房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及管理措施

張琪

摘要：如今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，其主要源自政策性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，與之有關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)同樣存在信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)成為社會(huì)各界關(guān)注的問(wèn)題?；诖耍恼轮饕榻B了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)展、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款常見(jiàn)模式與目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，提出加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防及加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制管理等具體方案，以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控工作提供參考與幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；貸款；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策；封閉管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不僅具有普通商業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，還有房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的特別風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)泡沫等，所以房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國(guó)政府主要的監(jiān)控目標(biāo)。為了有效限制房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)的問(wèn)題，我國(guó)頒布了許多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方法?；谶@些宏觀調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)逐漸呈平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)必須有充足的資金作為支持，所以銀行貸款業(yè)務(wù)一定程度上決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景。盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)呈平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)在銀行貸款總額的不斷增加，銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增長(zhǎng)。

一、房地產(chǎn)貸款的發(fā)展

一直以來(lái)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的支柱，開(kāi)發(fā)貸款的目的是向企業(yè)提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、實(shí)際建設(shè)期間需要的資金支持。結(jié)合我國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)公布的信息數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款從2016-2021年分別為5.66萬(wàn)億元、7萬(wàn)億元、10.19萬(wàn)億元、11.22萬(wàn)億元、11.91萬(wàn)億元、12.01萬(wàn)億元，增長(zhǎng)率分別為12.3%、23.67%、45.57%、10.11%、6.15%以及0.84%。2021年末，四大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款額占貸款總額5.7%，但房地產(chǎn)行業(yè)卻“貢獻(xiàn)”了四大行12%的不良貸款。整體而言，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總額有所上升，但不良貸款中房地產(chǎn)業(yè)貸款占較高比例，這意味著目前各個(gè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)也在不斷提高。但是增速逐漸放緩，從2020年年末開(kāi)始，在“三道紅線”與貸款集中度約束下，房企自身融資渠道呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)，反映了我國(guó)各金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始注重對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的管控。

如今，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的主要約束條件分為如下兩個(gè)方面：第一，開(kāi)發(fā)貸款資金僅用于項(xiàng)目建設(shè)。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目主體必須達(dá)到融資432條件，其中，“4”代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)展融資之前必須獲取如下證件：國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！?”代表開(kāi)發(fā)主體在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中投資占比不得低于30%?！?”代表開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目主體應(yīng)具有國(guó)家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的模式

按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的用途及目的進(jìn)行細(xì)分，基本可以分為如下模式。

第一，住房開(kāi)發(fā)貸款。一般指商業(yè)銀行用以支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)修建并最終向在市場(chǎng)公開(kāi)售賣的家庭住房貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在此模式下申請(qǐng)的貸款僅能應(yīng)用在房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)與定位住宅類的項(xiàng)目建設(shè)施工中，含有一般性住房及保障性住房等類型，但不含有商業(yè)住房或是其余類型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

第二，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款。該業(yè)務(wù)指的是商業(yè)銀行用以支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并最終在市場(chǎng)公開(kāi)銷售，用作商業(yè)用途的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，此模式貸出的款項(xiàng)僅能用作商業(yè)行為，而不可用作家庭居住用房，含有普通的寫(xiě)字樓及商鋪等。

若按照是否有擔(dān)保的模式進(jìn)行劃分，則應(yīng)詳細(xì)分為信用貸款以及擔(dān)保貸款兩種類型。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款本身具有高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn)，所以商業(yè)銀行普遍采用擔(dān)保貸款的模式，要求對(duì)方提供保證、抵押或是質(zhì)押作為貸款條件。信用貸款則十分少見(jiàn)，但部分銀行提供了這一貸款模式，如《中國(guó)建設(shè)銀行高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款暫行辦法》之中即明確規(guī)定，為學(xué)生公寓建設(shè)貸款提供擔(dān)保貸款以及信用貸款兩種方式。但是信用貸款的條件較為苛刻，僅為滿足各項(xiàng)條件的高校提供。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

