房地產(chǎn)眾籌模式的法律風(fēng)險(xiǎn)防范策略探討

劉新樂(lè)

河南天基律師事務(wù)所，河南 鄭州 450000

房地產(chǎn)眾籌主體資格、股權(quán)代持、產(chǎn)權(quán)歸屬、運(yùn)作機(jī)制等法律法規(guī)的不完善，使得房地產(chǎn)眾籌開(kāi)展過(guò)程中，眾籌融資開(kāi)發(fā)商、眾籌平臺(tái)和投資者面臨著不可控的法律風(fēng)險(xiǎn)，如何通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)的制定、監(jiān)管制度的完善與實(shí)施，構(gòu)建科學(xué)規(guī)范化房地產(chǎn)眾籌運(yùn)作模式，是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)融資需考量的重要內(nèi)容之一。面對(duì)房地產(chǎn)眾籌可能存在非法銷(xiāo)售房屋、非法發(fā)行證券、股權(quán)代持及產(chǎn)權(quán)糾紛、關(guān)聯(lián)交易的法律風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家立法及政府管理部門(mén)，應(yīng)盡快修訂《中華人民共和國(guó)刑法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《刑法》）、《中華人民共和國(guó)證券法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《證券法》）、《中華人民共和國(guó)公司法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公司法》）、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)，出臺(tái)一系列的房屋預(yù)售、房產(chǎn)眾籌管理制度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、眾籌平臺(tái)的融資活動(dòng)進(jìn)行合規(guī)管理，防范與規(guī)制房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，以保護(hù)房產(chǎn)商、眾籌平臺(tái)、投資者多方主體的合法利益。

一、房地產(chǎn)眾籌的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

房地產(chǎn)眾籌作為新興的投融資方式，通常由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、眾籌平臺(tái)等主體發(fā)起，往往通過(guò)發(fā)行證券、簽訂債券合同、信托基金投資的方式，建立起與廣大投資者間的投融資關(guān)系。［1］因而，當(dāng)前房地產(chǎn)眾籌的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，包括合作建房型眾籌、營(yíng)銷(xiāo)推廣型眾籌、投資理財(cái)型眾籌等。

（一）合作建房型眾籌

房地產(chǎn)眾籌的目的是獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，因而其面對(duì)購(gòu)房對(duì)象的開(kāi)發(fā)資金募集行為，即屬于一種房地產(chǎn)眾籌行為。房地產(chǎn)眾籌過(guò)程中，投資者為獲得房屋產(chǎn)權(quán)，與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋期權(quán)合約、交付一定比例的購(gòu)房款，眾籌成功后開(kāi)發(fā)商將根據(jù)投資者的要求，對(duì)房產(chǎn)小區(qū)戶型、綠化、物業(yè)等進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，近年來(lái)國(guó)內(nèi)所興起的期房購(gòu)房模式，就屬于這一類(lèi)的房地產(chǎn)眾籌模式。［2］

另一類(lèi)合作建房型眾籌是非定向融資的開(kāi)發(fā)眾籌，例如2014 年某安好房、某通控股聯(lián)合發(fā)起的上海某桂園房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。該項(xiàng)目先計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總投入資金，將募集資金以金融債券、保險(xiǎn)等形式發(fā)售，達(dá)到樓盤(pán)建設(shè)的募集資金數(shù)額后停止眾籌，而公眾投資者可獲得以較低價(jià)格認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的權(quán)利。

（二）營(yíng)銷(xiāo)推廣型眾籌

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以抽獎(jiǎng)或競(jìng)拍方式，設(shè)置與房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的眾籌模式，被稱(chēng)為營(yíng)銷(xiāo)推廣型眾籌。例如2020 年受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行影響，某東、某寶等線上平臺(tái)與地產(chǎn)商合作，推出優(yōu)惠折扣為5 ～8 折的房源、起拍價(jià)低至5 折，投資者只需最低投資1000 元就能參與眾籌，參與眾籌后可完成競(jìng)拍。又如某東金融“小金庫(kù)”聯(lián)合某洋房地產(chǎn)商，推出1．1 折購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的抽獎(jiǎng)活動(dòng)，用戶僅需支付11 元，即可抽獎(jiǎng)由某洋地產(chǎn)提供的11 套房源。這類(lèi)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目是以現(xiàn)有房源為標(biāo)的，由開(kāi)發(fā)商、眾籌平臺(tái)共同參與眾籌，兼有房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)宣傳的目的。

