)有達(dá)到社區(qū)改造的便民服務(wù)需求，也未遵循因地制宜的原則建設(shè)郵政快遞末端綜合服務(wù)站。

（3）其他便民網(wǎng)點(diǎn)：社區(qū)內(nèi)缺乏洗衣店、家政服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

2.3 市政配套基礎(chǔ)設(shè)施方面

（1）道路。小區(qū)內(nèi)多數(shù)道路目前已改造完成，但局部區(qū)域依然為土路，車(chē)輛通行困難，道路上存在積水問(wèn)題。

（2）停車(chē)設(shè)施。經(jīng)過(guò)改造與整治后小區(qū)內(nèi)依然存在亂停車(chē)與車(chē)位不足的情況，非機(jī)動(dòng)車(chē)棚使用率較低，充電裝置配置不足。

（3）公共活動(dòng)場(chǎng)地。小區(qū)內(nèi)供居民使用的運(yùn)動(dòng)健身與休憩場(chǎng)地遮蔭設(shè)施不足，利用率較低；垃圾分類(lèi)設(shè)施尚未形成完整的體系；晾曬設(shè)施安排缺乏秩序，且利用率偏低，對(duì)小區(qū)綠化景觀(guān)產(chǎn)生影響；除簡(jiǎn)陋健身設(shè)施，小區(qū)內(nèi)缺少文化景觀(guān)，綠化面積小，管理與維護(hù)效果不佳。

2.4 基本公共服務(wù)設(shè)施方面

小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施比較少，缺乏現(xiàn)代化設(shè)施，不利于為居民日常生活與休閑娛樂(lè)提供便利。公共運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地利用率較低，公共服務(wù)設(shè)施陳舊，缺乏適宜不同年齡層與地塊位置的配套設(shè)施。社區(qū)內(nèi)歷史文化與近鄰文化缺乏有效宣傳，未增設(shè)文化宣傳設(shè)施，小區(qū)內(nèi)缺少文化內(nèi)容，沒(méi)有在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造睦鄰友好與互助共建的社區(qū)氛圍[2]。

2.5 市政配套基礎(chǔ)設(shè)施方面

進(jìn)行供排水、道路、消防等基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)改造，但針對(duì)弱電遷改未納入改造，“飛線(xiàn)”問(wèn)題未得到解決。未達(dá)到5G 網(wǎng)絡(luò)進(jìn)社區(qū)，社區(qū)內(nèi)智能安防設(shè)施單一。慢行系統(tǒng)沒(méi)有與社區(qū)公共活動(dòng)空間有效銜接，居民與公共交通站點(diǎn)之間的距離較遠(yuǎn)。

2.6 物業(yè)管理及社區(qū)治理方面

（1）物業(yè)管理。原屬于三化企業(yè)管理，“三供一業(yè)”改造剝離后，聘請(qǐng)第三方公司進(jìn)行管理，僅針對(duì)衛(wèi)生、停車(chē)等進(jìn)行基礎(chǔ)性管理。未實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全方面覆蓋，沒(méi)有引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，社區(qū)拓寬或社會(huì)組織代管的物業(yè)管理方式落后。未成功搭建智慧物業(yè)管理平臺(tái)，缺乏對(duì)周邊生活性服務(wù)業(yè)資源的高效利用，不利于社區(qū)智能化與網(wǎng)格化管理。

（2）社區(qū)治理。社區(qū)依托物業(yè)管理，管理機(jī)制不健全，未形成“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府組織、業(yè)主參與、企業(yè)服務(wù)”的居住社區(qū)管理機(jī)制。物業(yè)管理原屬于三化企業(yè)管理，“三供一業(yè)”改造剝離后，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)城市管理進(jìn)社區(qū)，無(wú)法為小區(qū)提供綜合管理服務(wù)。

3 老舊小區(qū)規(guī)劃布局的改造策略

3.1 轉(zhuǎn)變改造理念，實(shí)施系統(tǒng)性改造

根據(jù)當(dāng)前老舊小區(qū)現(xiàn)狀，為進(jìn)一步完善配套服務(wù)設(shè)施，需及時(shí)轉(zhuǎn)變小區(qū)改造理念，使其與居民意愿相結(jié)合，與創(chuàng)建文明城市相結(jié)合。完善改造策略，采取系統(tǒng)化改造方式，分步驟實(shí)施，通過(guò)建筑外立面優(yōu)化設(shè)計(jì)，增強(qiáng)小區(qū)文化與景觀(guān)性；加強(qiáng)管網(wǎng)改造，實(shí)施道路改造與綠化，完善公共設(shè)施，梳理建筑立面管網(wǎng)，全方位改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，確立“配套設(shè)施改造+立面改造”的小區(qū)整體改造框架[3]。

