投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與應(yīng)用研究

何 丹

（作者單位：江西應(yīng)用科技學(xué)院）

與其他類型的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)擁有的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他不動(dòng)產(chǎn)具有根本上的差異。在我國，投資性房地產(chǎn)主要是為了獲取租金收入、資本增值或其他投資回報(bào)，而不是自己居住。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，為投資者提供了多樣化的投資渠道，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮。目前，投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的過程仍然存在很大的改進(jìn)空間，值得管理者和相關(guān)部門深入思考。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)涵

投資性房地產(chǎn)是指為了出租、資本增值或者既出租又資本增值而持有的房地產(chǎn)。在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量是重要內(nèi)容。公允價(jià)值是從市場(chǎng)參與者的角度來計(jì)量，反映了投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格，需要依賴市場(chǎng)上能夠觀察到的交易數(shù)據(jù)和定價(jià)信息來確定。通過對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量，投資者可以進(jìn)行合理的投資決策，避免盲目決策和投機(jī)行為，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量需要遵循專業(yè)判斷原則和持續(xù)性原則，考慮投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的評(píng)估和披露，從而幫助企業(yè)更好地識(shí)別和管理投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)和損失。

二、采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)影響

（一）影響管理決策和價(jià)值評(píng)估

一方面，公允價(jià)值計(jì)量可以為投資決策提供更準(zhǔn)確、及時(shí)的信息。通過及時(shí)計(jì)量房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價(jià)值，投資者可以更好地了解市場(chǎng)需求、價(jià)格趨勢(shì)和投資回報(bào)等因素，以便更好地決策和管理投資。同時(shí)，投資者還可以基于公允價(jià)值制定出售、購買或租賃策略，以獲得更合理的投資收益。公允價(jià)值計(jì)量有助于投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理。通過及時(shí)計(jì)量房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價(jià)值，企業(yè)可以更好地把握市場(chǎng)變化和風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)作出調(diào)整和決策。公允價(jià)值計(jì)量還可以為企業(yè)提供更準(zhǔn)確的信息，以衡量和評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，公允價(jià)值是以市場(chǎng)參與者的視角來計(jì)量的，可以使不同企業(yè)之間的資產(chǎn)價(jià)值更具可比性，這有助于投資者和其他利益相關(guān)者更好地了解房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值，提高決策的準(zhǔn)確性和可靠性[1]。隨著價(jià)格波動(dòng)和供求關(guān)系變化，如果使用成本模式來計(jì)量資產(chǎn)價(jià)值，可能無法及時(shí)反映資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)情況。而通過公允價(jià)值計(jì)量，可以根據(jù)市場(chǎng)交易和市場(chǎng)價(jià)格來確定資產(chǎn)的價(jià)值，如此更加真實(shí)可靠。

（二）影響利潤(rùn)

投資性房地產(chǎn)的利潤(rùn)主要來源于租金收入和資本增值。公允價(jià)值計(jì)量可以更好地反映租金收入和資本增值的情況。對(duì)于租金收入，進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量可以根據(jù)市場(chǎng)租金率和租賃合同來計(jì)量收入，使其更加準(zhǔn)確。對(duì)于資本增值，公允價(jià)值計(jì)量可以及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)，以便評(píng)估和衡量資產(chǎn)的增值潛力和投資回報(bào)。由于公允價(jià)值計(jì)量直接反映市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)性可能較高。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大時(shí)，資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)將直接體現(xiàn)在損益表中，導(dǎo)致利潤(rùn)波動(dòng)。這對(duì)投資者和利益相關(guān)者來說可能增加了風(fēng)險(xiǎn)，需要其更加關(guān)注市場(chǎng)變動(dòng)和資產(chǎn)價(jià)值變化對(duì)利潤(rùn)的影響。此外，公允價(jià)值計(jì)量為投資性房地產(chǎn)行業(yè)提供了更準(zhǔn)確和可靠的利潤(rùn)信息，有助于企業(yè)作出更好的投資決策和戰(zhàn)略規(guī)劃。