（三）投資理財(cái)型眾籌

房地產(chǎn)投資理財(cái)型眾籌包括債權(quán)型、股權(quán)型眾籌兩種模式，其中債權(quán)型眾籌為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與投資人之間簽訂借款合同，形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系；股權(quán)型眾籌是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)立眾籌資金管理公司，資金管理公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，投資者持有不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)收益。

債權(quán)型房地產(chǎn)眾籌模式是常見(jiàn)的融資模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)房產(chǎn)抵押，向商業(yè)銀行、網(wǎng)絡(luò)金融公司申請(qǐng)融資貸款，投融資雙方簽訂融資金額、還款期限、信貸利息的合同。而房地產(chǎn)股權(quán)型眾籌則類(lèi)似于信托基金模式，某達(dá)集團(tuán)、某錢(qián)平臺(tái)發(fā)起的“某賺一號(hào)”眾籌項(xiàng)目，即屬于這一類(lèi)眾籌模式。投資者可通過(guò)眾籌平臺(tái)，以1000 元的最低認(rèn)購(gòu)金參與眾籌，用于某達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)建設(shè)，在一定期限范圍內(nèi)，投資者可得到某達(dá)廣場(chǎng)商鋪?zhàn)饨?、物業(yè)增值等的收益權(quán)。

二、房地產(chǎn)眾籌模式面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）非法銷(xiāo)售房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條的規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，并取得《土地使用權(quán)證書(shū)》《商品房預(yù)售許可證》?！?/p>

房地產(chǎn)眾籌作為以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的融資行為，本身往往不存在非法銷(xiāo)售房屋的風(fēng)險(xiǎn)。但若在房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目發(fā)起時(shí)，開(kāi)發(fā)商未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程許可證、商品房預(yù)售許可證，也即該項(xiàng)目不符合房屋預(yù)售條件，那么投資者所參與的房地產(chǎn)眾籌投資，只是簽訂房屋期權(quán)合約，缺少房屋產(chǎn)權(quán)合約，本身即屬于非法集資、非法銷(xiāo)售房屋。［3］且一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)眾籌資金挪用、項(xiàng)目爛尾，將會(huì)對(duì)投資方帶來(lái)不可挽回的合同違約風(fēng)險(xiǎn)、資金損失風(fēng)險(xiǎn)。

（二）股權(quán)代持及產(chǎn)權(quán)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)

《證券法》《公司法》等法律對(duì)證券發(fā)行方式、投資人數(shù)作出嚴(yán)格限制。但部分房地產(chǎn)商為達(dá)到眾籌融資的目的，通常采取開(kāi)發(fā)商、投資人共同成立公司的方式，將房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目包裝為金融產(chǎn)品，由公司對(duì)融資資金進(jìn)行股權(quán)代持操作，［4］如某達(dá)集團(tuán)“某賺一號(hào)”眾籌項(xiàng)目的發(fā)起人為記名股權(quán)代持者，投資者為有限合伙人，代持者成立某達(dá)穩(wěn)升合伙企業(yè)，對(duì)眾籌融資資金作出使用。而一旦發(fā)生房產(chǎn)開(kāi)發(fā)困難、資金流損失的問(wèn)題，作為隱名股權(quán)股東的投資者，會(huì)面臨嚴(yán)重的資金損失風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，房地產(chǎn)眾籌的產(chǎn)權(quán)糾紛風(fēng)險(xiǎn)，也出現(xiàn)在近年來(lái)的購(gòu)房案例中。如2014 年上海某桂園房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商以“1 平方米”的房屋建筑面積發(fā)起眾籌，投資人認(rèn)購(gòu)眾籌達(dá)到一定的單位面積，如最小單套房屋建筑面積50 平方米即可成為房屋產(chǎn)權(quán)人。但在不限定眾籌人數(shù)情況下，某些優(yōu)質(zhì)戶型、樓層的房屋可能出現(xiàn)數(shù)十個(gè)產(chǎn)權(quán)人，如何認(rèn)定投資人的房屋產(chǎn)權(quán)，存在著極大的房屋產(chǎn)權(quán)、全產(chǎn)權(quán)合法性風(fēng)險(xiǎn)，且按份共有難以保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

（三）擅自發(fā)行證券的法律風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《刑法》第一百七十九條規(guī)定，未經(jīng)國(guó)家有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，擅自發(fā)行股票或者公司、企業(yè)債券，數(shù)額巨大、后果嚴(yán)重或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，構(gòu)成擅自發(fā)行證券罪?！蹲C券法》第九條的規(guī)定，有下列情形之一的，為公開(kāi)發(fā)行證券：第一，向不特定對(duì)象發(fā)行證券；第二，向特定對(duì)象發(fā)行證券累計(jì)超過(guò)200 人，但依法實(shí)施員工持股計(jì)劃的員工人數(shù)不計(jì)算在內(nèi)；第三，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他發(fā)行行為。

