基于建筑功能視角的住宅商品房基本房產(chǎn)分?jǐn)偰Ｐ吞骄?/h1>

2023-11-27 10:51:46商曼

科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新訂閱 2023年27期 收藏

關(guān)鍵詞：前室弱電建筑面積

商 曼

（廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院，廣東 廣州）

引言

房產(chǎn)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性、合理性備受不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)、普通業(yè)主等社會(huì)各方關(guān)注，住宅商品房的面積分?jǐn)傆?jì)算關(guān)系到千家萬(wàn)戶的利益。房產(chǎn)測(cè)繪主要以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附圖（通過(guò)規(guī)劃報(bào)建的報(bào)建通圖紙）和《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》附圖（通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收或規(guī)劃條件核實(shí)的竣工圖）為作業(yè)依據(jù)[1]，竣工圖一般是在報(bào)建圖的基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)際情況作出部分改動(dòng)而形成的，因此房產(chǎn)測(cè)繪的主要作業(yè)基礎(chǔ)及來(lái)源為報(bào)建圖，本文以建筑設(shè)計(jì)單位出具的報(bào)建圖為研究對(duì)象，剖析住宅商品房各部位建筑功能，從而進(jìn)行準(zhǔn)確分?jǐn)?。房產(chǎn)測(cè)繪分?jǐn)傆?jì)算步驟（圖1）如下:

圖1 房產(chǎn)測(cè)繪分?jǐn)偛襟E

（1） 分析商品房報(bào)建通圖紙，確定整幢商品房各層基本建筑功能組成。

（2） 依次劃分每層基本單元、共用區(qū)。商品房各層功能組成主要分為兩大類：基本單元（各住宅、商鋪、辦公等單元）、共用區(qū)（屬于業(yè)主共有的公用設(shè)施等共有建筑面積）。

（3） 確定各共用區(qū)分?jǐn)偡秶?、分?jǐn)偧?jí)別，并理順各分?jǐn)倢蛹?jí)之間的邏輯關(guān)系。

（4） 分?jǐn)傆?jì)算，并檢驗(yàn)校核。

1 住宅商品房功能剖析

1.1 住宅商品房基本功能模型

本文選取了廣州市2021-2023 年125 棟新建住宅商品房的報(bào)建通圖紙進(jìn)行分析，統(tǒng)計(jì)每棟住宅商品房的具體功能組成及其出現(xiàn)概率，選取其中出現(xiàn)概率達(dá)75%以上的功能得出廣州市新建住宅商品房基本功能組成模型，見表1。

表1 廣州市新建住宅商品房基本功能模型

1.2 劃分基本單元、共用區(qū)

按建筑使用功能劃分表1 中住宅商品房基本功能模型的各基本單元、共用區(qū)，共用區(qū)面積按分?jǐn)傇瓌t分?jǐn)偨o基本單元?；締卧ㄊ讓蛹芸諏雍蜆?biāo)準(zhǔn)層的各住宅單元（戶）。共用區(qū)包括首層的外半墻、電梯、樓梯、前室、加壓井、強(qiáng)電井、弱電井、水井等；標(biāo)準(zhǔn)層的外半墻、電梯、樓梯、前室、加壓井、強(qiáng)電井、弱電井、水井；天面層的外半墻、電梯、樓梯、電梯機(jī)房、加壓井、強(qiáng)電井、弱電井。住宅商品房基本功能模型僅有一個(gè)功能區(qū)即住宅功能區(qū)，其范圍包括首層電梯、樓梯、前室、加壓井、強(qiáng)電井、弱電井、水井；標(biāo)準(zhǔn)層住宅、電梯、樓梯、前室、加壓井、強(qiáng)電井、弱電井、水井；天面層電梯、樓梯、電梯機(jī)房、加壓井、強(qiáng)電井、弱電井。

1.3 確定共用區(qū)分?jǐn)偡秶?/h3>

分?jǐn)偟闹仉y點(diǎn)是確定共用區(qū)的分?jǐn)偡秶?，即每一?xiàng)共有建筑面積應(yīng)分?jǐn)偨o哪些單元或功能區(qū)。通過(guò)分析住宅商品房基本功能模型中每一項(xiàng)共用區(qū)的設(shè)計(jì)與使用功能來(lái)確定其分?jǐn)偡秶?/p>