（一）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

外部環(huán)境是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，體現(xiàn)在如下方面：

第一，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期之間關(guān)系十分密切。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，需要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的研究分析，并針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期不同環(huán)節(jié)特征對(duì)應(yīng)調(diào)節(jié)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，這決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)最終的經(jīng)濟(jì)效益。如今，土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必不可少的關(guān)鍵性資源，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低，加之房地產(chǎn)這一商品本身即具備高度地域性這一特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。

第二，政策方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)容易受到我國(guó)宏觀政策的影響，國(guó)家政策的變動(dòng)與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本以及經(jīng)濟(jì)收益有直接關(guān)系，進(jìn)而對(duì)銀行信貸質(zhì)量也產(chǎn)生顯著的影響。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從某種程度上而言依舊是政府主導(dǎo)型市場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)展與未來(lái)政策具有一定的不確定性，進(jìn)而增加了商業(yè)銀行判斷項(xiàng)目、市場(chǎng)以及用戶的難度，最終增加了授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。宏觀調(diào)控背景下，許多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身綜合能力較弱，如果無(wú)法獲取持續(xù)性的資金支持，尤其是信貸資金與其他融資的支持，資金鏈條可能產(chǎn)生斷裂的問(wèn)題。如今，依賴銀行按揭貸款方法購(gòu)買商品房的用戶占比不斷升高，若是銀行改變住房按揭貸款策略，勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與盈利。比如當(dāng)?shù)厣险{(diào)二套房及以上的貸款首付比例時(shí)，會(huì)導(dǎo)致大量用戶轉(zhuǎn)為觀望的狀態(tài)，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)及資金回籠，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)銀行內(nèi)部控制不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

銀行不僅需要思考外部環(huán)境改變帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)需要考慮內(nèi)部操作的管控，以免產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。具體體現(xiàn)在如下方面：

第一，缺乏對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的合理分析。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集以及信息化程度高等特征，牽涉了區(qū)域政策、企業(yè)能力以及項(xiàng)目可行性等不同方面，且房地產(chǎn)產(chǎn)品具有較強(qiáng)的區(qū)域性，項(xiàng)目特征明顯，不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管控點(diǎn)也有明顯差異，對(duì)信息搜集、分析及處理能力有較高的要求，但是商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)操作期間的不同層面，表現(xiàn)出市場(chǎng)研究不透徹，對(duì)于企業(yè)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析能力不足的現(xiàn)象，一定程度上增加了風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率。

第二，貸款方式風(fēng)險(xiǎn)較高。如今，部分銀行為了盡量控制信貸風(fēng)險(xiǎn)及信息不對(duì)稱引發(fā)的貸款損失，我國(guó)商業(yè)銀行開(kāi)始頻頻應(yīng)用擔(dān)保貸款，但是抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)同樣較高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款普遍將項(xiàng)目土地以及在建工程項(xiàng)目作為抵押物，這種抵押方式存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，貸款違約后無(wú)法執(zhí)行抵押物的狀況屢見(jiàn)不鮮，也不利于第二還款渠道的穩(wěn)定性。主要表現(xiàn)在如下方面：企業(yè)將商品銷售給消費(fèi)者后，代表房屋的所有權(quán)同樣銷售給消費(fèi)者，相應(yīng)的土地使用權(quán)同樣歸屬消費(fèi)者，出現(xiàn)抵押物懸空的問(wèn)題；除此之外，開(kāi)發(fā)商未結(jié)算所有建筑工程款項(xiàng)時(shí)，承建商針對(duì)處于在建狀態(tài)下工程產(chǎn)生的債權(quán)高于銀行抵押權(quán)利。因此，銀行必須在開(kāi)發(fā)商結(jié)清所有工程款項(xiàng)之后，才能獲得抵押物的受償，穩(wěn)定性較差。另外，目前我國(guó)尚未建立行之有效的抵押物處理市場(chǎng)制度，缺少權(quán)威性的社會(huì)性評(píng)估機(jī)構(gòu)為企業(yè)評(píng)估結(jié)果擔(dān)保，導(dǎo)致銀行無(wú)法選用更為高質(zhì)量的企業(yè)作為擔(dān)保企業(yè)，第二還款來(lái)源的追償難度顯著提高。

