武漢市房地產(chǎn)市場新形勢下的幾點思考和建議

沈昊,鄭夏明,劉濤

(1.武漢市土地交易中心,湖北 武漢 430020; 2.武漢2049集團,湖北 武漢 430020;3.武漢市測繪院,湖北 武漢 430020)

0 引 言

土地資源的開發(fā)利用,是一個復(fù)雜的過程,涉及國土資源的計劃、審批、供應(yīng)、補充、開發(fā)、執(zhí)法等多個環(huán)節(jié)。由于業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、各類信息資源多樣、部門間信息閉塞等原因,導(dǎo)致土地資源開發(fā)信息化水平發(fā)展滯后。隨著武漢市城市發(fā)展速度的逐步提升,現(xiàn)有的管理方式已經(jīng)無法讓管理要求得到滿足[1],如何運用新技術(shù)、新方法收集、傳輸、處理和管理土地資源開發(fā)的各類信息,及時地對武漢市土地市場情況進行了解,使其可以在土地交易工作中發(fā)揮出應(yīng)有的作用,為領(lǐng)導(dǎo)決策提供相應(yīng)的參考,成為目前的重點工作任務(wù)[2]。

根據(jù)《國土資源部關(guān)于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》(國土資發(fā)〔2011〕63號)、《市局關(guān)于2022年優(yōu)化營商環(huán)境工作推進方案的通知》(武自然資規(guī)發(fā)[2022]25號)、《武漢市土地交易中心“十四五”信息化建設(shè)方案》的總體要求等文件精神,作者通過在武漢大學國土空間規(guī)劃與大數(shù)據(jù)技術(shù)高級研修班學習總結(jié),結(jié)合實際工作,提出了完善武漢市統(tǒng)一土地市場管理信息平臺(一張圖)(以下簡稱“平臺”)的建設(shè)構(gòu)想。該系統(tǒng)對于計算機技術(shù)等科技進行了充分的利用,對于大數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)庫等技術(shù)進行了有機的結(jié)合,具備了對土地交易信息進行采集、傳輸?shù)裙δ?從而使得土地交易市場規(guī)范高效地運作,實現(xiàn)了土地市場交易項目的全域化、全面化和全程化管理,實時掌握全市土地市場項目數(shù)量、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、時序、價格以及效率等情況,為自然資源“一條龍”智能審批平臺建設(shè)提供了基礎(chǔ)支撐,為土地市場精細化管理提供了有效服務(wù)。

1 房地產(chǎn)市場的分析與思考

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析

中央一直遵循著“房住不炒”的基本原則,通過各種合理有效的措施,對于供需兩端的市場穩(wěn)定性進行有效的控制。切實推行保障性租賃住房政策,針對新型城鎮(zhèn)化建設(shè)力度進行提升[3]。對于地方層面來講,針對房地產(chǎn)市場頒布了多項調(diào)控管理政策,從不同的環(huán)節(jié)入手,保證房地產(chǎn)市場能夠得到穩(wěn)定、快速的發(fā)展。一些熱點城市結(jié)合自身的實際情況對住房限購政策進行改進和優(yōu)化,確保房價的穩(wěn)定[4];一些降低庫存壓力的城市,則是通過放寬落戶政策等方式,來逐步實現(xiàn)定向放松的目的。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的問題

行業(yè)規(guī)模筑頂,增速放緩。對于行業(yè)規(guī)模來講,2022年5月,全國商品房的銷售面積與歷史同期相比降低了23.6%,住宅銷售面積與歷史同期相比降低了28%。連續(xù)五年增速放緩,行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見頂。2021.07—至今:“兩集中”供地、房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”等調(diào)控政策不斷加碼,銷售市場進入衰退期。從行業(yè)核心參與者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及購房者來看,2021年雙方需求出現(xiàn)顯著收縮。房企層面體現(xiàn)為土地市場拿地規(guī)模持續(xù)下行[5],購房者層面則體現(xiàn)為供給不足的背景下,商品房平均銷售價格出現(xiàn)回落。房企在土地市場的拿地需求,對應(yīng)的則是商品房銷售市場的住房供應(yīng)[6]。在三道紅線后,房企土儲水平較低,市場供應(yīng)需要依靠新增拿地支撐。集中供地制度疊加流動性壓力增加之下,一方面企業(yè)拿地規(guī)模下降,另一方面,拿地后放緩開工,導(dǎo)致商品房市場供給不足。緊縮的調(diào)控政策及艱難的市場環(huán)境下,開發(fā)商預(yù)期發(fā)生變化,同時企業(yè)行為發(fā)生改變。另外一方面,房企經(jīng)營行為的改變又進一步改變銷售市場,進而導(dǎo)致購房者預(yù)期走弱,進而影響購房者預(yù)期,進一步?jīng)_擊商品房銷售[7]。市場供需兩端呈現(xiàn)螺旋式下行過程。

