房產(chǎn)稅征收對居民消費(fèi)行為的影響
——以合肥濱湖新區(qū)為例

伍浩川 王 力

（安徽三聯(lián)學(xué)院 安徽合肥 231200）

縱觀世界各個(gè)城市的發(fā)展史，城市化建設(shè)和城市人口的增加必然會導(dǎo)致房價(jià)的上漲。改革開放后，我國經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，城市的發(fā)展和人口的增加讓我國主要城市的房價(jià)連續(xù)幾輪保持了高速上漲。然而，高居不下的房價(jià)帶來了諸如居民生活負(fù)擔(dān)加重，貧富差距擴(kuò)大，生育率下降，消費(fèi)低迷，老百姓幸福感下降等一系列社會問題。隨著國家財(cái)稅體系的不斷完善，房產(chǎn)稅征收也逐漸被提上日程，房產(chǎn)稅征收不僅關(guān)系著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也和居民的切身利益息息相關(guān)。隨著部分地區(qū)房產(chǎn)稅的征收，房價(jià)得到控制的同時(shí)，居民的可支配收入也相對減少，這樣是否會對其消費(fèi)行為產(chǎn)生影響？由于疫情的原因，宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸下行，作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”之一的消費(fèi)也一直處于低迷狀態(tài)，因此，分析房產(chǎn)稅征收對居民消費(fèi)行為的影響具有重要的研究意義。

一、理論基礎(chǔ)與影響機(jī)制

（一）以預(yù)算約束為核心的直接影響。房產(chǎn)稅征收會通過“收入效應(yīng)”對居民消費(fèi)產(chǎn)生影響。如圖1所示，在總收入不變的前提條件下，房產(chǎn)稅的開征將會直接導(dǎo)致居民可用于自由支配的收入下降，從而引起消費(fèi)水平降低。房產(chǎn)稅開征前，預(yù)算約束線為AB，與無差異曲線I1交于P1點(diǎn)，而當(dāng)房產(chǎn)稅開征后，預(yù)算約束線由AB向CD平移，與無差異曲線I2交于P2點(diǎn)，此時(shí)商品A和商品B的消費(fèi)均有所下降。由此可見，房產(chǎn)稅開征會降低居民的消費(fèi)。

（二）以居民財(cái)富為核心的間接影響。

1.房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響。短期內(nèi)的影響，如圖2所示，房產(chǎn)稅開征后，居民的房產(chǎn)持有成本增加，尤其是對于擁有多套房產(chǎn)的居民來說增加尤為明顯。為了降低持有成本，居民會選擇將擁有的房產(chǎn)進(jìn)行“整合”，從而手上的房產(chǎn)數(shù)量會由多變少。于是，從存量市場供給的角度看，房產(chǎn)稅開征后，在房產(chǎn)市場上其他條件不變的情形下，雖然新建房供給沒有變化，但房產(chǎn)的釋放使二手房的市場供給有所增加，短期內(nèi)市場上的房產(chǎn)的存量會增加，即供給增加；而需求方面，無論是剛性需求、改善型需求還是投資需求，都不會受到房產(chǎn)稅征收帶來的影響，所以需求基本沒有變化，那么在供給增加，需求不變的情形下，房價(jià)勢必會有所下降。

長期的影響，雖然會有部分房產(chǎn)被釋放出來，但從居民手上釋放出來的房產(chǎn)數(shù)仍然是有限的，這部分房產(chǎn)不會永遠(yuǎn)處于增加狀態(tài)，所以房產(chǎn)市場上的房產(chǎn)數(shù)量會隨著這部分被剛需群體消化掉之后，趨于平穩(wěn)的狀態(tài)。所以，從長期來看，房產(chǎn)稅的開征并不會對房價(jià)造成決定性的影響。