（1） 外半墻：房屋地上各層外半墻的面積作為幢共有建筑面積，由地上各層分?jǐn)俒1]。外半墻分?jǐn)偨o整幢大樓所有基本單元，即所有架空層和住宅單元。

（2） 樓梯、電梯：樓層之間垂直交通使用的建筑部件[2]。樓梯、電梯作為垂直交通空間，由其通往的樓層或功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（3） 前室：房間及樓電梯間前的過(guò)渡空間[3]。前室與其通往的樓梯、電梯分?jǐn)偡秶恢隆?/p>

（4） 加壓井：為前室、樓梯加壓送風(fēng)的管井，其分?jǐn)偡秶c前室、樓梯一致。

（5） 強(qiáng)電井：敷設(shè)動(dòng)力電等電纜或安裝配電箱的電氣豎井。布設(shè)于住宅樓內(nèi)的強(qiáng)電井供住宅使用，分?jǐn)偨o住宅單元。

（6） 弱電井：弱電豎井即建筑中為弱電管線提供垂直通道以及設(shè)置樓層弱電設(shè)備的場(chǎng)所[3]。布設(shè)于住宅樓內(nèi)的弱電井供住宅使用，分?jǐn)偨o住宅單元。

（7） 水井：用于設(shè)置給水總立管、消防立管、雨水立管、采暖（空調(diào)）供回水總立管等公共功能的管道[4]。布設(shè)于住宅樓內(nèi)的水井供住宅使用，分?jǐn)偨o住宅單元。

（8） 電梯機(jī)房：用以安裝電梯曳引機(jī)和有關(guān)設(shè)備的房間[5]。天面層電梯機(jī)房為電梯服務(wù)，其分?jǐn)偡秶c電梯一致。

2 住宅商品房基本分?jǐn)偰Ｐ?/h2>

2.1 分?jǐn)偧?jí)別

房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?，共有建筑面積分?jǐn)偧?jí)別從第一級(jí)到第六級(jí)，分別為幢共有、功能區(qū)間、功能區(qū)、層間、層內(nèi)、層內(nèi)局部共有建筑面積分?jǐn)俒1]。針對(duì)表1 住宅商品房基本模型，其共有建筑面積分?jǐn)傆腥齻€(gè)級(jí)別，如表2 所示，外半墻為整幢大樓所有，其分?jǐn)偧?jí)別為一級(jí)（幢共有），分?jǐn)偨o整幢大樓所有功能區(qū)（即架空層和住宅功能區(qū)）；首層梯廊、天面層樓梯、電梯、電梯機(jī)房分?jǐn)偨o住宅功能區(qū)，分?jǐn)偧?jí)別為四級(jí)（層間）；標(biāo)準(zhǔn)層電梯、樓梯、前室、加壓井、強(qiáng)電井、弱電井、水井采用垂直分?jǐn)偡绞剑鹤≌鲗庸灿薪ㄖ娣e之和在該功能區(qū)內(nèi)作垂直分?jǐn)俒1]，分?jǐn)偧?jí)別為五級(jí)（層內(nèi)）。

表2 住宅商品房基本模型分?jǐn)傉f(shuō)明

2.2 計(jì)算方法

按表2 的分?jǐn)偧?jí)別自上而下、由整體到局部的順序，進(jìn)行住宅商品房共有建筑面積的逐級(jí)分?jǐn)偅乱患?jí)的共有建筑面積參與上一級(jí)的共有建筑面積分?jǐn)俒1]，分?jǐn)偭鞒倘鐖D2 所示，其中:S住宅:住宅套內(nèi)建筑面積之和；S架空:架空層套內(nèi)建筑面積之和；δS1:一級(jí)（幢共有）分?jǐn)偨ㄖ娣e，即全幢各層外半墻面積之和；δS4:四級(jí)（層間）分?jǐn)偨ㄖ娣e，即首層和天面層共有建筑面積之和（包括首層的電梯、樓梯、前室、加壓井、強(qiáng)電井、弱電井、水井和天面層的電梯、樓梯、電梯機(jī)房、加壓井、強(qiáng)電井、弱電井）；δS5:五級(jí)（層內(nèi)）分?jǐn)偨ㄖ娣e，即標(biāo)準(zhǔn)層住宅核心筒各層梯廊面積之和。

圖2 住宅商品房基本分?jǐn)偰Ｐ陀?jì)算流程圖

一級(jí)幢共有分?jǐn)偅簩⒁患?jí)分?jǐn)傢?xiàng)（全幢各層外半墻面積之和δS1）面積分?jǐn)偨o整幢大樓所有單元（即架空層和住宅功能區(qū)），一級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)K1=δS1/(S架空+S住宅+δS4+δS5)，一級(jí)住宅分?jǐn)偯娣e為K1S住宅,一級(jí)住宅建筑面積為(1+K1)S住宅。