1.3 房地產(chǎn)市場價格的主要影響因素分析

過去幾年,中國樓市在“房住不炒”的政策原則下,通過一系列調(diào)控政策,實現(xiàn)了一個較為長期的穩(wěn)定狀態(tài),從相關(guān)數(shù)據(jù)來看,似乎脫離了過去地產(chǎn)調(diào)控帶來的周期性價格上漲現(xiàn)象。正是因為過去幾年房價被壓制住,目前遇到疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟沖擊后,樓市并未出現(xiàn)恐慌性回調(diào),這意味著一些上漲的預(yù)期依然存在[8]?，F(xiàn)在,對部分城市的樓市周期性上漲因素重新聚集。除了城市化等因素外,樓市價格典型上漲的動因是貨幣環(huán)境以及地方政府對土地財政的依賴。

1.4 武漢市房地產(chǎn)行業(yè)未來市場趨勢

初步預(yù)測2022年武漢市土地交易市場整體成交規(guī)模穩(wěn)中有增。因為武漢市2021年的市場恢復(fù)計劃并未如期完成,隨著信貸環(huán)境的不斷轉(zhuǎn)好,2022年市場將會逐步得到恢復(fù)。

2 建設(shè)土地市場全生命周期管理系統(tǒng)

按照上述房地產(chǎn)市場的分析結(jié)果,為加快武漢市土地交易中心信息化建設(shè)步伐,高效服務(wù)武漢土地市場發(fā)展,加強信息化對武漢市土地市場穩(wěn)定發(fā)展支撐保障能力,針對營商環(huán)境進行改進和優(yōu)化,借此來確保武漢土地市場可以獲得快速、高效的發(fā)展,筆者結(jié)合工作實際,建議盡快開展土地市場全生命周期信息管理系統(tǒng)建設(shè)完善工作。

2.1 工作目標

按照“智慧城市”的理念,以“慧行政、順機制、提效率”為需求導(dǎo)向,采用云計算、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等技術(shù),全面清理、整合與集成在自然資源管理系統(tǒng)的各分局和事業(yè)單位各類信息系統(tǒng)資源,構(gòu)建集“精細化管理、跨部門融合、多元化共享、智慧化決策、移動化應(yīng)用”于一體的土地市場全生命周期信息管理系統(tǒng)建設(shè),形成國有建設(shè)用地交易和供應(yīng)業(yè)務(wù)智能化輔助引導(dǎo)審批的模式,創(chuàng)新全市土地交易管理模式,提升市土地交易中心“總閥門”作用。

2.2 建設(shè)思路

項目建設(shè)主要基于規(guī)劃引領(lǐng)、“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)分析決策支撐的思維,根據(jù)工作運轉(zhuǎn)的具體情況,對于高新技術(shù)進行合理的運用,將各類標準、制度作為依托,以國有建設(shè)用地交易和供應(yīng)業(yè)務(wù)為主線,以國有建設(shè)用地供應(yīng)業(yè)務(wù)職能化輔助引導(dǎo)審批的“機器帶人”模式為目標,構(gòu)建“1+1+1+N”的信息化服務(wù)架構(gòu),為土地市場宏觀調(diào)控、土地高效利用、信息自動流轉(zhuǎn)、智慧管控等提供支撐,發(fā)揮信息化和大數(shù)據(jù)的帶動戰(zhàn)略作用?！?個數(shù)據(jù)庫”即武漢土地市場和供應(yīng)信息數(shù)據(jù)庫;“1個系統(tǒng)”即土地市場全生命周期信息管理系統(tǒng);“1套機制”即平臺運行與更新維護相關(guān)制度;“N個專題應(yīng)用系統(tǒng)功能”即多個專題應(yīng)用系統(tǒng)支撐專題業(yè)務(wù)相關(guān)工作,對于土地資源管理的綜合能力和水平進行提升,推進信息化與自然資源業(yè)務(wù)的深度融合,助推行政服務(wù)效能顯著提升。設(shè)計方案如圖1所示:

圖1 設(shè)計方案

2.3 主要作用

(1)土地全生命周期管理:對國有建設(shè)用地供應(yīng)和供應(yīng)業(yè)務(wù)審批過程中的審查要點、業(yè)務(wù)規(guī)則進行梳理,對所需要上游環(huán)節(jié)的指標(土地儲備部門、土地交易部門、各儲備機構(gòu))與中游環(huán)節(jié)(武漢市統(tǒng)一土地市場管理信息系統(tǒng)(一張圖))和下游環(huán)節(jié)(土地登記發(fā)證部門)所提供核心管理指標形成標準化的核心指標規(guī)范,將核心信息要點、業(yè)務(wù)規(guī)則和核心指標固化至系統(tǒng)平臺,實現(xiàn)“機器代人”業(yè)務(wù)辦理自動引導(dǎo)與檢查、核心指標智能計算與核驗、審批結(jié)果文本自動生成等,形成國有建設(shè)用地供應(yīng)業(yè)務(wù)智能化輔助引導(dǎo)審批的模式。實現(xiàn)項目全周期管理、審批進度實時掌握、資源全口徑分析以及輔助決策的桌面及移動化應(yīng)用,為武漢市土地交易實現(xiàn)“總閥門”作用提供核心技術(shù)支撐。

(2)“總閥門”精準調(diào)控模式:通過土地市場上中下游關(guān)節(jié)數(shù)據(jù)化打通,形成土地全生命周期大數(shù)據(jù)運行管理,實現(xiàn)3年擬供地項目計劃入庫,將土地一級市場預(yù)上市項目由報地環(huán)節(jié)至上市環(huán)節(jié)進行全過程監(jiān)控展示,摸清全市擬供地數(shù)據(jù),將各區(qū)土地畝單價、樓面地價、房屋銷售價格、去庫存情況、三年擬供地計劃項目成宗情況等各類數(shù)據(jù)進行大數(shù)據(jù)綜合分析,合理安排供地規(guī)模和供地節(jié)奏,對局部和各區(qū)之間房地產(chǎn)平衡發(fā)展進行增量或縮量干預(yù),促進武漢市房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展,實現(xiàn)武漢市土地交易市場“總閥門”精準調(diào)控的作用。

3 結(jié) 語

當前土地交易市場住宅用地行業(yè)規(guī)模筑頂,增速放緩。當下順應(yīng)市場變化,有機統(tǒng)一政府共性要求和企業(yè)個性需求,以促進盡快開工建設(shè)為目標,針對審批流程進行優(yōu)化,讓辦事效率得到切實性的提升,想盡一切辦法來降低企業(yè)負擔,對于市場創(chuàng)新動力進行激發(fā),確保全市可以得到快速、穩(wěn)定的發(fā)展,面向中小企業(yè)和自然人開展“高端定制商務(wù)用地(簡稱HEC商務(wù)用地)”交易新品種,實現(xiàn)“點面結(jié)合,差別供地”,實行項目區(qū)位多地塊打包發(fā)布預(yù)公告,結(jié)合項目的實際情況采取針對性的管理措施。武漢市土地交易中心通過構(gòu)建武漢市土地交易市場“云拍賣”交易系統(tǒng),實現(xiàn)云端“預(yù)公告招商+需求洽談+規(guī)劃可控的個性化調(diào)整”,通過網(wǎng)上拍賣模式縮短供地周期時限,滿足新形勢下的土地市場需求。為各類高端新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供推動作用,制定出與之相匹配的定制供地模式,從而盤活城市商業(yè)用地,為城市多元化發(fā)展和城市“集聚效應(yīng)”驅(qū)動武漢市經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展而助力。