群二社區(qū)在小區(qū)改造與公共文化設(shè)施完善時(shí)推行特色近鄰文化，營(yíng)造和諧的鄰里關(guān)系，全方位打造美麗社區(qū)環(huán)境。融入三化工業(yè)歷史文化，打造“遠(yuǎn)親不如近鄰”的社區(qū)新文化。根據(jù)群二社區(qū)的實(shí)際情況，豐富當(dāng)?shù)貧v史文化內(nèi)容，立足于福建省三明重工業(yè)基地背后的歷史文化內(nèi)涵，發(fā)揮“遠(yuǎn)親不如近鄰”優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的團(tuán)結(jié)、和諧、友善等文化因素和人文情懷。增設(shè)配套休閑設(shè)施，比如文化設(shè)施，在小區(qū)出入口和主要活動(dòng)場(chǎng)地布置宣傳欄，設(shè)立圖書(shū)室和社區(qū)課堂，打造室內(nèi)文化活動(dòng)室；再比如健身設(shè)施類(lèi)，檢查小區(qū)內(nèi)的健身器材，找出其中安全隱患問(wèn)題，及時(shí)更替健身器材，合理設(shè)置安全防護(hù)設(shè)施。除了室外健身場(chǎng)地，還應(yīng)在小區(qū)室內(nèi)設(shè)置健身室，由物業(yè)負(fù)責(zé)管理，滿(mǎn)足居民日常健身需求。

道路方面，人行道路上有障礙物，阻礙行人通行。對(duì)此，需及時(shí)清理社區(qū)道路中的障礙物，修繕基礎(chǔ)設(shè)施，保持道路通行流暢。綠化方面，當(dāng)前社區(qū)內(nèi)公共綠地綠化不足，整體綠化景觀(guān)十分單調(diào)。建議梳理并優(yōu)化小區(qū)內(nèi)零散的景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，最終形成相對(duì)完整的景觀(guān)體系。沿街商鋪方面，改造前裝修風(fēng)格雜亂，建筑墻面老舊且臟污，對(duì)整個(gè)社區(qū)的視覺(jué)效果產(chǎn)生影響。對(duì)此，需對(duì)沿街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，要求商鋪被規(guī)劃到集中區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。

3.2 構(gòu)建街道—社區(qū)兩級(jí)生活圈，優(yōu)化社區(qū)改造模式

從國(guó)土空間規(guī)劃編制入手，合理劃分三元區(qū)群二社區(qū)街道級(jí)生活圈，按照“15分鐘生活圈”的基本單元，按標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)置醫(yī)療護(hù)理、養(yǎng)老服務(wù)、兒童教育服務(wù)、文娛健身與商務(wù)服務(wù)，完善公共開(kāi)敞空間服務(wù)設(shè)施，提高公共服務(wù)品質(zhì)，使居民可以在步行15min 內(nèi)享受交通、醫(yī)療、休閑、教育等系列服務(wù)。統(tǒng)籌安排社區(qū)內(nèi)的應(yīng)急管理設(shè)施，立足于以人為本的社區(qū)規(guī)劃理念，建設(shè)社區(qū)公共安全應(yīng)急體系，分別從城市、街道以及社區(qū)等層級(jí)入手，合理安排各項(xiàng)應(yīng)急設(shè)施[4]。群二社區(qū)整體配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃如圖1所示。

圖1 配套服務(wù)設(shè)施整體布局規(guī)劃

優(yōu)化社區(qū)改造模式，將“補(bǔ)”、“優(yōu)”、“改”結(jié)合在一起，參考其他地區(qū)的改造案例，創(chuàng)新改造方式。結(jié)合三元區(qū)群二社區(qū)的實(shí)際情況，采取“補(bǔ)”、“優(yōu)”、“改”改造方式，具體如下：