（三）貸款資金挪用風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于貸款資金，若房地產(chǎn)企業(yè)將貸出的款項(xiàng)挪做房地產(chǎn)項(xiàng)目之外的其余用途，商業(yè)銀行可能會(huì)承擔(dān)一定的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法如期交付。商業(yè)銀行在貸前審核環(huán)節(jié)需要分析融資人員的資信狀況，但是無(wú)法有效控制融資人資金的使用。貸款資金的挪用具有一定的隱蔽性及迷惑性特征，盡管貸款企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及凈利潤(rùn)等各個(gè)指標(biāo)均表現(xiàn)理想，但是貸款企業(yè)也有可能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。貸款資金挪用風(fēng)險(xiǎn)形成的根本原因在于部分房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張過(guò)快，利用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的便利性，將項(xiàng)目貸款挪作用于“土地出讓金”等。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)前瞻性管理

第一，強(qiáng)化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有本身的周期性特征。如今，我國(guó)銀行資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期冷淡，即可能對(duì)經(jīng)濟(jì)以及金融產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。故而，商業(yè)銀行需要定期研究宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資狀況、居民收入及消費(fèi)水平變化等信息，分別從定性與定量不同角度討論房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的供需關(guān)系以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)積極開(kāi)展前瞻性評(píng)估，結(jié)合形勢(shì)的改變采用適合的對(duì)策。商業(yè)銀行需要重點(diǎn)關(guān)注所在區(qū)域政府部門(mén)頒布或是準(zhǔn)備頒布的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及細(xì)則，及時(shí)調(diào)整貸款風(fēng)險(xiǎn)的管控重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真研究地方經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀，例如本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力、人口總量以及年齡結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)，同時(shí)搜集本地人均可支配收入狀況、近幾年房地產(chǎn)銷售狀況等，利用對(duì)本地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的研究，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷，為業(yè)務(wù)決策提供參考。

第二，強(qiáng)化貸前調(diào)查和貸中審查。一是強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審核，主要評(píng)估企業(yè)資質(zhì)與資信情況、管理人員的個(gè)人素質(zhì)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與誠(chéng)信狀況等各個(gè)方面內(nèi)容，確認(rèn)借款人能否達(dá)到建設(shè)行政主管部門(mén)頒布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)以及開(kāi)展貸款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資質(zhì)的審核標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)嚴(yán)格審核貸款企業(yè)四證是否完善，確認(rèn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及土地使用權(quán)證等證書(shū)是否完備，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法合規(guī)；另外還需確保規(guī)劃具有一致性，重點(diǎn)審核項(xiàng)目業(yè)主與貸款人是否相同，工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容、整體規(guī)模是否符合規(guī)范，有無(wú)超過(guò)設(shè)計(jì)約束的范圍。二是明確貸款企業(yè)的項(xiàng)目資本金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不可低于項(xiàng)目總投資額的30%，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于35%，以此避免企業(yè)高比率負(fù)債過(guò)分?jǐn)U張的問(wèn)題，最大程度降低銀行當(dāng)前承擔(dān)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。另外，銀行需要根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客群、物業(yè)類型及工程內(nèi)容制定具有針對(duì)性的貸款方案，結(jié)合評(píng)估結(jié)果設(shè)定資本金比例。另外，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步詳細(xì)標(biāo)記資本金的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，需要嚴(yán)格劃分權(quán)益性資金以及借款的區(qū)別，針對(duì)非權(quán)益類型核算的股東注入的其他資金，必須要求股東做出投資不可優(yōu)先銀行貸款回收的承諾，并開(kāi)具證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期在市場(chǎng)公開(kāi)銷售商品獲得資金在尚未結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)為負(fù)債性質(zhì)，所以需要先償還銀行，不可作為項(xiàng)目的資本金。