其中房地產(chǎn)投資理財(cái)型眾籌模式，可能存在著以獲得投資收益為目的的發(fā)行證券風(fēng)險(xiǎn)。如以上由某達(dá)集團(tuán)、某錢(qián)平臺(tái)聯(lián)合推出的“某賺一號(hào)”房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，投資者可按眾籌時(shí)投資比例，獲取項(xiàng)目建設(shè)完成后的收益分紅，包括廣場(chǎng)租金、物業(yè)增值等收益，且項(xiàng)目成立3 個(gè)月后，投資者可自行選擇變現(xiàn)流通，因而該眾籌可被認(rèn)定為債權(quán)證券眾籌。當(dāng)該債權(quán)證券的眾籌人數(shù)過(guò)多（超過(guò)200 人），則有極大可能存在證券私募、非法吸收公眾存款的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（四）關(guān)聯(lián)交易的法律風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《公司法》第二十一條的規(guī)定：“公司的控股股東、實(shí)際控制人、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員不得利用其關(guān)聯(lián)關(guān)系損害公司利益。違反前款規(guī)定，給公司造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

從該法條來(lái)看，與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司，在房地產(chǎn)眾籌融資過(guò)程中，有可能由于關(guān)聯(lián)交易的附屬關(guān)系，造成融資資金委托管理不規(guī)范的法律風(fēng)險(xiǎn)。如東莞市某全實(shí)業(yè)投資有限公司、某貸網(wǎng)平臺(tái)聯(lián)合推出“某寶寶”房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，然而前者實(shí)際上為后者的控股公司，這使得某貸網(wǎng)在履行房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目義務(wù)的過(guò)程中，不一定能夠獨(dú)立履行眾籌資金募集、資金委托管理的職責(zé)，進(jìn)而引發(fā)利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，不及時(shí)信息披露、挪用資金的法律風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)眾籌模式的法律風(fēng)險(xiǎn)防范策略研究

（一）通過(guò)期權(quán)轉(zhuǎn)化以避免非法銷(xiāo)售房屋

房地產(chǎn)眾籌的預(yù)售型融資模式，是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證時(shí)，為籌集項(xiàng)目建設(shè)資金所采用的眾籌模式，這一模式可能存在著非法銷(xiāo)售房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)。為規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)商應(yīng)在遵循現(xiàn)有的房屋預(yù)售管理制度的基礎(chǔ)上，優(yōu)化房產(chǎn)眾籌的期權(quán)設(shè)計(jì)。［5］如修改《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條，增加“房產(chǎn)眾籌標(biāo)的為股權(quán)投資，附條件收益為購(gòu)房資格，且參與者只是籌得享受優(yōu)惠購(gòu)房資格的‘期權(quán)’”等相關(guān)內(nèi)容。

也即在開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程許可證、預(yù)售許可證前，投資人參與房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的投資，僅僅為股權(quán)投資；而當(dāng)開(kāi)發(fā)商符合房屋預(yù)售條件后，向投資者說(shuō)明購(gòu)房?jī)?yōu)惠時(shí)間，投資者可自由選擇是否將股權(quán)投資轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投資，獲得優(yōu)惠購(gòu)房資格。通過(guò)期權(quán)轉(zhuǎn)化的房地產(chǎn)眾籌模式，可最大程度避免地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的非法融資、非法銷(xiāo)售房屋風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建構(gòu)房地產(chǎn)眾籌證券化的法律法規(guī)

房地產(chǎn)眾籌向證券化方向發(fā)展，使得諸如某達(dá)集團(tuán)“某賺一號(hào)”、某貸網(wǎng)“某寶寶”等眾籌項(xiàng)目很大程度上涉嫌違反《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》，以及可能被認(rèn)定為非法吸收公眾存款、非法發(fā)行證券。［6］因而對(duì)于資金需求量巨大的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如居民樓盤(pán)、寫(xiě)字樓、廣場(chǎng)等，應(yīng)通過(guò)建構(gòu)債券、股權(quán)眾籌融資的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)眾籌準(zhǔn)入門(mén)檻、眾籌產(chǎn)品、融資金額、投資對(duì)象作出嚴(yán)格限制，明確房地產(chǎn)債券、股權(quán)眾籌的交易流程，保障廣大投資者的合法權(quán)益、經(jīng)濟(jì)利益。