四級(jí)層間分?jǐn)偅簩⑺募?jí)分?jǐn)傢?xiàng)（首層的電梯、樓梯、前室、強(qiáng)電井、弱電井、水井，天面層的電梯、樓梯、電梯機(jī)房、強(qiáng)電井、弱電井）面積分?jǐn)偨o住宅功能區(qū)，四級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)K4=(1+K1)δS4/[(1+K1)(S住宅+δS5)]=δS4/(S住宅+δS5)，四級(jí)住宅分?jǐn)偯娣e為K4(1+K1)S住宅，四級(jí)住宅建筑面積為(1+K1)(1+K4)S住宅。

五級(jí)層內(nèi)分?jǐn)偅簩⑽寮?jí)分?jǐn)傢?xiàng)（標(biāo)準(zhǔn)層的電梯、樓梯、前室、強(qiáng)電井、弱電井、水井）面積分?jǐn)偨o所有住宅單元，五級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)K5=(1+K4)(1+K1)δS5/[(1+K4)(1+K1)S住宅]=δS5/S住宅，五級(jí)住宅分?jǐn)偯娣e為K5(1+K1)(1+K4)S住宅，五級(jí)住宅建筑面積為(1+K1)(1+K4)(1+K5)S住宅。

因此住宅分?jǐn)傁禂?shù)：K住宅=住宅分?jǐn)偯娣e/住宅套內(nèi)面積=[+K1S住宅+K4(1+K1)S住宅+K5(1+K1)(1+K4)S住宅]/S住宅=K1+K4(1+K4)+K5(1+K1)(1+K4)； 住宅實(shí)用率：P住宅=住宅套內(nèi)面積/住宅建筑面積=S住宅/[(1+K1)(1+K4)(1+K5)S住宅]=1/[(1+K1)(1+K4)(1+K5)]。

2.3 實(shí)例驗(yàn)證與分析

以廣州市白云區(qū)2022 年某棟新建住宅商品房報(bào)建圖為例，經(jīng)過(guò)繪圖得出其住宅各戶套內(nèi)建筑面積之和S住宅為10 782.500 0 m2，架空層套內(nèi)建筑面積之和S架空為392.055 3 m2，外半墻面積之和δS1為585.885 8 m2，首層和天面層共有建筑面積之和δS4為200.549 6 m2，住宅標(biāo)準(zhǔn)層核心筒梯廊面積之和δS5為1 887.100 0 m2；

則一級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)K1=δS1/(S架空+S住宅+δS4+δS5)=0.044 2, 四級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)K4=δS4/(S住宅+δS5)=0.015 8,五級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)K5=δS5/S住宅=0.175 0；住宅分?jǐn)傁禂?shù)K住宅=K1+K4(1+K1)+K5(1+K1)(1+K4)=0.246 3;住宅實(shí)用率P住宅=1/[(1+K1)(1+K4)(1+K5)]=80.237 5%，與“廣州房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)采集加工子系統(tǒng)”軟件計(jì)算的住宅實(shí)用率80.234 6%相差0.002 9%，證明此模型實(shí)用有效。

3 結(jié)論

本文從住宅商品房的建筑設(shè)計(jì)視角出發(fā)，分析住宅共用區(qū)的設(shè)計(jì)功能并確定其使用范圍，構(gòu)建的住宅商品房基本分?jǐn)偰Ｐ途哂幸韵绿攸c(diǎn)：

（1） 分?jǐn)傔^(guò)程清晰，能更好地為房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員和非專業(yè)人士所理解，加強(qiáng)了行業(yè)的公開透明性和房產(chǎn)測(cè)繪成果的科學(xué)性、合理性。

（2） 計(jì)算方法簡(jiǎn)單明了，具有普適性且可擴(kuò)展性強(qiáng)，目前住宅商品房案例均可在此模型基礎(chǔ)上增加若干分?jǐn)傢?xiàng)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。

（3） 分?jǐn)倢哟畏置鳌⑦壿媷?yán)密，模型結(jié)構(gòu)完整，易于計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)，可應(yīng)用于日常測(cè)繪生產(chǎn)，提高房產(chǎn)測(cè)繪工作效率。

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