（二）強(qiáng)化商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的閉環(huán)管理

第一，強(qiáng)化貸款發(fā)放的審核。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款作為項(xiàng)目貸款的一種，應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行放款，確保貸款資金用在項(xiàng)目建設(shè)上，防止貸款資金被挪用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款資金發(fā)放結(jié)束后，商業(yè)銀行需要確保房地產(chǎn)企業(yè)貸出的資金用途與合同內(nèi)容相符。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款主要用作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，含支付工程款、其余配套費(fèi)用以及裝修款等。商業(yè)銀行為了確保房地產(chǎn)企業(yè)貸款資金實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?，應(yīng)采用受托支付將貸款資金支付給收款方。

第二，強(qiáng)化在建工程抵押的管理。目前基本所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款都要求土地和在建工程抵押，土地抵押在放款前已經(jīng)落實(shí)到位，對(duì)于在建工程的抵押應(yīng)在滿足當(dāng)?shù)剞k理?xiàng)l件后立即辦理，同時(shí)項(xiàng)目承建方應(yīng)出具承諾放棄項(xiàng)目建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)或者不以本項(xiàng)目工程款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)抗商業(yè)銀行債權(quán)。在商品房預(yù)售階段，對(duì)于已經(jīng)預(yù)售給購(gòu)房者的房屋，其在建工程已經(jīng)不再屬于商業(yè)銀行，此時(shí)商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)已售房屋的回籠款加強(qiáng)管理，將其作為擔(dān)保措施的重要補(bǔ)充。

第三，強(qiáng)化項(xiàng)目銷售的回籠款管理。房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金來(lái)源理論上分為三大部分，自有資金、銀行貸款和銷售回籠款轉(zhuǎn)投入。項(xiàng)目銷售回籠款既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的第一還款來(lái)源，又是項(xiàng)目建設(shè)資金缺口的補(bǔ)充，所以商業(yè)銀行對(duì)于銷售回籠款的監(jiān)管是保證其貸款能夠成功收回的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的提供銀行一般作為銷售資金的監(jiān)管行，在符合當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策的前提下，商業(yè)銀行應(yīng)制定具體的監(jiān)管細(xì)則，確保監(jiān)管資金能夠在歸還銀行貸款與銷售轉(zhuǎn)投入之間得到有效平衡，既確保銀行貸款還款來(lái)源有保障，又確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠如期交付。對(duì)于銷售達(dá)到一定比例后應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始?xì)w還銀行貸款，銷售達(dá)到更高一定比例后結(jié)清開(kāi)發(fā)貸款。

第四，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管控。針對(duì)已然發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)查與研究，如果確認(rèn)貸款具有較高的潛在風(fēng)險(xiǎn)，不僅需要及時(shí)采用有效的補(bǔ)救方案，如增加擔(dān)保措施等，同時(shí)需要強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目回籠資金的及時(shí)管控，嚴(yán)格依照售樓進(jìn)度，回收銀行的開(kāi)發(fā)貸款。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度應(yīng)至少含有如下三種預(yù)警信號(hào)：企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的企業(yè)現(xiàn)狀，如現(xiàn)金存量不足或是自有資金比例不足等；同銀行之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，如在銀行的存款量顯著降低，僅依賴銀行借款完成滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程，仍頻頻出現(xiàn)不能及時(shí)結(jié)清承建商材料款等問(wèn)題。

（三）提升房地產(chǎn)貸后管理的質(zhì)效

貸后管理有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，防止客戶轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于約束客戶行為，降低客戶違約風(fēng)險(xiǎn)，有利于加強(qiáng)銀企關(guān)系，進(jìn)一步提高信貸綜合收益。在房地產(chǎn)貸款發(fā)放之后，商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)及信貸人員應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間、頻率和內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行貸后跟蹤監(jiān)管，與項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行交流溝通，形成高質(zhì)量的貸后報(bào)告，減少貸后報(bào)告內(nèi)容雷同、流于形式等問(wèn)題。重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)情況，貸款資金使用情況及項(xiàng)目銷售情況，跟蹤銷售資金回籠情況，確保資金回籠與銷售相匹配；關(guān)注借款人是否涉及不利于自身的法律糾紛，其銀行賬戶被凍結(jié)、財(cái)產(chǎn)被查封等；關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)、市場(chǎng)、城市規(guī)劃等變化對(duì)項(xiàng)目前景產(chǎn)生重大影響；關(guān)注銷售策略、銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度與計(jì)劃是否發(fā)生較大差異，銷售進(jìn)度緩慢等異常。同時(shí)要及時(shí)搜集貸后信貸檔案和相關(guān)項(xiàng)目資料留存。