（1）“補(bǔ)”主要指的是歷史欠賬，可以在老舊小區(qū)內(nèi)增加社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站和老年活動(dòng)中心，在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)設(shè)文化活動(dòng)室，為兒童提供活動(dòng)設(shè)施，為殘疾人等特殊人群提供相應(yīng)服務(wù)中心，在活動(dòng)區(qū)域內(nèi)增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化照明系統(tǒng)；

（2）“優(yōu)”是指對(duì)老舊設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化處理，改善環(huán)衛(wèi)設(shè)施，加強(qiáng)對(duì)垃圾分類(lèi)的合理安排，在社區(qū)內(nèi)補(bǔ)充消防安全設(shè)施，打造公共活動(dòng)廣場(chǎng)，增設(shè)健身器材，及時(shí)拆除違章建筑，加強(qiáng)對(duì)環(huán)境的美化；

（3）“改”是指對(duì)水電氣暖管網(wǎng)設(shè)施的改造，疏通雨污水管道，促進(jìn)雨污分流，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路進(jìn)行重新規(guī)劃，合理配置停車(chē)場(chǎng)與停車(chē)位，加強(qiáng)對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)的管理。

3.3 系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)綠地，增設(shè)封閉管理設(shè)施

加強(qiáng)對(duì)社區(qū)的合理規(guī)劃，系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)綠地。以合理規(guī)劃老舊小區(qū)容積率為前提，按照老年人、兒童等人群的需求，為其增加公共活動(dòng)空間，滿(mǎn)足各類(lèi)人群的休閑娛樂(lè)需求，在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)建社區(qū)公園，增加綠地面積[5]。為解決社區(qū)停車(chē)問(wèn)題，創(chuàng)建立體化停車(chē)設(shè)施，解決小區(qū)內(nèi)停車(chē)亂與停車(chē)難問(wèn)題。根據(jù)三元區(qū)群二社區(qū)的實(shí)際情況增設(shè)封閉管理設(shè)施，對(duì)小區(qū)的出入口進(jìn)行改造升級(jí)，創(chuàng)建可開(kāi)閉大門(mén)，增設(shè)通道門(mén)禁系統(tǒng)，車(chē)輛出入口安裝通行道閘。合理配置社區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施，嚴(yán)格按照《三明市推進(jìn)城市老舊小區(qū)微改造工作方案》提出的要求，針對(duì)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃采取“居住區(qū)—小區(qū)—組團(tuán)”的三級(jí)配置方式，根據(jù)集中與分散相結(jié)合的管理方式對(duì)小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行合理布局，統(tǒng)一規(guī)劃，鼓勵(lì)公眾參與，盡可能地滿(mǎn)足居民提出的需求。

3.4 加強(qiáng)社區(qū)治理，引入物業(yè)管理模式

打造“政府+物業(yè)+志愿服務(wù)”相結(jié)合的社區(qū)治理模式。在街道黨委領(lǐng)導(dǎo)與居委會(huì)黨支部的指導(dǎo)下，引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開(kāi)展志愿者服務(wù)，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)設(shè)施精細(xì)化管理與規(guī)劃，對(duì)社區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)、治安防范等基礎(chǔ)管理設(shè)施進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化，引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。針對(duì)社區(qū)內(nèi)的空巢老人、獨(dú)居人士、殘疾人等特殊人群，創(chuàng)建黨員志愿者服務(wù)團(tuán)隊(duì)，明確團(tuán)隊(duì)內(nèi)人員的職責(zé)分工，定期為特殊人群提供日常服務(wù)。

4 結(jié)束語(yǔ)

本文以三元區(qū)群二社區(qū)為案例研究分析老舊社區(qū)改造工作，解決社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置不合理、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施不完備、社區(qū)管理機(jī)制不健全等問(wèn)題，提出相應(yīng)改造策略。通過(guò)轉(zhuǎn)變改造理念，實(shí)施系統(tǒng)性改造，構(gòu)建街道—社區(qū)兩級(jí)生活圈，采取“補(bǔ)”、“優(yōu)”、“改”改造方式，科學(xué)規(guī)劃小區(qū)綠地系統(tǒng)，增設(shè)封閉管理設(shè)施，加強(qiáng)社區(qū)治理，引入物業(yè)管理模式等措施，提升社區(qū)改造效果。