新政下，北上廣深樓市暖了？

王艷玲

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月1-10日全國已有超30省市優(yōu)化樓市政策，政策頻次30余條，各地為抓住“金九銀十”市場窗口，政策落地節(jié)奏加快。

南都灣財(cái)社記者在采訪中了解到，目前一線城市新房、二手房熱度均有所上升，新房項(xiàng)目到訪和認(rèn)購熱度上漲明顯，地產(chǎn)從業(yè)者和購房者對樓市的信心指數(shù)也在逐步回升。

從政策效果來看，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，政策執(zhí)行后，全國置業(yè)意愿提升了15個(gè)百分點(diǎn)，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個(gè)百分點(diǎn)左右。

市場方面，一線城市新房、二手房熱度均有所上升，新房項(xiàng)目到訪和認(rèn)購熱度上漲明顯，特別是優(yōu)質(zhì)板塊項(xiàng)目，購房者關(guān)注度較高，其中北京、上海市場熱度明顯高于其他城市。近期部分新房項(xiàng)目已明確收回價(jià)格優(yōu)惠，二手房業(yè)主預(yù)期有所好轉(zhuǎn)后，議價(jià)空間也在縮小，整體上看，房價(jià)呈現(xiàn)一定趨穩(wěn)態(tài)勢。

但全國新房市場整體成交規(guī)模提升不明顯，政策顯效還需要時(shí)間，根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月4日-10日，一線城市成交面積整體環(huán)比下降33.07%，同比下降48.93%。

二線代表城市整體成交面積環(huán)比下降28.57%。分城市來看，蘇州和南京均上漲，蘇州環(huán)比漲幅最大，為24.34%；南京次之，環(huán)比上漲5.45%。溫州、青島則環(huán)比明顯下跌，跌幅分別為79.98%和37.59%。同比來看，二線代表城市整體同比下降24.01%。三、四線代表城市整體下降，環(huán)比下降15.29%，同比下降22.59%。

三季度整體供應(yīng)穩(wěn)步回升

從供應(yīng)來看，據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，9月份，28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1085萬平方米，環(huán)比上升13%，同比下降44%，前三季度累計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到10406萬平方米，累計(jì)同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大至17%。三季度整體供應(yīng)穩(wěn)步回升，逐月遞增，9月絕對量與5月基本持平，尚不及3月和6月季度末供應(yīng)水平，總體也處于低位行情。

分類來看，供給約束顯著的熱點(diǎn)城市，諸如北京、杭州、成都等，本月供給穩(wěn)步放量，且優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品（主城、改善）占比較高，加之利好新政加持，成交尚有放量空間。

第二類為以主城或近郊的剛需產(chǎn)品為供應(yīng)主力的弱二、三線城市，以武漢、南京、重慶、天津、鄭州、昆明、泉州、無錫、徐州為典型代表，9月成交或?qū)⒊制交蛐》⒃?。對于武漢、南京、重慶、鄭州等人口層面尚有支撐，短期內(nèi)若政策利好積極落地，疊加開發(fā)商以價(jià)換量策略維持，部分被分流的二手房需求也將重新回流至新房市場，有望拉動(dòng)成交小幅回升。而對于昆明、長春、徐州等城市而言，需求透支嚴(yán)重，還需要以時(shí)間換空間，穩(wěn)步修復(fù)剛需購買力。

第三類為供應(yīng)縮量或是供需錯(cuò)配型城市，以上海、深圳、天津、長春等為典型代表，整體成交放量空間相對有限。上海、深圳9月供給量均不及上月且供給主力產(chǎn)品集中在剛需，并不能有效撬動(dòng)購買力較強(qiáng)的改善客群的需求，因而9月成交大概率持穩(wěn)或小幅微降。

展望未來，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，短期來看，多地有望繼續(xù)加快優(yōu)化樓市政策，降低首付比例、降低房貸利率、放松限購政策等，多個(gè)新政帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)核心城市購房者入市積極性提升，“金九銀十”市場可期，一線城市表現(xiàn)或?qū)⒑糜谄渌鞘小?/p>

價(jià)格方面，針對新房價(jià)格，短期開發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)仍以快速出貨、回籠資金為主，價(jià)格上漲預(yù)期和空間整體偏小，其中核心一、二線城市房價(jià)有望逐漸企穩(wěn)，三、四線城市房價(jià)下跌預(yù)期仍在。二手房方面，隨著二手房掛牌量的上升，二手房價(jià)格上漲動(dòng)力不強(qiáng)，預(yù)計(jì)短期二手房價(jià)格小幅上漲，整體以穩(wěn)為主。