土拍最高限價規(guī)則進入“退市階段”　“不差錢”房企率先受益

蘇華 秦佳麗

據(jù)本刊了解，成都、合肥等城市近期對地價、房價“雙限”政策進行松綁。這意味著房企拿地將不再憑運氣（搖號），而是憑財力和產(chǎn)品力等綜合能力，“價高者得”情形將利好具備資金實力及較強開發(fā)能力的央國企。

基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化及地方土地財政壓力，取消土拍價格上限措施未來有望在更多城市跟進。據(jù)了解，地價、房價“雙限”取消將對核心城市樓市發(fā)揮積極作用，但不同區(qū)域及不同房企分化將進一步拉大。而當(dāng)土地出讓環(huán)節(jié)不對成品房最高銷售均價作出限制，意味著房企的利潤空間將更多與房企的產(chǎn)品力掛鉤，具備產(chǎn)品力優(yōu)勢的房企未來業(yè)績成長的確定性相對更高。

繼住房限購限售等政策調(diào)整后，樓市供給端的限制性政策迎來松綁。10 月23 日，四川省成都市公共資源交易服務(wù)中心掛牌7 宗宅地，計劃于11 月15 日拍賣，起始總價約28 億元。出讓公告未提及“ 限價競買+抽簽競得”方式，且未設(shè)置成品房清水（新建成沒有任何裝修的房子）最高銷售均價。這意味著成都執(zhí)行近3 年的房價、地價“ 雙限”政策將不復(fù)存在。

事實上，成都是首個以官方發(fā)文形式明確調(diào)整土拍規(guī)則的省會城市。早在9 月26 日，成都出臺“樓市新政十四條”，提出中心城區(qū)商品住宅用地開始實施“競地價”拍賣、新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價、住宅用地原則上不設(shè)置配建要求。

除了成都，近期已有多地調(diào)整土拍規(guī)則。截至10 月26 日，至少濟南、合肥、廈門等4 個城市明確對部分待出讓地塊不再設(shè)置土地上限價格，重回“價高者得”市場競拍機制。

與成都取消住宅清水限價類似，上述城市多數(shù)對地價、房價“雙限”同時做出調(diào)整，譬如合肥相關(guān)土地掛牌文件顯示，當(dāng)?shù)財M于11 月2日拍賣的巢湖市1 宗住宅地塊“ 不再設(shè)置居住最高限價”。

“地價上限”可以追溯到房地產(chǎn)市場火爆的2016 年，彼時“地王”頻出，部分熱點城市開始率先推行土地拍賣最高限價。2021 年，全國22個主要城市實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地，自然資源部要求單宗地溢價率不得超過15%。地價“熔斷”機制下，一旦競拍價格觸頂，各地普遍采用“價高者得+投報高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+ 搖號”等出讓方式。

不過，受樓市下行的影響，今年土地市場熱度已經(jīng)處于低位。財政部數(shù)據(jù)顯示，2021 年、2022 年以及2023 年上半年，全國賣地收入依次為8.7 萬億元、6.6 萬億元、1.87 萬億元，據(jù)此估算，2023 年全年賣地收入在3.5 萬億元左右，創(chuàng)近10 年來新低。克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，59 個樣本市（縣）預(yù)出讓地塊總面積為6207 萬平方米，實際供應(yīng)4327 萬平方米，平均預(yù)供地完成率68%。

作為昔日抑制房地產(chǎn)市場過熱的限制性措施，“地價上限”等土拍限制條件是否會廣泛退出市場？中指研究院分析師孟新增就此向本刊表示，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化及地方土地財政壓力，取消土拍價格上限措施未來會有更多城市跟進：“近期除了廈門、合肥、成都等城市已經(jīng)落地土拍新政，另據(jù)消息報道，南京、蘇州、西安、寧波等城市也有望在下一批次土地出讓中將地價上限取消，恢復(fù)‘價高者得’?！?/p>

某央企地產(chǎn)人士向本刊表示：“ 土拍限價本身是行業(yè)上行區(qū)間出臺的一種臨時性措施。地方政府和開發(fā)商一定程度上存在博弈關(guān)系，市場過熱時開發(fā)商容易‘不理性’，需要政府制定最高限價以維護市場穩(wěn)定；現(xiàn)在市場供求關(guān)系發(fā)生變化，讓土拍價格由市場決定是合理回歸?！?/p>

另據(jù)上述央企地產(chǎn)人士介紹，土拍政策調(diào)整并不意味著央國企將“報復(fù)性拿地”“現(xiàn)在房企判斷土地市場價值都是基于市場現(xiàn)狀和未來發(fā)展預(yù)期，央企也只是市場競爭中的一個選手，不會沖動拿地。”

值得一提的是，該輪土拍新政中，除了取消地價觸頂“熔斷”機制，上述部分城市還取消了拍賣底價。譬如，據(jù)廈門近期土地掛牌文件，當(dāng)?shù)貙⒂?1 月7 日公開拍賣的2023P12 地塊不設(shè)拍賣底價。

據(jù)同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)介紹，不設(shè)拍賣底價旨在作用于外圍區(qū)域土地成交量的釋放：“核心區(qū)域不限制觸頂價，成交價格通常往上走；而外圍區(qū)域不設(shè)置基準(zhǔn)地價，成交價格可能往下走。這種價格調(diào)整能夠降低房企土地成本、釋放土地成交量?！?/p>