（四）積極探索房地產(chǎn)企業(yè)融資新模式

如今，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道較為簡(jiǎn)單，不能達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟男Ч?，風(fēng)險(xiǎn)依舊主要集中在銀行身上，而銀行所承受的風(fēng)險(xiǎn)十分有限，如果超過(guò)限度，可能威脅金融的穩(wěn)定性。故而，銀行不僅需要強(qiáng)化對(duì)內(nèi)的管理，還需要積極創(chuàng)新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資新模式。如今，我國(guó)商業(yè)銀行需要滿足用戶多樣化融資需求，積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)內(nèi)容以及模式。具體可采用如下方式：第一，強(qiáng)化信貸業(yè)務(wù)和投資銀行的協(xié)調(diào)性，例如針對(duì)地產(chǎn)積極開(kāi)展并購(gòu)的情況，銀行可以適當(dāng)提供一些專業(yè)人員作為幫助，包括財(cái)務(wù)顧問(wèn)或是股權(quán)融資等服務(wù)；第二，加速房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展與普及。如今，我國(guó)天津?yàn)I海新區(qū)已經(jīng)開(kāi)始采用房地產(chǎn)投資信托基金，并獲得較好的成果。銀行可以此為機(jī)會(huì)，研發(fā)適合的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，并與有關(guān)部門(mén)開(kāi)展交流，以尋求市場(chǎng)的先機(jī)。

（五）完善房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目化解和處置機(jī)制

對(duì)于最終因市場(chǎng)等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)暴露的，金融機(jī)構(gòu)首先需積極配合做好“保交樓”工作。當(dāng)前“保交樓”工作意義重大已經(jīng)成為各方共識(shí)，千方百計(jì)“保交樓”，對(duì)于避免少數(shù)房企項(xiàng)目爛尾，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，盤(pán)活資產(chǎn)避免資源浪費(fèi)，降低金融機(jī)構(gòu)壞賬，促進(jìn)樓市信心回暖等方面有重要意義，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于“保交樓”應(yīng)積極提供配套融資支持。金融機(jī)構(gòu)需區(qū)分項(xiàng)目與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，加大并購(gòu)債券融資支持力度。從地方政府角度出發(fā)，需因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，積極出臺(tái)契稅補(bǔ)貼、住房補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券等促進(jìn)住房消費(fèi)的政策。

對(duì)于最終發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，商業(yè)銀行需建立良好的風(fēng)險(xiǎn)貸款處置機(jī)制。第一，對(duì)于信用好的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂，在進(jìn)入不良貸款以前，商業(yè)銀行在嚴(yán)控貸款規(guī)模的情況下，可與資產(chǎn)管理公司協(xié)商，使其參與房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，為這樣的開(kāi)發(fā)商提供所需資金，救活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，盤(pán)活商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款，化解風(fēng)險(xiǎn)；第二，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的抵押物，可通過(guò)司法拍賣方式進(jìn)行處置，實(shí)現(xiàn)不良貸款的清償；第三，債權(quán)轉(zhuǎn)讓，即債權(quán)人將不良債權(quán)依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出讓，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變更；第四，不良資產(chǎn)證券化。該方法可以有效提高房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的流動(dòng)性；第五，其他方式，如呆賬核銷、破產(chǎn)重整、銀行減免貸款利息等。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同樣與國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展有直接關(guān)系。因此，商業(yè)銀行應(yīng)明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策的研究、強(qiáng)化銀行內(nèi)部控制、提升回籠資金封閉管理有效性以及創(chuàng)新融資模式等方式，盡量降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于出現(xiàn)房地產(chǎn)貸款商業(yè)銀行需通過(guò)多種方式靈活處置，盤(pán)活不良資產(chǎn)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)健康可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：江蘇銀行股份有限公司南通分行風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)部）