2.房價(jià)變動對居民消費(fèi)行為的影響。從微觀角度來說，由于針對不同的納稅人會產(chǎn)生不同的效果。對于無房者來說，如圖3所示，一方面，有買房想法的人對房價(jià)變化會發(fā)生直接的擠出效應(yīng)。房價(jià)上漲會使其購買價(jià)款上升，從而推動其收縮消費(fèi)，添補(bǔ)儲蓄。房價(jià)下跌會使其預(yù)感買房的資本壓力較小，從而適量減少儲蓄，回升消費(fèi)。另一方面，對于暫時(shí)沒有購房意愿的人來說，房價(jià)的上升帶動租金的上漲，進(jìn)而導(dǎo)致居住成本上升，居住開銷增加會擠壓其他方面的支出，致使其他消費(fèi)支出下降。相反，若房價(jià)回落，租房者居住成本和壓力均下降，用于消費(fèi)的總資金會隨之增多。

圖3 房價(jià)變動對無房者消費(fèi)影響

對于有房者尤其是有多套住房的人來說，如圖4所示，由于房價(jià)上漲增加了房屋的價(jià)值，帶來家庭總體福利的變動，而總體福利的增加導(dǎo)致居民消費(fèi)水平提高。同時(shí)，如果上述財(cái)富效應(yīng)已實(shí)現(xiàn)，房價(jià)上漲會促使擁有多套房產(chǎn)的人將多余房產(chǎn)出租或出售出去，得到可觀的租金收入，從而消費(fèi)支出也會增加。若房產(chǎn)因其固定而難以變現(xiàn)，沒有實(shí)現(xiàn)直接財(cái)富效應(yīng)而產(chǎn)生樂觀預(yù)期效應(yīng)時(shí)，此時(shí)持有者雖未實(shí)現(xiàn)可支配財(cái)富的增加，但是，房價(jià)升高會使持有者覺得其擁有的財(cái)產(chǎn)總量增多而預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)走勢向好，也可能促進(jìn)消費(fèi)支出的上漲。同時(shí)，財(cái)富效應(yīng)也會影響房產(chǎn)持有者未來的收入預(yù)期，若房價(jià)持續(xù)上漲勢必增加持有者未來獲得持續(xù)收入的信心，進(jìn)而提升自身的消費(fèi)水平。

圖4 房價(jià)變動對有房者影響

最后，對于高房價(jià)地區(qū)的有房者來說，房價(jià)的持續(xù)上漲趨勢可能會對當(dāng)?shù)鼐用癞a(chǎn)生棄購效應(yīng)。房價(jià)的上漲幅度大于收入增長幅度時(shí)，居民無法承擔(dān)再次購房的支出，有購房打算的居民就會看到高昂的房價(jià)而暫緩甚至放棄購房計(jì)劃，將預(yù)留購房款用作儲蓄或者消費(fèi)，相應(yīng)的居民儲蓄率和消費(fèi)水平將會上升。

二、調(diào)查問卷、變量、模型

（一）調(diào)查問卷與數(shù)據(jù)來源。本文的調(diào)查問卷采用李克特量表法，設(shè)置了“不會”“會”兩個(gè)個(gè)選項(xiàng)。另外，還采集了調(diào)查參與者居民年總收入（Income）、房產(chǎn)數(shù)量（Amount）、還貸壓力（Repayment）、家庭人口（Population）、性別（Gender）、年齡（Age）、婚姻狀況（Marriage）以及教育水平（Education）等作為自變量，具體見表1。

表1 變量與賦值

還貸金額家庭人口性別年齡婚姻情況教育水平1-5表示：0元，2000元以下，2000-3000元，3000-5000元，5000元及以上1-5表示：1人，2人，3人，4人，5人及以上1表示女性，2表示男性1-5表示：20歲以下，20-30歲，30-40歲，40-50歲，50歲及以上1表示未婚，2表示已婚1-5表示：初中，高中，大專，本科，研究生及以上

數(shù)據(jù)來源于119位合肥濱湖新區(qū)居民的調(diào)查數(shù)據(jù)，通過線上、線下兩種方式進(jìn)行調(diào)查，發(fā)放問卷130份，剔除不合格問卷和無效問卷11份，調(diào)查問卷有效率為119/130≈92%，符合標(biāo)準(zhǔn)。

（二）變量設(shè)置與計(jì)量模型。

首先，將居民消費(fèi)行為設(shè)置成二分類變量，分為“受到房產(chǎn)稅征收影響而減少消費(fèi)”和“受到房產(chǎn)稅征收影響而增加消費(fèi)或消費(fèi)不變”兩種情況，并對因變量進(jìn)行賦值。Y=1表示“受到房產(chǎn)稅征收影響從而減少消費(fèi)”，Y=0表示“不受房產(chǎn)稅征收影響消費(fèi)增加或保持不變”。