（三）影響所有者權(quán)益

公允價(jià)值計(jì)量可以準(zhǔn)確反映投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，進(jìn)而直接影響所有者權(quán)益的數(shù)額和結(jié)構(gòu)。通過公允價(jià)值計(jì)量，資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)可以及時(shí)體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表中，因此所有者權(quán)益的數(shù)額和比例會(huì)根據(jù)資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)而發(fā)生變化。由于公允價(jià)值計(jì)量將及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)，資產(chǎn)價(jià)值的增值或減值情況將直接影響到股東權(quán)益的回報(bào)[2]。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)，資產(chǎn)價(jià)值增值將促進(jìn)股東權(quán)益的回報(bào)增加；當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格下跌時(shí)，資產(chǎn)價(jià)值減值將導(dǎo)致股東權(quán)益回報(bào)減少。公允價(jià)值計(jì)量提高了房地產(chǎn)行業(yè)的透明度和可比性，對(duì)所有者權(quán)益的分析和決策產(chǎn)生了積極的影響。通過公允價(jià)值計(jì)量，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更準(zhǔn)確地披露和報(bào)告資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)情況，使所有者和利益相關(guān)者更好地了解資產(chǎn)負(fù)債情況和所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，有助于投資者和利益相關(guān)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和業(yè)績(jī)進(jìn)行比較和評(píng)估，提高決策的準(zhǔn)確性和可靠性。

（四）影響企業(yè)稅費(fèi)繳納

傳統(tǒng)的稅費(fèi)計(jì)算方法往往是基于資產(chǎn)的原值計(jì)算，這種方法具有較差的靈活性。而公允價(jià)值計(jì)量可以更準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，從而更公平地進(jìn)行稅費(fèi)的計(jì)算。用公允價(jià)值計(jì)量房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值會(huì)對(duì)金融報(bào)表和稅務(wù)申報(bào)產(chǎn)生影響。公允價(jià)值計(jì)量下的資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)會(huì)直接反映在損益表中，影響企業(yè)的利潤(rùn)和財(cái)務(wù)狀況。對(duì)于稅務(wù)申報(bào)，資產(chǎn)價(jià)值的計(jì)量方法可能對(duì)企業(yè)的納稅產(chǎn)生影響，因?yàn)椴煌?jì)量方法可能導(dǎo)致出現(xiàn)不同的資產(chǎn)價(jià)值和相應(yīng)的稅款。公允價(jià)值的計(jì)量需要相關(guān)人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)能力，包括評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法和技巧等。這對(duì)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)來說都是一項(xiàng)挑戰(zhàn)，需要進(jìn)行專門的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量可能因?yàn)槭袌?chǎng)的不穩(wěn)定性和信息的滯后性而產(chǎn)生誤差，從而影響稅費(fèi)的計(jì)算結(jié)果，這就需要建立健全的監(jiān)管機(jī)制和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，及時(shí)調(diào)整公允價(jià)值的計(jì)量方法和標(biāo)準(zhǔn)，確保稅費(fèi)的計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確和可靠。

三、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量存在的問題

（一）應(yīng)用條件苛刻，政策導(dǎo)向有失公允

一方面，公允價(jià)值計(jì)量需要可靠的市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持，但在投資性房地產(chǎn)中，市場(chǎng)數(shù)據(jù)可能不夠完善和透明。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格受到多種因素影響，包括供需關(guān)系、宏觀經(jīng)濟(jì)政策和地區(qū)發(fā)展水平等[3]。然而，這些因素的影響難以準(zhǔn)確衡量，市場(chǎng)數(shù)據(jù)的采集和分析存在困難。在這樣的情況下，強(qiáng)制要求投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量，可能會(huì)導(dǎo)致計(jì)量結(jié)果不準(zhǔn)確、不可靠。另一方面，公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)要求較高，但企業(yè)可能缺乏相應(yīng)的技術(shù)和專業(yè)知識(shí)。開展公允價(jià)值計(jì)量需要掌握一定的方法和技巧，對(duì)市場(chǎng)和資產(chǎn)的變動(dòng)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的分析和預(yù)測(cè)[3]。然而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的開發(fā)和管理，市場(chǎng)評(píng)估方面的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)并不是其核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，要求企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量可能會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展造成一定的困難。在某些情況下，政府可能為了滿足財(cái)政收入的需要，對(duì)投資性房地產(chǎn)設(shè)置較高的公允價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，以增加企業(yè)的納稅額。這樣的做法可能導(dǎo)致企業(yè)在公允價(jià)值計(jì)量過程中承受較高的成本，不符合公平公正的原則。