在房企拿地信心不足背景下，地價、房價“雙限”取消將對核心城市樓市發(fā)揮積極作用，但不同區(qū)域及企業(yè)分化將進一步拉大。

孟新增就此向本刊表示：“土地市場方面，一是熱點城市的核心板塊的熱度預(yù)計會再度上漲，土拍限價取消后，競配建、搖號等措施都不復(fù)存在，企業(yè)能夠集中資金去獲取地塊，土拍溢價率可能將超過15%。不過由于2021 年下半年以來市場投資整體偏謹(jǐn)慎，‘地王級’項目可能很難出現(xiàn)。二是中小房企在核心城市的拿地壓力將會增大，央國企的優(yōu)勢將會更加突出。之前觸頂搖號環(huán)節(jié)下，中小房企和央國企獲得土地的概率相同，而現(xiàn)在各憑資金實力，中小房企拿地的概率會降低。三是土地市場區(qū)域分化依然會存在，地價上限取消對優(yōu)質(zhì)板塊能夠起到提振作用，但是在配套并不完善的遠(yuǎn)郊地區(qū)短期內(nèi)提振作用有限?！?/p>

他補充道，住房銷售市場也如出一轍，核心區(qū)域地價上升能夠帶動房價上漲預(yù)期，對穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期能夠起到積極作用。但遠(yuǎn)郊地區(qū)的房價還是以去庫存為主，短期內(nèi)上漲動力不足。

在宋紅衛(wèi)看來，地價、房價“ 雙限”取消產(chǎn)生的積極效應(yīng)主要體現(xiàn)在核心二線城市甚至一線城市：“目前很多房企的戰(zhàn)略都是往核心一二線城市回歸，并且只拿核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊。過去“雙限”背景下房企的利潤空間被限定的很死，并且拿地過程得搖號、拼運氣，后續(xù)如果土拍新政拓展到一線城市，對于提振行業(yè)信心的效果會比較明顯?！?/p>

據(jù)介紹，地價上漲對周邊房價的影響往往很大，典型例如2016 年前后上海、北京及深圳等城市住宅用地拍出“地王”，對于周邊二手房價格乃至相鄰區(qū)域的房價都會傳導(dǎo)出上漲預(yù)期：“過去由于新房嚴(yán)格限價，盡管核心板塊房子不愁賣，成交價格卻很可能跟周邊二手房倒掛。

現(xiàn)在住宅清水限價取消的話，新房價格預(yù)期會比較明確，至少跟同板塊的二手房價格拉平?！?/p>

在土地投資規(guī)模整體縮量背景下，孟新增介紹，今年土拍市場仍然存在區(qū)域分化：“ 一方面，北京、上海、廣州、杭州等城市的優(yōu)質(zhì)地塊市場熱度較高；另一方面，很多城市的土地底價成交較為常見?！?/p>

數(shù)據(jù)來源：中指研究院、本刊整理

本刊了解到，受益于一攬子樓市提振政策，部分核心城市土拍市場正開始回溫。10 月24 日，上海今年第三批次第二輪地塊出讓完畢，誕生新“總價地王”——中海地產(chǎn)聯(lián)合體以240.16 億元競得備受關(guān)注的徐匯區(qū)龍華街道地塊。而在今年“金九”期間，廣州海珠區(qū)已拍出年內(nèi)第二宗百億級地塊，歷經(jīng)85 輪競價達到最高限價后進入搖號階段，中海地產(chǎn)以127.89 億元總價競得。杭州土拍市場也在回暖，9 月27 日杭州出讓14 宗涉宅地塊，單日收金233億元創(chuàng)下年內(nèi)新高。

作為奠定企業(yè)未來銷售格局的基礎(chǔ)，2023 年以來房企土地投資規(guī)模整體下降，但從結(jié)構(gòu)來看，具備資金優(yōu)勢的央國企仍然保持拿地高位。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)位居今年1～9 月房企新增貨值榜單TOP3，其間全口徑新增貨值均超過千億元（見附表）。

部分穩(wěn)健型房企拓儲規(guī)模仍在逆勢增加，其間中海地產(chǎn)、綠城中國、萬科、龍湖集團分別以1106 億元、1071 億元、926 億元、444 億元的全口徑新增貨值規(guī)模入圍今年1～9月房企新增貨值榜單TOP10，且同比增長5.74%、5.62%、13.62%、0.91%。

從核心城市拿地金額來看，全國性龍頭房企是重點城市的拓儲主力。以京滬廣為例，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1～9 月，越秀地產(chǎn)、綠城中國、中海地產(chǎn)各自以134 億元、139 億元、148 億元的拿地金額位居北京、上海、廣州拿地金額榜首。此外，在成都、南京等核心二線城市，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)同樣居于當(dāng)?shù)啬玫亟痤~榜單第一。

在宋紅衛(wèi)看來，地價、房價“ 雙限”松綁趨勢下，部分城市不再設(shè)置清水限價，房企的利潤空間將更多與房企的產(chǎn)品力掛鉤，具備產(chǎn)品力優(yōu)勢的房企將直接受益?！澳壳昂诵某鞘虚_始走向改善型產(chǎn)品主導(dǎo)的階段，諸如一些別墅類產(chǎn)品，或是主打數(shù)字智能、綠色低碳的科技住宅會有更多溢價空間?！彼a充道，“ 不過，如果企業(yè)本身產(chǎn)品力不強，卻盲目抬高地價，那么企業(yè)利潤空間反而容易壓縮。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也向本刊表示，目前土拍市場主力軍仍以央國企為主，尤其是在核心地段，能夠有實力拿下大體量地塊的仍是這類企業(yè)。不過，對于房企拿地后的利潤空間，歷經(jīng)兩至三年的開發(fā)周期后，最終價格走勢仍然取決于市場復(fù)蘇態(tài)勢。另外，土拍環(huán)節(jié)取消成品房最高價格限制背景下，房企利潤空間還取決于產(chǎn)品力，包括配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)水平，企業(yè)品牌良好的房企，更易實現(xiàn)產(chǎn)品溢價。（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）