其次，進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)。通過各個(gè)變量的P值與顯著性水平α 大小進(jìn)行比較，若P 值小于顯著性水平α，則拒絕原假設(shè)，該變量通過顯著性檢驗(yàn)，即“房產(chǎn)稅征收對居民消費(fèi)行為減少”具有顯著影響，否則變量不通過顯著性檢驗(yàn)。

最后，參數(shù)估計(jì)。根據(jù)回歸系數(shù)的正負(fù)，來判斷通過顯著性檢驗(yàn)的變量對因變量影響的方向。模型如下：

式中，xi是影響居民消費(fèi)行為的第i個(gè)自變量，βi表示第i個(gè)自變量的回歸系數(shù)，m表示影響因素的個(gè)數(shù)，P（Y=1|x1,x2,…,xm)表示在m個(gè)自變量作用下居民消費(fèi)行為受到影響的概率。

三、實(shí)證結(jié)果分析與小結(jié)

（一）實(shí)證結(jié)果分析。

調(diào)查樣本的統(tǒng)計(jì)特征見表1。從表中數(shù)據(jù)可以看出，居民年總收入主要分布在8 萬以下和8-15 萬，分別占37.8%、29.4%。擁有房產(chǎn)數(shù)量分布方面，擁有1 套的占比47.1%，接近一半。每月還貸金額主要分布在5000元及以上，占36.1%。家庭人口數(shù)量主要分布在3人和4人，且均占31.9%。性別分布方面，較為均衡，女性占比稍多，為53.8%。年齡分布主要集中在20-30歲和30-40歲，占比分別為30.3%、40.2%?；橐銮闆r主要集中在已婚，占68.1%。受教育水平主要分布在大專、本科、碩士及以上，占比分別為36.1%、28.6%、26.1%。

表1 調(diào)查樣本的統(tǒng)計(jì)特征

63.9 100.0 5.0 14.3 46.2 78.2 100.0 53.8 100.0 5.9 36.1 78.2 93.3 100.0 31.9 100.0 2.5 9.2 45.4 73.9 100.0家庭人口數(shù)量性別年齡婚姻情況31 43 6 11 38 38 26 64 55 7 36 50 18 8 38 81受教育水平3000-5000元5000元及以上1人2人3人4人5人及以上女性男性20歲以下20-30歲30-40歲40-50歲50歲及以上未婚已婚初中高中大專本科碩士及以上3 8 43 34 31 26.1 36.1 5.0 9.2 31.9 31.9 21.8 53.8 46.2 5.9 30.3 42.0 15.1 6.7 31.9 68.1 2.5 6.7 36.1 28.6 26.1 26.1 36.1 5.0 9.2 31.9 31.9 21.8 53.8 46.2 5.9 30.3 42.0 15.1 6.7 31.9 68.1 2.5 6.7 36.1 28.6 26.1

根據(jù)spss對樣本分析的結(jié)果可知，似然比檢驗(yàn)中，如表2所示，模型P值為0.001小于0.05，模型總體有意義?；羲裹a-萊梅肖擬合優(yōu)度檢驗(yàn)中，如表3所示，P值為0.909大于0.05，表明模型擬合優(yōu)度較好。

表2 似然比檢驗(yàn)

表3 霍斯默-萊梅肖檢驗(yàn)

根據(jù)spss 分析結(jié)果可知，如表4 所示，“居民年總收入”和“每月還貸金額”的P 值分別為0.027 和0.002，在P 值小于0.05的水平下，通過顯著性檢驗(yàn)，具有統(tǒng)計(jì)意義；而其他6項(xiàng)自變量的P值均大于0.05，沒有通過顯著性檢驗(yàn)。

表4 二元Logistic回歸模型分析結(jié)果

“居民年總收入”的回歸系數(shù)為-0.498，說明對居民的消費(fèi)行為具有負(fù)向影響，即居民年總收入越高，居民消費(fèi)越不會減少?！斑€貸金額”的回歸系數(shù)為0.5，說明對居民的消費(fèi)行為具有正向影響，即還每月還貸金額越高，居民消費(fèi)越會減少。