（二）公允價(jià)值淪為企業(yè)牟利的工具

公允價(jià)值的計(jì)量需要企業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，這個(gè)過程往往受到企業(yè)自身利益的影響。企業(yè)可能會(huì)選擇有利于自身盈利的計(jì)量方法和假設(shè)，以提高資產(chǎn)價(jià)值和報(bào)告利潤(rùn)。這對(duì)投資者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)來說存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致信息不對(duì)稱和市場(chǎng)扭曲。外部環(huán)境中一些因素的變動(dòng)可能導(dǎo)致公允價(jià)值大幅波動(dòng)，從而對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力產(chǎn)生較大的影響。企業(yè)可能會(huì)利用公允價(jià)值計(jì)量的靈活性，選擇有利于自身利益的計(jì)量時(shí)間點(diǎn)，以達(dá)到盈利最大化的目的。此外，公允價(jià)值的計(jì)量需要企業(yè)提供準(zhǔn)確和完整的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和相關(guān)信息，以便投資者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)控。然而，部分企業(yè)在提供這些信息時(shí)可能存在信息選擇和控制的問題，以及對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的誤解或信息滯后。這可能導(dǎo)致信息不對(duì)稱現(xiàn)象出現(xiàn)，使得企業(yè)在公允價(jià)值計(jì)量中牟利。

（三）公允價(jià)值信息披露不充分

一方面，公允價(jià)值計(jì)量的具體方法和假設(shè)不夠清晰和透明。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，需要選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，如市場(chǎng)比較法、收益法和成本法等。然而，很多企業(yè)在披露公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果時(shí)沒有明確說明所使用的具體方法，也沒有說明為何選擇這些方法，使得投資者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)很難對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)確性和可靠性進(jìn)行評(píng)估和驗(yàn)證。公允價(jià)值的計(jì)量需要依賴市場(chǎng)數(shù)據(jù)，如市場(chǎng)交易價(jià)格、租金水平和市場(chǎng)租金回報(bào)率等。然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)在披露公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果時(shí)對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的披露不充分，有些企業(yè)可能只披露了整體公允價(jià)值的匯總數(shù)據(jù)，而未詳細(xì)說明數(shù)據(jù)的來源和具體計(jì)算方法，缺乏透明度和可比性[4]。另一方面，公允價(jià)值計(jì)量需要企業(yè)基于一定的假設(shè)和前提條件進(jìn)行，然而很多企業(yè)在披露公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果時(shí)，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的前提條件的說明和敏感性分析披露不充分，也無法評(píng)估公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果的穩(wěn)健性。

（四）公允價(jià)值數(shù)據(jù)獲取難、成本高

投資性房地產(chǎn)企業(yè)需要獲取各種市場(chǎng)數(shù)據(jù)，如交易價(jià)格、租金水平、市場(chǎng)回報(bào)率等，這些數(shù)據(jù)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量至關(guān)重要。然而，市場(chǎng)數(shù)據(jù)的收集可能面臨信息不對(duì)稱、數(shù)據(jù)獲取困難和不完整等問題。企業(yè)需要花費(fèi)大量的時(shí)間和人力、物力去搜集這些數(shù)據(jù)，成本相對(duì)較高。投資性房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握一定的評(píng)估方法和模型，對(duì)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行準(zhǔn)確的分析和預(yù)測(cè)，以支持公允價(jià)值的計(jì)量。這需要企業(yè)擁有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和高水平的人才，以及開展與之相匹配的培訓(xùn)并投入技術(shù)。如果企業(yè)沒有相應(yīng)的能力和資源，可能會(huì)尋求專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的幫助，從而需要支付一定的咨詢費(fèi)用，如此，獲取公允價(jià)值將面臨更大的難度和更高的成本。