如全面修訂《證券法》的相關(guān)法律條文，建立證券發(fā)行的小額豁免制度，取消向特定對(duì)象發(fā)行證券累計(jì)超過(guò)200 人的公開(kāi)發(fā)行約束，使眾籌發(fā)起人不受發(fā)行人數(shù)（200 人以下）的限制，允許開(kāi)發(fā)商以分拆形式眾籌、控制單個(gè)眾籌項(xiàng)目的投資者數(shù)量。也即債券、股權(quán)眾籌均屬于發(fā)行證券活動(dòng)，由此使眾籌項(xiàng)目受到證券法的約束，將房地產(chǎn)眾籌證券化的法律風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

（三）優(yōu)化眾籌設(shè)計(jì)以避免股權(quán)及產(chǎn)權(quán)糾紛

針對(duì)以上房地產(chǎn)眾籌存在的股權(quán)代持、產(chǎn)權(quán)糾紛等法律風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)優(yōu)化眾籌項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與管理方案，作出房地產(chǎn)股權(quán)眾籌、產(chǎn)權(quán)眾籌模式的改進(jìn)完善。第一，面對(duì)只有眾籌項(xiàng)目發(fā)起人具備股權(quán)代持資質(zhì)的情況，可通過(guò)設(shè)置股權(quán)代持者、投資者的權(quán)益合同，明確房地產(chǎn)眾籌融資、地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的責(zé)任和權(quán)益，明確由代持者承擔(dān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)停滯、融資資金套用或亂用的風(fēng)險(xiǎn)；第二，在房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)權(quán)糾紛的解決方面，應(yīng)由政府制定房地產(chǎn)眾籌的合同欺詐管理制度，設(shè)置房地產(chǎn)最小戶型、最低眾籌額的規(guī)范，杜絕“1 平方米”房屋建筑面積眾籌情況的發(fā)生；第三，以紙質(zhì)合同、電子合同相結(jié)合方式，要求在房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，房地產(chǎn)商、投資人之間簽訂房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的合同，確立雙方的法律關(guān)系，避免房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、合同欺詐問(wèn)題的發(fā)生。

（四）完善房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)準(zhǔn)入與管理制度

房地產(chǎn)眾籌的關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)，顯示出國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)準(zhǔn)入、監(jiān)管機(jī)制的缺失，雖然在2015 年7 月中國(guó)人民銀行等十部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，理清了網(wǎng)絡(luò)眾籌平臺(tái)的監(jiān)管職責(zé)與分工，但整體而言仍缺少關(guān)聯(lián)交易方面的法律法規(guī)。

因此，筆者認(rèn)為：應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)準(zhǔn)入、審查機(jī)制的建立，進(jìn)行眾籌融資方名稱(chēng)、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、資本狀況的監(jiān)管，對(duì)存在關(guān)聯(lián)的企業(yè)取消其眾籌資格，并由監(jiān)管機(jī)構(gòu)履行自身相應(yīng)的監(jiān)管職能。一是細(xì)化融資方、眾籌平臺(tái)監(jiān)管的責(zé)任；二是要求融資方、眾籌平臺(tái)履行眾籌信息披露義務(wù)，以解決房地產(chǎn)眾籌交易過(guò)程中，面臨的眾籌主體法律地位不明、信息披露不及時(shí)、關(guān)聯(lián)交易頻發(fā)的問(wèn)題。

四、結(jié)語(yǔ)

在互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展的環(huán)境下，以合作建房型、營(yíng)銷(xiāo)推廣型、投資理財(cái)型等為主的眾籌融資模式，開(kāi)始被應(yīng)用到房地產(chǎn)眾籌活動(dòng)之中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有特殊意義，但同時(shí)也帶來(lái)眾籌項(xiàng)目設(shè)計(jì)與執(zhí)行的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)眾籌模式的平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)由國(guó)家立法機(jī)構(gòu)、監(jiān)管部門(mén)、眾籌參與主體聯(lián)合，通過(guò)建構(gòu)房地產(chǎn)眾籌證券化的法律法規(guī)、優(yōu)化眾籌設(shè)計(jì)以避免股權(quán)代持及產(chǎn)權(quán)糾紛、完善房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)準(zhǔn)入與管理制度以及設(shè)置房地產(chǎn)期權(quán)轉(zhuǎn)化的預(yù)售模式，以規(guī)制房地產(chǎn)商、眾籌平臺(tái)融資行為，避免非法銷(xiāo)售房屋、非法發(fā)行證券、非法吸收公眾存款等法律風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，切實(shí)保護(hù)房地產(chǎn)集資主體、投資人的合法利益。