（二）小結(jié)。根據(jù)上述SPSS 實(shí)證分析結(jié)果可知，居民年總收入（Income）、房產(chǎn)數(shù)量（Amount）、還貸壓力（Repayment）、家庭人口（Population）、性別（Gender）、年齡（Age）、婚姻狀況（Marriage）以及教育水平（Education）這8 個(gè)自變量中只有“居民年總收入”和“每月還貸金額”是影響居民消費(fèi)是否減少的主要因素，且前者與居民消費(fèi)減少呈負(fù)相關(guān)，后者與居民消費(fèi)減少呈正相關(guān)，其余6 項(xiàng)自變量均對居民消費(fèi)減少沒有影響。本文認(rèn)為，隨著“居民年總收入”的增加，居民的收入變多，整體財(cái)富增加，可用于消費(fèi)的財(cái)富也變多，所以居民不會減少消費(fèi)支出?！懊吭逻€貸金額”的增加，扣除每月房貸之后，居民的可支配收入會變少，能用于消費(fèi)的財(cái)富相對變少，進(jìn)而導(dǎo)致居民消費(fèi)支出的減少。

四、對策建議

（一）堅(jiān)持房產(chǎn)稅試點(diǎn)先行，分階段、分地區(qū)實(shí)施的原則。國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開消費(fèi)，由于房產(chǎn)稅征收與居民的切身利益息息相關(guān)，尤其是在當(dāng)前后疫情時(shí)代的大環(huán)境下，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到了一定的影響，國內(nèi)消費(fèi)相比以前有所不足，為了盡量減少房產(chǎn)稅征收對整體消費(fèi)的不良影響，建議政府分階段、分地區(qū)穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施。

（二）制定差異化征收標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)從多方面，多角度綜合制定。根據(jù)房產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)面積、房產(chǎn)價(jià)值的不同制定差異化稅率，如對家庭首套住房可以免征房產(chǎn)稅，而從第二套住房進(jìn)行征收；對獨(dú)棟別墅或者市場價(jià)格高的住房按照相對較高的稅率進(jìn)行征收。另外，還要結(jié)合不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力、當(dāng)?shù)匚飪r(jià)、居民收入等方面，盡量做到因地制宜，制定差異化征收標(biāo)準(zhǔn)。尤其是在共同富裕的時(shí)代主題下，制定差異化房產(chǎn)稅政策更是大勢所趨，否則，容易造成貧富差距擴(kuò)大，不利于社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）完善相關(guān)配套政策。房產(chǎn)稅是整個(gè)國家財(cái)稅體系中的一環(huán)，房產(chǎn)稅的出臺更多的是對國家財(cái)稅體系的完善和補(bǔ)充，同時(shí)在一定程度上抑制了房價(jià)的上漲。但是，完全依賴房產(chǎn)稅去控制房價(jià)不是長久之計(jì)，國家還應(yīng)當(dāng)要從金融政策、銀行利率、貸款額度、市場中介等方面，尤其是需要財(cái)政投入的廉租住房、公租房等社會保障體系入手，多管齊下，維護(hù)整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（四）合理配置家庭資產(chǎn)。過去幾十年，有的居民通過投資房產(chǎn)積累了一定的財(cái)富。但隨著國家政策的調(diào)整，通過投資房產(chǎn)，期望房價(jià)上漲帶來高收益的時(shí)代已經(jīng)成為過去，居民要及時(shí)改變對房產(chǎn)行業(yè)的固有看法，尤其是在“房住不炒”的政策下，房產(chǎn)的投資屬性越來越弱，房產(chǎn)的居住屬性越來越突出。隨著房產(chǎn)稅逐漸被提上日程，對于擁有多套房產(chǎn)的居民，或是個(gè)人資產(chǎn)多以房產(chǎn)形式存在的居民，可以根據(jù)自身實(shí)際情況，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌问降馁Y產(chǎn)，合理配置個(gè)人資產(chǎn)，以防因房產(chǎn)稅政策而增加太多的財(cái)稅負(fù)擔(dān)。