住房保障迎變革，新一輪工作如何推進(jìn)

近期，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（簡(jiǎn)稱指導(dǎo)意見）受到社會(huì)各界廣泛關(guān)注。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之際，配售型保障性住房被提升到重要高度，有何考慮與深意？與此前住房保障模式有何不同，對(duì)行業(yè)將產(chǎn)生怎樣的影響？

重磅會(huì)議提及

9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議召開，國務(wù)院副總理何立峰表示，保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，要堅(jiān)持規(guī)劃先行、謀定后動(dòng)，做好前期工作、嚴(yán)格項(xiàng)目管理和成本控制，綜合考慮市場(chǎng)形勢(shì)，合理把握建設(shè)節(jié)奏。

何立峰強(qiáng)調(diào)，要建立公平公正的配售機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督審計(jì)，重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才，按保本微利原則配售。要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。最新披露的信息，對(duì)上述工作有了更詳細(xì)的闡釋。從目標(biāo)看，一要在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，解決部分群體的住房難問題；二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

在保障對(duì)象上，重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體。以家庭為單位，保障對(duì)象只能購買一套保障性住房。已享受過政策性住房的家庭申請(qǐng)保障性住房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。按照?；镜脑瓌t，合理確定不同群體的保障面積標(biāo)準(zhǔn)。

配售方面，采取市場(chǎng)化方式運(yùn)作，按保本微利原則，公平公正配售。同時(shí)，實(shí)施嚴(yán)格的封閉性管理，禁止將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)。工薪收入群體購買的保障房不得長(zhǎng)期閑置。如長(zhǎng)期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的，由各地政府按規(guī)定予以回購。

那么，哪些城市可推進(jìn)該工作？指導(dǎo)意見強(qiáng)調(diào)，支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要作好政策和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。商品住房庫存高的城市，可按市場(chǎng)化、法治化原則，適當(dāng)改建或收購存量商品房用作保障房，積極盤活利用閑置土地和房屋。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，目前我國城區(qū)人口超過300萬的城市共35個(gè)，這些城市將成為保障性住房建設(shè)的先行試點(diǎn)。

與以往有何不同

華泰證券在研報(bào)中表示，我國住房保障體系發(fā)展主要分為三大階段：第一階段，以售為主的經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)期；第二階段，以租為主的廉租房、公租房時(shí)期，限價(jià)商品房填補(bǔ)中等收入群體保障；第三階段，明確以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障頂層設(shè)計(jì)。

早在1994年，國務(wù)院便發(fā)文提到，建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。1998年，國務(wù)院再次發(fā)文表示，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。

不過，經(jīng)適房背后的問題也有所顯現(xiàn)，比如住房尋租、牟利現(xiàn)象等。2003年起，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的定調(diào)開始轉(zhuǎn)向改進(jìn)與規(guī)范，同時(shí)限價(jià)商品住房開始入市，對(duì)家庭收入的上限門檻較經(jīng)適房高，面積上限也更高；而兩者的共性是持有5年后可通過補(bǔ)價(jià)等操作進(jìn)入普通商品房市場(chǎng)。

在第二階段，住房保障的目標(biāo)下移至最低收入家庭，廉租房逐步成為主流；2010年，公租房登上歷史舞臺(tái)，主要針對(duì)廉租房沒有覆蓋到的非戶籍外來務(wù)工人員；2014年，廉租房與公租房并軌運(yùn)行。

到第三階段，我國住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)明確，即以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，保障性租賃住房成為主力軍，以解決新市民、青年人等群體住房困難問題。經(jīng)過多年探索，經(jīng)適房和兩限房逐步淡出舞臺(tái)，廉租房也與公租房合并。2023年，保障性住房建設(shè)進(jìn)入加速階段，“配售型保障性住房”重要性上升。

新一輪變革蓄勢(shì)待發(fā)，與此前模式有何不同？“經(jīng)適房推出時(shí)，我國剛開始推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革，從房子福利分配突然轉(zhuǎn)到市場(chǎng)化的話，可能會(huì)導(dǎo)致很多問題，所以當(dāng)時(shí)的策略是大部分人買經(jīng)適房，少部分人買商品房，低收入者住廉租房?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，經(jīng)過多年發(fā)展，在大城市高房?jī)r(jià)的背景下，配售型保障性住房主要針對(duì)部分困難人群，解決其買不起房的問題。

此外，經(jīng)適房是可以有條件上市的，如今的配售型保障性住房則不能上市；另外，當(dāng)時(shí)的經(jīng)適房主要針對(duì)國企、事業(yè)單位等人群，如今大城市人口結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜、流動(dòng)性強(qiáng)，配售型保障性住房主要針對(duì)三類人群，即戶籍無房戶、新就業(yè)大學(xué)生、為社會(huì)提供基礎(chǔ)服務(wù)的工薪階層。李宇嘉表示，未來的住房保障將分為兩大塊：一是配租型，包括針對(duì)城市低保低收入群體供給兜底式保障，即公租房，也包含保租房，針對(duì)不符合公租房條件，但買不起房的群體；二是配售型，針對(duì)有一定收入積累，想獲得產(chǎn)權(quán)住房，但支付能力弱的購房困難群體。

（摘自《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》孫夢(mèng)凡）