四、合理應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的建議

（一）增強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量方法應(yīng)用的可操作性

第一，企業(yè)需要制定具體和明確的公允價(jià)值計(jì)量方法使用指標(biāo)，以幫助評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。這些指標(biāo)可以包括市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)、租金收益率、折現(xiàn)率等，并提供適當(dāng)?shù)挠?jì)算方法和公式，以確保投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量更加客觀。第二，政府或相關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的管理，確保其準(zhǔn)確性、時(shí)效性和完整性。具體而言，審計(jì)等部門應(yīng)該建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集、整理和公開披露機(jī)制，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，以支持公允價(jià)值計(jì)量的可操作性。此外，企業(yè)也要加強(qiáng)與相關(guān)部門（如國家統(tǒng)計(jì)局、自然資源部等）的合作與協(xié)調(diào)，共同制定和完善投資性房地產(chǎn)關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量工作的準(zhǔn)則，共享市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)資源，提高公允價(jià)值計(jì)量的可操作性和準(zhǔn)確性。

（二）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，完善信息披露

首先，相關(guān)部門應(yīng)該加大對(duì)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，以及對(duì)不按規(guī)定進(jìn)行信息披露或提供虛假信息的企業(yè)的處罰力度。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全的監(jiān)管體系，加強(qiáng)對(duì)監(jiān)管人員的培訓(xùn)，提升其專業(yè)素養(yǎng)，提高監(jiān)管效能和監(jiān)管水平。其次，審計(jì)監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)和評(píng)估，引入第三方機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和公允價(jià)值計(jì)量情況進(jìn)行獨(dú)立的審計(jì)和評(píng)估。第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)具備專業(yè)素質(zhì)和獨(dú)立性，提供權(quán)威、準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告，為投資者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供可靠的參考依據(jù)。再次，企業(yè)自身需要建立完善的信息披露制度，明確投資性房地產(chǎn)應(yīng)披露的信息內(nèi)容和要求[5]。要求企業(yè)按時(shí)、準(zhǔn)確、全面地披露其資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)報(bào)表，其中應(yīng)包括公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)信息。同時(shí)，要求企業(yè)及時(shí)披露重大事項(xiàng)、風(fēng)險(xiǎn)提示和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等相關(guān)信息，提高信息披露的透明度和有效性。企業(yè)財(cái)務(wù)部門在核算過程中應(yīng)綜合采用市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)、折現(xiàn)率、租金收益率等指標(biāo)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，確保公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)確性和可靠性。

（三）提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量過程

一是企業(yè)應(yīng)該為財(cái)務(wù)人員提供系統(tǒng)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、投資分析和市場(chǎng)評(píng)估等方面專業(yè)的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包括公允價(jià)值計(jì)量的基本原理、方法和技巧，以及相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)準(zhǔn)則的要求。通過培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和操作能力，確保他們具備準(zhǔn)確計(jì)算和評(píng)估公允價(jià)值的能力。二是要建立規(guī)范的公允價(jià)值計(jì)量程序和流程，明確財(cái)務(wù)人員的職責(zé)和操作要求。要求財(cái)務(wù)人員在計(jì)量過程中嚴(yán)格遵守準(zhǔn)則，依據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和適當(dāng)?shù)挠?jì)算方法進(jìn)行計(jì)量，并對(duì)計(jì)量依據(jù)和假設(shè)進(jìn)行充分披露。三是鼓勵(lì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，提高公允價(jià)值計(jì)量的客觀性和可信度。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，按照統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行評(píng)估，使投資者和利益相關(guān)方能夠了解公允價(jià)值計(jì)量的過程和結(jié)果，增強(qiáng)投資決策的信心。

五、結(jié)語

投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量能夠更加靈活、真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，對(duì)于投資者判斷其未來風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值具有重要作用。針對(duì)公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用過程中的優(yōu)勢(shì)，管理者應(yīng)該進(jìn)一步給予組織資源的傾斜，以發(fā)揮其最大作用。而對(duì)于當(dāng)前工作中出現(xiàn)的問題，管理者也要高度重視，并采取相應(yīng)措施予以解決，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高效、平穩(wěn)、健康發(fā)展。